В каком месяце рухнут цены на недвижку? 2011 год 1584 / 564801

[bhr]

Конечно, надо считать по итогу чистяком и все сравнить друг с другом в вашем случае,Bhr, проценты по кредиту минусом пойдут, а доход на кредитные-плюсом.

Только не судите строго, что торможу. То есть платежи по основному долгу - прихоть инвестора, тратит на свои развлечения, хочет квадратные метры выкупает, хочет в кафе мороженное тратит. Тогда проценты по кредиту считать как есть на самом деле, убывающие? Ибо прихоть у меня такая покупать подорожавшие метры по старой (дешевой) цене.

Сложно, как считать стоимость квартиры, если вы ее не продаете, предлагаю по Ирн.

Нуууу... не ИРН. Судя по нему - цена моей квартиры упала. Однако, подруга сейчас точно такую же квартиру покупает. Единственный вариант, который нашла - дороже моей (остальные еще дороже), и то потому что там не узаконенная перепланировка. Да и сделка разваливается - владелец 1/8 доли - алкаш, отказывается от всех комнат, которые ему предлагают.... И сама она свою однушку продает - последний этаж, хрущовка. в июле ее цена была 2300, сегодня внесли аванс за 2500 - это еще неизвестно, сколько риелтор покупателя накрутил (а там Инком). Думаю, эта проблема решается гораздо проще. К риелтору обратиться. Она эту квартиру знает как облупленную. И подруге квартиру точно оценила. В результате за столько и продали (она же и продала). К риелтору - к бабке не ходить....
Может того? В личку. Чтобы не наскочить на любителей поспорить/покритиковать/позлорадствовать. Добро?

[Рентополучатель]

Вот здесь и кроется проблема . Предлагаю по графику Ирн ( не приравниваясь к собственным хотелкам).
Пример 14.06.10 это 140 000 рублей.
13.06.11 это 138 000 рублей.

[bhr]

Вот здесь и кроется проблема . Предлагаю по графику Ирн ( не приравниваясь к собственным хотелкам).
Пример 14.06.10 это 140 000 рублей.
13.06.11 это 138 000 рублей.

Но там Москва - непонятный мне город, с туманным будущим, а у меня Жуковский.
И причем тут хотелки - есть реальные сделки. Если смотреть по базе - очень даже есть варианты для моей знакомой за эту сумму. А как копнешь - там всюду проблемы. Только цены реальных сделок, которые риелтор знает и в них участвует. Хотя... как хотите. У меня нет никакого интереса мухлевать. Ибо не под корову играем. Да и спора никакого нету. Просто интерес - сравнить два способа. И пока ни уверенности, ни даже предположения, чей способ лучше у меня нету.

[Владимир Снажин]

Владимир Снажин писал(а):
Цена Объекта на 15 декабря (а не в июле)

нееее.... так я не играю. Вы предлагаете списать в ноль все бонусы при покупке квартиры ниже рынка. И то что я предвидел хотя бы на полгода подорожание объекта. самый сезонный пик цены на объект взять за основу?

Именно так!
Потому что:
1. Покупка квартиры ниже рынка - это действительно бонус, о чем писАл выше (в чем, кстати, очень рад за Вас).
На сегодня нужно постараться сделать оценку стоимости реальной продажи квартиры. К риэлтору!
2. Осеннее подорожание предвидели не Вы один, и в июле я не завел бы речи о депозите (к тому же с депозитами в июле у меня не было возможности 16% за год).
3. Сейчас (пока рынок активен) Вы можете продать квартиру по сегодняшней цене, зафиксировав профит.
4. Я не предлагаю дату отсчета -1 декабря,когда депозит должен дать 19% (собственно уже открытый в период повышенной ставки и должен дать 19%).
5. Самое главное - есть желание сравнить разные виды инвестиций сегодня и с сегодняшней даты, а не в ярчайшие отрезки нашей прошлой жизни. (Грубое сравнение с 2008 года к тому же уже сделали).

Вы утверждаете, что сегодня инвестиции в квартиры выгоднее, поэтому и все действия нужно совершать как бы от сегодняшнего дня, то есть сегодня покупать квартиру и открывать депозит. Сегодня и будет день входа.

Для чистоты эксперимента нужно просчитать и издержки при покупке и будущей продаже (включая риэлторские услуги и при покупке, и при продаже) и время на оформление документов при покупке, поиск и заселение арендаторов, то есть тот период, когда деньги уже вложены в покупку, а квартира "простаивает".

Касаемо кредита предлагаю сравнить 2 варианта:
1. Считать, что квартира приобретена полностью за собств. средства (сравнение будет проще и понятнее).
2. С учетом конкретных параметров кредита. Кидайте цифры - сделаю расчет. (Надеюсь, что у Вас не "социальная ипотека" с льготной ставкой - в данном случае доп. доходность от левериджа будет нерыночной, но лично у Вас она будет).

[Владимир Снажин]

Сижу дома на "бакинских" - без депозита.
****************************
готов на 15.12.2012 ---СРАВНИТСЯ.
****************************
Хочу сам прикупить недвиги поэтому готов для сравнения и посравниваться.

Правильно ли понял, что сравниться с 15.12.2011 по 15.12.12?
Если так, то с Вами сравниться просто: курс покупки на 15.12.12 - ...

На долларовый депозит кстати, не хотите разместить? Виртуально, конечно.

[klimat]

Сижу дома на "бакинских" - без депозита.
****************************
готов на 15.12.2012 ---СРАВНИТСЯ.
****************************
Хочу сам прикупить недвиги поэтому готов для сравнения и посравниваться.

Правильно ли понял, что сравниться с 15.12.2011 по 15.12.12?
Если так, то с Вами сравниться просто: курс покупки на 15.12.12 - ...

На долларовый депозит кстати, не хотите разместить? Виртуально, конечно.

Все правильно он делает.
На этом бедном РБК каждый раз десяток умных людей спрашивают - что делать?
9 из 10 отвечают - сиди в кеше и жди.

[bhr]

Владимир Снажин писал(а):
Цена Объекта на 15 декабря (а не в июле)

нееее.... так я не играю. Вы предлагаете списать в ноль все бонусы при покупке квартиры ниже рынка. И то что я предвидел хотя бы на полгода подорожание объекта. самый сезонный пик цены на объект взять за основу?

Именно так!
Потому что:
1. Покупка квартиры ниже рынка - это действительно бонус, о чем писАл выше (в чем, кстати, очень рад за Вас).
На сегодня нужно постараться сделать оценку стоимости реальной продажи квартиры. К риэлтору!
2. Осеннее подорожание предвидели не Вы один, и в июле я не завел бы речи о депозите (к тому же с депозитами в июле у меня не было возможности 16% за год).
3. Сейчас (пока рынок активен) Вы можете продать квартиру по сегодняшней цене, зафиксировав профит.
4. Я не предлагаю дату отсчета -1 декабря,когда депозит должен дать 19% (собственно уже открытый в период повышенной ставки и должен дать 19%).
5. Самое главное - есть желание сравнить разные виды инвестиций сегодня и с сегодняшней даты, а не в ярчайшие отрезки нашей прошлой жизни. (Грубое сравнение с 2008 года к тому же уже сделали).

Вы утверждаете, что сегодня инвестиции в квартиры выгоднее, поэтому и все действия нужно совершать как бы от сегодняшнего дня, то есть сегодня покупать квартиру и открывать депозит. Сегодня и будет день входа.

Стало быть неправильно друг друга поняли. Я думал Вы рассуждаете о выгодности вложений в депозиты "вообще". Сегодняшнюю ситуацию с депозитами не знаю и цифры 19% и даже 16% - для меня новость. О чем рассуждать не берусь. Посему - беру свое предложение взад. На это есть еще другие причины, потом изложу.

Для чистоты эксперимента нужно просчитать и издержки при покупке и будущей продаже (включая риэлторские услуги и при покупке, и при продаже) и время на оформление документов при покупке, поиск и заселение арендаторов, то есть тот период, когда деньги уже вложены в покупку, а квартира "простаивает".

Это уже детали. не имеющие значения ввиду вышесказанного. Но в принципе могу сказать - за отправную точку предлагал (уже не предлагаю) взять конечную цену с учетом услуг риелторов, оформления и прочего. Квартира ни минуты не простаивала - продали мне ее вместе с арендаторами. Так совпало, что день, когда заложили деньги в ячейку совпал с днем выплаты аренды. посему договорились, что с этого момента они платят мне.
Из дополнительных расходов - лениво рассказывать. были кое-какие, связанные с арендаторами, но это такие копейки, что сейчас расписывать не хочется.

Касаемо кредита предлагаю сравнить 2 варианта:
1. Считать, что квартира приобретена полностью за собств. средства (сравнение будет проще и понятнее).

ну вот . в этом то самая соль. пачкаться бегать перекладываться из валюты в валюту изза одного миллиона или изза трех. - две большие разницы.

2. С учетом конкретных параметров кредита. Кидайте цифры - сделаю расчет. (Надеюсь, что у Вас не "социальная ипотека" с льготной ставкой - в данном случае доп. доходность от левериджа будет нерыночной, но лично у Вас она будет).

она самая. Льготный кредит. причем даже не ипотека, а потребкредит. 10% годовых, + 7 тыр в год страховка за чтототам. Теперь я раб своего предприятия, ибо при увольнении остаток кредита пересчитается по другому курсу. И это я еще лоханулся, прозевал. Сделай я чуть раньше мог бы получить ипотечный кредит под 8%. Так вот. Вы меня на мысль натолкнули, правда врядли получится, но стоит попробовать. взять еще кредит у себя под 10% и положить на депозит под 19%. Еси все подробно изложите - можно и подумать.
И еще. то что раб своего предприятия тоже не факт. Ко мне вчера бывшие сослуживцы подъезжали на предмет выпить закусить в ресторане. Они собрали всю старую команду вместе. Так вот мне было предложено вернуться. на замечание, что на мне висит кредит, было предложено выкупить меня вместе с кредитом перекредитовав под 8% годовых. К чему я? Стоит всетаки заниматься своим делом. А эти инвестиции должны быть не обременительны как по времени так и для мозгов.

[Рентополучатель]

Правильно ли понял, что сравниться с 15.12.2011 по 15.12.12?
Если так, то с Вами сравниться просто: курс покупки на 15.12.12 - ...

На долларовый депозит кстати, не хотите разместить? Виртуально, конечно.

Мы сравнимся по итогам года
кто сколько заработал рублей, ведь у нас пока озвучено три возможности
1. Положить рубли на депозит под 16%
2. Положить доллары под матрас.
3. Купить квартиру
а) на заемные
б) на свои
***************************************************
По итогам года и двух лет можно посмотреть
- сколько заработали рублей
- сколько стало квадратных метров (ирн-овских)

[bhr]

Правильно ли понял, что сравниться с 15.12.2011 по 15.12.12?
Если так, то с Вами сравниться просто: курс покупки на 15.12.12 - ...

На долларовый депозит кстати, не хотите разместить? Виртуально, конечно.

Мы сравнимся по итогам года
кто сколько заработал рублей, ведь у нас пока озвучено три возможности
1. Положить рубли на депозит под 16%
2. Положить доллары под матрас.
3. Купить квартиру
а) на заемные
б) на свои
***************************************************
По итогам года и двух лет можно посмотреть
- сколько заработали рублей
- сколько стало квадратных метров (ирн-овских)

теперь. То что обещал написать в предыдущем посте. здесь напишу.
Сравнение будет не верным. Ибо выборка - из одной штуки от каждого экземпляра.
Риски так учесть не получится.
Потери от риска расстаться с депозитом навсегда, или от риска глобальной девальвации рубля - так не учтешь. Разговор не о девальвации, а о риске оной. Обычно сие учитывают с помощью матожидания. Чето все я подзабыл, но те кто теорию вероятности учили - поймут. Так вот матожидание потерь от девальвации - допустим 10% от суммы. ее треба вычесть из доходов. При таком сравнении аля "встретимся через год", мы этого не увидим. Либо будет полная задница с вероятностью 0,05 (цифры с потолка), либо все будет замечательно с вероятностью 0.95.
Банки, выдавая кредит, такую вероятность закладывают в резервы под возможные потери. ВОЗМОЖНЫЕ!!! И исходя из этого прогнозируют свою прибыль. Мы же решили встретиться через год, вообще не предполагая, что кто-то может еще и не дожить до декабря следующего года, ибо вероятность тоже ненулевая.
Почему я считаю рублевые депозиты опасными (еще раз - разговор не про сегодня, а вообще), я уже писал выше.

[bhr]

кто сколько заработал рублей, ведь у нас пока озвучено три возможности
1. Положить рубли на депозит под 16%
2. Положить доллары под матрас.
3. Купить квартиру
а) на заемные
б) на свои

Про новостройку забыли. я об этом мало знаю, посему в свое время не рискнул. Но следующим этапом будет именно она.
будем изучать вопрос. Буду благодарен любому совету.