Инвестиции в малоэтажное строительство 450 / 17464

[alexis18]

Догнал как цитировать с ранних страниц.
Самому смешно стало.

Как это делать?) Я до сих пор тупо копирую их

P.S. Про без электричества и воды и канализ как-то даже говорить сейчас не хочется...
Я думаю всё понятно..

Вода - скважина (водопровод центральный редкость), канализация - септик, по той же причине, без электричества - да, покупать точно не надо

На днях выхожу на сделку по продаже- 130м, дерево,1эт+мансарда, с отд, уч-к 6сот неправильной формы, приличный уличный забор,эл ворота,навес из поликарбоната для авто,баня,20 км от МКАД на север,10млн.

Фото в студию

Заинтересованные читатели, естественно если есть время, могут начать накидывать сюда варианты 6 сот. в пределах (или рядом с ММК) ИЖС!!!

5,5 соток (не 6 соток, но думаю подойдут). размер участка 13-14 метров в ширину, и метров 37 в длину. Горьковское шоссе. 5 км от МКАД, в городе Балашиха (частный сектор), 2-я линия от ж/д линии, 5 м/п до ж/д станции "Салтыковка". Газ и свет по границе (вдоль забора), асфальт до участка. 3 млн рублей



Да, и что такое ММК?)

Для строительства дома данный участок будет совсем непригоден.
Если только всё не прийдётся таскать руками -телегами.
Т.к минимальный размер дома принимаем за 8-10 Х8-10 метров . остается по краям по 3 метра, даже санитарные и пожарные нормы и разрывы не выдерживаются.
Плюс сьест отмостка с кровлей по 1 метру , останется по 2 метра.
Ни снег не убрать,ни машину внутрь участка не загнать.
Про коммуникации просто умолчу , когда по 2 метра под воду прийдётся раскапывать .
Короче либо строить аналогичную кишку -дом 5 Х 15-20.
Либо полный нелеквид .Для меня.

[Антипов Александр]

alexis18
Нормальный дом 100-120 кв.м встанет

[Юрич]

...Нормальный дом 100-120 кв.м встанет

Для начала надо ГПЗУ запросить, поглядеть какое там будет "пятно застройки" на этом участке.

[alexis18]

alexis18
Нормальный дом 100-120 кв.м встанет

Соглашусь ,если уйти ввысь или вниз
поверьте, Александр , строиться будет сущая морока .
Хотя , какая проблема у заказчика , сказал строить , плачу деньги , Ваши проблемы .

[Kolian]

Ведь получается, что тауны должны продаваться быстрее коттеджа... А соответственно окупаемость будет быстрее.

Если верить аналитикам, то тауны вскоре будут продаваться быстрее чем хотелось бы.

Впрочем, как отмечает генеральный директор компании "Пробизнес-Девелопмент" Дмитрий Ковальчук, высокая стоимость земли в 10-15-километровой зоне от МКАД, вероятнее всего, заставит девелоперов переориентироваться на многоэтажные проекты, и существующее предложение таунхаусов на территории, прилегающей к Москве, вряд ли заметно пополнится. Вероятнее всего, в перспективе ближайших 5 лет основной объем предложения таунхаусов сместится в зону 20-50 км от столицы. При этом, согласно статистике, собранной аналитиками "Пробизнес-Девелопмент", сегодня спросом в этой зоне пользуются отдельные проекты, расположенные не далее 25 км от Москвы. Москвичи в перспективе нескольких ближайших лет будут вынуждены обратить свое внимание на проекты, находящиеся и далее 25 км от столицы, прогнозирует Дмитрий Ковальчук.

Так что ещё пару лет и тауны ближнего подмосковья станут реликтовыми - на них настоящая охота откроется.

[Kolian]

Наличие ребенка-школьника создало бы для нее массу проблем, купи они коттедж. А из двух оставшихся вариантов она не задумываясь выбрала таунхаус.

Каким образом выбор таунхауса решает проблему со школьником? Таунхаусы строят на той же земле, что и коттеджи - отличие только в цене.
Или у Вас, в России, где-то завалялись участки земли в центре городов?

За бугром школьников из организованных посёлков (не важно коттеджных или с таунами) школьный автобус централизованно вывозит до садиков/школ, и соответственно ближе к вечеру собирает назад. Цена вопроса измеряется не таким уж большим количеством дензнаков. Не знаю, дошли ли наши девелоперы до такого прогресса, но как вариант решения проблемы силами самих жителей...

[Kolian]

Ранее звучал вопрос – зачем частному инвестору-застройщику вмазываться в строительство дорогого объекта, если можно строить «пачками» стандартные коттеджи.

ИМХО причин может быть несколько:

1) Частному застройщику может быть просто проще «вести» один большой проект, а не распыляться на несколько более мелких. Скажем так, и то и то требует вовлеченности, но специфика различна. «Забабахивать» эконом класс – это больше потоковая деятельность. «Вмазываться» в элитку – здесь, наверное больше творчества (зодчества). Кому что. Если с душой и головой – результат ИМХО будет и там и там.

2) Частный застройщик может быть сам из «этого мира». Скорее тогда, он будет выступать просто в качестве инвестора и наймёт себе человека (или организацию) которая будет управлять этим проектом. Но и сам может принимать весьма активное участие. Смысл – он будет строить то, что ему самому хорошо понятно. Строить, как бы под себя, точнее под будущего покупателя с такими же потребностями и стилем жизни, как и у самого инвестора.

3) В дополнение к п. 2. Такой инвестор-застройщик может сам жить в этом же посёлке или где-то рядом, и регулярно контролировать (наслаждаться) как растёт и развивается его проект. А если он вмажется в забабахивание стандартов, то что бы проконтролировать процесс, ему, возможно, придётся мотаться на другой конец области.
4) Частный застройщик может видеть перспективы в элитном сегменте и не видеть их в эконом-классе. Бывает, конечно, и обратное.
5) Ещё масса различных причин…

Противоречие на противоречии. о Каком творчестве может идти речь, если человек просто будет инвестором - т.е. отдаст свои деньги и будет время от времени наведываться на объект, дабы проконтролировать, как скоро их вернут обратно? Я веду к тому, что позволить себе более долгосрочную инвестицию (а она будет таковой и по срокам строительства и по срокам продажи) могут только крупные девелоперы с существенной долей на рынке

[Andreeviliaa]

К сожелению, ограниченность временного ресурса (а у кого он не ограничен?), не позволяет мне оперативно, а главное, подробно отвечать на все возражения/вопросы.
Конечно, отвечать надо, т.к. хоть и поверхностно, в этих вопросах затрагиваются важные и объёмные темы, которыя я всё время хочу оставить на потом.
Непременно, со временем я планирую вернуться ко всем таким вопросам/вохражениям и подробно их обсудить. К тому же уже разобрался с цитированием.

А пока, самое интересное.

5,5 соток (не 6 соток, но думаю подойдут). размер участка 13-14 метров в ширину, и метров 37 в длину. Горьковское шоссе. 5 км от МКАД, в городе Балашиха (частный сектор), 2-я линия от ж/д линии, 5 м/п до ж/д станции "Салтыковка". Газ и свет по границе (вдоль забора), асфальт до участка. 3 млн рублей Да, и что такое ММК?)

ММК - видимо имелось в виду - малое московское кольцо - "первая бетонка".

1) Спасибо Александр за проявленный интерес.
Вижу тема Вас интересует.
Подробное обсуждение участков подходящих (или нет) под цели частного строительства на прадажу, наверное, имеет смысл вести после того, как будет собрано достаточное кол-во вариантов с разных направлений.
Не могу назвать Горьковское ш. среднебюджетным направлением. Скорее депресивным, с точки зрения "строительства на продажу".

Более подробно об этом стоит говорить после обсуждения результатов анализа предложений в "разрезе рентабельностей", о котором я писал. Грубо говоря - карты рентабельностей "строительства на продажу". Но это во многом "прикидочный" анализ. Он (совместно с другими видами анализа) подходит скорее для определения наиболее благоприятных направлений/локаций для деятельности - построить дом (дома) на продажу. Далее - более подробный анализ выбранной локации - "под лупой", как я его называю.
Естественно, надо учитывать и цевой диапазон, в котором мы собрались работать. Надо учитывать и наши способности/навыки/умения, в т.ч. и в строительной теме и в организации процесса продаж и т.д. Без оглядки на наши ресурсы, я много раз об этом писал, сложно говорить об успехе той или иной стратегии на рынке недвижемости.
Кроме того, решение где строить, часто принимается исходя из места проживания самого частного инвестора-застройщика. Не всегда удаётся "отвязаться" от района собственного обитания. К тому же, частный инвестор-застройщик, как правило хорошо знает свой район, ценообразование в неё и т.д. Но это и лишает его гибкости. Приминительно к задонному району, чаще встают вопрос - наилучшего использования тех участков, которые имеются в наличии на рынке, или даже наилучшего использования одного единственного участка, которым уже владеет частный застройщик.
Очевидно это разные задачи:
1) имеем капитал, не привязаны ни к какому району, можем строить что угодно и где угодно (в рамках нашего капитала), главное, понять что сейчас востребовано и где нам в наименьшей степени будут мешать конкуренты (прямые и косвенные). И ещё согласовать всё это с нашими способностями/ресурсами.
2) Мы привязаны к конкретной локации или даже уже имеем участкок....

Не могу назвать Горьковское ш. среднебюджетным направлением. Скорее депресивным, с точки зрения "строительства на продажу".
При беглом взгляде на Ваш участок, создаётся впечатление, что Вы перепутали Горьковское ш. с Боровским, например.
Скажем так, при прочих равных, я скорее буде рассматривать вариан строительства чего-то на продажу на аналогичном участке, находись он хотябы в стародачном секторе г. Видное (там то же ИЖС). На Боровском, кстати там возможно и иначе....
Но Ваша локация может и не подчиняться общим "правилам" ценообразования на Горьковском ш.. Прежде всего, из-за близости к Москве и к соответствующей инфраструктуре.( об этом я вкратце обмолвился в предыдущем "тезисном" посте).
Если о близости к Москве, то весьма выжным фактором становится близость к ЖД. Без пробок и снежных заносов сколько до Курского вокзала?
(Правда, тут то же направление может внести коррективы - кто "штурмует" утренние электрички горьковского направления, тот в курсе. Хотя, может уже много изменилось? Давно я там не ездил.... на электричках).

Тем не менее, спасибо за пример. Рассмотрим на равне с остальными вариантами.

Вода - скважина (водопровод центральный редкость), канализация - септик, по той же причине, без электричества - да, покупать точно не надо

Я думал, будет понятно интуитивно...То, что Вы написали - интуитивно понятно любому, кто хоть как-то "в теме".
Но раз речь зашла...
Скважина, колодец - Для МО во многом это лотерея. Решить можно ЛЮБУЮ проблему - весь вопрос в цене на билет и в сроках/гемороях. Во многом зависит от конкредной местности.
В плане юмора - Кстати, на горьковке, как раз с "бюджетным" доступом к воде многие не испытывают больших трудностей - сосны любят хорошую воду и "приятный" для строителя грунт.

Септик.
( То же в плане юмора - А усли высой УГВ? Как тогда - КАРАУЛ??!! Или всё таки можно? Как уже ранее писал, конечно можно. Затраты будут несколько выше, чем при низком УГВ, но что интересно - и качество может быть то же выше. Качество в смысле - сохранения среды обитания, что б не заср..ли свой участок (или питьевой колодец соседа) простите. Подробней о септиках при высоком УГВ в тех 6 станицах "уточнений и пояснений" про фундаменты/септики).

Далее.

Andreeviliaa писал(а):На днях выхожу на сделку по продаже- 130м, дерево,1эт+мансарда, с отд, уч-к 6сот неправильной формы, приличный уличный забор,эл ворота,навес из поликарбоната для авто,баня,20 км от МКАД на север,10млн.Фото в студию

Это не я выходил на сделку.
Это Марианна Про выходила на сделку. Вопрос о фото к ней, а не ко мне.
В соседней теме я задал вопрос про "востребованность" деревянных домов.
Она мне ответида, и привела пример из своей практики, за что ей конечно спасибо.
Фотографий этого дома, я не видел, но у меня нет оснований полагать, что Марианне Про потребовалось вводить кого-то в заблуждение...

Я вовсе не "ратую" за строительство только из дерева. Всё всегда конкретно. Материалы могут быть любые, если это вписывается в нашу концепцию-задумку. В частности в Вашем примере-участке, я бы скорее применил кладочные материалы или возможно даже каркас, хотя второе вряд ли. Дерево (массивное), кстати, то же не исключено.

И последнее.
Это возможно, подчеркну ВОЗМОЖНО, затрагивает проблему "выхода из тени".
подробно я каснусь ей в ближайшем посте, а пока только "первичное вбрасывание".
Общаясь с некоторыми частными застройщиками "домов на продажу", кстати в разных ценовых сегментах", вижу - многие озабочены вопросом выхода из тени.
Есть очевидные плюсы - РЕПУТАЦИЯ. Безусловно, в долгосрочной перспективе это МОЩНЕЙШИЙ фактор в конкуретной борьбе за тех не многих реальных покупателей, кто есть на рынке. Создание собственных сайтов, рекомендации прошлых покупателей и т.д....
Но есть и не очевидные на первый взгляд сложности.
Оказывается, не все готовы к томы, что в сети начнётся открытое обсуждение их проектов.
С выискиванием недостатков, с обсуждением конструктива и стиля, с "подсчётами" а сколько он наваривает и т.д.
А кто собственно это может запретить?
Может создать сайт на подобии сайтов потребителей, где потребители обсуждают, например, холодильники?
А что с налогами?
Ведь "крупняк", тот который осознаёт некоторую конкуренцию со стороны частников, может "адресно" воздействовать на некоторых частных застройщиков, "видя такое безобразие".

Александ, может Вы хотите обсудить какой-то "готовы" девелоперский проект?
Краем уха слышал, что на горьковке, как раз в районе салтыковки, работает один частный инвестор-застройщик.
Выбирает участки похожие, иногда меньше 6 соток, по крайней мере по документам.
Строит дома разные...
Может это Вы и есть?

Но это наверное всё мои "тараканы" в голове...
Скорее, возможно Вас вдохновил опыт этого частного застройщика.
Тогда это даже лучше, в плане анализа и разработки концепции для Вашего участка, будет да же очень полезно разобрать вдоль и поперёк весь конструктив. Съездить посмотреть "продукцию" конкурента Вашего будущего. Выявить скрытые (не попавшие в объектив) моменты. Не говорю недостатки, скорее моменты. Но учитывая некоторые "тараканы" в головах потенциальных потребителей, эти моменты, при грамотной аргументации, моэно сделать и серьёзными недостатками.
Это в частности, позводит отстроить (выделить) Ваш будущий девелоперский проект от "продукции" конкурента.
Вы как считаете?

[Антипов Александр]

Александ, может Вы хотите обсудить какой-то "готовы" девелоперский проект?
Краем уха слышал, что на горьковке, как раз в районе салтыковки, работает один частный инвестор-застройщик.
Выбирает участки похожие, иногда меньше 6 соток, по крайней мере по документам.
Строит дома разные...
Может это Вы и есть?

Нет, это не я. В нашем городе не один частник-застройщик. Но строят в основном дома 150-200 кв.м, коробки под крышу, б/отделки, и продают (а в последнее время пытаются продать) за 10-13 млн рублей. Участки не большие, от 4 до 6 соток в среднем. Меня же давно интересует именно строительство бюджетных небольших, 60-120 кв.м домов, для ПМЖ. Или даже реконструкция ветхих частей домов.
Участок взял реальный, чтобы на конкретном примере все прикинуть

[alexis18]

Александ, может Вы хотите обсудить какой-то "готовы" девелоперский проект?
Краем уха слышал, что на горьковке, как раз в районе салтыковки, работает один частный инвестор-застройщик.
Выбирает участки похожие, иногда меньше 6 соток, по крайней мере по документам.
Строит дома разные...
Может это Вы и есть?

Нет, это не я. В нашем городе не один частник-застройщик. Но строят в основном дома 150-200 кв.м, коробки под крышу, б/отделки, и продают (а в последнее время пытаются продать) за 10-13 млн рублей. Участки не большие, от 4 до 6 соток в среднем. Меня же давно интересует именно строительство бюджетных небольших, 60-120 кв.м домов, для ПМЖ. Или даже реконструкция ветхих частей домов.
Участок взял реальный, чтобы на конкретном примере все прикинуть

Ну что ,Александр, поехали!
Участок ранее обсудили .
Дом прийдётся садить глубоко от красной линии.
В ином случаи им перекроется вся логистика .
Начинайте с закладки всех коммуникации .
Первое и самое глубокое заложение это ВОДА!
Не суть -магистральная-или скважина.
Это единственное с чем приходится повозиться .
Зато зимой будете посмеиваться над морозами.