Почему не надо брать ипотеку. 624 / 33813

andrewst0 писал(а):

Я больше того скажу - и тот, у кого шесть ипотек, тоже правильно использует финансовый инструмент. Работает с плечом.
Поэтому по истечении срока выплат у него будет шесть объектов недвижимости, а у арендаторов - дуля. С маком.

Вот только про один маленький нюанс (с) вы умолчали. Возьмем грубо 10% годовых, для простоты расчета, и получаем, что - "король то- голый". За 5 лет стоимость увеличивается на 50%, а за 10 лет... нет- нет я не хочу дальше считать, мне такой актив не нужен! :lol:

VASh Зеленый НИК писал(а):
andrewst0 писал(а):

Я больше того скажу - и тот, у кого шесть ипотек, тоже правильно использует финансовый инструмент. Работает с плечом.
Поэтому по истечении срока выплат у него будет шесть объектов недвижимости, а у арендаторов - дуля. С маком.

Вот только про один маленький нюанс (с) вы умолчали. Возьмем грубо 10% годовых, для простоты расчета, и получаем, что - "король то- голый". За 5 лет стоимость увеличивается на 50%, а за 10 лет... нет- нет я не хочу дальше считать, мне такой актив не нужен!

Идея шести ипотек - не увеличение стоимости недвижимости, а в "отбивании" ипотечного платежа суммой сдачи в найм.
Вы вкладываете в ипотеку 20%, остальное платит съемщик. Через 10 лет у Вас образуется 100%. Доходность - 400%. И это при неизменной цене.

Правда, рассчитывать варианты надо аккуратно и взвешенно. Но на то голова и дана, чтобы ей не только есть...

andrewst0 писал(а):
VASh Зеленый НИК писал(а):
andrewst0 писал(а):

Я больше того скажу - и тот, у кого шесть ипотек, тоже правильно использует финансовый инструмент. Работает с плечом.
Поэтому по истечении срока выплат у него будет шесть объектов недвижимости, а у арендаторов - дуля. С маком.

Вот только про один маленький нюанс (с) вы умолчали. Возьмем грубо 10% годовых, для простоты расчета, и получаем, что - "король то- голый". За 5 лет стоимость увеличивается на 50%, а за 10 лет... нет- нет я не хочу дальше считать, мне такой актив не нужен!

Идея шести ипотек - не увеличение стоимости недвижимости, а в "отбивании" ипотечного платежа суммой сдачи в найм.
Вы вкладываете в ипотеку 20%, остальное платит съемщик. Через 10 лет у Вас образуется 100%. Доходность - 400%. И это при неизменной цене.

Правда, рассчитывать варианты надо аккуратно и взвешенно. Но на то голова и дана, чтобы ей не только есть...

т.е. допустим, что есть первый взнос +ставка по ипотеке, которая позволяет платеж приравнять к стоимости аренды, то ипотеку брать нужно? т.е. как бы записать объект к себе на баланс.

Лазанья писал(а):
andrewst0 писал(а):
VASh Зеленый НИК писал(а):
Вот только про один маленький нюанс (с) вы умолчали. Возьмем грубо 10% годовых, для простоты расчета, и получаем, что - "король то- голый". За 5 лет стоимость увеличивается на 50%, а за 10 лет... нет- нет я не хочу дальше считать, мне такой актив не нужен!

Идея шести ипотек - не увеличение стоимости недвижимости, а в "отбивании" ипотечного платежа суммой сдачи в найм.
Вы вкладываете в ипотеку 20%, остальное платит съемщик. Через 10 лет у Вас образуется 100%. Доходность - 400%. И это при неизменной цене.

Правда, рассчитывать варианты надо аккуратно и взвешенно. Но на то голова и дана, чтобы ей не только есть...

т.е. допустим, что есть первый взнос +ставка по ипотеке, которая позволяет платеж приравнять к стоимости аренды, то ипотеку брать нужно? т.е. как бы записать объект к себе на баланс.

В идеале - да. Не все варианты, правда, подпадают. Но они есть.
Что-то типа
внешняя ссылка

Вообще, все думают, что я еврей. У меня есть пять квартир и три комнаты

Рентополучатель писал(а):
Лазанья писал(а):
студию вы уже будете сдавать, это уже не ипотека, когда за вас % платит другой человек. Настоящая ипотека это по модели Рентополучателя. Когда взял на 30 лет, прокормил лет 5-7 банк под высокий %, потом сделал ремонт на потребкредит сверху, а далее эту квартиру за бесценок берет Рентополучатель с аукциона и тут же с лету вам же сдает.

во всяком случае мы четко двигаемся по кривой вверх , которую я выложил на первой странице.
Скоро преход в зону три

уже 50 % от всех денежных средств проходящих в сделках с недвижимостью это заёмные (ипотечные).

Как зайдем в 3 кластер 10% -7% повеселее пойдет дело с ипотечниками.
Массовость начнется.

Уважаемый Рентополучатель, а если сделать поправку на страновой риск, например +4% к ставке , и еще то, что Сбербанк уже проводит акцию с ипотекой под 8,4%, то получится, что рынок сейчас уже в 4м кластере (8,4-4=4,4%), причем в конце его, как считаете?

andrewst0 писал(а):
Лазанья писал(а):
andrewst0 писал(а):

внешняя ссылка
Вообще, все думают, что я еврей. У меня есть пять квартир и три комнаты

Сказочная статья. Сумма всех ипотек для регионов 3 т.р.. Для Москвы 8 т.р. Питер не помню.
Банки на изнанку вывернут, такая схема более-менее жизнеспособна при условии, что есть объекты целиком в собственности без обременений.

Lubov1 писал(а):
andrewst0 писал(а):
Лазанья писал(а):

внешняя ссылка

Сказочная статья. Сумма всех ипотек для регионов 3 т.р.. Для Москвы 8 т.р. Питер не помню.
Банки на изнанку вывернут, такая схема более-менее жизнеспособна при условии, что есть объекты целиком в собственности без обременений.

Какая разница банку - выдать одну ипотеку на 8 миллионов или четыре по 2 миллиона?
Если клиент платежеспособен и у него изначально есть полностью выкупленный залоговый объект? И не один?

andrewst0 писал(а):

Какая разница банку - выдать одну ипотеку на 8 миллионов или четыре по 2 миллиона?
Если клиент платежеспособен и у него изначально есть полностью выкупленный залоговый объект? И не один?

Разница есть. Вероятность того, что 2 млн погасят досрочно, и не за 10 лет вместо 15, а за 3-4 года намного выше. А вот 8 млн за 3-4 года уже не гасят, значит в этом случае банк получает больше дохода на процентах.

Гамбринус писал(а):
andrewst0 писал(а):

Какая разница банку - выдать одну ипотеку на 8 миллионов или четыре по 2 миллиона?
Если клиент платежеспособен и у него изначально есть полностью выкупленный залоговый объект? И не один?

Разница есть. Вероятность того, что 2 млн погасят досрочно, и не за 10 лет вместо 15, а за 3-4 года намного выше. А вот 8 млн за 3-4 года уже не гасят, значит в этом случае банк получает больше дохода на процентах.

То есть, Вы считаете, что вероятность погашения четырех ипотек по 2 млн выше, чем одной за 8?

andrewst0 писал(а):
Идея шести ипотек - не увеличение стоимости недвижимости, а в "отбивании" ипотечного платежа суммой сдачи в найм.
Вы вкладываете в ипотеку 20%, остальное платит съемщик. Через 10 лет у Вас образуется 100%. Доходность - 400%. И это при неизменной цене.

Правда, рассчитывать варианты надо аккуратно и взвешенно. Но на то голова и дана, чтобы ей не только есть...

Что бы платеж, был равен сумме аренды, первоначальный взнос должен быть ближе к 50-70% (в регионах меньше, в Москве больше).