Страхование профессиональной ответственности – большая липа! 38 / 6543

Александр-3 писал(а):
А вот эти самые консультации кто дает? риэлторы или юристы?

Если совсем уже упрощать, то брокеридж - не важно, риэлторский, ипотечный или биржевой - это по сути своей комиссионная торговля, т.е. организация реализации чужого (не принадлежащего брокеру на проавах собственности) товара. Оптовая торговля, а также ритейл, т.е. Купечество, в понимании Александра-3, - это в действительности зачастую дилерство, т.е. продажа товара, выкупленного у производителя, иными словами, собственного товара. Чаще же всего купечество комбинирует брокеридж и дилерство. Тем же "грешат" и многие риэлторские компании, которые наряду с чисто брокерской услугой предлагают свой собственный инвентарь квартир или инвестируют собственные или заемные средства в новое строительство с целью перепродажи.

Стандарты РГР описывают (довольно убого описывает, но уж хотя бы так...) брокеридж в чистом виде, "комиссионку", посредничество, то, собственно, чем мы все и занимаемся. Абсолютно правильным является то, что консультирование по юридическим вопросам и риэлторское консультирование отделены друг от друга. Хоть мы и понимаем кое-что в законе и являемся практическими его исполнителями, только те из нас, кто имеет юридическое образование и соответствующие лицензии (если таковые требуются государством), могут позволять себе чисто юридические консультации. Иначе легко возникает тот самый страховой случай, описания которого добивается уважаемый Александр-3: неквалифицированная консультация, взятие на себя лишней ответственности, нанесение ущерба клиенту некомпетентным советом, обращение клиента в суд.

Хочу, чтобы меня правильно поняли: есть стандартные ситуации, в которых любой практикующий риэлтор знает алгоритм действий и может и должен "вести" клиента по этому алгоритму. Эти стандартные ситуации обычно описаны в стандартных договорах (разрботка которых ЮРИСТАМИ РГР с учетом судебной практики и рекомендации к их использованию могли бы быть действительно полезным вкладом Гильдии в цивилизацию рынка). Есть отклонения от стандарта, оценка которых и тем более рекомендации по действиям выходят за пределы компетенции риэлтора, а являются прерогативой профессионального Юриста, берущего на себя риски по даче рекомендаций клиенту.

Алексей Михайлов писал(а):
Александр-3 писал(а):
риэлтор, не больше чем посредник на рынке. Посредничество же никогда не было профессией, по крайней мере, в традиционном понимании этого слова, и, соответственно, трудно, если вообще возможно, определить ответственность представителя этого рода деятельности.
Посредничество было есть и будет. Уж если так утрировать, то купцы, банкиры, и даже журналисты - тоже посредники. Про журналистов отвечу расширенно - журналист есть посредник между произошедшим фактом и зрителем / слушателем / читателем.
А для тех, кто в танке поясню. Риэлторская компания производит услугу, соответственно добавленную стоимость, следовательно риэлтерскую деятельность нельзя отнести к посреднической.

Александр-3 писал(а):
Вот ответственность, скажем, медработника определить можно и следствие, очень легко выясняет, какие он допустил в том или ином случае ошибки, приведшие к каким-то нежелательным последствиям для больного (неправильный диагноз, халатность при выполнении лечебных процедур, использование неопробированной методики лечения и пр.).
Ага, щазз. Крайне неудачный пример. Вот уж кто-кто, а медики ни за что не отвечают. Как говорит один знакомый хирург, "у каждого медика свое кладбище за спиной".

Александр-3 писал(а):
Но вряд ли найдется эксперт, который сможет указать на профессиональные ошибки посредника, в результате которых нанесен имущественный ущерб его клиенту.
Оценка ущерба делается почти в любой оценочной компании.

Александр-3 писал(а):
Зачастую клиенты риэлторов (так сказать, по умолчанию) предполагают, что последний должен знать все аспекты проводимой сделки и соответственно консультировать их.
Это предполагают не только клиенты, но и нормальные риэлтеры, их руководители и, о ужас (!!!), профессиональные объединения. И даже делают.

Александр-3 писал(а):
Однако, думается, что ни один суд в таких случаях даже не примет искового заявления от пострадавшего участника сделки с недвижимостью.
Не надо думаться, нужно смотреть судебную и досудебную практику, увы, но она есть.

Александр-3 писал(а):
С правовой точки зрения, консультация риэлтора стоит не большего, чем советы «бабок на скамеечках».
Только не в случае нормальной работы, читай с договором, оплатой и т.д. А про всяких пролетевших и обманутых халявщиков уже даже последние журналисты не пишут - моветон.

Александр-3 писал(а):
Вывод напрашивает однозначный: разрекламированное РГР (и входящих в него ассоциаций риэлторов) страхование профессиональной ответственности является банальным блефом.
Это является попыткой профессионального сообщества хоть как-то регулировать рынок, в то время, пока у государства руки до нашей отрасли не доходят.

Александр-3 писал(а):
Впрочем, сколько бы я публично не просил привести пример хоть одной выплаты по страхованию профессиональной ответственности риэлторов, в ответ – тишина.
Пардон, но это к страховщикам. Это их косяк. Хватит уже вешать на риэлторов все грехи смертные.

Алексей, на чать своих комментариев, Вы найдете ответ в публикации выше. Увы, я только начинающих участник интернет-форумов, и делаю "ляпы" в форме своих ответов. А содержание (мое) легко отличите от своего.
По существу других Ваших комментариев скажу следующее:
а) Риэлтор с курсами не может заменить практикующего юриста ни при каких обстоятельствах;
б) Рынок недвижимости и какой-либо другой (например, риэлторских услуг) регулирует государство, и если РГР или другое сообщество предпринимателей полезет его регулировать - ему надо бить для начала по рукам. Предпринимательское и профессиональные сообщества, согласно законодательству, могут лишь регулировать отношения между своими членами, но не рынок. Да и то в установленном законом формате. При этом деятельность самих СРО будет контролироваться достаточно жестко, и вчерашним ассоциациям риэлторов уже никто не позволит вести политику дискредитации других участников рынка.
в) Страховщики строят свои договорные отношения с риэлторскими объединанениями и отдельными компаниями на основе свободного волеизъявления сторон. Если риэлторы подписаль под вышеназванными условиями, то они:
- либо головотяпы;
- либо воспринимают само это страхование профответственности только как маркетинговый ход и создание конкурентного преимущества, и которое нужно купить задешево (например, титульное страхование собственности стоит несравнимо больше).
И страховщики здесь не причем, они озабочены проблемами своего бизнеса и его доходности, и только
Вообще-то, Алексей, у меня двацатилетняя практика публичных выступлений, и если я допускаю какую-то неточность, то крайне редко... Вы же меня комментируете крайне беспардонно, будто возомнили себя БОЛЬШИМ УЧЕНЫМ ЧЕЛОВЕКОМ... А ведь это зачастую только кажется людям. Действительно умные головы ведут себя крайне скромно, и не бравируют какой-либо плоской мыслишкой, да и то - из зачастую навеянную телевизионными просмотрами типа "пусть говорят".

У нас в США есть страхование профессиональной деятельности, не являющееся, кстати, обязательным (но настоятельно рекомендуемое) - так называемое страхование от ошибок и отклонений Error and Ommission Insurance. Так вот цена полиса будет ниже, если риэлторская компания пользуется стандартными, разработанными и одобренными местными Ассоциациями договорами. А страховые случае (т.е. судебные разбирательства) возникают чаще всего в двух типах ситуаций:
1) незаконное распоряжение клиентскими деньгами, т.е. любое использование авансов или задатков до завершения сделки
2) превышение полномочий, т.е. раздача юридических, налоговых, технических и пр. советов в ситуациях, выходящих за рамки стандартных, т.е. требующих не просто обучения клиента по вопросам прохождения сделки, но конкретных узкоспециализированных советов, например, как оформить титул в ситуации множественного собственника, наследства и пр., или насколько опасна эта трещина в цоколе дома и т.п.
Кроме этого, у нас в Ассоциациях имеется т.н. резервный фонд, в котором риэлтор, попавший в судебную неприятность, может позаимствовать без процентов до 40 тыс. долл. (с возвратом, конечно) .

На мой посторонний взгляд, именно из-за недоразвитости закона и незначительности судебной практики, ситуация в России сложилась сильно интересная:

1) Риэлторы постоянно подвергают себя дополнительным рискам, беря на себя смелость давать советы в сферах, не относящихся непосредственно к их компетенции (пример - советы риэлторов по миллиону в договоре, см. http://Prorealty.ners.ru), тем самым действительно являя собой живую мишень для судебных перследований.
2) Тем не менее, судебных преследований именно риэлторов за подобные "консультации", по крайней мере, в широких медийных публикациях, не наблюдается (если неправа, поправьте, пожалуйста)
3) РГР ничего не делает для обучения своих активных или потенциальных членов риск менеджменту и особенно предотвращению рисков (единственное позитивное - отделение мух от котлет, т.е. риэлторской от других профессиональных услуг в описании стандарта)
4) Дорогостоящее страхование профессиональной ответственности явно не соответствует рискам страховых компаний, а, значит, является своего рода шарлатанством. С одной стороны, рисковость риэлторской практики настолько высока, что нереально продать АН страховку по такой дорогой цене, которая оправдала бы риски. С другой стороны, реальной широко распространенной судебной практики практически нет, т.е. страховать практически нечего, а значит, стоимость такой страховки должна быть чисто символической.

Anthony писал(а):
Александр-3 писал(а):
Однако, практика показывает, что эксклюзивных договоров на рынке недвижимости заключается очень и очень мало.

Чья практика? Моя показывает (а это почти 14 лет), что как раз без эксклюзива в столице никто даже пальцем не пошевельнет, а меж тем на рынке кажинный день выставляется порядка 10 тысяч квартир. И 95% из них аккурат на эксклюзивной основе.
Александр-3, неужели Вы хотите на риэлторском форуме убедить самих же риэлторов в необходимости все бросить и, плача от стыда за свою неправедную буржуйскую жизнь, пойти и "встать к лопате" на стройках капитализма? Мол, толку больше будет?
Мне интересно, что же производят кроме сферы услуг сытые бюргеры в странах Европы, когда практически все промышленное производство ныне перенесено в нищую Румынию (где рабсила подешевле) или коммунистический Китай? Вино? Картошку голландскую?

Я про Питер, про Москву - согласен, наслышан...
Ну, риэлторы не такие уж и буржуи, своим трудом добывают хлеб насущий, и желающих отнять его в обозримом будущем не вижу... если только адвокаты, нотариусы и прочие юристы не начнут соответствующую компанию... во Франции, если не ошибаюсь, сделки с недвижимость ведут нотариусы...
Бюргеры не только в сфере услуг... это Америку доллар кормит, она может выводить производство за границу (но это ее и погубит). Производство - это не только рабочие руки, это еще и инженеры, конструторы и прочие умные головы.

Александр-3 писал(а):
Риэлтор с курсами не может заменить практикующего юриста ни при каких обстоятельствах

Где заменить? На сделке? Или в процессе продажи квартиры? И зачем он его должен заменять? Юристы для риэлторов своего рода фетиш - предмет профессиональной нелюбви. А уж практикующие юристы общего профиля тем более. Эдакие мастера на все руки. Если профессиональный адвокат с 25-летним стажем пытается аппелировать ко мне с тезисом "невозможно зарегистрировать сделку за 1 день - это явное нарушение закона (при условии что документы на квартиру аж 1999 года)", то где там юрист? Теоретики хреновы... А уж что творят ребята из юр. отделов страховых компаний, отказывая в титульном страховании абсолютно чистых квартир при ипотечной сделке, просто потому что им кажется - мрак. Один бедолага несколько лет назад пытался купить продаваемую мною новостройку. Пришел с "практикующим юристом", тот сдвинул очки на нос, сделал умное коммунистическое е...ло, просмотрел кристально ясные документы и, сказав "это подстава, идем отсюда", увел парня за собой. Мне, честно говоря, было наплевать, я ее продал через день другому, но тот пацан звонил и жаловался, что не может купить уже 5-ю квартиру из-за своего "практика". Зато бабки тот брал исправно за каждый визит в риэлторскую контору: 5 визитов - 5 зарплат.
Рынок недвижимости сегодня никто не регулирует: ни государство, ни РГР со своей инструкцией по обслуживания клиентов. Наша раша лишь устанавливает порядок регистрации сделок в УФРС, и больше ничего. И это печально...
А что касается "беспардонности" комментариев со стороны участников форума, то не надо мнительности, здесь никто никого не хочет унизить или обидеть.

Svetlana Stolyarova писал(а):
У нас в США есть страхование профессиональной деятельности, не являющееся, кстати, обязательным (но настоятельно рекомендуемое) - так называемое страхование от ошибок и отклонений Error and Ommission Insurance. Так вот цена полиса будет ниже, если риэлторская компания пользуется стандартными, разработанными и одобренными местными Ассоциациями договорами. А страховые случае (т.е. судебные разбирательства) возникают чаще всего в двух типах ситуаций:
1) незаконное распоряжение клиентскими деньгами, т.е. любое использование авансов или задатков до завершения сделки
2) превышение полномочий, т.е. раздача юридических, налоговых, технических и пр. советов в ситуациях, выходящих за рамки стандартных, т.е. требующих не просто обучения клиента по вопросам прохождения сделки, но конкретных узкоспециализированных советов, например, как оформить титул в ситуации множественного собственника, наследства и пр., или насколько опасна эта трещина в цоколе дома и т.п.
Кроме этого, у нас в Ассоциациях имеется т.н. резервный фонд, в котором риэлтор, попавший в судебную неприятность, может позаимствовать без процентов до 40 тыс. долл. (с возвратом, конечно) .

На мой посторонний взгляд, именно из-за недоразвитости закона и незначительности судебной практики, ситуация в России сложилась сильно интересная:

1) Риэлторы постоянно подвергают себя дополнительным рискам, беря на себя смелость давать советы в сферах, не относящихся непосредственно к их компетенции (пример - советы риэлторов по миллиону в договоре, см. http://Prorealty.ners.ru), тем самым действительно являя собой живую мишень для судебных перследований.
2) Тем не менее, судебных преследований именно риэлторов за подобные "консультации", по крайней мере, в широких медийных публикациях, не наблюдается (если неправа, поправьте, пожалуйста)
3) РГР ничего не делает для обучения своих активных или потенциальных членов риск менеджменту и особенно предотвращению рисков (единственное позитивное - отделение мух от котлет, т.е. риэлторской от других профессиональных услуг в описании стандарта)
4) Дорогостоящее страхование профессиональной ответственности явно не соответствует рискам страховых компаний, а, значит, является своего рода шарлатанством. С одной стороны, рисковость риэлторской практики настолько высока, что нереально продать АН страховку по такой дорогой цене, которая оправдала бы риски. С другой стороны, реальной широко распространенной судебной практики практически нет, т.е. страховать практически нечего, а значит, стоимость такой страховки должна быть чисто символической.

Светлана, большое спасибо... Вы многое для меня прояснили, ведь целью моего послания было, прежде всего, услышать компетентное мнение. Надеюсь, что смогу обращаться к Вам и по иным вопросам практики риэлторской деятельности. Ведь, если следовать Платону, идеальные сущности присутствуют в нашей жизни сами по себе, а наша практика в той или иной степени их либо затеняет, либо проясняет.

Александр-3 писал(а):
во Франции, если не ошибаюсь, сделки с недвижимость ведут нотариусы...

Они их не ведут, а регистрируют. Это абсолютно разные вещи.

Anthony писал(а):
Александр-3 писал(а):
Риэлтор с курсами не может заменить практикующего юриста ни при каких обстоятельствах

Где заменить? На сделке? Или в процессе продажи квартиры? И зачем он его должен заменять? Юристы для риэлторов своего рода фетиш - предмет профессиональной нелюбви. А уж практикующие юристы общего профиля тем более. Эдакие мастера на все руки. Если профессиональный адвокат с 25-летним стажем пытается аппелировать ко мне с тезисом "невозможно зарегистрировать сделку за 1 день - это явное нарушение закона (при условии что документы на квартиру аж 1999 года)", то где там юрист? Теоретики хреновы... А уж что творят ребята из юр. отделов страховых компаний, отказывая в титульном страховании абсолютно чистых квартир при ипотечной сделке, просто потому что им кажется - мрак. Один бедолага несколько лет назад пытался купить продаваемую мною новостройку. Пришел с "практикующим юристом", тот сдвинул очки на нос, сделал умное коммунистическое е...ло, просмотрел кристально ясные документы и, сказав "это подстава, идем отсюда", увел парня за собой. Мне, честно говоря, было наплевать, я ее продал через день другому, но тот пацан звонил и жаловался, что не может купить уже 5-ю квартиру из-за своего "практика". Зато бабки тот брал исправно за каждый визит в риэлторскую контору: 5 визитов - 5 зарплат.
Рынок недвижимости сегодня никто не регулирует: ни государство, ни РГР со своей инструкцией по обслуживания клиентов. Наша раша лишь устанавливает порядок регистрации сделок в УФРС, и больше ничего. И это печально...
А что касается "беспардонности" комментариев со стороны участников форума, то не надо мнительности, здесь никто никого не хочет унизить или обидеть.

В отношении юристов соглашусь... они же получают почасовую оплату, а результат для клиента - дело второе, если не третье...
Что касется беспардонности, то при я своем мнении... Вы, заметил, человек - на язык острый, однако говорите по делу, точнее - по существу, и это не вызывает раздражения... Так что мнение мнению рознь

Anthony писал(а):
Александр-3 писал(а):
во Франции, если не ошибаюсь, сделки с недвижимость ведут нотариусы...

Они их не ведут, а регистрируют. Это абсолютно разные вещи.

Не вникал в вопрос, поитересуюсь... Но один из моих знакомых, который купил себе квартирку в Нице (Франция), заметил, что риэлор в ней не участвовал, а все шло через натариуса: от начала до завершения сделки. При этом продавцы также имели дело только с натариусом. Если у Вас есть какия-то ссылка на информационный ресурс по данному вопросу, подскажите, буду примного благодарен.

Svetlana Stolyarova писал(а):
1) Риэлторы постоянно подвергают себя дополнительным рискам, беря на себя смелость давать советы в сферах, не относящихся непосредственно к их компетенции (пример - советы риэлторов по миллиону в договоре, см. http://Prorealty.ners.ru), тем самым действительно являя собой живую мишень для судебных перследований.
2) Тем не менее, судебных преследований именно риэлторов за подобные "консультации", по крайней мере, в широких медийных публикациях, не наблюдается (если неправа, поправьте, пожалуйста)

К сожалению, это правда. Меня тоже возмущает, когда риэлтор (пусть даже специалист с большим опытом) берёт на себя смелость консультировать по чисто юридическим вопросам, при этом на мои недоумённые вопросы заявляет: "Я с моим опытом уже давно юрист!" И с какой стати он возомнил себя юристом, непонятно. Мне попадалась даже дама, которая имела наглость взяться за представление интересов человека в суде (без юридического образования). И деньги, соответственно, за это взяла. Это, конечно, перебор...
Тем не менее, в агентстве есть, как правило, юрист, и держат его не зря. И разница между традиционными услугами риэлтора Европы и России есть. У нас платят только один раз - риэлтору, к услугам юристов не обращаются. Кстати, если кто-то и обращается, то тоже заметно, что это юрист-но-не-риэлтор. Нет, видимо, необходимости в наших условиях глубоко изучать это направление.