Инвестиции в малоэтажное строительство 450 / 17464
02 окт. 2013
Антипов Александр писал(а):Нет, это не я. В нашем городе не один частник-застройщик. Но строят в основном дома 150-200 кв.м, коробки под крышу, б/отделки, и продают (а в последнее время пытаются продать) за 10-13 млн рублей. Участки не большие, от 4 до 6 соток в среднем. Меня же давно интересует именно строительство бюджетных небольших, 60-120 кв.м домов, для ПМЖ. Или даже реконструкция ветхих частей домов.Участок взял реальный, чтобы на конкретном примере все прикинуть
Здравствуйте Александр.
Буду без ворда, так что ошибки и опечатки не избежны
Воодушевлён рвением alexis18, сразу виден деловой (правильный) подход к организации строительства.
Со строительной точки зрения - в целом верно, наверное (хотя почему в целом - во всём).
Но я бы всё таки с начала определился с тем, что мы собственно строить собрались...
К сожалению, я, мягко говоря, не очень хорошо знаком с рынком загородной недвижимости восточного створа МО.
Во многом это результат проведённого ещё в 2008-2009-и частично в 2010 годах комплексного анализа рынка, но в большей степени из-за моего собственного места жительства...
Признаю, из-за бурного развития подмосковных городов, ситуация на загородном рынке (МЭС) меняется, особенно в непосредственной близости к этим городам. Рынок "в целом" начинает распадаться на множество маленьких локальных рынков. Я полагаю, что в будущем этот процесс только усилится. Т.е. сказать что-то в целом о каком либо направлении в МО будет сложно. Даже сейчас обычно уже приходится уточнять конкретную локацию.
Тем не менее направление всё таки оказывает влияние на ценообразование даже в "обособленных" локациях.
Это я всё к тому, что сейчас, вот прям сейчас, я не готов дать какую-то конкретную рекомендацию, приминительно к Вашему варианту.
Я несколько сомниваюсь в оценке стоимости данного участка. Однако, учитывая выше сказанное про "локальные" рынки, вполне возможно, что он так и стоит. Не исключено, что именно активность частных застройщиков в этих "лакомых" кусочках рынка и привела к некоторому росту цен на участки (а ведь есть и те кто просто для себя покупает...).
Подобная ситуация складывается и рядом с другими городами МО, особенно если "резко" что-то происходит (принимается/озвучивается какое либо "очередное решение" о развитии территорий, кстати, не всегда в лучшую сторону...)
Короче, я сейчас не готов конкретно обсудить данный вариант, прежде всего, из-за моей неуверенности в стоимости данного участка (ещё раз - вполне возможно, что так и есть).
Деятельность "местных" частных застройщиков понятна - они, в основном, пытаются увеличить "полезный выход метров" с каждой сотки уже не дешовой земли.
(частично об этом в "тезисном" посте - это про то, что складывающаяся ситуация вынуждает нас либо строить, собственно, таунхауз на своих 6 соток, либо.... Имелось в виду конечно не многосекционный таун, а типа взять одну секцию и "влепить" туда... В чистом виде это как раз и применяется когда участок даже меньше 6 соток или там ещё что... Идея - вглубь и в высь это как раз от туда. В принципе, это "рабочий", но вот опять только в локации вопросы... Подробно я планировал каснутся этой дилемы в будущих постах...)
Мне кажется, строя "под отделку" они совершают ошибку.
Про это писал - сразу отсекают часть потенциальных покупателей.
Уверен, это происходит в основном по тому, что они либо:
1) Плохо представляют какую отделку делать
2) Не имеют желания/не хотят с этим связываться, их деятельность больше "заточена" на кап. строительство, а не на отделочные работы
3) Желание быстро построить-продать-начать новый проект
4) Может не хватать капитала
5) Могут быть и другие причины.
Встречаются и проекты с выполненной чистовой отделкой...
В общем, предложение различно, не плохо было бы его изучить подробней. Т.е. Провести более углублённый анализ конкурентов ("под лупой" - как говорится).
Вторая ошибка, которую они совершают (с моей точки зрения) - строят ПРОСТО дом, достаточно стандартный и безвкусный, с общей площадью и планировкой, как если бы он находился на стандартном участке (на участке большей площади). Иногда грубо нарушая правила "посадки" дома на участке.
Всё вышеперечисленно относится не только в вашему району, а вообще к ситуации в МО в аналогичных местах...
Короче, эти две ошибки я бы порекомендовал избегать. А именно:
1) Строить под ключ, в вашем случае "под бюджетный ключ". Т.е. до состояния - завози мебель и можешь жить!
2) Внимательно отнестись к выбору проекта дома. Я бы сказал - очень внимательно. К проекту, к внешнему виду, к невелированию/обыгрыванию особенностей участка (на сколько это возможно, конечно).
Вообще, "преодоление" проблемы, в данном случае узости участка (а может там что ещё?) не должно стать самоцелью. Иногда попытка "замаскировать" один недостаток/проблему приводит к появлению других недостатков/не удобств в доме и вокруг него... Короче, надо соблюдать меру. Но это я банальность уже толкую....
Такие участки не редкость, иногда к ним ещё есть "довесок" в виде половины дама (или трети, четверти,...). Иногда в виде долевой собственности на сарай с соседом и т.д....
02 окт. 2013
Это я случайно "отправил", чашка кофечаю и продолжим...
03 окт. 2013
Появление таких участков (узких, например) - раздел больших участков. Это понятно.
Иногда в этом и плюс - возможно уже заведены ком., включая газ.
Иногда это может стать одним из решающих факторов, при выборе аналогичного участка под строительство с целью последующей продажи.
А вот если ком. не заведены, мощности эл. не хватает, да ещё соседский дом нависает именно там, где не нужно - я бы подумал, а стоит ли приобретать такой участок, даже если по нему возможен торг.
("дежурные" 15 кВт не всегда удаётся получить из-за "не имеем технической возможности на данный момент... а в будущем... как только так сразу...).
Короче из плюсов:
- газ по границе (тут тоже надо "пробить по как там с давлением в трубе);
- близость ЖД (понятно, что для тихой дачной жизни это скорее минус, но здесь другое...)
Минусы:
- понятно, это узость;
- наверняка что-то ещё накопаем...
Как минимум, даже если цена на участок "в рынке" есть существенный повод для торга...
Скажем так, если бы цена на участок не превышала бы 2 млн. рублей, есть возможность подключения "полного набора" ком. и это стоит адекватных денег, то тогда, возможно, приобритение этого участка с целью строительтва дома на продажу. Почти наверняка - это дом на одну семью. Скорее всего общей площадью около 100-120 м2, возожно даже в один уровень, почти наверняка из кладочных материалов, точно с отделкой "под ключ").
Успех такого проекта будет в очень сильной степени зависеть от "грамотного" выбора проекта дома, качественного исполнения и от нашей способности "выдерживать" заданную себестоимость.
Это всё банальности, это понятно.
С конкретикой без осмотра "по факту" и без анализа "под лупой" вряд ли что-то ещё можно сказать...
Я правда не понял - участок уже приобретён или ещё нет?
Вот если нет и нет возможности существенного торга, тогда общая рекомендация - НЕ ПОКУПАТЬ его.
А если уже куплен, тогда сложне...
Тут я стою перед дилемой.
С одной стороны, то что на этом форуме - это так, "предтечье" книжки..., короче, болтология на тему что-то построить и т.д.
Мысли вслух. Много мыслей, зачастую спорных и ни какой конкретики (пока, дальше наверное выложу...)
Другое дело конкретика...
Сейчас перерыв на кофе (заодно подумаю на счёт конкретики... ну в смысле сейчас или потом... или вообще надо или не надо...)
Иногда в этом и плюс - возможно уже заведены ком., включая газ.
Иногда это может стать одним из решающих факторов, при выборе аналогичного участка под строительство с целью последующей продажи.
А вот если ком. не заведены, мощности эл. не хватает, да ещё соседский дом нависает именно там, где не нужно - я бы подумал, а стоит ли приобретать такой участок, даже если по нему возможен торг.
("дежурные" 15 кВт не всегда удаётся получить из-за "не имеем технической возможности на данный момент... а в будущем... как только так сразу...).
Короче из плюсов:
- газ по границе (тут тоже надо "пробить по как там с давлением в трубе);
- близость ЖД (понятно, что для тихой дачной жизни это скорее минус, но здесь другое...)
Минусы:
- понятно, это узость;
- наверняка что-то ещё накопаем...
Как минимум, даже если цена на участок "в рынке" есть существенный повод для торга...
Скажем так, если бы цена на участок не превышала бы 2 млн. рублей, есть возможность подключения "полного набора" ком. и это стоит адекватных денег, то тогда, возможно, приобритение этого участка с целью строительтва дома на продажу. Почти наверняка - это дом на одну семью. Скорее всего общей площадью около 100-120 м2, возожно даже в один уровень, почти наверняка из кладочных материалов, точно с отделкой "под ключ").
Успех такого проекта будет в очень сильной степени зависеть от "грамотного" выбора проекта дома, качественного исполнения и от нашей способности "выдерживать" заданную себестоимость.
Это всё банальности, это понятно.
С конкретикой без осмотра "по факту" и без анализа "под лупой" вряд ли что-то ещё можно сказать...
Я правда не понял - участок уже приобретён или ещё нет?
Вот если нет и нет возможности существенного торга, тогда общая рекомендация - НЕ ПОКУПАТЬ его.
А если уже куплен, тогда сложне...
Тут я стою перед дилемой.
С одной стороны, то что на этом форуме - это так, "предтечье" книжки..., короче, болтология на тему что-то построить и т.д.
Мысли вслух. Много мыслей, зачастую спорных и ни какой конкретики (пока, дальше наверное выложу...)
Другое дело конкретика...
Сейчас перерыв на кофе (заодно подумаю на счёт конкретики... ну в смысле сейчас или потом... или вообще надо или не надо...)
03 окт. 2013
Три поста и не о чем. Напрашивается конкретика...
Срабоатем "половинчатый" вариан.
Начну из далека.
Что делают существующие частные застройщики, работая с аналогичными участками - повышают (стремятся к этому) выход метров с одной сотки земли.
Зачем? Очевидно, они думают о своей рентабельности.
Они не зарабатывают на перепродаже земли, это не то, что взять в посёлке ещё без ком. и нормальных дорогог, а потом... (если конечно появятся ком. и дороги и много чего ещё... Но этот вариант мы обсудим позже...)
Относительно дорогая земля, вынуждает, что бы остатся рентабельными, строить больше метров (в разумных пределах конечно).
Срабатывает, во многом, "табличный" подход к оценке - больше метров, значит за больше денег продадим.
Метры в Балашихе и аналогичных местах - это "эконом" метры.
Смыла строить не большой объект с "бизнес" метрами в Балашихе нет.
Это очевидно - кому они там нужны?
Конечно, можно надеятся на адресного покупателя, но ИМХО это как минимум, игра с ликвидностью в лотерею... ни один вменяемый инвестор и/или кредитор не станет финансировать проет по строительству чего-то с "бизнес" метрами в Балашихе или аналогичных местах.
В других локациях - зависит от локации.
Ваше стремление строить в эконом-сегменте ИМХО правильное.
Но площадь, это тоже характеристика сегмента. ИмХО верно, что Вы стремитесь не наращивать площадь. С ликвидностью проблем не будет.
Но как тогда с рентабельностью?
Её то же не будет.
Ни кто не купит эконом-метры по цене бизнес-метров.
Поэтому существующие застройщики и стремятся увеличить кол-во этих эконом-метров.
Они думают об удовлетворении потребностей покупателей? Скорее нет, они думают об увеличении выхода метров с сотки.
Т.е. они прежде всего думают в такой логике: я купил дорогой участок, что бы заработать мне надо построить на нём не меньше, например, 150 метров.
Покупателям загородной недвижимости в окрестностях Балашихи нужно такое кол-во метров?
Скорее нет. Точнее, важно понимать, а что это за метры? Какой, скажем планировки?
ИМХО Вы верно стремитесь не превысить 100-120 м, т.к. Вы думаете о потребностях покупателей - о том что ими востребованно.
Остаётся решить последний вопрос - как быть рентабельным и при этом удовлетворять запросы потенциальных покупакателей.
Как построить объект в эконом сегменте, с относительно не большим кол-вом эконом-метров на относительно дорогой земле.
По опыту крупных застройщиков - тауны, дуплексы и т.д.
Ну таунами на ИЖС и не пахнет, а вот дуплексы?
На всякий случай - дом на две семьи.
Дуплексы на шести, скорее восьми, сотках это рабочий вариант.
Эконом дуплекс для салтыковки - рабочий вариант.
Эконом - это с площадью одной секции около 100 метров.
Скорее всего, Вы этот вариант рассматривали или даже рассматриваете сейчас.
Что Вас возможно останавливает:
- возможно некоторые сложности именно с тем, что получается дуплекс (юридические, перерастающие в сложности при продаже)
- не очень, мягко говоря подходит участок.
Вообще, дуплекс достаточно популярный вид жилья, например в Германии. Там похожая ситуация - там где жильё нужно - сотки дороги, а востребованности в дорогих метрах нет. Но в Германии, большинсво участков либо квадратные либо вытянуты вдоль дороги. Там так принято.
Участок, вытянутый в глубь, такая же реткость, как у нас - вытянутый вдоль дороги.
Кстати, среди "любителей" строить дуплексы у нас идёт мини-охота за такими участками (частный сектор-вытянут вдоль дороги/угловой).
А что у Вас? А у вас в глубь. (я так понял).
Если бы участок был другой формы, я бы рекомендовал классический дуплекс, но:
1) А как с законностью у этих дуплексов на ИЖС и как с продажами/дарением/выделением и т.д? Цену метра, как минимум не повышает (по сравнению с квартирами, это точно).
2) Специфический продукт - не для всех понятен/привычен, многими не востребован из-за этого.
"Специфика" продукта, конкуренция по ценам с квартирами (скорее будет дисконт от стоимости метра в квартирах) - ограниченная рентабельность. ИМХО всё это как-то не красиво, банально, короче - без выдумки.
Где анализ, где всё то о чём почти 20 страниц темы?
В любом случае, для Вашего узкого участка дуплекс - не вариант по-любому!
ИМХО для узкого участка - дом на одну семью с более дорогими метрами, но "комфорт" или "комфорт+" метры - не для Вашей локации.
Поэтому - если участок ещё не Ваш, ИМХО стоит подумать о поиске, участка хотя бы "нормальной" ширины, около 20 метров!
Бежать, покупать, строить ... ИМХО лучше поискать более правильной формы.
Срабоатем "половинчатый" вариан.
Начну из далека.
Что делают существующие частные застройщики, работая с аналогичными участками - повышают (стремятся к этому) выход метров с одной сотки земли.
Зачем? Очевидно, они думают о своей рентабельности.
Они не зарабатывают на перепродаже земли, это не то, что взять в посёлке ещё без ком. и нормальных дорогог, а потом... (если конечно появятся ком. и дороги и много чего ещё... Но этот вариант мы обсудим позже...)
Относительно дорогая земля, вынуждает, что бы остатся рентабельными, строить больше метров (в разумных пределах конечно).
Срабатывает, во многом, "табличный" подход к оценке - больше метров, значит за больше денег продадим.
Метры в Балашихе и аналогичных местах - это "эконом" метры.
Смыла строить не большой объект с "бизнес" метрами в Балашихе нет.
Это очевидно - кому они там нужны?
Конечно, можно надеятся на адресного покупателя, но ИМХО это как минимум, игра с ликвидностью в лотерею... ни один вменяемый инвестор и/или кредитор не станет финансировать проет по строительству чего-то с "бизнес" метрами в Балашихе или аналогичных местах.
В других локациях - зависит от локации.
Ваше стремление строить в эконом-сегменте ИМХО правильное.
Но площадь, это тоже характеристика сегмента. ИмХО верно, что Вы стремитесь не наращивать площадь. С ликвидностью проблем не будет.
Но как тогда с рентабельностью?
Её то же не будет.
Ни кто не купит эконом-метры по цене бизнес-метров.
Поэтому существующие застройщики и стремятся увеличить кол-во этих эконом-метров.
Они думают об удовлетворении потребностей покупателей? Скорее нет, они думают об увеличении выхода метров с сотки.
Т.е. они прежде всего думают в такой логике: я купил дорогой участок, что бы заработать мне надо построить на нём не меньше, например, 150 метров.
Покупателям загородной недвижимости в окрестностях Балашихи нужно такое кол-во метров?
Скорее нет. Точнее, важно понимать, а что это за метры? Какой, скажем планировки?
ИМХО Вы верно стремитесь не превысить 100-120 м, т.к. Вы думаете о потребностях покупателей - о том что ими востребованно.
Остаётся решить последний вопрос - как быть рентабельным и при этом удовлетворять запросы потенциальных покупакателей.
Как построить объект в эконом сегменте, с относительно не большим кол-вом эконом-метров на относительно дорогой земле.
По опыту крупных застройщиков - тауны, дуплексы и т.д.
Ну таунами на ИЖС и не пахнет, а вот дуплексы?
На всякий случай - дом на две семьи.
Дуплексы на шести, скорее восьми, сотках это рабочий вариант.
Эконом дуплекс для салтыковки - рабочий вариант.
Эконом - это с площадью одной секции около 100 метров.
Скорее всего, Вы этот вариант рассматривали или даже рассматриваете сейчас.
Что Вас возможно останавливает:
- возможно некоторые сложности именно с тем, что получается дуплекс (юридические, перерастающие в сложности при продаже)
- не очень, мягко говоря подходит участок.
Вообще, дуплекс достаточно популярный вид жилья, например в Германии. Там похожая ситуация - там где жильё нужно - сотки дороги, а востребованности в дорогих метрах нет. Но в Германии, большинсво участков либо квадратные либо вытянуты вдоль дороги. Там так принято.
Участок, вытянутый в глубь, такая же реткость, как у нас - вытянутый вдоль дороги.
Кстати, среди "любителей" строить дуплексы у нас идёт мини-охота за такими участками (частный сектор-вытянут вдоль дороги/угловой).
А что у Вас? А у вас в глубь. (я так понял).
Если бы участок был другой формы, я бы рекомендовал классический дуплекс, но:
1) А как с законностью у этих дуплексов на ИЖС и как с продажами/дарением/выделением и т.д? Цену метра, как минимум не повышает (по сравнению с квартирами, это точно).
2) Специфический продукт - не для всех понятен/привычен, многими не востребован из-за этого.
"Специфика" продукта, конкуренция по ценам с квартирами (скорее будет дисконт от стоимости метра в квартирах) - ограниченная рентабельность. ИМХО всё это как-то не красиво, банально, короче - без выдумки.
Где анализ, где всё то о чём почти 20 страниц темы?
В любом случае, для Вашего узкого участка дуплекс - не вариант по-любому!
ИМХО для узкого участка - дом на одну семью с более дорогими метрами, но "комфорт" или "комфорт+" метры - не для Вашей локации.
Поэтому - если участок ещё не Ваш, ИМХО стоит подумать о поиске, участка хотя бы "нормальной" ширины, около 20 метров!
Бежать, покупать, строить ... ИМХО лучше поискать более правильной формы.
Последний раз редактировалось Andreeviliaa 03.10.13, 01:33, всего редактировалось 2 раза.
03 окт. 2013
А если участок уже куплен?
А если и нашли участок нормальной ширины, то что - банальный дуплекс?
Чашка кофе и продолжим...
А если и нашли участок нормальной ширины, то что - банальный дуплекс?
Чашка кофе и продолжим...
03 окт. 2013
Посты перед этим - это вода. Долгая подводка к теме.
То, что будет дальше, это больше для участка "нормальной" ширины.
Для узкого - ИМХО надо видеть и участок, и окружение и т.д. и "рынок под лупой".
Для участков нормальной ширины - вполне применимая в ДАННЫЙ момент концепция.
Применимость, во многом, зависит от локации. Есть локации где она точно применима.
Лирика.
В Москве, компания ФЦСР строит многоквартирные дома. Филёвская пойма - там её офис. Компания работает давно, но занимает нишевой сегмент.
Строила много в самой Филёвской пойме и окрестностях. Один из её проектов - расселение пятиэтажек. По контракту, перед сносом этих верких домов, компания должна была построить дом для "переселенцев", что она и сделала. Дом получился специфическим. С одной стороны великолепное расположение - зона отдыха Сетунь, Кутузовский проспект, до метро 7 минут пешком, школа через забор - дорогу не переходить, окружение - сплош бизнес-класс. Зелёное место, от шоссе закрыты другим домом.
Сам дом не должен был выделятся на фоне "бизнесовой" застройки, которая появится на месте пятиэтажек. Поэтому - тот же керамогранит на фасаде и т.д. Подземная парковка - это условие контракта.
Но дом для "переселенцев" поэтому - потолки 2,65 (помоему), короче точно не три, и самое главное - компактные "советсткие" планировки. Однако, по ксловиям контракта - там накладывались требования не только на соблюдение положенных метров на одного "переселенца" но и по кол-ву изолированных комнат. Поэтому появилось много четырёхкомнатных квартир. Естественно в бюджетном исполнении - стандартные кухни, один не большой сан. узел, балконы - это больше фасадные решения. Такая малогабаритная четвёрка. На этаже всего четыре квартиры - однушка (около 40 м2), двушка, трёшка (около 65-68м2) и четвёрка (около не более 90м2, многие 84-88м2). Фасадные решения - площади квартир 2плясали" в зависимости от этажа.
Два подъезда под переселине, а один получился под продажу.
Как Вы думаете, какие квартиры продавались быстрее всего?
Правильно. Случайно получившиеся четырёхкомнатные. Рекламы ни какой не было. Только сайт и офис продаж - он и был рекламой. ВСё!!!
Через за две недели работы офиса, половину, или около того, четырёхкомнатных не осталось.
Люди приходили за трёшкой, а уходили с чётвёркой. Цена метра в четвёрке скорректировалась (подтянулась) к цене метра однушки. Она была стала выше чем у трёшки. Трёшки не брали, брали четвёрки.
Почему? Прелесть доп. комнаты. Кому что - спальня, для бабушки, комната хобби и т.д. Каждый, при осмотре, находило ей применение. А многим - жизненная необходимость. Покупатели кривили нос от маленькой кухни, от сан. узла от не всегда адекватных балконов, но... но брали.
Сильный фактор - наличие доп. комнаты при не большрй общей площади квартиры перевешивал всё!. Тем кому жизненно необходима четвёртая комната, не смотрят на всё остальное. Точнее смотрят, взвешивают и берут. Потребность в четвёртой комнате и в том, что бы жить в данном районе перевешивала всё остальное. Ещё раз - ни кто не шёл за ними, все шли смотреть трёшку или ТРЁШКУ +ОДНУШКУ типа соединить. А тут такой подарок. Многие начинали прикидывать как соединить можно четвёрку и однушку (они рядом были).
А какая альтернатива?
Много сейчас в Москве черырёхкомнатных квартир эконом-планировки? Их нет в новостройках почти. Все считают их не ликвидом (по крайней мере, считали).
Очевидно, что потребность некоторой (пусть и не самой массовой категории потребителей) не удовлетворялась ни кем. Мешали стандарты! Мешал стериотип.
На сколько еёмкий этот сегмент? Это другой вопрос - на самом деле долстаточно ёмкий (на один дом без всякой рекламы хватило...), а дальнейшие исследования показали - и не на один хватит, для Москвы, по крайней мере.
Интересно, а много в Балашихе четырёхкомнатных квартир, а пятикомнатных?
Проблема существующих частных застройщиков аналогичных участков - они пытаются поставить на них "стандартный" дом. Стандартный дом 170-180-200 м2, что бы обеспечить себе рентабельность.
В доме, как правило изначально больше комнатнат чем три.
Обычно 3-4 спальни и общая комната (гостинная) + кухня (кухня-столовая) и 1-2 сан. узла.
Это стандарт от 100 до 200м2.
Т.е. площадь дома растёт, а кол-во комнат не особо. Обычно увеличивается их площадь, добавляются второй сан. узел и появляются "лишние" метры - коридоры и навороты (типа второй свет).
Необходимо, увеличить кол-во комнат, при сохранении площади дома не более 200. Это важно.
Изолированных спален мин. 5.сли 5, то одна из них должна иметь возможность делёжки пополам.
Конструктив должен с одной стороны быть относительно бюджетным, с другой - обеспечивать возможность относительно свободной планировки.
Кол-во сан. узлов - 2 или 2,5.
Гостинная (общая комната) внушительных размеров. Все остальные комнаты - минимально достаточных.
Дополнительной "фишкой" данной концепции является - возможность раздельной жизни по этажам.
Как правило, зона лестници на второй этаж организуется так, что бы попасть на него можно было не потревожив обитателей первого этажа.
Желательно, хотя бы предусмотреть, возможность организации мини-кухни на втором этаже (в мансарде).
В Германии такая планировка имеет место быть.
Но там другие причины. Обычно, семья приобретая такой дом, сразу сдаёт мансарду в наём, что бы помочь себе погашать кредит за дом.
У нас целевая аудитория другая - многочисленные семьи (или две родственные семьи) , которые состоят из нескольких поколений (могут быть старики, малыши - прсмотр, уход) и им удобней "жить под одной крышей".
Альтернатив у них нет.
Ближайшая - искать варианты на рынке городской недвижимости.
Напримео - 3+2 или что-то подобное.
Или даже 3+3.
Эти варианты и дадут нам приблизительную оценку стоимости нашего объекта.
Александр, Вам проще - озвучти сюда эти цифры, пожалуйста.
В этой концепции, кроме удовлетворения потребности целевой аудитории заложена и гибкость - если кризис "прибьёт" можно и немецкий вариант сработать - но это не основное, доп. бонус, так сказать.
Основная идея - мы создаём жильё эконом-класса для не многочисленной (но не пустой) категории потенциальных покупателей.
Это и есть пример (один из) примеров сфокусированной нишевой стратегии.
Ключевая (главняа) потребность этой категории удовлетворяется.
Маленький участок для такой толпы народу, мало (вообще то достаточно) сан. узлов, что-то ещё не так. Но основная потребность - возможность жить под одной крышей (сильно рядом) в эконом-формате - удовлетворяется на должном уровне.
Мы не дожны создать дворец, мы создадим дом эконом-класса, но с увеличенной площадью для размещения доп. комнат.
Это пример нишевой, хорошо сфокусированной стратегии.
Хорошо сфокусированной - ключевая потребность ярко выражена и доминирует.
Под эту стратегию подходят участки имеющие определённый "изъяны", естественно в разумных пределах.
Естественно, такая концепция накладывает определённый отпечаток и на стратегию продаж.
1) Вся стратегия продаж должна быть пронизана темой - "идеально для..."
2) реклама может появляться в не стандартных (для загородки) местах - там где люди ищут варианты 3+3 или 3+2 и т.д...
3) Вы опытный риэлтор, сообразите...
При должной реализации, грамотном выборе проекта, и правильной стратегии продаж - результатт будет положительным.
Вы имеете большой выход НУЖНЫХ (востребованных) метров, с сотки земли...
Для Вашего варианта - узкий участок - естественно возникают сложности.
Для участков "нормальной" ширины - это вполне рабочая концепция.
Вообще, такие концепции это ещё не высший пилотаж, но обычно и не для сети...
На сегодня всё...
Пора баиньки.
То, что будет дальше, это больше для участка "нормальной" ширины.
Для узкого - ИМХО надо видеть и участок, и окружение и т.д. и "рынок под лупой".
Для участков нормальной ширины - вполне применимая в ДАННЫЙ момент концепция.
Применимость, во многом, зависит от локации. Есть локации где она точно применима.
Лирика.
В Москве, компания ФЦСР строит многоквартирные дома. Филёвская пойма - там её офис. Компания работает давно, но занимает нишевой сегмент.
Строила много в самой Филёвской пойме и окрестностях. Один из её проектов - расселение пятиэтажек. По контракту, перед сносом этих верких домов, компания должна была построить дом для "переселенцев", что она и сделала. Дом получился специфическим. С одной стороны великолепное расположение - зона отдыха Сетунь, Кутузовский проспект, до метро 7 минут пешком, школа через забор - дорогу не переходить, окружение - сплош бизнес-класс. Зелёное место, от шоссе закрыты другим домом.
Сам дом не должен был выделятся на фоне "бизнесовой" застройки, которая появится на месте пятиэтажек. Поэтому - тот же керамогранит на фасаде и т.д. Подземная парковка - это условие контракта.
Но дом для "переселенцев" поэтому - потолки 2,65 (помоему), короче точно не три, и самое главное - компактные "советсткие" планировки. Однако, по ксловиям контракта - там накладывались требования не только на соблюдение положенных метров на одного "переселенца" но и по кол-ву изолированных комнат. Поэтому появилось много четырёхкомнатных квартир. Естественно в бюджетном исполнении - стандартные кухни, один не большой сан. узел, балконы - это больше фасадные решения. Такая малогабаритная четвёрка. На этаже всего четыре квартиры - однушка (около 40 м2), двушка, трёшка (около 65-68м2) и четвёрка (около не более 90м2, многие 84-88м2). Фасадные решения - площади квартир 2плясали" в зависимости от этажа.
Два подъезда под переселине, а один получился под продажу.
Как Вы думаете, какие квартиры продавались быстрее всего?
Правильно. Случайно получившиеся четырёхкомнатные. Рекламы ни какой не было. Только сайт и офис продаж - он и был рекламой. ВСё!!!
Через за две недели работы офиса, половину, или около того, четырёхкомнатных не осталось.
Люди приходили за трёшкой, а уходили с чётвёркой. Цена метра в четвёрке скорректировалась (подтянулась) к цене метра однушки. Она была стала выше чем у трёшки. Трёшки не брали, брали четвёрки.
Почему? Прелесть доп. комнаты. Кому что - спальня, для бабушки, комната хобби и т.д. Каждый, при осмотре, находило ей применение. А многим - жизненная необходимость. Покупатели кривили нос от маленькой кухни, от сан. узла от не всегда адекватных балконов, но... но брали.
Сильный фактор - наличие доп. комнаты при не большрй общей площади квартиры перевешивал всё!. Тем кому жизненно необходима четвёртая комната, не смотрят на всё остальное. Точнее смотрят, взвешивают и берут. Потребность в четвёртой комнате и в том, что бы жить в данном районе перевешивала всё остальное. Ещё раз - ни кто не шёл за ними, все шли смотреть трёшку или ТРЁШКУ +ОДНУШКУ типа соединить. А тут такой подарок. Многие начинали прикидывать как соединить можно четвёрку и однушку (они рядом были).
А какая альтернатива?
Много сейчас в Москве черырёхкомнатных квартир эконом-планировки? Их нет в новостройках почти. Все считают их не ликвидом (по крайней мере, считали).
Очевидно, что потребность некоторой (пусть и не самой массовой категории потребителей) не удовлетворялась ни кем. Мешали стандарты! Мешал стериотип.
На сколько еёмкий этот сегмент? Это другой вопрос - на самом деле долстаточно ёмкий (на один дом без всякой рекламы хватило...), а дальнейшие исследования показали - и не на один хватит, для Москвы, по крайней мере.
Интересно, а много в Балашихе четырёхкомнатных квартир, а пятикомнатных?
Проблема существующих частных застройщиков аналогичных участков - они пытаются поставить на них "стандартный" дом. Стандартный дом 170-180-200 м2, что бы обеспечить себе рентабельность.
В доме, как правило изначально больше комнатнат чем три.
Обычно 3-4 спальни и общая комната (гостинная) + кухня (кухня-столовая) и 1-2 сан. узла.
Это стандарт от 100 до 200м2.
Т.е. площадь дома растёт, а кол-во комнат не особо. Обычно увеличивается их площадь, добавляются второй сан. узел и появляются "лишние" метры - коридоры и навороты (типа второй свет).
Необходимо, увеличить кол-во комнат, при сохранении площади дома не более 200. Это важно.
Изолированных спален мин. 5.сли 5, то одна из них должна иметь возможность делёжки пополам.
Конструктив должен с одной стороны быть относительно бюджетным, с другой - обеспечивать возможность относительно свободной планировки.
Кол-во сан. узлов - 2 или 2,5.
Гостинная (общая комната) внушительных размеров. Все остальные комнаты - минимально достаточных.
Дополнительной "фишкой" данной концепции является - возможность раздельной жизни по этажам.
Как правило, зона лестници на второй этаж организуется так, что бы попасть на него можно было не потревожив обитателей первого этажа.
Желательно, хотя бы предусмотреть, возможность организации мини-кухни на втором этаже (в мансарде).
В Германии такая планировка имеет место быть.
Но там другие причины. Обычно, семья приобретая такой дом, сразу сдаёт мансарду в наём, что бы помочь себе погашать кредит за дом.
У нас целевая аудитория другая - многочисленные семьи (или две родственные семьи) , которые состоят из нескольких поколений (могут быть старики, малыши - прсмотр, уход) и им удобней "жить под одной крышей".
Альтернатив у них нет.
Ближайшая - искать варианты на рынке городской недвижимости.
Напримео - 3+2 или что-то подобное.
Или даже 3+3.
Эти варианты и дадут нам приблизительную оценку стоимости нашего объекта.
Александр, Вам проще - озвучти сюда эти цифры, пожалуйста.
В этой концепции, кроме удовлетворения потребности целевой аудитории заложена и гибкость - если кризис "прибьёт" можно и немецкий вариант сработать - но это не основное, доп. бонус, так сказать.
Основная идея - мы создаём жильё эконом-класса для не многочисленной (но не пустой) категории потенциальных покупателей.
Это и есть пример (один из) примеров сфокусированной нишевой стратегии.
Ключевая (главняа) потребность этой категории удовлетворяется.
Маленький участок для такой толпы народу, мало (вообще то достаточно) сан. узлов, что-то ещё не так. Но основная потребность - возможность жить под одной крышей (сильно рядом) в эконом-формате - удовлетворяется на должном уровне.
Мы не дожны создать дворец, мы создадим дом эконом-класса, но с увеличенной площадью для размещения доп. комнат.
Это пример нишевой, хорошо сфокусированной стратегии.
Хорошо сфокусированной - ключевая потребность ярко выражена и доминирует.
Под эту стратегию подходят участки имеющие определённый "изъяны", естественно в разумных пределах.
Естественно, такая концепция накладывает определённый отпечаток и на стратегию продаж.
1) Вся стратегия продаж должна быть пронизана темой - "идеально для..."
2) реклама может появляться в не стандартных (для загородки) местах - там где люди ищут варианты 3+3 или 3+2 и т.д...
3) Вы опытный риэлтор, сообразите...
При должной реализации, грамотном выборе проекта, и правильной стратегии продаж - результатт будет положительным.
Вы имеете большой выход НУЖНЫХ (востребованных) метров, с сотки земли...
Для Вашего варианта - узкий участок - естественно возникают сложности.
Для участков "нормальной" ширины - это вполне рабочая концепция.
Вообще, такие концепции это ещё не высший пилотаж, но обычно и не для сети...
На сегодня всё...
Пора баиньки.
03 окт. 2013
Andreeviliaa
Я и продаю этот участок, за 3,3 млн. Есть покупатель, который предлагает 3 млн. Вот и задумался, есть ли смысл что то на нем строить?
Около года продаю (пытаюсь продать) одну дачу, который по ходу продажи переделываю в зимний жилой дом. 70 кв.м на 4,5 сотках за 4,5 млн, первый этаж бревно, второй щитовой. И вот с чем столкнулся: людям нужно чтобы:
- дом был с пропиской (у меня возможность прописаться есть, но через суд, путем признания жилого строения жилым домом, хоть и ЗПН под ЛПХ);
- чтобы газ был в доме, заведен сам и были батареи и котлы, чтобы уже все работало (у меня он был по границе)
- чтобы была вода в доме, конечно, очень желательно, чтобы питьевая (у меня летом в дом заведен летний водопровод, на зиму скважина в доме на 3,5 метра - первые грунтовые воды, как техническая)
- надо, чтобы в дом заезжай и живи, доделывать никто не хочет/не может (у меня там надо поднять участок и надо было утеплить дом)
- многим нужно, чтобы хотя бы автобусом можно было добираться до города (у меня от дома до остановки 1,8 км)
И еще одно, очень важное, выделяю отдельным пунктом: смотрят часто для того, чтобы проживать большим составом семьи, нередко и двумя семьями (например, родители и дети), и им 1 комната-гостинная на первом этаже и две на втором - не подходят.
Прочитав Вашу историю про 4-х комнатные квартиры, сразу вспомнил показы своего дома, и то, на что меня натолкнула мысль, когда ко мне попал этот участок 5,5 соток в 5 м/пешком от ж/д станции. Не надо строить 150-200 кв.м, чтобы не перескочить в дорогой сегмент. Форма участка отлично подходит для строительства 100-120 кв.м в ОДИН этаж и С ДВУМЯ ВХОДАМИ. Дом из двух половинок, зеркальные, в каждой по с/у, котлу, кухне, отдельными септиками. Но стенку между ними не закладывать, оставить проход. Если будет одна большая и дружная семья - вторая кухня переделывается под комнату или еще какое помещение, второй с/у не помешает. Если же семья будет разделяться на две, или, например, няньку поселить, или еще что - проход закладывается наглухо.
Таунхаус там не пройдет, участок, как заметили, вглубь, а не ширину, а вот дом на одну большую/две семьи - будет в самый раз. Поэтому и интересна эта тема и похожие смежные. Такой ход, на мой взгляд, будет очень удачным. Осталось только посчитать время и стоимость строительства, и минимальную стоимость продажи данного дома.
Присматриваюсь к строительству давно, переделывание дачи в зимний дом, подключение коммуникаций к нему дало бесценный опыт, так же есть опыт работы в загородном сегменте, продажа, оформление (в том числе судебная практика моя и моих коллег). Есть мысли уйти в эту область целиком, строительство жилья на продажу
Я и продаю этот участок, за 3,3 млн. Есть покупатель, который предлагает 3 млн. Вот и задумался, есть ли смысл что то на нем строить?
Около года продаю (пытаюсь продать) одну дачу, который по ходу продажи переделываю в зимний жилой дом. 70 кв.м на 4,5 сотках за 4,5 млн, первый этаж бревно, второй щитовой. И вот с чем столкнулся: людям нужно чтобы:
- дом был с пропиской (у меня возможность прописаться есть, но через суд, путем признания жилого строения жилым домом, хоть и ЗПН под ЛПХ);
- чтобы газ был в доме, заведен сам и были батареи и котлы, чтобы уже все работало (у меня он был по границе)
- чтобы была вода в доме, конечно, очень желательно, чтобы питьевая (у меня летом в дом заведен летний водопровод, на зиму скважина в доме на 3,5 метра - первые грунтовые воды, как техническая)
- надо, чтобы в дом заезжай и живи, доделывать никто не хочет/не может (у меня там надо поднять участок и надо было утеплить дом)
- многим нужно, чтобы хотя бы автобусом можно было добираться до города (у меня от дома до остановки 1,8 км)
И еще одно, очень важное, выделяю отдельным пунктом: смотрят часто для того, чтобы проживать большим составом семьи, нередко и двумя семьями (например, родители и дети), и им 1 комната-гостинная на первом этаже и две на втором - не подходят.
Прочитав Вашу историю про 4-х комнатные квартиры, сразу вспомнил показы своего дома, и то, на что меня натолкнула мысль, когда ко мне попал этот участок 5,5 соток в 5 м/пешком от ж/д станции. Не надо строить 150-200 кв.м, чтобы не перескочить в дорогой сегмент. Форма участка отлично подходит для строительства 100-120 кв.м в ОДИН этаж и С ДВУМЯ ВХОДАМИ. Дом из двух половинок, зеркальные, в каждой по с/у, котлу, кухне, отдельными септиками. Но стенку между ними не закладывать, оставить проход. Если будет одна большая и дружная семья - вторая кухня переделывается под комнату или еще какое помещение, второй с/у не помешает. Если же семья будет разделяться на две, или, например, няньку поселить, или еще что - проход закладывается наглухо.
Таунхаус там не пройдет, участок, как заметили, вглубь, а не ширину, а вот дом на одну большую/две семьи - будет в самый раз. Поэтому и интересна эта тема и похожие смежные. Такой ход, на мой взгляд, будет очень удачным. Осталось только посчитать время и стоимость строительства, и минимальную стоимость продажи данного дома.
Присматриваюсь к строительству давно, переделывание дачи в зимний дом, подключение коммуникаций к нему дало бесценный опыт, так же есть опыт работы в загородном сегменте, продажа, оформление (в том числе судебная практика моя и моих коллег). Есть мысли уйти в эту область целиком, строительство жилья на продажу
Рассмотрю срочный выкуп недвижимости 89037259083
07 окт. 2013
Антипов Александр писал(а):Я и продаю этот участок, за 3,3 млн. Есть покупатель, который предлагает 3 млн. Вот и задумался, есть ли смысл что то на нем строить?
ИМХО если есть возможность найти участок с аналогичными параметрами площадью 6-8 соток, "нормальной ширины" лучше ИМХО всять его для целей строительства на продажу. Важно - с аналогичными параметрами. Т.е. близость к ЖД, к инфраструктуре, наличие газа "по границе" становятся критически важными. Гробо говоря, шаг в лево шаг в право - и уже не то... Здесь "рулит" знание района (локации), короче - Вам виднее...
Антипов Александр писал(а):Около года продаю (пытаюсь продать) одну дачу, который по ходу продажи переделываю в зимний жилой дом. 70 кв.м на 4,5 сотках за 4,5 млн, первый этаж бревно, второй щитовой. И вот с чем столкнулся: людям нужно чтобы:- дом был с пропиской (у меня возможность прописаться есть, но через суд, путем признания жилого строения жилым домом, хоть и ЗПН под ЛПХ); - чтобы газ был в доме, заведен сам и были батареи и котлы, чтобы уже все работало (у меня он был по границе)- чтобы была вода в доме, конечно, очень желательно, чтобы питьевая (у меня летом в дом заведен летний водопровод, на зиму скважина в доме на 3,5 метра - первые грунтовые воды, как техническая)- надо, чтобы в дом заезжай и живи, доделывать никто не хочет/не может (у меня там надо поднять участок и надо было утеплить дом)- многим нужно, чтобы хотя бы автобусом можно было добираться до города (у меня от дома до остановки 1,8 км)
Да, Вы достаточно точно определили потребности/запросы данной целевой группы (данного сегмента) потенциальных покупателей загородной недвижимости.
Стоит отметить, правда, что это далеко не единственный сегмент. Существуют группы (сегменты) покупателей и с другими запросами, с другой градацией важности своих "хотелок".
ИМХО во многом это следствие того, что данные покупатели - шли на ваш дом (дачу). Тем не менее, группа (сегмент) локализована была Вами достаточно чётко.
Респект за внимательное отношение к запросам своих потенциальных покупателей.
Отмечу лишь, что запрос на возможность добраться общественным транспортом (было подзабытая) встречается и в значительно более высокобюджетных сегментах (до 15-18 млн. рублей, например), причём она не носит характер дополнительной (для няни, сиделки и т.д.), а именно для самих покупателей недвижимости.
Антипов Александр писал(а):И еще одно, очень важное, выделяю отдельным пунктом: смотрят часто для того, чтобы проживать большим составом семьи, нередко и двумя семьями (например, родители и дети), и им 1 комната-гостинная на первом этаже и две на втором - не подходят.
Да, сейчас считается стандартно минимум три спальни. Даже если покупателям хватит и двух, экономия на "строительстве", если мы откажемся от одной спальни будет не существенная. Спальни, как говорится, - дешёвые (не дорогие) для строителя комнаты. Покупатели же всегда найдут применение доп. комнате, даже если как спальня она им не нужна.
Крайне желательно, что бы хотя бы одна спальня была расположена на первом этаже (если дом в два уровня и более). Понятно - для не молодых членов семьи, да и с маленьким ребёнком по лестницам лазить не очень... Хотя второе, менее критично, чем первое - для пожелых членов семьи (вообще - для другого поколения, не обязательно сильно старых...).
Что касается предложенной Вами концепции, в частности дом в один уровень.
Планируется большой пост на тему Два уровня VS Один уровень С точки зрания покупателей и с точки зрения частного застройщика (что экономически выгоднее). Это в перспективе...
Вообще, здесь уже затрагивается функционально-стоимостное проектирование (ABC-костинг), как принято в терминологии по бизнес-анализу.
Короче, мы будем смотреть на сколько изменяется наша себестоимость строительства в зависимости от тех или иных изменений в конструктиве, планировке и т.д. Добавили что-то, отняли что-то, изменили что-то - и смотрим как это влияет на себестоимость.
Эта тема весьма объёмна, т.к. сильно "завязана" на строительной части, на подсчётах себестоимости строительства и т.д.
Оч. хочется отложить её пока на не много потом...
Кроме того, всё это завязано на "хотелках" наших потенциальных покупателей и на том как мы ранжируем по важности эти хотелки. Про хотелки - это ественно сначало надо закончить с анализом рынка со стороны спроса.
В будущем, непременно вернёмся к рассмотрению предложенной Вами концепции.
Антипов Александр писал(а):Есть мысли уйти в эту область целиком, строительство жилья на продажу
Замечательные мысли ИМХО.
Практикуемый Вами подход - зарабатывание прибыли через удовлетворение потребностей покупателей ИМХО правильный подход, значит будет и успех!
Правда, возможно это потребует несколько "отвязаться" от вашей локации.
ИМХО именно в Вашем створе не так много гибкости, не так много вариантов, чем например в створе - юг-запад-север.
ИМХО лично я ни чего не имею против восточного направления. Один из моих любимых лыжних мини-походов выходного дня с одной ночёвкой (суббота-воскресенье) это поиск остатков затерянного в лесах Храма 17-го века. Это между п. Гжель (Казанское направление) и, грубо говоря, Павл. посадом (Горьковка). Но с точки зрения строительства на продажу ИМХО подходят только ограниченные локации и ограниченное число концепций. Но это ИМХО...
07 окт. 2013
Andreeviliaa
А что скажете по поводу такого дома вообще, в один или два этажа, не важно?
Антипов Александр писал(а):
Форма участка отлично подходит для строительства 100-120 кв.м С ДВУМЯ ВХОДАМИ. Дом из двух половинок, зеркальные, в каждой по с/у, котлу, кухне, отдельными септиками. Но стенку между ними не закладывать, оставить проход. Если будет одна большая и дружная семья - вторая кухня переделывается под комнату или еще какое помещение, второй с/у не помешает. Если же семья будет разделяться на две, или, например, няньку поселить, или еще что - проход закладывается наглухо.
А что скажете по поводу такого дома вообще, в один или два этажа, не важно?
Рассмотрю срочный выкуп недвижимости 89037259083
07 окт. 2013
Всё таки не много про концепцию дом 100-120 м2 в один уровень (с возможностью разделения на две семьи) на узком участке, стоимотью 3 000 т.р.
Уже писал, что без анализа "под лупой" без конктретного видения окружения и особенно для Вашей локации, мне достаточно трудно КОРРЕКТНО прокомментировать данную концепцию.
Действительно, для узких участков (да и не только для них) дом в один уровень бывает предпочтительнее. (О теме ОДИН уровень VS Два уровня - позже...).
Однако, есть некоторые опасения относительно рентабельности.
ИМХО для Вашей локации мы не сможем сильно отвязаться, отойти от стоимости метра в городских квартирах.
Безусловно, мы создаём загородную недвижимость на индивидуальном участке, наделяем её теми качествами (свойствами) которые в принципе не доступны в городсом жилье. (типа - ни каких проблем с парковкой, мангал, баня/сауна, некоторые планировочные решения, например второй свет или сводчатый потолок и многое другое). За это мы можем справедливо попросить некую премию к цене метра на нашу недвижимость по отношению к стоимости метра в квартирах (особенно при сохранении тех благ, которые предоставляет квартира - близость к инфраструктуре и т.д.).
Но вот как раз для Вашей локации, многие из перечисленных "прелестей" загородной недвиж будут скорее не востребованы, т.к. ведут к её удорожанию.
Скажем так, в Вашей локации будет сложно продать не большой объект с дорогими (бизнесовами) метрами.
Скорее всего, стоимосто загородного метра в Салтыковку должна коррелировать со стоимостью метра в квартирах в Балашихе.
(Это не значит, что загородку с более дорогими чем в квартирах метрами мы не продадим. Всё будет зависеть с НА СКОЛЬКО дорогими и КАК долго будем продавать, т.е. это возможное увеличение сроков экспозиции)
Для более точного "диагноза" требуется и более точный анализ....
Сколько в Балашихе метр - 60-70-80 т.р. Вряд ли больше...
100 м2 это 8 000 000 рублей.
Учитывая, что загородный дом "потребляет" по определению несколько больше метров (техническая зона - котельная/бол., более развитые входные группы (тамбуры, крыльца) - 100-120 м2 загородки, пусть и в один уровень соответствуют чему? 2к+1к, где-то так?
Ну если очень плотненько, то можно постараться 3к+1к, но это во многом уже в ущерб функциональности...
Короче, допустим 8 - 8,5 млн. из них 3 млн. участок + затраты на подключение сетей + затраты на строительство и отделку + зат. на реклам.+ гипотетическая прибыль.
Затраты на ком - ?
Затраты на строительство - один уровень 100 м2 при ширине в 7-8 м (а больше нельзя) это почти 15 м длинной, и это по внешним стенам площадь посчитана. 120 м2 - соответственно.
Для того, что бы отойти от имиджа сарая/амбара/конюшни и т.д. скорее всего потребуются некоторые архитектурные изыски - членение фасадов и кровли, доп. фронтоны, "игра" с внеш. отделкой для избежания монотонности фасада. Понятно, что мы не собираемся в эконом-сегменте создавать арзитектурный шедевр, но всё же....
Вообще, по опыту финских застройщиков, а у них дома в один уровень чрезвычайно популярно (национальный "таракан"), ширина домов от 100м2 это где-то от 7,8-9,5 м. Дома площадью больше 130-+140 м2 в один уровень уже как правило "начинают разворачивать", делать ломаной линией - сочленять из разных объёмов, что для узкого участка, естественно неприемлимо...
Вот оно то и выходит - а будет ли рентабельность, покрывающая хотя бы затраты на капитал? (грубо говоря, в банк под процент).
Безусловно, для точного ответа необходим углублённый анализ рынка в Вашей локации.
Тем не менее, есть определённые опасения насчёт рентабельности, прежде всего потому, что мы не можем позволить себе создавать "дорогие метры" (в данной локации) если не хотим нести на себе риск потери ликвидности.
Уже писал, что без анализа "под лупой" без конктретного видения окружения и особенно для Вашей локации, мне достаточно трудно КОРРЕКТНО прокомментировать данную концепцию.
Действительно, для узких участков (да и не только для них) дом в один уровень бывает предпочтительнее. (О теме ОДИН уровень VS Два уровня - позже...).
Однако, есть некоторые опасения относительно рентабельности.
ИМХО для Вашей локации мы не сможем сильно отвязаться, отойти от стоимости метра в городских квартирах.
Безусловно, мы создаём загородную недвижимость на индивидуальном участке, наделяем её теми качествами (свойствами) которые в принципе не доступны в городсом жилье. (типа - ни каких проблем с парковкой, мангал, баня/сауна, некоторые планировочные решения, например второй свет или сводчатый потолок и многое другое). За это мы можем справедливо попросить некую премию к цене метра на нашу недвижимость по отношению к стоимости метра в квартирах (особенно при сохранении тех благ, которые предоставляет квартира - близость к инфраструктуре и т.д.).
Но вот как раз для Вашей локации, многие из перечисленных "прелестей" загородной недвиж будут скорее не востребованы, т.к. ведут к её удорожанию.
Скажем так, в Вашей локации будет сложно продать не большой объект с дорогими (бизнесовами) метрами.
Скорее всего, стоимосто загородного метра в Салтыковку должна коррелировать со стоимостью метра в квартирах в Балашихе.
(Это не значит, что загородку с более дорогими чем в квартирах метрами мы не продадим. Всё будет зависеть с НА СКОЛЬКО дорогими и КАК долго будем продавать, т.е. это возможное увеличение сроков экспозиции)
Для более точного "диагноза" требуется и более точный анализ....
Сколько в Балашихе метр - 60-70-80 т.р. Вряд ли больше...
100 м2 это 8 000 000 рублей.
Учитывая, что загородный дом "потребляет" по определению несколько больше метров (техническая зона - котельная/бол., более развитые входные группы (тамбуры, крыльца) - 100-120 м2 загородки, пусть и в один уровень соответствуют чему? 2к+1к, где-то так?
Ну если очень плотненько, то можно постараться 3к+1к, но это во многом уже в ущерб функциональности...
Короче, допустим 8 - 8,5 млн. из них 3 млн. участок + затраты на подключение сетей + затраты на строительство и отделку + зат. на реклам.+ гипотетическая прибыль.
Затраты на ком - ?
Затраты на строительство - один уровень 100 м2 при ширине в 7-8 м (а больше нельзя) это почти 15 м длинной, и это по внешним стенам площадь посчитана. 120 м2 - соответственно.
Для того, что бы отойти от имиджа сарая/амбара/конюшни и т.д. скорее всего потребуются некоторые архитектурные изыски - членение фасадов и кровли, доп. фронтоны, "игра" с внеш. отделкой для избежания монотонности фасада. Понятно, что мы не собираемся в эконом-сегменте создавать арзитектурный шедевр, но всё же....
Вообще, по опыту финских застройщиков, а у них дома в один уровень чрезвычайно популярно (национальный "таракан"), ширина домов от 100м2 это где-то от 7,8-9,5 м. Дома площадью больше 130-+140 м2 в один уровень уже как правило "начинают разворачивать", делать ломаной линией - сочленять из разных объёмов, что для узкого участка, естественно неприемлимо...
Вот оно то и выходит - а будет ли рентабельность, покрывающая хотя бы затраты на капитал? (грубо говоря, в банк под процент).
Безусловно, для точного ответа необходим углублённый анализ рынка в Вашей локации.
Тем не менее, есть определённые опасения насчёт рентабельности, прежде всего потому, что мы не можем позволить себе создавать "дорогие метры" (в данной локации) если не хотим нести на себе риск потери ликвидности.
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: :)) и 8 гостей
