"Юридический уголок от ЭтоЕщёКто" 3452 / 179559

ЭтоЕщеКто

Владимир Снажин писал(а):
Только это возможно в случае, если Объект уже зарегирован в ЕГРП (и там есть тех. документация: справка БТИ (или тех. паспорт или кадастровый паспорт или кадастровый план) и Покупатель согласен на такое "неузаконенное по перепланировке" оформление.
Требовать повторного представления тех. документации на основании Закона "О гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Рег. служба не имеет права.

Однако, если Вы сами представляете тех. документ, который идет вразрез с архивным документом в Рег. службе, либо представляете док. со штампом "Перепланировка неузаконена", то сами создаёте вопросы и сомнения регистратору, и самое неприятное - основания для приостановления регистрации.

В том то и дело, что раньше без вопросов принимались на регистрацию имеенно документы из БТИ с отметкой о сделанной в квартире и неузаконенной перепланировкой или переоборудованием, и именно тогда, когда ранее такие документы в регистрирующий орган еще не предоставлялись, и он не был еще учтен в ЕГРП. Просто сведения об объекте в ЕГРП вносились согласно не фактическому состоянию объекта, а учтенному БТИ, как это должно быть. И если в договоре купли-продажи данные об объекте также соответствовали тому, как это должно быть, а покупатель давал обязательство по узакониванию перепланировки или приведению квартиры в состояние согласно плану, вопросов не было.

Единственно, что это возможно было не везде, судя по сообщениям на этом форуме. Вопрос в том, почему такие проблемы теперь стали возникать и там, где раньше этого не было.

Спасибо! Буду сообщать по ходу действий.

Спасибо. Завтра встречаемся с банком и станет ясно какие условия они нам выдвинут. Возможно опять понадобиться Ваша консультация.

ЭтоЕщеКто писал(а):
Единственно, что это возможно было не везде, судя по сообщениям на этом форуме. Вопрос в том, почему такие проблемы теперь стали возникать и там, где раньше этого не было.

Практика Рег. служб на местах отличается.
Причем эта практика может измениться и не в связи с изменениями в законодательстве, а в следствие общения и обмена мнениями и практикой Регистраторов из различных регионов или под влиянием "аргументированно недовольных" граждан.

Например, в Нижегородской обл. лет 5 назад также требовали Справки об отсутствии строений на земельном участке, причем не во всех центрах регистрации.

Выяснив правовую сторону вопроса регистрации сделок с земельными участками, мы решили не заморачиваться с этими справками.

Накануне срока регистрации мы получили звонок от регистратора с предложением донести Справку об отсутствии строений под угрозой приостановления.
Звонок от регистратора с предложением донести документ - есть ход, кот. используют регистраторы в случаях неуверенности в правоте своих действий.

Мы ответили след. образом:
1) На основании какого правового документа Вы требуете данную Справку, причем вразрез Закону "О гос. регистрации..."?
2) Интересно, какое основание Вы напишите в приостановлении? Мы его изучим, дойдем с ним к Руководителю УФРС Нижегородской области и выясним правомерность Ваших действий.

В итоге, не смотря на рычание регистраторов, в установленный день мы получали зарегистрированные договоры и постепенно (в разных центрах и даже у разных регистраторов) ломали практику регистрации.

Конечно, если регистрация носит единичный характер, то возможно, легче донести Справку, а если сделки носят системный характер, то на будущее возникает смысл пободаться и доказать свою правоту.

ЭтоЕщеКто писал(а):
Однако никаких сроков, в течение которых договор или дополнение к нему должны быть поданы сторонами на государственную регистрацию, закон не устанавливает. Это можно сделать при необходимости в любое время по заявлению обеих сторон, а в случае уклонения одной из сторон по требованию другой стороны в судебном порядке, так как форма соглашения об изменении цены сторонами при этом полностью соблюдена и нет никаких законных причин отказаться от этого соглашения. Если какая-то из сторон (покупатель или продавец) попытается признать это дополнительное соглашение незаключенным или недействительным, другая сторона может потребовать его регистрацию в судебном порядке. Но если, сам договор купли-продажи квартиры будет признан недействительным, покупатель сможет вернуть свои деньги, переданные по такому соглашению в порядке реституции.

Оч. интересна практика регистрации Допов, как в ФРС, так и в судебном порядке.

Я пообщался с несколькими регистраторами в НН.
Их мнение таково, что если Сделка носит недлящийся характер, например ДКП с расчетом до подписания договора, и ДКП будет зарегистрирован в ФРС, то Допы ФРС уже не зарегистрирует.
Также не зарегистрируют Доп. к ДКП с отсрочкой (рассрочкой) платежа, в кот. будет фраза: "Указанную отсрочку платежа стороны залогом не признают", т.е. не возникнет залога.
Зарегистрируют лишь Допы к Договорам, в результате которых возникнет залог.

На практике подобные Допы не использовали, но попробовать есть большое желание.

Владимир Снажин писал(а):
Практика Рег. служб на местах отличается.
Причем эта практика может измениться и не в связи с изменениями в законодательстве, а в следствие общения и обмена мнениями и практикой Регистраторов из различных регионов или под влиянием "аргументированно недовольных" граждан.

А также под давлением местной власти (в регионах)...

Владимир Снажин писал(а):
Оч. интересна практика регистрации Допов, как в ФРС, так и в судебном порядке.Я пообщался с несколькими регистраторами в НН.
Их мнение таково, что если Сделка носит недлящийся характер, например ДКП с расчетом до подписания договора, и ДКП будет зарегистрирован в ФРС, то Допы ФРС уже не зарегистрирует.

Эта практика полностью основана на законе, ведь изменить допсоглашением можно только то обязательство, которое уже возникло, но еще не прекращенио исполнением. Поэтому, в подобных случаях, для юридической чистоты при продаже жилых помещений, необходимо, чтобы расчеты происходили по условиям договора после его регистрации, а не до или во время его подписания. В т.ч. нужно обращать внимание на даты, которые указываются в расписках о получении денег. Однако, если это использовать, как альтернативу "расписке на разницу" это не столь актуально, так как само по себе такое нарушение делает такую сделку недействительной, а значит все полученное по такой сделке стороны должны возвратить друг другу. Единственный в этом случае минус это 3-х летний срок исковой давности, который исчисляется с момента получения денег. В случае, если все делать по правила, как указано выше, этой проблемы не будет, так как речь будет идти о надлежаще оформленном, но еще не зарегистрированном соглашении.

Владимир Снажин писал(а):
Также не зарегистрируют Доп. к ДКП с отсрочкой (рассрочкой) платежа, в кот. будет фраза: "Указанную отсрочку платежа стороны залогом не признают", т.е. не возникнет залога.
Зарегистрируют лишь Допы к Договорам, в результате которых возникнет залог.

В этом случае юридическая логика регистраторов мне не понятна.

Получить 1 млн с казны РФ в соответствии со ст. 31.1 закона "О гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - реально?

Физ лицо купило квартиру в 2006 году за 2 160 000р.
Право собственности было зарегистрировано в ФРС.
В дальнейшем сделка в 2008 г. была расторгнута - решение вступило в законную силу 11 ноября 2008 г.(один из собственников не понимал значение своих действий на момент выдачи доверенностей на приватизацию, продажу квартиры).
Права собственности на квартиру Покупателя лишили, признали недействительным договор приватизации, а Трёх участников сделки (двух бывших собственников и представителя, действующего по доверенности собственника) обязали вернуть полученные по сделке суммы.
Исполнительный лист о взыскании платежей с Трёх Продавцов предъявлен на исполнение 23 апреля 2009 г. Этой же датой вынесено Постановление о возбуждении исполнит. производства.
На сегодня с Продавцов не взыскано ни копейки.
Более того, по одному из Продавцов вынесено Постановление об окончании исполнительного производства и возвращении взыскателю исполнительного документа.(Имущества у должника нет и отбывает в местах не столь отдаленных - ещё ей года 4).
Её долг - 1 080 000 р.

В соответствии со ст. 31.1 "Закона о гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Добросовестный приобретатель имеет право на компенсацию 1 млн с РФ.внешняя ссылка

На наше письмо в МинФин получили ответ - достаточно интересный:
внешняя ссылка

Только ответ добавил ещё больше сомнений, что делать дальше?

Законопроекта в ст. 31.1 не нашли (хотя судя по ответу - он уже есть) Вопрос: где его можно найти?
Ответ и постановление Конституционного суда №8-П от 14 июля 2005г. как-то касается регламентации исполнения судебных решений по искам к РФ, а у нас такового нет.

Сейчас мыслим, куда двигаться дальше:
1. Обратиться с иском на 1 млн к РФ, то в какой суд подавать и какое именно учреждение будет ответчиком?
2. Обратиться в Правительство РФ, к Президенту, к Крашенинникову об ознакомлении с законопроектом к ст.31.1 и вопросом о возможности получить красиво прописанный Лимон в качестве Государственной гарантии?

Заранее признателен за совет.

Для начала нужно обратиться в суд с иском о взыскании за счет казны РФ на основании ст. 31.1 Закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним компенсации за утрату права собственности на жилое помещение, приложив документы, подтверждающие, что исполнение по исполнительному листу не производилось в срок более года, а также добросовестность приобретения.

Ответчиком в соответствии со ст. 1071 ГК РФ по данному иску будет Министерство финансов РФ. Суд, по месту нахождения ответчика.

В случае, если иск удовлетворят, нужно обращаться сначала в соответствии с Бюджетным кодексом РФ непосредственно в Министерство финансов РФ, а уже если оно не удовлетворит требования по исполнительному листу в течение 3-х месяцев, в службу судебных пристовов.

Подробно о об этом можно узнать из Приказа № 195 от 15 мая 2009 года ФССП "Об утверждении методических рекомендаций по исполнению судебных актов по обращению взыскания на средства бюджетов бюджетной системы Российской Федерации"

внешняя ссылка

Спасибо за четкий аргументированный ответ. Будем действовать.
Интересно, а была ли подобная практика?
Имхо, подобные попадосы Покупателей не еденичны.