"Юридический уголок от ЭтоЕщёКто" 3452 / 179559

У нас в городе никогда ФРС не принимала на регистрацию тех. документацию по квартирам со штампом БТИ о несогласованной перепланировке.

Здравствуйте. Помогите, пожалуйста, советом или пошлите в правильном направлении. Ситуация: хотим купить квартиру за наличку, а она находится в ипотеке. Продавец обещает. что все пройдет очень быстро, но мы хотим прежде набраться опыта, ведь сделка предстоит необычная. Подскажите, как нам не попасть в просак и не лишиться своих кровных денежек. Какие подводные камни нас могут ожидать? Как правильно составить договор купли-продажи? К помощи агентства конечно прибегнуть придется, но хочется и самим быть подкованными в этом вопросе. Заранее благодарю.

ЭтоЕщеКто писал(а):
Приятно, конечно, только на форуме и других участников много, которые дают хорошие юридические советы. Кроме того, юридические вопросы разбросаны по всему форуму, объеденить их в одной ветке скорее не удастся, так как эти вопросы затрагивают разные стороны риэлторской деятельности. А тем, кому интересны мои ответы, может легко найти их все через Поиск, выбрав поиск по нику.

Уважаемый "ЭтоЕщеКто" а можно ли Вам задать вопрос по приватизации жилого помещения? Я думаю, что это очень "муторное" дело, но тем не менее может быть интересным для многих участников форума, на самом деле переход от соц. строя к современному - это все равно что, скрещивание мыши с котом, ну не будем фантазировать, если можно по приватизации, то ответьте : ДА или НЕТ, если ДА , то завтра изложу суть вопроса (очень длинно). Спасибо!

ЭтоЕщеКто

Анжелика писал(а):
День добрый! Прошу помощи и разъяснения.
Оформляем сделку мены квартир. У одной из них перепланировка - перенесена ненесущая стена в прихожей, площадь комнаты уменьшилась на 1(один ) квадратный метр, убрали аппендикс. До начала этого года в регпалате сделки с перепланировкой ненесущих стен , но со штампом "Разрешение на переоборудование не предъявлено" регистрировали, в договоре КП указывали, что стороны ознакомлены с ситуацией самостоятельной перепланировки и никаких приостановок не было. С начала сего года все сделки с подобными перепланировками регпалата приостанавливает и заставляет узаконивать (узаканивать, стыдно признаться, но до сих пор не знаю, какое слово правильное) . Адвокат, с которым я работаю по нед-ти , говорит, что проще узаконить, чем судиться.
Вопрос - на основании какого закона это происходит? Может быть что-то приняли с 1-го января 2010г, а мы , новороссийцы, оказались несведущими?
До НГ спокойно составляли передварительные договора , люди знали, что сделки с перепланировками неннесущих стен проходят без фин.вложений, а тут на тебе..сказка... В нашем городе это стоит порядка 25000 рублей, что весьма ощуимо для кошелька собственника + временные затраты..+ нехорошее ощущение того, что мы , АН, в чём-то прокололись...

В Москве, по крайней мере до нового года, также такие сделки регистрировались без вопросов. Единственное, что требовали от покупателя письменное заявление-обязательство о том, что он обязуется все узаконить или привести в соответствующий вид согласно плану. Суды при разрешении подобных споров с регистрирующим органов в большинстве случаев исходят из того, что сделанная в квартире перепланировка или переоборудвание не является основанием для прекращения или ограничения права собственности на квартиру, а следовательно не может быть препятствием для соврешения сделки и ее регистрации с таким жилым помещением, если в договоре купли-продажи указаны параметры и данные жилого помещения соответствующие учтенным.

С нового года действительно вступило в силу очень большое количество изменений в законах, затрагивающих сделки с недвижимым имуществом, которые законодатели приняли в последнюю неделю прошедшего года. Большое количество изменений было внесено в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Закон о кадастровом учете, а также в Налоговый кодекс, в т.ч. в главу о налоге на доходы физических лиц. Сейчас я только перевариваю эти изменения, объем действительно очень большой и требует значительного времени. Есть очень интересные моменты, в т.ч. о регистрации сделок по почте, об отказе в госрегистрации, о требованиях к документам, предоставляемым на госрегистрацию, о содержании налоговой декларации, о расширении перечня имущества в связи с которым можно получить вычет по п.п. 2 п.1 ст. 220 НК РФ, о ликвидации налогового имущественного вычета при продаже имущества, принадлежащего налогоплательщику более 3-х лет, с одновременным включением такого имущества в перечень ст. 217 НК РФ, что избавляет теперь граждан от подачи декларации при продажи такого имущества, и т.д.

Прокомментировать все это, в том числе с точки зрения Вашей ситуации, профессионально пока не могу. Нужно время для подробного ознакомления и правового анализа поправок. Быстрее и проще всего Вам сейчас получить ответ от самих регистраторов, отказывающих в регистрации.

МихаилАрбат писал(а):
Уважаемый "ЭтоЕщеКто" а можно ли Вам задать вопрос по приватизации жилого помещения? Я думаю, что это очень "муторное" дело, но тем не менее может быть интересным для многих участников форума, на самом деле переход от соц. строя к современному - это все равно что, скрещивание мыши с котом, ну не будем фантазировать, если можно по приватизации, то ответьте : ДА или НЕТ, если ДА , то завтра изложу суть вопроса (очень длинно). Спасибо!

Пишите, будем разбираться. Тем более, что приватизацию скорее всего продлят.

aleksandra писал(а):
Здравствуйте. Помогите, пожалуйста, советом или пошлите в правильном направлении. Ситуация: хотим купить квартиру за наличку, а она находится в ипотеке. Продавец обещает. что все пройдет очень быстро, но мы хотим прежде набраться опыта, ведь сделка предстоит необычная. Подскажите, как нам не попасть в просак и не лишиться своих кровных денежек. Какие подводные камни нас могут ожидать? Как правильно составить договор купли-продажи? К помощи агентства конечно прибегнуть придется, но хочется и самим быть подкованными в этом вопросе. Заранее благодарю.

Это возможно, как минимум с согласия банка-залогодержателя. Алгоритм действий зависит от того, какие при этом банк ставит условия, когда, как, кем и в какой момент погашается ипотечный кредит. Оценить риски и дать рекомендации можно только после выяснения этих обстоятельств. В любом случае Вы должны понимать, что ипотека обременяет недвижимое имущество, поэтому квартира будет находиться, не смотря на ее продажу Вам, в залоге у банка до момента погашения ипотечного кредита и исключения записи об ипотеке в ЕГРП по заявлению банка. Нюансов очень много, поэтому в обязательном порядке рекомендую воспользоваться профессиональным сопровождением.

ЭтоЕщеКто
Спасибо Вам большое. Во всяком случае Ваш ответ процитирую регистраторам. Посмотрим, что скажут.

История такая:
Имеется 3 комнатная квартира в многоквартирном доме (типовая панель), построен в советские времена. Выдавался ордер на один из институтов для заселения сотрудников по типу семейного общежития, заселились две семьи. Одна семья занимала 2 комнаты, вторая соответственно одну.
В 2000 году вторая семья приватизировала занимаемую комнату, договор приватизации жилого помещения - комнаты 12,9 м2 в жилой 3 комнатной квартире , что составляет 284/1000 доли. Квартира имеет один номер №№.
Далее в 2001 году первая семья купила эту комнату, ДКП соответственно зарегистрирован, в договоре также присутствует номер квартиры №№ , комната отражена на плане и теже доли 284/1000.
На данный момент в квартире №№ проживают и зарегистрированы члены первой семьи, оплата за ком.услуги производится за квартиру №№ но по двум счетам, на имя собственника купленной комнаты и на имя квартиросъемщика по остальным комнатам.
В выписке БТИ информация следующая : Жилая квартира №№ 284/1000 доли принадлежит ФИО; 716/1000 - муниципалитет.
Пришло время приватизировать остальную площадь в квартире, но в администрации отказывают в заключении договора соц.найма, ссылаясь на то, что по данной квартире №№ уже прошла приватизация, и отправляют в архитектуры для разделения комнат данной квартиры.
Т.е. получается, что квартиру надо разделить на коммуналку, приватизировать отдельно 2 комнаты, а потом опять ее объединить в квартиру? Т.е. на данный момент документально не приватизированные комнаты принадлежат городу, люди проживают в них с момента ввода дома, но договор с ними заключать не хотят. Понятно, что квартиру необходимо разделять, но это-же абсурд?
Вопрос:
Есть ли какие альтернативы решения этого вопроса или только через раздел?
Спасибо!

Анжелика писал(а):
Вопрос - на основании какого закона это происходит? Может быть что-то приняли с 1-го января 2010г, а мы , новороссийцы, оказались несведущими?
До НГ спокойно составляли передварительные договора , люди знали, что сделки с перепланировками неннесущих стен проходят без фин.вложений, а тут на тебе..сказка... В нашем городе это стоит порядка 25000 рублей, что весьма ощуимо для кошелька собственника + временные затраты..+ нехорошее ощущение того, что мы , АН, в чём-то прокололись...

ИМХО, регистраторы руководствуются тем, что при сносе даже не несущих стен изменятся (или могут измениться) площади Объекта и соответсвующее изменение должно быть внесено в ЕГРП на основании соответствующего документа.

В НН регистрация с неузаконенной перепланировкой (пусть и затрагивающая только не несущие стены) не проходит и не проходила.

Как практический вариант продажи - непредставление в УФСГРКиК (так сейчас сокращенно обзывается у нас Рег. служба (палата)) технической документации на Объекты с неузаконенными перепланировками.
Только это возможно в случае, если Объект уже зарегирован в ЕГРП (и там есть тех. документация: справка БТИ (или тех. паспорт или кадастровый паспорт или кадастровый план) и Покупатель согласен на такое "неузаконенное по перепланировке" оформление.
Требовать повторного представления тех. документации на основании Закона "О гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Рег. служба не имеет права.

Однако, если Вы сами представляете тех. документ, который идет вразрез с архивным документом в Рег. службе, либо представляете док. со штампом "Перепланировка неузаконена", то сами создаёте вопросы и сомнения регистратору, и самое неприятное - основания для приостановления регистрации. ](*,)

МихаилАрбат писал(а):
История такая:
Имеется 3 комнатная квартира в многоквартирном доме (типовая панель), построен в советские времена. Выдавался ордер на один из институтов для заселения сотрудников по типу семейного общежития, заселились две семьи. Одна семья занимала 2 комнаты, вторая соответственно одну.
В 2000 году вторая семья приватизировала занимаемую комнату, договор приватизации жилого помещения - комнаты 12,9 м2 в жилой 3 комнатной квартире , что составляет 284/1000 доли. Квартира имеет один номер №№.
Далее в 2001 году первая семья купила эту комнату, ДКП соответственно зарегистрирован, в договоре также присутствует номер квартиры №№ , комната отражена на плане и теже доли 284/1000.
На данный момент в квартире №№ проживают и зарегистрированы члены первой семьи, оплата за ком.услуги производится за квартиру №№ но по двум счетам, на имя собственника купленной комнаты и на имя квартиросъемщика по остальным комнатам.
В выписке БТИ информация следующая : Жилая квартира №№ 284/1000 доли принадлежит ФИО; 716/1000 - муниципалитет.
Пришло время приватизировать остальную площадь в квартире, но в администрации отказывают в заключении договора соц.найма, ссылаясь на то, что по данной квартире №№ уже прошла приватизация, и отправляют в архитектуры для разделения комнат данной квартиры.
Т.е. получается, что квартиру надо разделить на коммуналку, приватизировать отдельно 2 комнаты, а потом опять ее объединить в квартиру? Т.е. на данный момент документально не приватизированные комнаты принадлежат городу, люди проживают в них с момента ввода дома, но договор с ними заключать не хотят. Понятно, что квартиру необходимо разделять, но это-же абсурд?
Вопрос:
Есть ли какие альтернативы решения этого вопроса или только через раздел?
Спасибо!

Меня всегда удивляло, почему и на каком юридическом основании в некоторых городах, при приватизации комнаты гражданам передают в собственность не занимаемую по договору соцнайма согласно ордеру комнату, а долю в праве собственности на квартиру, соответствующую этой комнате. Очевидно, что возникшая проблема связана с тем, что эта квартира учтена, как единый объект недвижимости, с одним условным номером в БТИ. Однако, как тогда она предоставлялась разным нанимателям в соответствии с ордерами по комнатам ? И почему раньше при приватизации комнаты размером 12,9 кв.м., составляющей 284/1000 доли в праве собственности на квартиру, подобных проблем не возникало ? Требование о разделе в натуре квартиры для приватизации неприватизированных комнат мне представляется абсурдным. Уж если пошли по пути приватизации доли, соответствующей комнате, тоже самое нужно делать и с оставшимися комнатами.

Я не вижу в данном случае препятствий для заключения договора соцнайма на неприватизированные комнаты, а также для их последующей приватизации, без какого либо раздела. Ордер есть. Выдан он, как я понимаю, именно на комнаты. Отдельный финансово-лицевой счет у квартиросъемщика этих комнат имеется. Так нанимателем чего он в этом случае является ? За найм чего платит ? Для этого оказывается никакого раздела не требуется

В соответствии со ст. 7 Закона РФ о введении в действие ЖК РФ к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

На этом основании письменно требуйте заключения договора социального найма на комнаты согласно выданнному ордеру, а также сразу передачу этих комнат, пусть и составляющих 716/1000 долей квартиры, в собственность в порядке приватизации. Отказ обжалуйте в судебном порядке.