Риэлтор не в адеквате 211 / 10904

[Asti495]

Пыталась привлечь по статье 159, часть 4 УК РФ. (Мошенничество в особо крупных размерах).
Расписки в получения денег они предъявить не смогли. Договор был заключен в простой письменной форме - нотариально не заверялся.
Но у меня не получилось.

В ДКП указано, что расчеты произведены в день сделки или до заключения дкп?

А Вы-то зачем единственное жилье этой бабули продавать начали? И какова ее судьба сейчас?

[Ursula]

Но выяснилось, что все имущество Продавца уже отчуждено в пользу третьего лица по ДКП и завещанию, оформленных на это лицо с помощью риэлтора и нотариуса.

Так кто, кому и что завещал?

Родственница, с которой в одной квартире проживала продавец, умерла примерно в тот же период, когда риэлтор № 1 продавал личную квартиру бабушки. То же лицо, что фигурировало в ДКП по личной квартире бабушки в качестве покупателя, открыло наследное дело на себя, предоставив завещание, о котором моя продавец была ни сном, ни духом, как и о факте продажи своей личной квартиры.

[Ursula]

У меня был такой случай с бабушкой. Один шустрый мужчина забрал всю правоустановку и получил нотариалку на право продажи. Нотариуса еле нашли, доверенность отменили, запрет на действия в росреестр подали. Потом продали по паспорту и копиям правоустановки.

Поздравляю с успешным завершением дела.

[Ursula]

Нет расписки, нет и факта получения денег ... Мошенничество вообще очень трудно доказуемый состав преступления!

Ну вот и состав: переход права собственности произошел, в договоре прописано обязательство Покупателя выплатить деньги за квартиру, но Покупатель денег не передал и расписку, подтверждающую обратное, предъявить не может.

[Ursula]

Пыталась привлечь по статье 159, часть 4 УК РФ. (Мошенничество в особо крупных размерах).
Расписки в получения денег они предъявить не смогли. Договор был заключен в простой письменной форме - нотариально не заверялся.
Но у меня не получилось.

В ДКП указано, что расчеты произведены в день сделки или до заключения дкп?

А Вы-то зачем единственное жилье этой бабули продавать начали? И какова ее судьба сейчас?

В ДКП указано, что Покупатель обязуется передать деньги в день перехода права собственности.
Бабушка проживала и собиралась проживать дальше вместе с родственницей в ее квартире на деньги, вырученные от продажи ее личной квартиры.

[Asti495]

Пыталась привлечь по статье 159, часть 4 УК РФ. (Мошенничество в особо крупных размерах).
Расписки в получения денег они предъявить не смогли. Договор был заключен в простой письменной форме - нотариально не заверялся.
Но у меня не получилось.

В ДКП указано, что расчеты произведены в день сделки или до заключения дкп?

А Вы-то зачем единственное жилье этой бабули продавать начали? И какова ее судьба сейчас?

В ДКП указано, что Покупатель обязуется передать деньги в день перехода права собственности.
Бабушка проживала и собиралась проживать дальше вместе с родственницей в ее квартире на деньги, вырученные от продажи ее личной квартиры.

Значит ДКП просто расторгается по суду, хотя если времени прошло много, то шансы на это весьма призрачны.

хм... интересно.
И как она собирается с родственницей проживать, если родственница умерла?

Родственница, с которой в одной квартире проживала продавец, умерла примерно в тот же период, когда риэлтор № 1 продавал личную квартиру бабушки.

Ursula, так чем Вы занимаетесь?

[Ursula]

В ДКП указано, что расчеты произведены в день сделки или до заключения дкп?

А Вы-то зачем единственное жилье этой бабули продавать начали? И какова ее судьба сейчас?

В ДКП указано, что Покупатель обязуется передать деньги в день перехода права собственности.
Бабушка проживала и собиралась проживать дальше вместе с родственницей в ее квартире на деньги, вырученные от продажи ее личной квартиры.

Значит ДКП просто расторгается по суду, хотя если времени прошло много, то шансы на это весьма призрачны.

хм... интересно.
И как она собирается с родственницей проживать, если родственница умерла?
Родственница, с которой в одной квартире проживала продавец, умерла примерно в тот же период, когда риэлтор № 1 продавал личную квартиру бабушки.

Ursula, так чем Вы занимаетесь?[/quote]

На каком основании мог быть расторгнут ДКП?
Посмотрите судебную практику (2 примера):

Суд № 1

МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 февраля 2012 г. по делу N 33-4957

судья суда первой инстанции: О.А. Курносова

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
председательствующего Т.Д. Зыбелевой,
судей А.Н. Пономарева, Г.В. Катковой,
при секретаре П.,
рассмотрела в открытом судебном заседании
по докладу судьи А.Н. Пономарева
дело по кассационной жалобе М.Л.
на решение Басманного районного суда г. Москвы от 28 октября 2011 года по делу по иску М.Л. к Б., М.Г. о расторжении договора купли-продажи, обязании возвратить 1/2 доли квартиры, взыскании судебных расходов,
которым в удовлетворении исковых требований отказано,

установила:

М.Л. обратилась в суд с иском к Б. о расторжении договора купли-продажи 1/2 доли квартиры, ссылаясь на то, что ответчик не исполнил обязанность по ее оплате. Поскольку Б. подарил указанную долю М.Г., истица просила истребовать эту долю у ответчицы.
Решением Басманного районного суда г. Москвы от 28 октября 2011 года постановлено: в удовлетворении требований М.Л. к Б., М.Г. о расторжении договора купли-продажи, обязании возвратить 1/2 доли квартиры, взыскании судебных расходов отказать.
В кассационной жалобе М.Л. ставится вопрос об отмене решения.
В заседании судебной коллегии М.Л. и ее представитель - адвокат Г.П. Эсеньян, по ордеру от 16 февраля 2012 года, доводы кассационной жалобы поддержали.
Представитель М.Г. - адвокат А.Ю. Паршиков, по ордеру от 16 февраля 2012 года, Б. просили решение суда оставить без изменения.
Судебная коллегия на основании ст. 354 ГПК РФ сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие других лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания.
Проверив материалы дела, выслушав М.Л. и ее представителя, Б., представителя М.Г., обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
В соответствии с п. 1, 2, 3, 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке являются:
1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таких оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного постановления в кассационном порядке по доводам кассационной жалобы, изученным по материалам дела, не имеется.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 5 июня 2008 года между М.Л. и Б. заключен договор купли-продажи 1/2 доли квартиры N (...).
Цена договора составила 4 млн. руб., которые Б. обязался уплатить М.Л. после государственной регистрации договора в день получения свидетельства о праве собственности.
6 августа 2008 года Б. подарил указанную долю спорного имущества М.Г.
Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении иска, суд руководствовался тем, что закон не предусматривает возврата жилого помещения, переданного по договору купли-продажи в том случае, если покупатель не исполнил надлежащим образом обязанность по его оплате. Не предусмотрена возможность расторжения договора по данному основанию и условиями заключенного между М.Л. и Б. договором купли-продажи. В связи с этим суд отказал в иске о расторжении договора и в производных требованиях о возвращении спорного имущества.
Данные выводы суда мотивированы, подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами и оснований для признания их незаконными по доводам кассационной жалобы не имеется.
В кассационной жалобе не оспариваются установленные судом обстоятельства, в соответствии с которыми договор купли-продажи 1/2 доли спорной квартиры от 5 июня 2008 года фактически исполнен продавцом М.Л. Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве произведена государственная регистрация договора купли-продажи 1/2 доли спорной квартиры и перехода права собственности на квартиру к покупателю Б., которому выдано свидетельство о праве собственности на квартиру. Спорная доля квартиры фактически передана истицей во владение ответчика Б. Б. указанной долей распорядился, подарив ее М.Г. Указанный договор дарения никем не оспорен.
С учетом приведенных обстоятельств и положений ст. 556 Гражданского кодекса РФ суд пришел к правильному выводу о том, что продавец исполнил обязанность по передаче квартиры покупателю, а покупатель - обязанность по принятию проданной ему квартиры.
Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса РФ.
Из содержания названных статей Гражданского кодекса РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
Заключенный между М.Л. и Б. договор купли-продажи 1/2 доли квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал (в том числе при неуплате покупателем денег за долю в квартире). В Гражданском кодексе РФ (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости" - ст. 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.
Вместе с тем в п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ (глава 30, § 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ.
Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи доли в квартире от 5 июня 2008 г., суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истице (продавцу квартиры) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры.
Что касается доводов суда кассационной инстанции о праве продавца согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому им отнесена невыплата покупателем стоимости квартиры продавцу, то они основаны на ошибочном толковании норм Гражданского кодекса РФ.
Из содержащегося в п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
Между тем истица не представила суду каких-либо доказательств причинения значительного по смыслу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за квартиру ответчиком.
Отказ истицы от права требовать оплату за проданное недвижимое имущество не может считаться ущербом в смысле ст. 15 Гражданского кодекса РФ.
Доводы кассационной жалобы о наличии основания для расторжения договора купли-продажи квартиры, в том числе со ссылкой на нормы о неосновательном обогащении, сделан с нарушением норм материального права и противоречит установленным судом первой инстанции по делу обстоятельствам.
В подтверждение данного довода заявитель жалобы сослался на п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", неправильно истолковав его.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в указанном пункте, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса РФ.
Однако в данном случае таких оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры не имелось. По этой причине неприменимы к отношениям сторон и положения о праве продавца, не получившего оплату по договору купли-продажи, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, ст. 1104 Гражданского кодекса РФ о неосновательном обогащении, как ошибочно полагает заявитель жалобы.
Таким образом, у суда кассационной инстанции не имеется предусмотренных законом оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции следует признать законным. Оно принято в соответствии с нормами материального и процессуального права.
Руководствуясь ст. 366, ст. 360, ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

определила:

решение Басманного районного суда г. Москвы от 28 октября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Суд № 2

Дело № 2-494/15

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 февраля 2015 года города Москва

Савеловский районный суд города Москвы, в составе председательствующего судьи Цыплаковой Е.Н., при секретаре Тогбоол С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Лаврентьева Е. В. к Ивановой А. В., Ивановой О. В. о расторжении договора купли-продажи квартиры, приведении сторон в первоначальное состояние, возврате квартиры, погашении регистрационной записи,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с иском к ответчикам с требованием о расторжении догвоора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и привести стороны в первоначальное состояние, также истец просил погасить запись о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что условиям заключенного между сторонами договора, ответчики не уплатили установленную договором стоимость объекта недвижимости, в настоящее время отказываются от исполнения условий договора. Истец свои обязательства по договору исполнил, передал квартиру истцам по акту. Право собственности ответчиков зарегистрировано в отделе УФРС по Москве. На предложение расторгнуть договор купли-продажи ответчик не отреагировала. В связи с чем, истец, основываясь на положениях статей 450, 453 ГК РФ, просит о расторжении договора купли-продажи квартиры, приведении сторон в первоначальное состояние, возврате квартиры, погашении регистрационной записи.

Истец и ее представитель по доверенности Громова Л.А. в судебное заседания явились, исковые требования поддержали в полном объеме.

Ответчики в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, об отложении слушания дела не просили.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, надлежащим образом указанное лицо извещалось о дате судебного заседания, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в отсутствии третьего лица.

В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ учитывая, что ответчики извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков.

Выслушав истца и его представителя, исследовав письменные материалы дела, суд приходи к выводу о том, что исковые требования удовлетворению не подлежат в силу следующего.

Согласно статье 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Основания и последствия расторжения договора определены ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Заключенный между сторонами договор купли-продажи не предусматривал условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения.

В гражданском кодексе РФ (глава 30, параграф 7 "Продажа недвижимости", ст. 549 - 558 ГК РФ) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателей право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой ими покупной цены.

При этом, саму по себе ссылку истца на отсутствие передачи денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи стороной ответчика стороне истца как на существенное нарушение договора покупателем, исходя из понятия существенного нарушения договора, содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ, нельзя признать достаточным для признания указанных нарушений со стороны покупателя существенными.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно п. 4 договора купли-продажи квартиры, заключенного между истцом и ответчиком, стоимость отчуждаемого имущества по договоренности сторон составляет <данные изъяты>.

На основании акта приема передачи спорная квартира была передана истом ответчикам.

В соответствии с п. 10 покупатель приобретает права собственности после государственной регистрации.

Переход права собственности на квартиру был зарегистрирован в УФРС по Москве ДД.ММ.ГГГГ г.

По мнению истца, со стороны покупателя допущено существенное нарушение договора купли-продажи, которое повлекло для продавца такой ущерб, который лишил его того, на что он был вправе рассчитывать при заключении названного договора, что согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ является основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры.

Однако доводы истца о праве продавца на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателями, к которому истец относит неуплату покупателем стоимости недвижимого спорного имущества, основаны на ошибочном толковании норм ГК РФ.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Из материалов дела усматривается, что истец не представил суду каких-либо доказательств причинения ему значительного, по смыслу п. 2 ст.450 ГК РФ, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за квартиру ответчиками.

Между тем, в п. 3 ст. 486 ГК РФ (гл. 30, параграф 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи, которые заключаются в наличии у продавца права потребовать оплаты товара, а также дополнительно уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ.

Однако, каких-либо претензий относительно выплаты обусловленных договором денежных средств истец ни к самим ответчикам не предъявлял.

В соответствии с пунктом 65 совместного Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. ».я

Однако в данном случае самих оснований для расторжения договора купли-продажи не усматривается. По этой причине неприменимы к отношениям сторон и положения о праве продавца, не получившего оплату по договору купли-продажи, требовать возврата переданного покупателю имущества, в качестве неосновательного обогащения на основании статей 1102 и 1104 Гражданского кодекса РФ.

На основании изложенного, а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи квартиры, суд приходит к выводу, что ни законом, ни договором купли-продажи истцу (продавцу) не предоставлено право требовать от ответчика (покупателя) возврата переданных по договору земельного участка и дома даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости спорного недвижимого имущества, следовательно исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Лаврентьева Е.В. к Ивановой А. В., Ивановой О. В. о расторжении договора купли-продажи квартиры, приведении сторон в первоначальное состояние, возврате квартиры, погашении записи о государственной регистрации, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Савеловский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме изготовлено: 02.03.2015 г.

Дело № 2-494/15

[Ursula]

[q
хм... интересно.
И как она собирается с родственницей проживать, если родственница умерла?
Родственница, с которой в одной квартире проживала продавец, умерла примерно в тот же период, когда риэлтор № 1 продавал личную квартиру бабушки.

Ursula, так чем Вы занимаетесь?[/quote]

Простите, нужно так: Продавец намеревалась проживать в квартире родственницы, единственной наследницей, которой она являлась.

В смысле чем я занимаюсь? Предаюсь воспоминаниям с целью показать, что неладно что-то в риэлторском королевстве.
Получаю в ответ, что это от того, что я такая дура.
Эта история уже в прошлом.

[Карпушкина Вероника]

Если в прошлом, то чем закончилось?

[CityRent Московский]

Предаюсь воспоминаниям с целью показать, что неладно что-то в риэлторском королевстве.

Так там мошенник был, а не риэлтор.