Подбор альтернативы. Когда начинать? 242 / 5250

29.11.17, 22:52
Ирина Сорокина писал(а):
Реальная жизнь без теорий: проавансировали нашу квартиру неделю назад. Продавцы - семья с младенцем, смотреть и выбирать им сложно, поэтому до аванса не тронулись, хотя по моей системе альтернатива - это дорога со встречным движением. Но обстоятельства - раз и быстрый аванс - два - система дала сбой.
Неделю ходим смотрим, хотя уже и смотреть нет смысла (нужна 2 к кв-ра площадью более 50 м2)- весь район П44, П3, и чешки. На КОПЭ денег не хватит, но КОПЭ забраковали сразу - дом не понравился- "давит".
Смотреть есть что, но понятно, что одинаковое - разница этаж и расположение кухни - слева -справа, или распашная чешка, или линейка 18-12. Ксерокопии квартир. Но выбрать не получается - "НЕ НАШЕ".)
На 10й день поиска интересуюсь, что все-таки ищем в типовых планировках? Ищем мы ауру и ощущение дома.
"Когда б вы знали
Из какого сора растут стихи,
Не ведая стыда..." .(с)
Не все можно измерить метражом и этажом. Можно принимать решения на основе наития, интуиции, врожденного морального чувства. Алгебра и гармония эмоций вещи не совместимые.
Пока молодые и счастливые- пусть ходят и выбирают приятное место для своего молодого счастья. У меня нет плана на эксы) И что не купим в ноябре, то обязательно купим в декабре.)

Дивная история
Только это история, а не бизнес-кейс
Ну, теперь расскажите мне про то, что риэлтор должен быть с человеческим лицом и все такое, и вообще - хорошим человеком
Я там ранее перечисляла каких риэлторов можно найти на МРН и
забыла, что еще есть такая категория риэлторов , как "хороший парень" или "хорошая женщина"
То, что бизнес -процесс под названием"продажа с альтернативой" имеет реалистичность и эффективность в том случае, если четко привязан к срокам, хорошим людям неведомо!!
То, что в декабре может уйти с рынка в ожидание и передержку до 50 процентов вариантов и до 50 процентов потенциальных покупателей, хорошими людьми не учитывается!
Так будем хорошими, а не профессиональными, риэлторами!
Тост, однако

29.11.17, 23:11
Asti495 писал(а):
Я не начну продажу, пока пункта Б не будет.

Об этом я и писала в основном посте.

29.11.17, 23:11
Asti495 писал(а):
Вы помогаете альтернативщику повыбирать квартиры, которые он не купит, потому что у него слегка совсем нет денег.

Это ваши исключительно ваши фантазии.

29.11.17, 23:11
Asti495 писал(а):
Просто объяснить-то про планировки, районы, дома - это же наверное что-то сверхъестественное.

Ага. Человеку, работающему более 20 лет с недвижимостью Москвы ))
На это способны только вы. Остальные же дураки.

29.11.17, 23:11
Asti495 писал(а):
Если Вы не контролируете районы покупки, то не контролируете продажу и всю сделку.

Опять вы о чем-то своем, интимном.
Ко мне это отношение не имеет

29.11.17, 22:58
Asti495 писал(а):

29.11.17, 22:52
Solar писал(а):
Худшие варианты вынуждены выбирать те, у кого нет возможности подождать, чтоб выбрать достойную (максимально хорошую) квартиру. Хорошие квартиры на рынке не валяются, их очень сложно и долго искать.
Люди альтернативщиками становятся именно по той причине, что у них НЕТ возможности подождать до когда-нибудь.
Они бы может и рады продать и поискать годик, но не под грибком же на детской площадке или на вокзале им все это время жить.
Solar, если Вы не понимаете, о чем речь, о какой вполне обыденной жизненной ситуации, которая у подавляющего большинства продавцов складывается, то зачем об этом рассуждаете-то?

Давайте на пальцах. Обыденный сценарий: съезд двух однушек на одну трёшку.

Нет смысла сначала принимать аванс за две однушки, что б потом ехать в трёшку в Бибирево вместо Пролетарской, из-за того, что в момент принятия аванса на рынке не случилось нужных вам трёшек на Пролетарской. Нужно сначала найти альтернативу, а уж потом выставлять однушки. По низу рынка уйдут сразу, без дисконта.

Если надо наоборот разъехаться, то нет смысла сначала найти две однушки, если продавцы трёшки не готовы заплатить за премиум ликвидности. (Чтоб быстро продать трёшку в нужный момент, нужен будет дисконт; но зато можно будет выбрать хорошие однушки, а не то дерьмо, которое случится на рынке в тот момент, когда на вашу трёшку наконец-то, через полгода продажи, нашёлся покупатель. Если не согласны платить за возможность выбора - придётся им пожертвовать.)

29.11.17, 23:19
Solar писал(а):
нет принципиальной разницы между покупателем с кэшем или продавцом с принятым авансом

есть разница. кеш есть, а при альтернативе он только теоретически МОЖЕТ БЫТЬ, потому при прочих равных в приоритете будет покупатель с кешем.

29.11.17, 23:19
Solar писал(а):
А вот у продавца с принятым авансом нет выхода - придётся брать то, что дают (то, что есть в данный момент на рынке).

еще аванс можно вернуть и не брать, что дают.

29.11.17, 23:39
Solar писал(а):
Давайте на пальцах. Обыденный сценарий: съезд двух однушек на одну трёшку.

Нет смысла сначала принимать аванс за две однушки, что б потом ехать в трёшку в Бибирево вместо Пролетарской, из-за того, что в момент принятия аванса на рынке не случилось нужных вам трёшек на Пролетарской. Нужно сначала найти альтернативу, а уж потом выставлять однушки. По низу рынка уйдут сразу, без дисконта.
Если надо наоборот разъехаться, то нет смысла сначала найти две однушки, если продавцы трёшки не готовы заплатить за премиум ликвидности. (Чтоб быстро продать трёшку в нужный момент, нужен будет дисконт; но зато можно будет выбрать хорошие однушки, а не то дерьмо, которое случится на рынке в тот момент, когда на вашу трёшку наконец-то, через полгода продажи, нашёлся покупатель. Если не согласны платить за возможность выбора - придётся им пожертвовать.)

По кругу ходим.
Во-первых, смотря какие это две однушки. Чтобы образно говоря, не уехать в Бибирево, это должны быть ой-ой-ой какие однушки, чтобы и по низу, и выдать Пролетарку.
Во-вторых, где будут жить семьи из трешки, пока выбирают две распрекрасные 1шки? На Белорусском? Киевском? Павелецком?

В общем, резюмируем -

Асти, вы про тех у кого денег нет и выбора нет, потому что припекло. (Такие всегда едут в менее хорошие варианты, если не повезёт.)

А я про тех, кто готов за лучший выбор заплатить (временем либо деньгами).

29.11.17, 23:34
ir-ka писал(а):
Ага. Человеку, работающему более 20 лет с недвижимостью Москвы ))

Шо еще расскажете? Размер ноги разносился до 46? Поседели как лунь? Суставы скрипят? Зрение село?
Мне это все должно быть интересно?

29.11.17, 23:34
ir-ka писал(а):
Остальные же дураки.

Некрасиво прикрываться ни в чем неповинными людьми)

30.11.17, 00:09
Solar писал(а):
А я про тех, кто готов за лучший выбор заплатить (временем либо деньгами).

это кеш, а мы про альтернативы.

30.11.17, 00:18
VladaV писал(а):

29.11.17, 15:24
Юлия Лурье писал(а):
позавчера мои клиенты нашли квартиру за 12 млн и согласились ее купить, после долгих торгов, за 12 млн
я вела весь день переговоры с маклером продавцов(тут мне повезло, попалась профи, мы с ней чирикаем на одном языке) и достигла цены 11,5 млн и нужных мне условий - полной стоимости , нашего банка и мгновенного освобождения, что нужно моим клиентам, а не мне, согласитесь
мой гонорар 150 000, выгода моих клиентов - 350 000 и полностью удовлетворенные оптимальные для них условия сделки
вот что такое консалтинг в нашей профессии
Сто пятьдесят тыщ гонорар это за всё, и за принятие аванса и за проведение сделки? И это за квартиру в 12 мильонов?
Если это так, то сколько будет Ваш гонорар за покупку/продажу жилья 3-5 мильонов?

тоже такой же
у меня фиксированная сумма при более чем половине услуг, но это - минимум, все остальное - больше

Жизнь это не прямая. Любая ситуация предполагает, как минимум, два варианта решения.
*Даже если вас съели, у вас два выхода.
Очень много зависит от людей, у которых возникла ситуация обмена.
Например.
Я продавала 2к.кв.квартиру в Текстильщиках. Мне по рекламе позвонили люди, которые хотели обменять свою маленькую 2ку с кухней 6 м2 на 2ку улучшенной планировки с кухней от 8.5 м2 или 3ку с кухней 6м2, при этом у них было желание остаться в своем микрорайоне. При детальном рассмотрении ситуации выявилось, что им реально подходит всего 1 квартира, имеющаяся в продаже. Ее цена была чуть завышенная и, как следствие, ее продажа несколько затянулась. Определившись с альтернативным вариантом, под эту 2ку квартира клиентов была выставленна на продажу по рыночной цене и за нее в достаточно быстро был принят аванс. От момента выхода квартиры в рекламу до принятия аванса прошло около 2х месяцев, включая майские праздники.
Если бы до размещения объекта в рекламу не была проведена работа по предварительному подбору альтернативы, то не факт, что мы бы смогли ее подобрать после принятия аванса. Т.к. продавцы изначально планировали выручить за продажу квартиры большую сумму, что бы растянуло срок экспозиции. Исходя из совокупности факторов было принято решение снизить желаюмую сумму до той, которая делала сделку реальной.
Когда люди видят цель и принимают решение ее достигнуть, то весь процесс становится на рельсы и паровоз начинает лететь вперед.

Риелтор в любом случае перед тем, как принимать в работу альтернативный вариант, делает анализ рынка и в районе продажи и в районе покупки, чтобы понять бюджет сделки. В любом случае потенциальному клиенту демонстрируют те варианты квартир, которые он может приобрести за те деньги, которые по вашей оценке можно выручить за продажу его объекта. И это будут какие-то реальные объекты, несмотря на то, что для покупателя они виртуальные, т.к. фактически у него не деньги, а такой же объект недвижимости.
Но если продавца реально зацепит вариант, и он готов снизить цену на свой объект до цены продажи в гарантированные сроки, тем более в реалиях стагнирующе-падающего рынка, то почему же он - турист?
И если вы все-таки предложили продавцу 3 самых лучших на ваш взгляд предложения, то что сложного пойти их и посмотреть?
Чего-то я не понимаю, как давно риелтору стало ниже его достоинства ходить с клиентом на просмотры?
Типа деньги покажи, нищеброд, что ты можешь прям щас квартиру купить, тогда я схожу с тобой на 1 квартиру, а так мне не досуг.
Это как придти в бутик , а вам продавцы говорят, что пока вы не продемонстрируете содержимое кошелька, они вам товар не покажут.
Что-то я не понимаю.