ТЕКСТ правильный уведомления со-собственника. 276 / 10604

Владимир Снажин писал(а):
А вот если извещение отправляется через нотариуса, и сособственник будет только кричать (и тем более если напишет что-нить), то нотариус не будет рисковать и не даст Свидетельства о том, что сособственник не воспользовался своим правом ПП, то есть не КУПИЛ.

Т.о. сделка затягивается, покупатель пугается и не хочет ждать, сделка разваливается - вот и прелести от обращения к нотариусу.

Так вот было у нас разок, лет 8 назад.. Больше к нотариусу по этому вопросу - ни ногой.

Володь, я это и имел ввиду, полностью с тобой согласен.

Владимир Снажин писал(а):
А вот если извещение отправляется через нотариуса, и сособственник будет только кричать (и тем более если напишет что-нить), то нотариус не будет рисковать и не даст Свидетельства о том, что сособственник не воспользовался своим правом ПП, то есть не КУПИЛ.

Такого Свидетельства нотариус и не должен давать: он не суд, чтобы решать, нарушаются права сособственника или нет, я об этом уже говорила. От нотариуса нужно лишь подтверждение того, что сособственнику уведомление было направлено с указанием даты, когда он его получил (если получил) или с указанием причин, по которым не получил (за истечением срока хранения, ввиду отсутствия адресата или отказа в получении).
Решать, надлежащим ли образом были выполнены обязанности продавца по уведомлению сособственника будет суд, а не нотариус.

А вот уже получив такое подтверждение нотариуса, продавец совместно с риэлтором должны принимать решение, совершать сделку, игнорируя переписку с сособственником, или продолжать с ним переписываться и как переписываться: отвечать отказом на его встречное предложение или торговаться, посылая откорректированное уведомление с уточнением условий сделки.

Сособственник ведь может точно так же письменно обратиться в АН "Долевой мастер", а не к нотариусу. И подтверждение своего обращения притащит, естественно, в суд. И суд точно так же будет решать, насколько стороны вели себя добросовестно: в депозит нотариуса сособственник деньги внести может, но обязан ли он это делать, спорный вопрос, потому как в депозит нотариуса вносятся деньги для передачи их кредитору, а пока ДКП не заключён, продавец не является кредитором покупателя. Как минимум, чтобы требовать уплаты денег, последнему должна быть направлена оферта, коей уведомление о продаже не является.

И я бы не взялась утверждать, что суд 100% будет на той или другой стороне. Решение может быть совершенно непредсказуемым как в случае получения уведомления, так и в случае его неполучения. Единственная 100%-я гарантия - нотариальный отказ сособственника, как уже справедливо отметил Суровый Риэлтор.

P.S. Я буквально на днях обошла несколько нотариусов по вопросу передачи денег продавцу через депозит. Все нотариусы (из тех, у кого есть эта услуга), которых я обошла, сообщили, что это совсем не тот депозит, что депозит суда или депозитарий банка. Перед внесением денег в депозит нотариуса вноситель должен написать заявление, на основании чего то или иное лицо является кредитором вносителя, затем нотариус принимает деньги, разыскивает кредитора, уведомляет его о том, что ему переданы деньги и предлагает их получить. Всё. Выполнения каких-либо условий получения денег (в данном случае заключения ДКП) нотариус от продавца требовать не будет.

Я не располагаю практикой, какова должна быть реакция сособственника на уведомление, если продавец сам уклоняется от подписания с ним ДКП, но, полагаю, что если сособственник не просто напишет "хочу купить", а, скажем, внесёт в депозит нотариуса 100 рублей в качестве аванса или задатка, направит текст ПДКП в качестве своей оферты, то игнорировать его заявление без неприятных последствий не получится, хоть там "Долевой мастер" в телеграмме указан, хоть Папа Римский.

Лена, про нотариальный отказ справедливо отметили Вы первая
и я бы тоже не дал 100% гарантии даже в этом случае ТС с правильно и красиво посланной телеграммы
не разделяю уверенный оптимизм Владимира. Процентов 90, но не 100

Это всё сочетание несовершенства нашего законодательства с совковыми представлениями о том, что если ты малоимущий, то тебе непременно должна достаться чужая жилплощадь нахаляву, плюс желание продемонстрировать своё Величие тех, кому башню снесло от внезапно свалившегося наследства в виде нескольких паршивых метров в чужой квартире.

В цивилизованных странах такие вопросы решаются через суд в виде денежной компенсации какой-то из сторон, исходя из независимой оценки недвижимости. Никому в голову не придёт пугать владельцев тем, что в его дом или квартиру въедет толпа эмигрантов или тем, что он кроме убытков от своих нескольких метров ничего не получит.

Я не понимаю, почему нужно с помощью закона сталкивать лбами и без того замордованных жизнью в коммуналке людей. Почему нельзя принять закон, согласно которому владелец доли мог бы получить компенсацию с сособственника, не доводя последнего до инфаркта? Почему нельзя принять закон, предусматривающий принудительную продажу недвижимости, которой никто не может полноценно владеть, не ущемляя интересов сособственников, и выплачивать им компенсацию не желает/не может?

Извините. Крик души. Я знаю, что не будет у нас такого закона. Лобби не пропустит...

Продавцы долей по-прежнему будут хотеть много и срочно (или мало, но с бонусом в виде пакости соседям), а их сособственники будут всячески этому препятствовать...

zavrelena писал(а):
Очень интересный вопрос сегодня возник в одном судебном заседании. Компенсация сособственником покупателю расходов на риэлтора. Вот с этим я реально не сталкивалась. Что нужно компенсировать госпошлину за регистрацию и расходы на нотариуса (если договор заверялся нотариусом) - это понятно. А с риэлторскими услугами как быть?

Этот вопрос действительно интересный. Если суд обяжет сособственника оплатить И риэлторские услуги, то с помощью этого нюанса (приема) можно стараться отбить желание сособственника оспаривать сделку и переводить на себя права и обязанности покупателя.

Но полагаю, что суд не вынесет решение о компенсации риэлторских услуг, если права сособственника были ущемлены.
Поскольку обращение ЗА УСЛУГАМИ риэлтора - добровольное (не обязательное) желание покупателя, а сособственник просто скажет, что я готов купить и спосбен все сделать, не прибегая к риэлторским услугам.

Владимир Снажин писал(а):
zavrelena писал(а):
Очень интересный вопрос сегодня возник в одном судебном заседании. Компенсация сособственником покупателю расходов на риэлтора. Вот с этим я реально не сталкивалась. Что нужно компенсировать госпошлину за регистрацию и расходы на нотариуса (если договор заверялся нотариусом) - это понятно. А с риэлторскими услугами как быть?

Этот вопрос действительно интересный. Если суд обяжет сособственника оплатить И риэлторские услуги, то с помощью этого нюанса (приема) можно стараться отбить желание сособственника оспаривать сделку и переводить на себя права и обязанности покупателя.

Но полагаю, что суд не вынесет решение о компенсации риэлторских услуг, если права сособственника были ущемлены.
Поскольку обращение ЗА УСЛУГАМИ риэлтора - добровольное (не обязательное) желание покупателя, а сособственник просто скажет, что я готов купить и спосбен все сделать, не прибегая к риэлторским услугам.

У меня сейчас есть реальная возможность посмотреть, как суд рассуждает в подобных случаях, если я не подпишу мировое соглашение. Эта информация, правда, мне может обойтись в 150 тыс. :lol:

Чувство двоякое. Либо сэкономить и оставить неудовлетворённым своё любопытство, либо пройти этот путь до конца и узнать наверняка, каково мнение судьи по этому поводу...
Жаба борется с любопытством... :zvez_ochki:

До октября есть время подумать, суд перенесли на октябрь, и судья убежал в отпуск. В прямом смысле слова убежал, видно было, как он торопился от всех вчера избавиться, будучи мысленно уже где-то на пляже...

К счастью, деньги в депозит судья потребовал внести только к октябрю. Там уже практически всё для решения готово, вопрос только в том, что это будет, мировое соглашение или решение суда.

zavrelena писал(а):
Потому что сособственник выписался с этого адреса до того, как туда было направлено уведомление (продал там комнату, чтобы выкупить долю в квартире).

Как полагаете, причина неполучения уведомления уважительная?

Практика регистраторов в Нижнем Новгороде такова, что достаточно направить извещение либо по месту прописки сособственника, либо по адресу доли соседа (то есть по адресу самого Продавца но соседней комнате, или просто по адресу Продавца, если доля не выделена в натуре).

Вопрос об уважительности причины неполучения извещения в Вашем случае выглядит спорным. Необходимо изучить причины, все нюансы и даты выписки и извещения. К тому же повторюсь, что в случае суда не Продавец должен доказывать неуважительность отсутствия сособственника, а сособственник должен доказывать уважительность отсутствия. Это важный аспект, второй важный аспект - факт гос. регистрации сделки и ПС за Покупателем.

Причем приведенный случай доказывает ещё одно преимущество Телеграммы перед нотариальном извещением.

Телеграмма будет вручаться в течение одного дня, срочная - в течение нескольких часов.
Заказное письмо с уведомлением - примерно неделю.
Заказное письмо с уведомлением от нотариуса - 10-15 дней. (Нотариусу же собраться и до почты добраться нужно).
И результат от телеграммы сразу известен и сразу можно предпринять доп. меры.

В случае с телеграммой (особенно со срочной) шансов смыться Вашему ловкому сособственнику практически нет.
Но для этого нужно четко узнать, кто на дату отправки телеграммы является сособственником, и где он прописан.
В спорных и мутных ситуациях, когда сособственник не проживает в соседней комнате, направляем телеграммы по двум адресам: соседней комнаты и месту проживания, а можем и по третьему - ПО МЕСТУ РАБОТЫ.

Хотя бы по одному адресу, как правило, всё равно удается отловить или получить отметку "Отказался получать".

+ Доп. меры, страхующие покупателя.

Вы и в этом случае будете утверждать, что письмо от нотариуса будет иметь преимущество перед Тремя телеграммами?
Если да, то аргументируйте, п-та, какое? (только конкретно)

zavrelena писал(а):
Я не располагаю практикой, какова должна быть реакция сособственника на уведомление, если продавец сам уклоняется от подписания с ним ДКП, но, полагаю, что если сособственник не просто напишет "хочу купить", а, скажем, внесёт в депозит нотариуса 100 рублей в качестве аванса или задатка, направит текст ПДКП в качестве своей оферты, то игнорировать его заявление без неприятных последствий не получится, хоть там "Долевой мастер" в телеграмме указан, хоть Папа Римский.

Со стороны сособственника лучше отправить не ПДКП, а ОДКП и в АН "Долевой мастер", а не какому-то Папе, даже если он Римский. (Ну у него же других забот полно, и в суд, если что, Римский как и нотариус, в отличии от Долевого мастера, не пойдет)

В этом случае "Долевой мастер" получает реального Покупателя - соседа своего Клиента и все счастливо (вот где практически 100% нерасторжимая сделка даже в отличие от нотариально удостоверенного отказа сособственника

) совершают сделку.

Суровый Риэлтор писал(а):
Лена, про нотариальный отказ справедливо отметили Вы первая
и я бы тоже не дал 100% гарантии даже в этом случае ТС с правильно и красиво посланной телеграммы
не разделяю уверенный оптимизм Владимира. Процентов 90, но не 100

Как я писАл - "практически 100%" и Ваши "процентов 90" - очень схожи. Разве нет?

Кто же говорит о том, что извещения в любой форме надежнее полученного отказа от сособственника.
Это безусловно.
Причем и здесь отказ сособственника удостоверять нотариально отказ не обязательно - можно согласно Закону О гос. регистрации прав на недв. имущество подать заявление об отказе ППП в ФРС.

Вопрос в том: "Что надежнее - быстрая телеграмма с грамотным текстом и помощью "Долевого мастера" или медленная и длительная переписка с помощью нотариуса?"

zavrelena писал(а):
Я не понимаю, почему нужно с помощью закона сталкивать лбами и без того замордованных жизнью в коммуналке людей. Почему нельзя принять закон, согласно которому владелец доли мог бы получить компенсацию с сособственника, не доводя последнего до инфаркта? Почему нельзя принять закон, предусматривающий принудительную продажу недвижимости, которой никто не может полноценно владеть, не ущемляя интересов сособственников, и выплачивать им компенсацию не желает/не может?

Закон, хотя далеко не идеальный, есть и сейчас. Возможно выкупить незначительную долю в объекте недвижимости:

Ст. 252 ГК
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе

Есть практика, что Незначительной долей квартиры считается доля, которая составляет менее 25% общей площади и при этом не может быть выделенной в отдельную комнату, т.е. она должна быть меньше самой маленькой изолированной комнаты.
Например, 1/4 доля однокомнатной квартиры является значительной, но 1/5 доля однокомнатной квартиры уже незначительная доля квартиры.
1/5 доля трёхкомнатной квартиры будет считаться значительной только в случае,если она не меньше маленькой изолированной комнаты.
Незначительную долю другие сособственники в квартире имеют право выкупить в принудительном порядке через суд. В этом главное отличие незначительной доли от значительной. При этом выкуп такой доли через суд происходит с учётом рыночной цены всей квартиры. Т.е. для расчёта цены такой доли просто оценивается вся квартира и от этой цены путём простого деления на соотвтетсвующую долю квартиры определяется её цена.