Доверительное управление квартир 238 / 4038

16.01.23, 08:48
bukinist писал(а):
Тогда уж не арендодателем , а наймодателем. А тот кто снимает- будет нанимателем.Договор найма жилого помещения между наймодателем и нанимателем обязателен.!!!

консультация от Миэль, применима к дорогим объектам.

Мария Жукова, управляющий директор ГК «Миэль»:

— Необходимо разделять разные виды управления:

Полноценное управление через уполномоченное юридическое лицо. В этом случае заключается договор о доверительном управлении имуществом, прописывается, какое имущество поступает в управление, круг обязанностей управляющего юридического лица и т. д. Чаще такие договоры заключаются для дорогого имущества. В этом случае конечный пользователь — например, арендатор — не видит данных собственника, а договор аренды заключается с юрлицом. Это делается для конфиденциальности бенефициара.
Доверенность на определенные действия с определенным имуществом, выдаваемая физическому лицу — поверенному. Это может быть любой человек. В доверенности обязательно нужно прописать, какие действия и с каким имуществом может выполнять данный поверенный. Например, организовывать и проводить показы квартиры, получать денежные средства. Возможны случаи, когда деньги идут напрямую собственнику.

В первом случае в дополнительном соглашении к договору можно и нужно прописать условия и форму отчетности о состоянии объекта имущества. Законом такие формы не установлены. Там же можно прописать частоту проверок. Иногда фиксируется, что, например, раз в месяц предоставляется видеоотчет о состоянии объекта или проводится сеанс видеосвязи.

Во втором случае важно выбрать добросовестного поверенного и договориться «на берегу» о способах и методах проверки. Важно помнить, что далеко не все арендаторы согласятся на такой жесткий контроль со стороны собственника.

Налоги платит конечный бенефициар, то есть собственник жилья. Налоги платятся по месту нахождения имущества. Например, если собственник — гражданин иного государства, но сдает квартиру в Москве, то он должен будет заплатить налоги как нерезидент по ставке 30%.

Первый вариант доверительного управления не подразумевает использования квартиры собственником, иначе возникнет наложение правовых полей. Чаще всего такой договор заключается с людьми, у которых данная квартира — далеко не единственная, то есть потребности в ее использовании нет. В случае частного поверенного возможны варианты, которые оговариваются заранее.

Подробнее на РБК: внешняя ссылка

Постараюсь ответить по пунктам.

17.01.23, 07:34
dizpe писал(а):
Вы хотите, чтобы выселением занимался риэлтор за плату в 3500 р/мес ?

Тут два момента. Первый: я интересуюсь: как это происходит? Пока я вижу ответы из серии: "Мы тебе нашли мега-крутого клиента, но вот он что-то испортился и выселять его ты будешь сам". А в чем тогда то самое "доверительное управление"?)

Второй: я не утверждал, что оцениваю эту работу в "жалкие 3500 в месяц", я не знаю, сколько стоит эта работа. Это примерные цифры, которые мне здесь написали. Если мне предложат "с тебя 1/3 арендной платы в месяц - и мы берем все заботы на себя", меня этот вариант тоже устроит.

17.01.23, 07:34
dizpe писал(а):
Даже если посчитать по минимальной стоимости его рабочего времени, из расчета продажи хотя бы одной квартиры в месяц с оплатой 200 тыс руб, то 200тыс/25= 8 000 руб/день , и суммы 3500 р недостаточно даже для оплаты за время, затраченное на "съездить проверить" состояние квартиры 1 раз в месяц.

Не хотел бы тут обсуждать расценки риелторов на продажу недвижимости, не хочу обижать людей.
Я сам несколько лет назад отдал те самые 200к за продажу участка, долго думал над справедливостью этой цифры и пришёл к выводу, что я не знаю всей внутренней кухни и не могу оценивать, дорого это или дёшево.

Я пришёл на форум узнать:
- есть ли такая услуга?
- сколько это стоит?
- имеет ли смысл её заказывать?
А тут началось: "Да мы за эти копейки даже пальцем не пошевелим, нам выгоднее квартиры продавать". Ну продавайте)

17.01.23, 04:08
guzdavson писал(а):
Правильная таблица распределения расходов
1) Собственник 25%
2) Арендодатель 25%
3) Хозяин квартиры 25%
4) Беня 25%

Подождите.
А как же бабушка, которая только написала на собственника завещание на эту квартиру?)

sa4m4,
Что Вы хотите от форума ?
Вам уже все разжевали и написали.
Если у Вас студия уже пригодна к проживанию ( полностью меблирована и тд ), выбирайте риэлтора
( обычно у него на аватарке стоит надпись Эксперт) и обращайтесь к нему в личку.

Хотел еще добавить, что прямо напрашивается следующая схема:
- Доверительный управляющий берёт комиссию за начало работы с ним в размере 100% месячной оплаты за проживание. Желательно, без договора и любых следов оказания услуг;
- Доверительный управляющий берёт страховой депозит на случай, если от его услуг откажутся;
- Доверительный управляющий берёт комиссию за каждого найденного арендатора в размере 100% месячной оплаты за проживание. Желательно, чтобы арендатор был новым каждые 11 месяцев.
- Доверительный управляющий берёт плату за свои услуги, не менее 50% платы за проживание в месяц. Нуачо, "моё время стоит дорого" (с)
- Если случился простой, собственник должен выплачивать доверительному управляющему пени в размере 100% стоимости проживания. Затраченное время должно быть компенсировано. Даже если в квартире никто не живает.

))

Отлично! Спасибо за ответы по пунктам.

17.01.23, 03:13
Мурзюша писал(а):
Вы совершенно напрасно побаиваетесь/не хотите заниматься управлением своей квартиры самостоятельно.
Если у Вас нет времени на то, чтобы проводить показы и заселять арендатора - действительно, можно нанять риэлтора именно для этого. А в дальнейшем "работать" с арендатором самому. Если исключать какие-то форс-мажорные ситуации, то много времени это не займет и каких-то специфических знаний/навыков не потребует.

Очень хороший совет. Вероятно, так и будет.
Тогда вопрос: где найти нормального риелтора?))

17.01.23, 03:13
Мурзюша писал(а):
По поводу ситуации, когда арендатор не платит арендную плату и отказывается съезжать. Такие ситуации, к счастью, случаются редко. Но даже если это произойдет, и с арендатором будет никак невозможно договориться - доверительный управляющий Вам не очень сильно поможет. Он не будет совершать какие-то противозаконные действия по принудительному выселению - тем более ради комиссии в 3000 ₽ в месяц. Эти риски в любом случае будут на Вас.

Это я понял. По большому счёту, это - лотерея. Но другие же с этим как-то справляются?) Предполагаю, что риелтор с опытом может на начальном этапе как-то оценить вероятность такой ситуации.

17.01.23, 03:13
Мурзюша писал(а):
1. Примерно так - а более точные формулировки для доверенности подскажет нотариус или найдете в интернете сами.
2. Исключительно в зависимости от того, какая договоренность об этом будет у Вас с управляющим. Можно и так, и сяк, и по-всякому.
3. Простои, естественно, будут за Ваш счёт.
4. Обычно с арендодателем договариваются о том, что когда он съезжает - он сдает квартиру в том же состоянии, в каком ее принял (с учётом естественного износа) - в том числе убранную. На практике это получается не всегда, я обычно в таких случаях убираюсь в квартире своими силами. Теоретически можно попробовать договориться с арендатором о том, чтобы он оплатил услуги клиринговой компании - но на практике это, скорее всего, понимания у него не найдет. А ссориться с арендатором, пусть даже и бывшим, и "быковать" ради нескольких тысяч рублей лично я правильным не считаю (кто-то наверно со мной в этом не согласится...)
5. Сам собственник определяет, что "уже пора". Никто не запретит Вам сдавать квартиру со старой мебелью и убитым ремонтом - но сдаваться она будет дешевле (и возможно, простой будет дольше - но это не обязательно). К этому также добавлю, что в большинстве случаев вложения в ремонт и мебель в арендной квартире не окупаются.
6. В Москве арендатор платит "счётчики" - электричество, вода, водоотведение. Проводной интернет, если он нужен, тоже за счёт арендодателя. Все остальные коммунальные платежи - за счёт собственника. Нюансы типа платы за консьержа можно обговорить отдельно.
7. Я не совсем понял, что Вы понимаете под "общедомовыми расходами" - но если коммунальные платежи, то они даже за студию будут сильно больше 2000 ₽ в месяц, тем более у ПИКа.
Но в целом да, получать за такую студию 20-25 тыс.₽ "чистыми" - это норм.

Всё вполне доступно. Еще раз спасибо!

17.01.23, 08:54
bukinist писал(а):
Что Вы хотите от форума ?
Вам уже все разжевали и написали.
Если у Вас студия уже пригодна к проживанию ( полностью меблирована и тд ), выбирайте риэлтора
( обычно у него на аватарке стоит надпись Эксперт) и обращайтесь к нему в личку.

Пожалуй, вы правы. Потом напишу о результатах.

16.01.23, 13:43
Porpeller писал(а):
Агенту сколько бы заплатили за поручение по выселению ?

Столько, во сколько он бы это оценил.
Я не могу диктовать свои цены так как я потребитель услуг.

17.01.23, 09:07
sa4m4 писал(а):
По большому счёту, это - лотерея. Но другие же с этим как-то справляются?) Предполагаю, что риелтор с опытом может на начальном этапе как-то оценить вероятность такой ситуации.

Вероятность досрочного съезда нанимателя-это лотерея.В студиях особенно( там как правило долго не живут) Опытный риэлтор конечно может как-то отсеять некачественных арендаторов-нанимателей, но
и он не сможет Вам дать гарантий. Считается, что гарантией того, что наниматель не съедет через 2 месяца допустим, является комиссия для нанимателя при съеме квартиры....Но лично я с этим не совсем согласен.

17.01.23, 09:23
bukinist писал(а):
Считается, что гарантией того, что наниматель не съедет через 2 месяца допустим, является комиссия для нанимателя при съеме квартиры....Но лично я с этим не совсем согласен.

Это риски, дело поянтное.

Не понравился район, сама квартира, резко появилась девушка, которая стала женой, на голову свалилось наследство от бабушки и т.д. и т.п.
Как бывший квартиросъёмщик (хоть и недолго), я очень хорошо помню своё негодование. Комиссию заплати, депозит "если что-то сломаете" отдай, за первый и последний месяц плату сразу отдай.