Покупательная способность населения и предложения на рынке (часть 2) 950 / 42504
28 мар. 2019
в московскую недвижимость, которая "всегда в цене"?28.03.19, 00:18Jozzi писал(а):27.03.19, 21:50Forfeit писал(а):про инвестиции27.03.19, 21:07Домовой) писал(а):
Все правильно. Имея первоначальный капитал в размере половины, а лучше более половины стоимости квартиры (именно для жизни, а не для инвестиции - с инвестицией можно пролететь), можно брать ипотеку в разумных пределах при надежных тылах в виде активов, которые можно задействовать для ее погащения в случае форсмажора. Если есть друзья или родственники, у которых можете одолжить, то лучше обойтись без ипотеки.на старостьможно забыть
ниже график стоимости российских активов в долларах (индекс РТС).
общее направление с 2008 года только вниз.
чтобы заработать нужно ловить моменты покупки и продажи. и уж точно не ипотекой
общий рост вообще не просматривается в настоящее время.
причины не для этого форумаполитикой не интересуюсь
Инвестировать можно и нужно не в фондовый рынок РФ
Вы это имели ввиду?
Из писем в редакцию: "...скользкий и даже склизкий, все время выворачивающийся тип...не очень умный или даже вообще не умный. Печаль печальная".
28 мар. 2019
внешняя ссылка
всего 190 тыс. руб./м2
29 марта очередное повышение цен.
новый дом.
с ремонтом.
внутри МКАД!
до метро 25 минут ПЕШКОМ(!)
интересный вид из окна прилагаю.
ипотека от 69 тыс. руб.
Выгода очевидна. не опоздайте!
всего 190 тыс. руб./м2
29 марта очередное повышение цен.
новый дом.
с ремонтом.
внутри МКАД!
до метро 25 минут ПЕШКОМ(!)
интересный вид из окна прилагаю.
ипотека от 69 тыс. руб.
Выгода очевидна. не опоздайте!
Из писем в редакцию: "...скользкий и даже склизкий, все время выворачивающийся тип...не очень умный или даже вообще не умный. Печаль печальная".
28 мар. 2019
Вот уже и ипотеку на землю с домом можно взять. Значит скоро кто-то будет строить "деревеньки" (загородную недвижимость)?
Банк ДОМ.РФ начал выдавать ипотеку на покупку жилых домов
28.03.2019
Банк ДОМ.РФ запустил ипотеку на приобретение жилых домов с земельными участками.
Процентная ставка зависит от первоначального взноса клиента и варьируется от 12,5% до 13,5% годовых. Кредит предоставляется на сумму до 60% от стоимости залога, но не более 30 млн рублей. Максимальный срок финансирования составляет 30 лет.
«При желании заемщик может снизить итоговую ставку на 0,5—4 процентных пункта, уплатив единовременную комиссию в размере 2—10% от суммы кредита», — добавляет эксперт по кредитным продуктам Банки.ру Инна Солдатенкова.
Помимо имущественного страхования, потребуется также договор личного и титульного страхования. При отказе от личного страхования применяется надбавка к ставке в размере 0,7 п. п.
внешняя ссылка
Банк ДОМ.РФ начал выдавать ипотеку на покупку жилых домов
28.03.2019
Банк ДОМ.РФ запустил ипотеку на приобретение жилых домов с земельными участками.
Процентная ставка зависит от первоначального взноса клиента и варьируется от 12,5% до 13,5% годовых. Кредит предоставляется на сумму до 60% от стоимости залога, но не более 30 млн рублей. Максимальный срок финансирования составляет 30 лет.
«При желании заемщик может снизить итоговую ставку на 0,5—4 процентных пункта, уплатив единовременную комиссию в размере 2—10% от суммы кредита», — добавляет эксперт по кредитным продуктам Банки.ру Инна Солдатенкова.
Помимо имущественного страхования, потребуется также договор личного и титульного страхования. При отказе от личного страхования применяется надбавка к ставке в размере 0,7 п. п.
внешняя ссылка
28 мар. 2019
И все таки она ДЕШЕВЕЕТ!
Описаны города в которых будет дешеветь жилье. Все признаки указывают на Москву
Убыточные метры: почему в России дешевеет жилье
Цена квадратного метра на вторичном рынке упала в 60% городов за пять лет
внешняя ссылка
Описаны города в которых будет дешеветь жилье. Все признаки указывают на Москву
Убыточные метры: почему в России дешевеет жилье
Цена квадратного метра на вторичном рынке упала в 60% городов за пять лет
внешняя ссылка
28 мар. 2019
Какой лучший защитный актив во время кризиса. Недвижимость? - а вот и не угадали!
Итак, все-таки, в чем хранить деньги? Положить в банк, отнести на фондовый рынок, купить золото или вложиться в бизнес?
Пока аналитики строят свои умные модели и предлагают хитрые способы, россияне на самом деле все уже решили.
Недвижимость!
Точнее, жилье, квартиры.
Универсальный способ вложений, который понятен любому россиянину. В дополнительной рекламе не нуждается, все про него знают и всегда рассматривают в первую очередь (при условии, что хватает денег хотя бы на самый простенький вариант).
Какие только основания для покупки не выдумывают! Подробнее об этом рассказано в серии статей «Казусы нерационального поведения», а сегодня разберем один любопытный довод, который на первый взгляд кажется логичным и здравым, но, как это нередко бывает, содержит изрядную примесь лукавства и невежества.
Звучит он примерно так:
- Мы живем в стране, в которой постоянно случаются кризисы, за примерами далеко ходить не надо – 1998, 2008, 2014. Кризисы каждый раз означают девальвацию рубля. Деньги обесцениваются, проценты по депозитам не покрывают реальную инфляцию. Поскольку рано или поздно (скорее рано, чем поздно) благодаря политике партии произойдет следующий кризис, то самое мудрое, что можно сделать – это заранее вложиться в надежный материальный актив, который всегда в цене. То есть в бетонные стены…
Вроде бы позиция понятна и логична. А между тем, она ошибочна.
Дело в том, что сторонники теории «квартирной защиты от кризиса» немного не договаривают, а может просто «забыли».
Давайте вспомним хронологию двух последних кризисов.
2014-2015 год. Рубль девальвировался с 33 р. до примерно 66 р. за доллар. Потребительская инфляция по данным Росстат составила 11% в 2014 году и 13% в 2015 году (после чего резко замедлилась). Накопленная инфляция за два года на недвижимость составила 1,6% (в 2014 цены выросли, в 2015 упали). Средние ставки по депозитам по данным ЦБ были 9,2% в 2014 году и 11,5% в 2015 году. Последнее, впрочем, не отражает реальную картину, т.к. у населения была реальная возможность открывать вклады и по 18-20% (у автора сего блога средняя доходность в 2015 году была 18%).
Как видим, вклады, мягко говоря, переиграли недвижимость во время последнего кризиса.
Кроме того, недвижимость продолжала дешеветь еще в 2016 и 2017 году, тогда как вклады по-прежнему показывали неплохую доходность (особенно у тех, кто не поленился в 2015 году открывать депозиты с возможностью пополнения).
2008-2009 год. Рубль девальвировался с 25 р. до примерно 35 р. за доллар. Потребительская инфляция составила 13% в 2008 году и 9% в 2009 году. Накопленная инфляция на недвижимость за два года составила 2,3% (в 2008 году цены росли, в 2009 году упали). Средние ставки по депозитам в 2008 году составляли около 8%, а в 2009 году от 9 до 13% по разным данным. См. например пресс-релиз от АСВ по итогам 2009 года внешняя ссылка
Многие, разумеется, также имели возможность открывать долгосрочные депозиты с возможностью пополнения по высоким ставкам.
Как и в 2014 году вклады заметно переиграли недвижимость.
Очевидные параллели между двумя кризисами прямо напрашиваются.
Ведь как все происходит? Сначала какой-то внешний катаклизм, чаще всего падение цен на нефть, вызывает девальвацию. Рубль устремляется вниз. Паника на финансовых рынках. Банки повышают ставки по депозитам. Недвижимость по инерции сперва тоже немного растет, но потом валится.
В итоге, как только пыль рассеивается, выясняется, что те, кто положили деньги в банк, оказываются в весомом плюсе. А кто вложился в недвижимость – в пролете. Хотя поначалу многим казалось, что будет наоборот.
Как видим, хваленое преимущество недвижимости как лучшего кризисного актива – не более чем фикция. Может, если сравнивать с другими активами (например, акциями), то недвижимость выглядит относительно устойчиво. Но игру наперегонки с вкладами она проигрывает вчистую.
Итак, квартиры не являются самой лучшей защитой во время экономических катаклизмов.
Ну а какой все-таки лучший актив во время кризиса, по мнению автора этого блога?
Вы будете смеяться, но я считаю (да и не только я), что лучший кризисный актив это просто-напросто КЭШ. Деньги. Желательно в твердой валюте. Доллары, евро. Можно и рубли в некоторых случаях, когда финансовые власти проводят жесткую денежно-кредитную политику (грубо говоря, не печатают деньги).
Почему в кризис кэш намного лучше недвижимости, будет разобрано в одной из следующих работ.
внешняя ссылка
Итак, все-таки, в чем хранить деньги? Положить в банк, отнести на фондовый рынок, купить золото или вложиться в бизнес?
Пока аналитики строят свои умные модели и предлагают хитрые способы, россияне на самом деле все уже решили.
Недвижимость!
Точнее, жилье, квартиры.
Универсальный способ вложений, который понятен любому россиянину. В дополнительной рекламе не нуждается, все про него знают и всегда рассматривают в первую очередь (при условии, что хватает денег хотя бы на самый простенький вариант).
Какие только основания для покупки не выдумывают! Подробнее об этом рассказано в серии статей «Казусы нерационального поведения», а сегодня разберем один любопытный довод, который на первый взгляд кажется логичным и здравым, но, как это нередко бывает, содержит изрядную примесь лукавства и невежества.
Звучит он примерно так:
- Мы живем в стране, в которой постоянно случаются кризисы, за примерами далеко ходить не надо – 1998, 2008, 2014. Кризисы каждый раз означают девальвацию рубля. Деньги обесцениваются, проценты по депозитам не покрывают реальную инфляцию. Поскольку рано или поздно (скорее рано, чем поздно) благодаря политике партии произойдет следующий кризис, то самое мудрое, что можно сделать – это заранее вложиться в надежный материальный актив, который всегда в цене. То есть в бетонные стены…
Вроде бы позиция понятна и логична. А между тем, она ошибочна.
Дело в том, что сторонники теории «квартирной защиты от кризиса» немного не договаривают, а может просто «забыли».
Давайте вспомним хронологию двух последних кризисов.
2014-2015 год. Рубль девальвировался с 33 р. до примерно 66 р. за доллар. Потребительская инфляция по данным Росстат составила 11% в 2014 году и 13% в 2015 году (после чего резко замедлилась). Накопленная инфляция за два года на недвижимость составила 1,6% (в 2014 цены выросли, в 2015 упали). Средние ставки по депозитам по данным ЦБ были 9,2% в 2014 году и 11,5% в 2015 году. Последнее, впрочем, не отражает реальную картину, т.к. у населения была реальная возможность открывать вклады и по 18-20% (у автора сего блога средняя доходность в 2015 году была 18%).
Как видим, вклады, мягко говоря, переиграли недвижимость во время последнего кризиса.
Кроме того, недвижимость продолжала дешеветь еще в 2016 и 2017 году, тогда как вклады по-прежнему показывали неплохую доходность (особенно у тех, кто не поленился в 2015 году открывать депозиты с возможностью пополнения).
2008-2009 год. Рубль девальвировался с 25 р. до примерно 35 р. за доллар. Потребительская инфляция составила 13% в 2008 году и 9% в 2009 году. Накопленная инфляция на недвижимость за два года составила 2,3% (в 2008 году цены росли, в 2009 году упали). Средние ставки по депозитам в 2008 году составляли около 8%, а в 2009 году от 9 до 13% по разным данным. См. например пресс-релиз от АСВ по итогам 2009 года внешняя ссылка
Многие, разумеется, также имели возможность открывать долгосрочные депозиты с возможностью пополнения по высоким ставкам.
Как и в 2014 году вклады заметно переиграли недвижимость.
Очевидные параллели между двумя кризисами прямо напрашиваются.
Ведь как все происходит? Сначала какой-то внешний катаклизм, чаще всего падение цен на нефть, вызывает девальвацию. Рубль устремляется вниз. Паника на финансовых рынках. Банки повышают ставки по депозитам. Недвижимость по инерции сперва тоже немного растет, но потом валится.
В итоге, как только пыль рассеивается, выясняется, что те, кто положили деньги в банк, оказываются в весомом плюсе. А кто вложился в недвижимость – в пролете. Хотя поначалу многим казалось, что будет наоборот.
Как видим, хваленое преимущество недвижимости как лучшего кризисного актива – не более чем фикция. Может, если сравнивать с другими активами (например, акциями), то недвижимость выглядит относительно устойчиво. Но игру наперегонки с вкладами она проигрывает вчистую.
Итак, квартиры не являются самой лучшей защитой во время экономических катаклизмов.
Ну а какой все-таки лучший актив во время кризиса, по мнению автора этого блога?
Вы будете смеяться, но я считаю (да и не только я), что лучший кризисный актив это просто-напросто КЭШ. Деньги. Желательно в твердой валюте. Доллары, евро. Можно и рубли в некоторых случаях, когда финансовые власти проводят жесткую денежно-кредитную политику (грубо говоря, не печатают деньги).
Почему в кризис кэш намного лучше недвижимости, будет разобрано в одной из следующих работ.
внешняя ссылка
28 мар. 2019
Казусы нерационального поведения: «Выплачу ипотеку – буду жить в своем; арендуя – останусь ни с чем»
Немного досадно, что вновь приходится возвращаться к слегка набившему оскомину спору «Ипотека vs Аренда», но количество однотипных фраз-маркеров, которыми апеллируют сторонники покупки, наталкивает на соображение, что тема значительно более сложная и многослойная, чем кажется на первый взгляд. Ирония заключается в том, что разные люди повторяют одни и те же доводы, почти одними и теми же словами, но вот беда – совершенно ошибочные. Одно такое типовое заблуждение мы сегодня разберем – это мнение, что якобы если снимать квартиру в аренду (в отличие от ипотеки), то все деньги уйдут «дяде», и в итоге останешься у разбитого корыта. Другой вариант этой фразы - "ипотеку плачу за свое, а аренду - за чужое".
Я не знаю, чего больше в этом клише – маниакального всепоглощающего желания купить свою квартиру, не имея на это денег, что блокирует работу мозга; или факта проблем в российском начальном образовании, точнее, в преподавании арифметики. Ведь, при всем при том, что спорят взрослые люди, они явно не научились считать.
Прежде чем переходит к математическим выкладкам, отдельно поясняю, что неэкономические аргументы мы пока оставляем за скобками (к ним мы вернемся в следующих работах).
Вообще, не нужно быть большим знатоком недвижимости, чтобы понимать, что ипотека всегда дороже аренды. По-другому и быть не может – см. статью «Вечный двигатель опять не заработал…». В текущих российских условиях ипотечная ставка составляет примерно 10%, а средняя арендная ставка около 6% (последнее означает, например, что квартира стоимостью 6 миллионов будет сдаваться за 30 тыс./мес). Соответственно, безвозвратные платежи банку в общем случае всегда будут больше, чем безвозвратные платежи «дяде» на эту разницу. Единственное, что может поменять расклад – это рост цены квартиры (и аренды) во времени. Влезшим в ипотечную кабалу остается уповать лишь на рост цен, который перекроет добавочную переплату процентов банку. Сбудутся ли их чаяния - тема отдельного поста - но последние 5-10 лет квартирного бума как бы намекают – ведь, несмотря на всю рекламную истерию и ипотечное нагнетание, цены стоят на месте.
А раз - в общем случае - выплаты дяде меньше, чем выплаты процентов банку, то, в конечном счете, по результатам всех выплат, у человека, который выбрал аренду, останутся активы на ту же сумму, которая есть у "ипотечника" И ЕЩЕ сэкономленная разница на ставках за все годы.
То есть это совсем не так, как представляют апологеты покупки, что, дескать, выплачу все эти бешеные проценты банку, но зато останусь со своей квартирой, а вот "арендник" - с "баранкой". Нет - у того в конечном счете останутся активы на стоимость той же квартиры (только в деньгах) и ЕЩЕ ДОПОЛНИТЕЛЬНО некоторое количество денег.
Чтобы проверить этот тезис, который оказался многим не по зубам, посчитаем на конкретном примере для первого года выплаты. Для более ясного понимания картины принимаем первоначальный взнос равным нулю. Кредит берем на упомянутую квартиру за 6 миллионов. Для подсчета ипотечных выплат воспользуемся ипотечным калькулятором, которые есть на многих сайтах.
В случае ипотеки на 20 лет месячный платеж составит 57 901 руб. За год бедолага, выбравший кредит, выплатит процентов на 595 531 руб. и погасит долга на 99 284 руб. По итогам года прирост его активов составит 99 284 рублей (ту часть квартиры, которую он реально оплатил, все остальные 5 900 714 руб. квартиры по-прежнему ему не принадлежат).
Выбравший аренду имеет вносит ту же сумму, что платит "ипотечник" по своему кредиту (а почему бы нет – мы ведь сравниваем одинаковые условия) – т.е. 57 901 руб. За год у него наберется 694 812 руб, из которых он должен отдать за аренду 360 000 руб. По итогам года у него на руках останется 694 812 – 360 000 = 334 812 руб. Это есть его прирост активов на конец года.
Что же получается, всего один год прошел, а "арендник" уже богаче "ипотечника" на 235 528 руб (=334 812 – 99 284)! Нетрудно заметить, что разница составляет примерно 4% от стоимости квартиры, что как раз соответствует дельте между ставками (10%-6%). Подробные расчеты я привожу в статье «И все-таки что выгоднее, ипотека или аренда».
При дальнейших выплатах относительная выгода от аренды постепенно сокращается, но все еще остается ощутимой. По моим расчетам, даже при ежегодном приросте цены квартир на 3%, аренда по-прежнему математически выгоднее ипотеки, и лишь при более высоких темпах роста цен она начинает проигрывать ипотеке.
Помимо надежды на рост цен квартир, апологеты ипотеки приводят еще один забавный аргумент – но строится он, как, впрочем, и почти все их остальные доводы, на голой психологии. Русский человек, похоже, боится сам себя – он уверен, что взяв ипотеку, будет вынужден, хочешь-не хочешь, платить по кредиту, а продолжая снимать, проест все. Аргумент, в какой-то степени, не лишенный смысла – так как люди с нулевой финансовой дисциплиной действительно существуют. Им для нормального планирования финансов требуется банк, стоящий над ними с дамокловым мечом.
Но знаете, это все-таки странно. Можно ходить с заклеенным пластырем ртом, боясь, что ненароком скажешь матерное слово, или приковать себя к батарее наручниками, опасаясь, что выпрыгнешь в окно. Можно взять ипотеку, боясь, что потратишь все деньги. Но если человек все-таки рациональный, он действует иначе.
Дмитрий Маслов
Немного досадно, что вновь приходится возвращаться к слегка набившему оскомину спору «Ипотека vs Аренда», но количество однотипных фраз-маркеров, которыми апеллируют сторонники покупки, наталкивает на соображение, что тема значительно более сложная и многослойная, чем кажется на первый взгляд. Ирония заключается в том, что разные люди повторяют одни и те же доводы, почти одними и теми же словами, но вот беда – совершенно ошибочные. Одно такое типовое заблуждение мы сегодня разберем – это мнение, что якобы если снимать квартиру в аренду (в отличие от ипотеки), то все деньги уйдут «дяде», и в итоге останешься у разбитого корыта. Другой вариант этой фразы - "ипотеку плачу за свое, а аренду - за чужое".
Я не знаю, чего больше в этом клише – маниакального всепоглощающего желания купить свою квартиру, не имея на это денег, что блокирует работу мозга; или факта проблем в российском начальном образовании, точнее, в преподавании арифметики. Ведь, при всем при том, что спорят взрослые люди, они явно не научились считать.
Прежде чем переходит к математическим выкладкам, отдельно поясняю, что неэкономические аргументы мы пока оставляем за скобками (к ним мы вернемся в следующих работах).
Вообще, не нужно быть большим знатоком недвижимости, чтобы понимать, что ипотека всегда дороже аренды. По-другому и быть не может – см. статью «Вечный двигатель опять не заработал…». В текущих российских условиях ипотечная ставка составляет примерно 10%, а средняя арендная ставка около 6% (последнее означает, например, что квартира стоимостью 6 миллионов будет сдаваться за 30 тыс./мес). Соответственно, безвозвратные платежи банку в общем случае всегда будут больше, чем безвозвратные платежи «дяде» на эту разницу. Единственное, что может поменять расклад – это рост цены квартиры (и аренды) во времени. Влезшим в ипотечную кабалу остается уповать лишь на рост цен, который перекроет добавочную переплату процентов банку. Сбудутся ли их чаяния - тема отдельного поста - но последние 5-10 лет квартирного бума как бы намекают – ведь, несмотря на всю рекламную истерию и ипотечное нагнетание, цены стоят на месте.
А раз - в общем случае - выплаты дяде меньше, чем выплаты процентов банку, то, в конечном счете, по результатам всех выплат, у человека, который выбрал аренду, останутся активы на ту же сумму, которая есть у "ипотечника" И ЕЩЕ сэкономленная разница на ставках за все годы.
То есть это совсем не так, как представляют апологеты покупки, что, дескать, выплачу все эти бешеные проценты банку, но зато останусь со своей квартирой, а вот "арендник" - с "баранкой". Нет - у того в конечном счете останутся активы на стоимость той же квартиры (только в деньгах) и ЕЩЕ ДОПОЛНИТЕЛЬНО некоторое количество денег.
Чтобы проверить этот тезис, который оказался многим не по зубам, посчитаем на конкретном примере для первого года выплаты. Для более ясного понимания картины принимаем первоначальный взнос равным нулю. Кредит берем на упомянутую квартиру за 6 миллионов. Для подсчета ипотечных выплат воспользуемся ипотечным калькулятором, которые есть на многих сайтах.
В случае ипотеки на 20 лет месячный платеж составит 57 901 руб. За год бедолага, выбравший кредит, выплатит процентов на 595 531 руб. и погасит долга на 99 284 руб. По итогам года прирост его активов составит 99 284 рублей (ту часть квартиры, которую он реально оплатил, все остальные 5 900 714 руб. квартиры по-прежнему ему не принадлежат).
Выбравший аренду имеет вносит ту же сумму, что платит "ипотечник" по своему кредиту (а почему бы нет – мы ведь сравниваем одинаковые условия) – т.е. 57 901 руб. За год у него наберется 694 812 руб, из которых он должен отдать за аренду 360 000 руб. По итогам года у него на руках останется 694 812 – 360 000 = 334 812 руб. Это есть его прирост активов на конец года.
Что же получается, всего один год прошел, а "арендник" уже богаче "ипотечника" на 235 528 руб (=334 812 – 99 284)! Нетрудно заметить, что разница составляет примерно 4% от стоимости квартиры, что как раз соответствует дельте между ставками (10%-6%). Подробные расчеты я привожу в статье «И все-таки что выгоднее, ипотека или аренда».
При дальнейших выплатах относительная выгода от аренды постепенно сокращается, но все еще остается ощутимой. По моим расчетам, даже при ежегодном приросте цены квартир на 3%, аренда по-прежнему математически выгоднее ипотеки, и лишь при более высоких темпах роста цен она начинает проигрывать ипотеке.
Помимо надежды на рост цен квартир, апологеты ипотеки приводят еще один забавный аргумент – но строится он, как, впрочем, и почти все их остальные доводы, на голой психологии. Русский человек, похоже, боится сам себя – он уверен, что взяв ипотеку, будет вынужден, хочешь-не хочешь, платить по кредиту, а продолжая снимать, проест все. Аргумент, в какой-то степени, не лишенный смысла – так как люди с нулевой финансовой дисциплиной действительно существуют. Им для нормального планирования финансов требуется банк, стоящий над ними с дамокловым мечом.
Но знаете, это все-таки странно. Можно ходить с заклеенным пластырем ртом, боясь, что ненароком скажешь матерное слово, или приковать себя к батарее наручниками, опасаясь, что выпрыгнешь в окно. Можно взять ипотеку, боясь, что потратишь все деньги. Но если человек все-таки рациональный, он действует иначе.
Дмитрий Маслов
28 мар. 2019
Собственник заемщик с момента приобретения, у банк только залог.27.03.19, 23:30Lubov1 писал(а):Ипотека - кабала, при любых раскладах, потому что недвижимость в залоге. И даже когда остаток 5 рублей и завтра полное погашение, то СЕГОДНЯ -ОБЪЕКТ В ЗАЛОГЕ и банк собственник, а что будет завтра один бог ведает, и от одной этой мысли зубы сводит.
28 мар. 2019
Казусы нерационального поведения: «Буду продавать квартиру год (2, 3), но только не в убыток себе..»
Нежелание закрывать убыточную сделку - одна из ключевых закономерностей поведения мелких игроков на финансовых рынках. На рынке недвижимости это правило также работает.
Я много раз сталкивался с психологией мелких инвесторов на фондовом рынке, которые совершив неудачную сделку, не спешили ее закрывать, т.к. это означало бы для них фиксацию убытков и признание своего поражения.
При этом они готовы были с ужасом наблюдать, как их убыток растет, но ничего не предпринимали.
Один мой приятель накупил акций «ОГК-2», когда их цена упала в два раза от максимума, считая, что это «дешево». Точно так же поступили и другие миноритарии. Беда в том, что цену определяли не они, и цена продолжала падать, а убытки, соответственно, расти. На мой вопрос «И что дальше?», приятель с грустью заявил, что все равно не будет продавать, а если цена не отрастет, оставит акции себе на пенсию или детям. К слову, на тот момент он был неженат, и детей пока не намечалась...
Именно так работает психология на финансовых рынках. В недвижимости (купля-продажа) эта психологическая особенность также широко известна, хотя и недостаточно подробно описана.
Более того, именно эта закономерность приводит к тому, что цены на жилье падают очень медленно и неохотно.
Если на рынке акций доминируют крупные игроки, то на вторичном рынке жилья – частные собственники. Если все частники «упрутся рогом» (а именно так и происходит), то цены действительно могут словно бы застыть. При этом количество сделок снизится, т.к. покупатели тоже не дураки, и не будут покупать по завышенным ценам. В итоге возникает патовая ситуация – продавцы не хотят дешево продавать, а покупатели не хотят дорого покупать. Остаются лишь единичные сделки, а весь спрос уходит на первичный рынок, где работают крупные компании, заинтересованные в объемах продаж и поэтому более гибкие в своей ценовой политике.
В итоге проигрывают все, кроме застройщиков. Продавцы годами не могут реализовать свою недвижимость, а покупатели лишены реального выбора на вторичном рынке.
Но все же время работает на покупателей, а не продавцов. Во-первых, даже стабильные цены на жилье выгодны покупателям, т.к. инфляцию никто не отменял. Потенциальный покупатель, если у него есть какие-то средства, может положить их в банк и получать процент. Даже консервативный процент позволяет существенно увеличить бюджет покупки (например, 6% годовых за три года увеличивает его на 19%, а 8% - уже почти на 26%). Во-вторых, упорство продавцов играет против них же: оно замедляет снижение цен, но и нивелирует риск быстрого взлета в дальнейшем, когда тенденция развернется. Достаточно будет спросу немного оживиться, как на рынок выйдут множество продавцов, которые «сидели в засаде». Про покупателей такое сказать нельзя – имеющих свободные деньги изначально немного. В-третьих, недвижимость, хотя и медленно, теряет в цене за счет износа (так, еще недавно люди охотно покупали «хрущевки», теперь и спрос и цены на некачественное жилье упали).
Что касается убеждения, что «если квартира не продалась за год, то продастся за три» неверно. На падающем рынке реализовать завтра дороже, чем сегодня – из области фантастики. Максимум, что возможно – это убедить себя и окружающих, что удалось заработать. К примеру, купить квартиру за 2 миллиона, потратить миллионна ремонт, полмиллиона на ипотечный кредит, двести тысяч на оформление двух сделок и продать за 3 миллиона. И рассказывать всем, что «заработал миллион», хотя на самом деле убыток составил 700 тыс.
Покупатели настороженно относятся к квартирам, которые давно находятся в продаже, предполагая какой-то изъян.
Продавцам было бы гораздо проще сразу реализовать свое жилье по реальным ценам, раз уж они приняли решение о продаже, а возможный «убыток» легко отбить за счет банковского процента. Но в действительности, только единицы могут так поступить. Остальные предпочитают ждать неведомого роста цен, наподобие моего приятеля с акциями «ОГК-2».
Дмитрий Маслов
Нежелание закрывать убыточную сделку - одна из ключевых закономерностей поведения мелких игроков на финансовых рынках. На рынке недвижимости это правило также работает.
Я много раз сталкивался с психологией мелких инвесторов на фондовом рынке, которые совершив неудачную сделку, не спешили ее закрывать, т.к. это означало бы для них фиксацию убытков и признание своего поражения.
При этом они готовы были с ужасом наблюдать, как их убыток растет, но ничего не предпринимали.
Один мой приятель накупил акций «ОГК-2», когда их цена упала в два раза от максимума, считая, что это «дешево». Точно так же поступили и другие миноритарии. Беда в том, что цену определяли не они, и цена продолжала падать, а убытки, соответственно, расти. На мой вопрос «И что дальше?», приятель с грустью заявил, что все равно не будет продавать, а если цена не отрастет, оставит акции себе на пенсию или детям. К слову, на тот момент он был неженат, и детей пока не намечалась...
Именно так работает психология на финансовых рынках. В недвижимости (купля-продажа) эта психологическая особенность также широко известна, хотя и недостаточно подробно описана.
Более того, именно эта закономерность приводит к тому, что цены на жилье падают очень медленно и неохотно.
Если на рынке акций доминируют крупные игроки, то на вторичном рынке жилья – частные собственники. Если все частники «упрутся рогом» (а именно так и происходит), то цены действительно могут словно бы застыть. При этом количество сделок снизится, т.к. покупатели тоже не дураки, и не будут покупать по завышенным ценам. В итоге возникает патовая ситуация – продавцы не хотят дешево продавать, а покупатели не хотят дорого покупать. Остаются лишь единичные сделки, а весь спрос уходит на первичный рынок, где работают крупные компании, заинтересованные в объемах продаж и поэтому более гибкие в своей ценовой политике.
В итоге проигрывают все, кроме застройщиков. Продавцы годами не могут реализовать свою недвижимость, а покупатели лишены реального выбора на вторичном рынке.
Но все же время работает на покупателей, а не продавцов. Во-первых, даже стабильные цены на жилье выгодны покупателям, т.к. инфляцию никто не отменял. Потенциальный покупатель, если у него есть какие-то средства, может положить их в банк и получать процент. Даже консервативный процент позволяет существенно увеличить бюджет покупки (например, 6% годовых за три года увеличивает его на 19%, а 8% - уже почти на 26%). Во-вторых, упорство продавцов играет против них же: оно замедляет снижение цен, но и нивелирует риск быстрого взлета в дальнейшем, когда тенденция развернется. Достаточно будет спросу немного оживиться, как на рынок выйдут множество продавцов, которые «сидели в засаде». Про покупателей такое сказать нельзя – имеющих свободные деньги изначально немного. В-третьих, недвижимость, хотя и медленно, теряет в цене за счет износа (так, еще недавно люди охотно покупали «хрущевки», теперь и спрос и цены на некачественное жилье упали).
Что касается убеждения, что «если квартира не продалась за год, то продастся за три» неверно. На падающем рынке реализовать завтра дороже, чем сегодня – из области фантастики. Максимум, что возможно – это убедить себя и окружающих, что удалось заработать. К примеру, купить квартиру за 2 миллиона, потратить миллионна ремонт, полмиллиона на ипотечный кредит, двести тысяч на оформление двух сделок и продать за 3 миллиона. И рассказывать всем, что «заработал миллион», хотя на самом деле убыток составил 700 тыс.
Покупатели настороженно относятся к квартирам, которые давно находятся в продаже, предполагая какой-то изъян.
Продавцам было бы гораздо проще сразу реализовать свое жилье по реальным ценам, раз уж они приняли решение о продаже, а возможный «убыток» легко отбить за счет банковского процента. Но в действительности, только единицы могут так поступить. Остальные предпочитают ждать неведомого роста цен, наподобие моего приятеля с акциями «ОГК-2».
Дмитрий Маслов
28 мар. 2019
В Москве выросло количество низколиквидных новостроек
28 МАРТА 2019 г.
С 12 до 20 процентов выросло количество низколиквидного жилья в Московском регионе.
Половина малоликвидных квартир находится в старых границах города, четверть в Новой Москве и четверть в Подмосковье, говорится в исследовании компании "ИНКОМ-Недвижимость".
Жилье, по словам аналитиков, может стать низколиквидным по ряду причин, среди которых неудачная локация и непродуманная квартирофграфия. И если в первом случае ничего изменить нельзя, то во втором застройщики делают в неудачных квартирах ремонт, переводя тем самым из в категорию "с отделкой".
Покупатели также не любят нижние этаже, темные квартиры или жилье с не самым выигрышным видом из окна. Бывает, что покупателей не устраивает соотношение планировки и площади.
В низколиквидном жилье ничего страшного нет: 10-15% нераспроданных квартир для жилого комплекса – стандартная практика, отмечает руководитель аналитического центра компании Дмитрий Таганов. Обычно такие квартиры продают в течение пары лет после сдачи ЖК, но бывает, что лоты зависают и на 5-7 лет.
Рост малоликвидных новостроек связан, прежде всего, с тем, что на рынок за последние пару лет вышло много комплексов с интересной концепцией и удачным расположением. Кроме того, появилось много проектов класса "комфорт плюс", которые перетянули на себя часть покупателей жилья бизнес-класса, в котором в итоге оказался целый пул нераспроданных квартир – в некоторых комплексах пустовать может 60% и более лотов.
А вот в массовых сегментах количество низколиквидного жилья редко превышает 10%, и такие квартиры реализовывают в среднем в течение года после ввода дома в эксплуатацию. Покупатели массового жилья очень чувствительны к цене, и квартиру легко продать, если предложить дополнительную скидку.
В недорогом жилье малоликвидными считаются многокомнатные квартиры, а в бизнес- и премиум-классах наоборот – однушки и двушки.
внешняя ссылка
28 МАРТА 2019 г.
С 12 до 20 процентов выросло количество низколиквидного жилья в Московском регионе.
Половина малоликвидных квартир находится в старых границах города, четверть в Новой Москве и четверть в Подмосковье, говорится в исследовании компании "ИНКОМ-Недвижимость".
Жилье, по словам аналитиков, может стать низколиквидным по ряду причин, среди которых неудачная локация и непродуманная квартирофграфия. И если в первом случае ничего изменить нельзя, то во втором застройщики делают в неудачных квартирах ремонт, переводя тем самым из в категорию "с отделкой".
Покупатели также не любят нижние этаже, темные квартиры или жилье с не самым выигрышным видом из окна. Бывает, что покупателей не устраивает соотношение планировки и площади.
В низколиквидном жилье ничего страшного нет: 10-15% нераспроданных квартир для жилого комплекса – стандартная практика, отмечает руководитель аналитического центра компании Дмитрий Таганов. Обычно такие квартиры продают в течение пары лет после сдачи ЖК, но бывает, что лоты зависают и на 5-7 лет.
Рост малоликвидных новостроек связан, прежде всего, с тем, что на рынок за последние пару лет вышло много комплексов с интересной концепцией и удачным расположением. Кроме того, появилось много проектов класса "комфорт плюс", которые перетянули на себя часть покупателей жилья бизнес-класса, в котором в итоге оказался целый пул нераспроданных квартир – в некоторых комплексах пустовать может 60% и более лотов.
А вот в массовых сегментах количество низколиквидного жилья редко превышает 10%, и такие квартиры реализовывают в среднем в течение года после ввода дома в эксплуатацию. Покупатели массового жилья очень чувствительны к цене, и квартиру легко продать, если предложить дополнительную скидку.
В недорогом жилье малоликвидными считаются многокомнатные квартиры, а в бизнес- и премиум-классах наоборот – однушки и двушки.
внешняя ссылка
29 мар. 2019
рубли на депозите постоянно обыгрывают наличные доллары, купленные в любой момент после 1998 года.28.03.19, 16:19Домовой) писал(а):Какой лучший защитный актив во время кризиса. Недвижимость? - а вот и не угадали!
Итак, все-таки, в чем хранить деньги? Положить в банк, отнести на фондовый рынок, купить золото или вложиться в бизнес?
- Мы живем в стране, в которой постоянно случаются кризисы, за примерами далеко ходить не надо – 1998, 2008, 2014. Кризисы каждый раз означают девальвацию рубля. Деньги обесцениваются, проценты по депозитам не покрывают реальную инфляцию.
при условии рекапитализации процентов (это когда полученные % снова кладутся на вклад)
убедился на личном опыте, располагая как рублевыми депозитами, там и наличными долларами.
просто не надо лезть в откровенные банки-помойки, которые хорошо видно невооруженным глазом.
депозиты проигрывают инфляции. это факт.
наличный доллар проигрывает инфляции. это факт.
недвижимость также проигрывает инфляции. это тоже факт
рубль на депозите и наличный доллар как средства сохранения уделывают недвижимость.
это очевидно для всех, кто умеет работать с цифрами.
у недвижимости один большой плюс.
ее купил и дальше думать не надо.
наличные деньги все-таки требуют умственных усилий.
Из писем в редакцию: "...скользкий и даже склизкий, все время выворачивающийся тип...не очень умный или даже вообще не умный. Печаль печальная".
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 3 гостя
