"Приходите с покупателем!" 275 / 10432

[Алексей Алексеевич 945]

Имел два дня назад обстоятельную беседу с представителем одной франчайзинговой структуры московского сетевого АН. Меня пытались убедить в необходимости предоплаты их услуг и повышенной комиссии, так как именно эта структура соблаговолит заняться моей недвижимостью (именно так - пойдем Вам на встречу, выкроим время в нашем трафике и т.д.). Понял я, что даже филиалы или представительства Московских АН, работая в регионах крайне быстро перестают поддерживать высокую планку. Все становится обыденно, только претензии Московские. Тут Выше писали и я это полностью поддерживаю, что в регионах (по крайней мере в нашем) риэлторская услуга отсутствует. Зато присутствую постоянное давление со стороны риэлтора, используются приемы НЛП, подсовываются договора, в которых написано не то, что говорится в разговоре.На мое замечание про договор мне было сказано, что то, что я прошу "это и так понятно" и "нет нужды исправлять Москвой утвержденный договор", на мою просьбу - давайте у продавца, пожилой женщины, возьмем справку ПНД и НД (так кажется называется), мне было сказано - ну зачем, она же в норме. На просьбу -давайте уточним, где находится ее сын и почему он не учавствовал в приватизации (внуки присутствовали, но они не стали отвечать), мне было сказано, что это вообще не мое дело, продавец-то есть. Посмотрел я на это и не стал ничего покупать ... Поэтому, уважаемыене столичные риэлторы, давайте подтягиваться к уроню столичных коллег- тяжело с Вами, правда. В спину мне прокричали, что они мне предложат еще три варианта, даже по телефону, потом подадут в суд на взыскание комисии. Сижу, жду

[Евгений Палько]

На просьбу -давайте уточним, где находится ее сын и почему он не учавствовал в приватизации (внуки присутствовали, но они не стали отвечать), мне было сказано, что это вообще не мое дело, продавец-то есть.

Нуу, у нас это тоже нередко встречается. Кончаются доводы, начинается ахинея...Цена вопроса - комиссия, все остальное фигня, у нас же вывеска!

[Александр Сергеевич П]

Зато присутствую постоянное давление со стороны риэлтора, используются приемы НЛП, подсовываются договора, в которых написано не то, что говорится в разговоре.

Соглашусь с участником.
Серьезный интерес к рынку продажи жилья появился именно с покупки квартиры себе.
Из полутора десятка агентов, с которыми мне довелось общаться, только один предложил сначала подумать, а потом искать варианты.
Короткий путь один, а длинных много. Я доверился специалисту, который выбрал длинный путь, потому что у каждого он индивидуален.
А 99,9% идут по короткому пути набивших оскомину фраз.
Именно поэтому и возникла данная тема, чтобы мы, пытливые умы, только осваивающие это искусство балансировки на гранях человеческих стремлений, понимали, что в море коммуникации есть гораздо больше возможностей заявить о себе, чем банальное "у меня есть покупатель, который очень занят, покажите мне, он мне доверяет"

[Asti495]

А можете просто перечислить, без конкретики, что именно входит в обязанности риэлтора по эксу, кроме того, чтобы разместить этот вариант в базе?

Размышляла, как без конкретики описать))
Если кратенько, то в мои обязанности входит:
1. Организация продажи и/или покупки недвижимого имущества любыми доступными средствами и методами в сроки по указанию заказчика за сумму не менее указанной (продажа) или не более указанной (покупка) заказчиком от начала и до окончания их согласно заключенным им ДКП.
2. Представление интересов заказчика в компетентных органах, при ведении переговоров.
3. Юр.сопровождение.
4. Обеспечение расчетов.

Вот конкретно вы своему продавцу описываете: что будете делать на этой неделе, что на следующей, как формируете цену, как отслеживаете цен, спрос, когда, предположительно, случится сделка - можете сказать?
Может быть у нас эксы разные?
Поэтому и понимание того, что должен риэлтор по эксу делать разное?

С клиентами до начала работ по продаже встречаюсь обычно дважды.
Первый раз я их активно слушаю, объект смотрю, с нюансами знакомлюсь и назначаю вторую встречу, где уже высказываю экспертное мнение относительно места их объекта на продажном небосклоне.
Второй раз они меня активно слушают, я провожу разбор района, мы обсуждаем сам объект, цену, сроки, порядок основных работ, дополнительных работ, сколько они мне заплатят за это, некоторые особенности продажи, которые могут иметь место быть, какие документы им надо собрать, обсуждаем и подписываем договор, если он будет. У меня в основном рекомендации, повторные обращения, кого-то вообще семейными кланами веду, так что большинству бумажная волокита совершенно фиолетова. Им до офиса-то доехать в лом, не то что договоры какие-то читать, юристам показывать. Обязательно подписываюсь только с новичками, которые берутся откуда попало в процессе жизни и работы сами. Эти до офиса доедут хотя бы в первый-то раз. В еженедельных отчетах никто из них не нуждается.

Цену объекта на вскидку не заявляю. Предлагаемые мной цены обосновываю.
При оценке не опираюсь ни на аналоги в продаже, ни на проданные аналоги. Оценка по аналогам вся кривая и не показывает реально возможной цены из-за бешеной погрешности. Она составляет более 10% и фактически ничего вообще не показывает и из себя не представляет. В жизни приборы с такой погрешностью на помойку выбрасывают без раздумий, как непригодные.
Даже если ориентироваться на цену реальной продажи и отбросить все сделки по 1-2 млн., еще остаются переоформления между родственниками, которые в дкп по суммам указывают что попало, кривые документы, опеки, выкупы из-под залога, просто срочные выкупы и прочие нюансы, которые остаются неизвестными, а ведь в итоге по Москве это выливается в несколько сотен тысяч. Безумная цифра погрешности.
Я давно наблюдаю за ценами на квартиры.
Все дома в одном районе и их квадратные метры поквартирно (1-2-3-4-комнатные) находятся в определенных соотношениях друг к другу, пропорциональны и так происходит в каждом районе, кроме некоторых домов ЦАО и уникальных объектов. Это соотношение не постоянно ни внутри района, ни от района к району и абсолютные величины то же меняются по сезонности, новым стройкам, их сдачам в эксплуатацию и т.д., потому приходится каждый раз районы пересматривать. Допустим, новые дома появились - старый фонд сдвинулся, потому что Алтуфьево какое-нибудь не может равняться с ЦАО по своим максимумам. Новый отъест свою цену у старого фонда.
Если меня прямо сейчас спросить «а сколько эта будет стоить?» Я скажу, что не знаю и это будет правдой.

Мне нужно посмотреть район полностью за период 30-50 дней с его хрущами, сталинками, новостройками и т.д., чтобы сказать сколько стоит 1-комнатная квартира в каком-нибудь 9-этажном панельном доме.
Таким образом и себя сразу же перепроверяю, и клиентам наглядно показываю, что происходит в его районе и что будет происходить. Как выстроилась цена его объекта.
Ну вот... Коротенький пример взаимосвязей, соотношений и влияния друг на друга.
Допустим, среди 1-комнатных квартир одинаковых домов района в ценах на продаже видим цирк, но в 2-3-4 комнатных стабильное равновесие соотношений за квадратный метр в таких же домах, которое так же сохраняется по всему району с учетом их однушек.
Что это значит? Это значит, что или кто-то играет в районе, где буду играться я, на однушках в конкретно таких домах. Во что играет, по цирку можно увидеть. Может быть придется повоевать и даже некрасиво повоевать за цену или подождать, пока этот кто-то своей цели достигнет, если не долго.
Если цирк по ценам на однушки во многих категориях жилья района, то грядет понижение или повышение, опять же смотря какого рода цирк. По нему можно спрогнозировать даже % этого понижения или повышения во времени. Все понижения и повышения начинаются с цирка цен в течение 1-1,5 месяцев на 1-комнатные квартиры ПО ВСЕМУ району. Потом за ними потянутся 2-3-4-комнатные. Повышение, понижение, примерно на сколько - можно определить по характерным особенностям «плясок».
Далее цена за 1 кв.м. в 1-2-3-4-комнатных квартир находится в определенном соотношении друг к другу и оно примерно стабильно. У 1-комнатных он самый дорогой, у 4-комнатной он будет самым дешевым в доме. Если я знаю цену 1 кв.м. в 2 категориях, то оставшиеся 2 без проблем рассчитаю.
Неликвидные по метражу имеют свои особенности. Цена их 1 кв.м. равна предыдущему ликвидному. Например, 2-комнатная квартира площадью 85 кв.м. – это неликвид и цена ее 1 кв.м. будет равна 1 кв.м. ликвидной 3-комнатной квартиры в этом же доме, однокомнатные по 60 кв.м. – то же неликвид и цена 1 кв.м. равна цене 1 кв.м. ликвидной 2-комн.кв-ры. И т.д.
Этих параметров и взаимосвязей немало. Я рассматриваю район как ЕДИНЫЙ функционирующий организм.
Экстраполируя данные за 30-50 дней на будущие периоды с учетом сезонностии, других критериев и допработ, в том числе по оптимальному способу продажи, достаточно точно знаю за какую цену и ориентировочно когда будет продана квартира.
Это позволяет мне быть точной в оценках сроков и сумм, даже если вообще ни одного аналога в продаже не будет и никаких продаж аналогов. Под такой метод оценки и методы продажи соответствующие – активные.
Моя задача оценить все возможности самого объекта, решить как продать в лучшем виде, какие дополнительные работы по нему, и в конечном счете наконец-то реализовать его, а не банально подстраиваться под существующий рынок.
Я не говорю, что мне совсем на рынок наплевать. Не совсем конечно, но не вижу смысла идти за ним, подстраиваться под него в полном объеме. Если я занимаюсь тем, что постоянно подстраиваюсь, то какой я, нафиг, продажник, если гнусь под чужие цены? Не только покупатель что-то там хочет, но и мой продавец то же что-то хочет. Все чего-то хотят. Мне больше нравится, когда район начинает идти за мной и идет на уступки. Пусть это в отдельном районе, но это моя маленькая победа в реальном времени.
Дополнительные работы порой и чудеса позволяют творить с ценами.
Допустим, чтобы поднять цену квартиры, мне нужно было улучшить характеристики дома. В ЖК Северное Трио достаточно было открыть прописку на период продаж. Она там и не была открытой никогда. Жильцы писали письма то президенту и мэру, то мэру и президенту все 3,5 года, переселенцы продолжали оставаться прописанными в домах, которые давно снесены, и ни один так и не получил договоров соцнайма, а собственники по суду собственность получили, но и им прописка была закрыта. Возможность пойти и прописаться во всех 3х домах от начала рекламы до конца нашей сделки была. Битва за прописку с МФЦ и УК одновременно длилась 2 недели, в течение которых квартира в продаже не светилась, потому что пробить этот скандал было не сложно, а доказать в период продаж уже нельзя. Прописка подняла цену на кругленькую сумму, о которой продавцы даже и не мечтали, зная за сколько продались их соседи.

Периодически с ценами все-таки приходится идти на ощупь, отслеживая постоянно и корректируя, только в ситуациях, когда играют:
- политические риски, т.е. выборы – всегда, какие-то экстравагантные решения вроде Крыма, олимпиады и т.п.;
- финансовые риски, в том числе закручивание гаек по налогообложению - на данный момент до конца августа ситуация по ценам и их движению мне ясна. В конце августа + сентябрь я снова будут нон-стоп отслеживать цены, в виду того что у России крупные выплаты по международным займам и что с курсом будет пока непонятно. март-апрель что-то спокойно идут, но будет ли так же в августе-сентябре? я этого не знаю. следующий гарантированный контроль нон-стоп будет с января по март 2016 года, потому что пока не могу предположить, как отзовется в сердцах продавцов и покупателей необходимость платить налоги по сделкам с объектами, где собственность менее 5-ти лет. Если конкретный рух по осени произойдет, то и больше отслеживать придется. Будут ли эти 5 лет действительны только для квартир, купленных с 2016 году, или для всех вообще – то же пока вопрос с учетом. Коэффициент на цену квартиры менее 5 лет пока еще неизвестен, а будет именно коэффициент. Обычай только должен сложиться и отразиться на ценообразовании.
Если в относительно стабильные или условно стабильные времена опыт и аналитика помогают мне прекрасно, то в смутные опыт глух и слеп, а аналитика не показательна - в этом случае я спрос отслеживаю. Спрос в мирное время не отслеживаю - что и как будет мне и так известно.

Короче, если я ваш клиент, готовый заключить экс на квартиру, стоимостью 9 миллионов, расскажите мне в двух словах, что вы, риэлтор сделаете мне на 4% хотя бы от стоимости - 360 тысяч рублей.
Что именно стОит 360 тысяч рублей?
Ну не размещение же простое в базе?
И потом я действительно пойму, можно ли одновременно держать 23 экса.
Да вы и сами поймёте.
Это если работать на результат.

Ольга, да мне чего понимать-то? Мне возможно. Я это проделывала в 2008-2010 годах. И не в одно лицо - помощники за % были. Я не умею жить без денег. Да и никто наверное не имеет. Всё материальное чего-то стоит. Для московского региона нужно было много эксов, чтобы сделок шло нормальное количество в месяц. Бизнес-процессы во времени растянуты и относительно эффективны (никакого сравнения с некризисными временами), покупательная способность низкая, продавцы бегают от риэлтора к риэлтору, так что с одной стороны успевай перехватывать, но с покупателями все равно весьма не айс.
Меня больше заботит сейчас неотдаленное будущее.
Размышляю, как реализовать вариант с обменами. Базы-то в Москве нет такой. В объявлениях контрагенты с альтернативами не пишут, что и где им надо на альтернативу.
Пока особо не могу сообразить как это лучше сделать и что сработает … может быть расклейки с целенаправленным обменом (но в Москве они достаточно плохо пашут)? может быть идти на поклон в АН, находящиеся в районе (но у нас нет такого, чтобы хотя бы половина объектов района были именно у районных АН, они у кого попало + такой момент имеет место быть, что контрагенты не слишком представляют на что будет альтернатива)?
В общем, меня сейчас заботит, что делать когда станет хуже, чем в 2008-2010 годах, а хуже станет.
Новые возможности должны быть найдены до того, как это случится, и какие затраты по ним будут, то же надо иметь представление.

[Юлия Баграмова]

Размышляю, как реализовать вариант с обменами. Базы-то в Москве нет такой. В объявлениях контрагенты с альтернативами не пишут, что и где им надо на альтернативу.
Пока особо не могу сообразить как это лучше сделать и что сработает … может быть расклейки с целенаправленным обменом (но в Москве они достаточно плохо пашут)? может быть идти на поклон в АН, находящиеся в районе (но у нас нет такого, чтобы хотя бы половина объектов района были именно у районных АН, они у кого попало + такой момент имеет место быть, что контрагенты не слишком представляют на что будет альтернатива)?
В общем, меня сейчас заботит, что делать когда станет хуже, чем в 2008-2010 годах, а хуже станет.
Новые возможности должны быть найдены до того, как это случится, и какие затраты по ним будут, то же надо иметь представление.

Я думаю о том же. Мне кажется, что если бы Винер ввел бы поля про альтернативу и сделал их обязательными для заполнения, а ещн фильтрацию по ним… лед бы тронулся. Как бы так это организовать?…)))

[Олег Кирилин]

Для начала думайте об этом вместе. Тем более Асти пишет, что подстраиваться не её, тем не менее на поклон в АН собралась
Мне кажется здесь один путь- объединяться

[Ермаков]

Размышляю, как реализовать вариант с обменами. Базы-то в Москве нет такой. В объявлениях контрагенты с альтернативами не пишут, что и где им надо на альтернативу.
Пока особо не могу сообразить как это лучше сделать и что сработает … может быть расклейки с целенаправленным обменом (но в Москве они достаточно плохо пашут)? может быть идти на поклон в АН, находящиеся в районе (но у нас нет такого, чтобы хотя бы половина объектов района были именно у районных АН, они у кого попало + такой момент имеет место быть, что контрагенты не слишком представляют на что будет альтернатива)?
В общем, меня сейчас заботит, что делать когда станет хуже, чем в 2008-2010 годах, а хуже станет.
Новые возможности должны быть найдены до того, как это случится, и какие затраты по ним будут, то же надо иметь представление.

Я думаю о том же. Мне кажется, что если бы Винер ввел бы поля про альтернативу и сделал их обязательными для заполнения, а ещн фильтрацию по ним… лед бы тронулся. Как бы так это организовать?…)))

Я это руководсву Винера предлагал еще в 2005. ))) Дя начала ничего не мешает в примечаниях к размещенному объявлению о продаже описывать подробные пожелания по альтернативе. Одно это может дать старт для составления обменной цепочки.

[Баранова Елена]

Нет разницы. Метод он всё равно один, вкусный не вкусный объект. принимать всех

Я согласна и у нас агенты так и работают. Холодных теплых и горячих отрабатываем на 100%, у агента должна быть гордость за свой труд что он и с холодными работает в том числе, потому что отсекать - последнее дело, этим лишаешь клиента возможности привести покупателя, которого с таким же успехом ведет холодный.

[Баранова Елена]

Что касается базы обменов- я бы предложила состоятельным аН или физ лицам объединиться и учредить такую БД. Это быдет небольшим но витком на рынке, появятся цепочки для которых тоже нужны агенты.
кто в состоянии потянуть такую базу - вперед. Понятно что подспудно на рекламе будет заработок.

[Юлия Киани]

А что мешает этому же стажеру "привести покупателя" , который купит квартиру , если по тел. отвечающий представится частным риэлтором, у которого все документы на руках и ключи на руках. Зеленый стажер может заработать на этом точно так же...

Тут разницы нет кем представляться. Для чего главное .Своего рода фильтр , чтоб не беспокоили ? Но он никак результату способствовать не будет.

Если представляться риелтором только для того чтобы отсекать полностью - способствовать не будет.
Но согласись что к агенту с холодным прозвоном и агенту с реальным покупателем должен быть разный подход.
И все-таки кем представляться разница есть...)

нет, не соглашусь про разный подход.
мне как агенту все равно, что вы соврете, я залам 2-3 вопроса и буду точно знать, кто вы. нравится играть в темную? ради бога, у нас и карты, и шахматы в рукаве.