О подводных камнях 226 / 14831

01.11.18, 09:42
Агент Джей писал(а):
вы поиском офиса под аренду занимаетесь? хороший клиент попросил, но я только куплей-продажей жилья

Вашему клиенту скорее всего менеджер для показов нужен. Думаю, что не договоримся.

Было очень неплохое помещение 52м2 за 16млн в Люблино месяца полтора назад, например.

1) А кто такие помещения снимает обычно? Небольшие фирмочки и ИПшники? С ними должна быть сильная волатильность, те самые +- 30% от клиента к клиенту?

2) Дальнее подмосковье не нравится тем, что в случай кризиса, там вообще все позагибается. Сейчас-то местами очень депрессивно. Как там люди живут. В этом плане 50м2 в Люблино сильно лучше, конечно. В Москве бизнес активность умрет последней.

3) Еще вопрос, что будет со спросом на недвигу в век интернета. Интернет магазины ритейл конечно не убьют, да стрижку в онлайне не сделаешь, но давление на торговые помещения они будут оказывать. Да и на офисы тоже. Например, программисты и дизайнеры могут и работают из дома.

01.11.18, 20:58
grid писал(а):
1) А кто такие помещения снимает обычно?

Если коротко - все.

01.11.18, 20:58
grid писал(а):
Небольшие фирмочки и ИПшники?

Нет.

01.11.18, 20:58
grid писал(а):
Дальнее подмосковье не нравится тем, что в случай кризиса, там вообще все позагибается.

В случае кризиса, имхо, в первую очередь последствия ощутят те, кто купил "за дорого".

01.11.18, 20:58
grid писал(а):
В этом плане 50м2 в Люблино сильно лучше, конечно.

Всё относительно. Нельзя не согласится в какой-то степени, но и обобщать нельзя. Потому как есть и обратный пример - количество вывесок "аренда" в самом центре (и административном, и деловом, и туристическом одновременно надо заметить), некоторые из которых успели выцвести от времени. Хотя казалось бы.

01.11.18, 20:58
grid писал(а):
3) Еще вопрос, что будет со спросом на недвигу в век интернета.

Век интернета не сегодня же наступил.

01.11.18, 20:58
grid писал(а):
Интернет магазины ритейл конечно не убьют, да стрижку в онлайне не сделаешь, но давление на торговые помещения они будут оказывать.

Считаю, со временем "век интернета" всё бОльшее влияние будет оказывать на складскую недвижимость. На обычные магазины, также имхо, гораздо сильнее влияет давление на бизнес и экономическая обстановка в целом.

01.11.18, 20:58
grid писал(а):
Да и на офисы тоже. Например, программисты и дизайнеры могут и работают из дома.

И здесь то же самое. Понятно, что вопрос "зачем держать айтишников в офисе в центре, если можно держать их в Белоруссии на удалёнке?" теперь актуален сам по себе, но гораздо сильнее на офисы влияет экономическая обстановка.
Да и в целом, чтобы нормально работать дома нужна жёсткая самодисциплина, а ей далеко не каждый может похвастаться.

Будьте внимательны, смотрите доки, которые присылают. Вот тут к вопросу подошли тщательно, но не совсем - видно, что замазано самое интересное. А был один раз, когда копировали фон вокруг и вставляли внутрь. Процесс кропотливый, но если выверяли по пикселям, можно и не заметить.

04.12.18, 14:24
Maxim D. писал(а):
Будьте внимательны, смотрите доки, которые присылают. Вот тут к вопросу подошли тщательно, но не совсем - видно, что замазано самое интересное. А был один раз, когда копировали фон вокруг и вставляли внутрь. Процесс кропотливый, но если выверяли по пикселям, можно и не заметить.

А можно пояснить для особо понятливых?

Смотрел на картинку - ничего не понял - где смеяться?

25.12.18, 01:18
Vladdy писал(а):
А можно пояснить для особо понятливых?

Продают как "арендный бизнес". И план приложен как обычное помещение. А по факту там два отдельных помещения и ещё внутренности в красных линиях, т.е. перепланировку делали без разрешения и зачем-то это зафиксировали.
Более того, на плане ещё закрасили одну из стен по периметру - она тоже на самом деле красная и площадь там поплыла. Потенциально это может вылиться, например, в споры с соседом насчёт площадей - вероятно кто-то из них сделал перегородку на чужой площади.
А ещё заверяют, что за счёт этих мероприятий площадь увеличилась на 10квм. Это чудесно, но проблема в том, что по документам всё равно покупать придётся на 10квм меньше, а вот потом поставить на учёт все изменения может быть проблемно и дорого.

Цена заявлена - 120 МАПов. Непонятно, как распределены расходы на содержание помещение. И плюс потенциальный гемор с приведением бумаг в порядок, а там сумма может набежать на несколько месяцев аренды.
Вещи эти в общем-то не скрывают, но и не говорят, пока сам про конкретику не спросишь.

25.12.18, 15:02
Maxim D. писал(а):
и ещё внутренности в красных линиях, т.е. перепланировку делали без разрешения и зачем-то это зафиксировали.

При перепланировке нежилых помещений в многоквартирных домах придется соблюдать ЖК РФ
общее собрание собственников помещений в МКД будет принимать решения о переустройстве и перепланировке помещения, которое входит в состав общего имущества в доме.

25.12.18, 21:13
Александр Зеленский писал(а):

25.12.18, 15:02
Maxim D. писал(а):
и ещё внутренности в красных линиях, т.е. перепланировку делали без разрешения и зачем-то это зафиксировали.
При перепланировке нежилых помещений в многоквартирных домах придется соблюдать ЖК РФ
общее собрание собственников помещений в МКД будет принимать решения о переустройстве и перепланировке помещения, которое входит в состав общего имущества в доме.

А я не сказал, что там затрагивали фасады или какое-то другое общее имущество

Но вообще да, если бы потребовались протоколы, цена документов могла бы подскочить до 10% от стоимости самого помещения.

Кстати, по части протоколов.

Последнее время часто пишут, что спрос на ритейл держиться только на общепите.

"В целом весь сегмент в текущем году двигают кафе и рестораны. Последние два года они занимают до 40% всех арендованных площадей на центральных улицах Москвы."
внешняя ссылка

"Основным источником спроса и оживления рынка стрит-ритейла на протяжении периода после начала кризиса были и остаются операторы общепита, на которые ежегодно приходилось около 35-40% всех арендованных площадей на центральных торговых улицах. Это привело к росту доли представителей данного сегмента в структуре арендаторов основных типов торговых коридоров. К примеру, доля общепита на пешеходных улицах сегодня составляет 46% против 44% в III кв. 2016 г., в районе Патриарших прудов она увеличилась до 40% по сравнению с 34% в III кв 2017 г., также близка к 40% их доля на центральных торговых коридорах и Бульварном кольце. "
внешняя ссылка

"На конец 2017 года кафе и рестораны арендовали не менее 40% всех торговых площадей центра столицы."
внешняя ссылка

Последнее, правда, ещё летом. Плюс к этому статьи в телеге и т.д.

И вот тут возникает интересный момент. Если в помещении никогда общепита не было, помимо больших затрат в коммуникации ещё встаёт вопрос с жильцами. Вентиляцию надо выводить на крышу, труба будет идти по фасаду - значит нужно согласие жильцов.
Расходы - несколько миллионов и несколько месяцев времени, кто их на себя возьмёт? У действующих общепитов полно нарушений по части перепланировки и переоборудования, если за несколько лет их никто не трогал, то наверное и дальше никому они не будут интересны (и то не факт), а вот с новыми точками риск большой.

Поэтому любопытно, как общепит будет "двигать спрос".

25.12.18, 21:13
Александр Зеленский писал(а):
При перепланировке нежилых помещений в многоквартирных домах придется соблюдать ЖК РФ
общее собрание собственников помещений в МКД будет принимать решения о переустройстве и перепланировке помещения, которое входит в состав общего имущества в доме.

Вы как-то непонятно сформулировали. Если помещение в общем имуществе дома, то логично, что все собственники принимают решение о его судьбе. И вообще не понятно какие претензии, если это помешение не Ваше. Если же Вы собственник помещения, то кому из жильцов какое дело какая у Вас там перепланировка, если Вы несущие не сносите?
Видимо, вы покушались на фасад, который является общим имуществом? Да, это проблема, но только это не перепланировка помещения.