База для расчета цены недвиж в Москве 2009 39 / 4981

Vlas писал(а):
Сейчас только пессимистичные прогнозы сбываются А Вы предлагаете полностью перекладываться в доллар и евро? Они "полететь" не могут в свете последних событий? Или все полетят, но по-разному, но тогда кто лучше? Или какуб-л другую валюту....

Все могут пролететь. И всё может полететь.
Однако, ситуация из жизни:
Москва, СЗАО, 09.10.08. 17:30, поход за покупкой евро. (может быть это только мне не повезло)
- СберБанк (наш оплотъ капитализьма и стабильности) - послали лесом прямо и сразу до понедельника (чахнущий зеленый был)
- Раффайзен предложили записаться на субботу - короче, тоже послали лесом, плюс тётка кассирша заявила, что вот, блин, вы гадёныши, вклады закрываете и валюту вынимаете. (о зеленом не интересовался, уж больно козлиный курс)
- АРА-exchange - валюты нет никакой, но КУПИТЬ готовы.
- ХЗчтоЗаБанк - вэлкам записываться (как в Раффайзене).
- ХЗчтоЗаБанк2 - выцарапал 1000Е с трудом, о большем попросили мечтать завтра.
- устал и выдохся 19:50.

Ни в коем случае не хочу создавать панику и очереди у обменников. Просто месяц назад это совершалось гораздо проще.
Короче, думайте сами, решайте сами…

plaksa
Перед походом всегда можно позвонить предварительно, и обсудить возможность и сумму покупки, а не широебится 2,5 часа

Bagration писал(а):
ТЕПЕРЬ ВОПРОС: насколько адекватны такие оценки - количество, инертность рынка и т.д.

А вот прогноз авантюриста с ГЛОБАЛЬНОЙ АВАНТЮРЫ:

....Несмотря на меры по обузданию инфляции, предпринимаемые правительством, в 2008 и 2009 инфляция действительно будет снижаться, причем довольно резко. Инфляция потребительской корзины (CPI), рассчитываемая МЭРТ, составит в 2008 5.9-6.0%, против 12% в 2007 , а в 2009 – 5.5-6.0%. Инфляция реального потребления (PCEPI), т.е. усредненный рост цен на все реально потребляемые товары и услуги в объеме их фактического потребления, составит в 2008- 2009 10.5-11.0% и 9.5-11.0% соответственно, против примерно 18% в 2007 .

Причиной такого резкого торможения инфляции будут, естественно, не административные меры, а фундаментальные процессы в мировой и российской экономике.

1. Снижение цен на промышленное сырье [3].

Экспорт сырья в 2006- 2007 обеспечивал мощный и нарастающий приток экспортной выручки, большая часть которой обменивалась экспортерами на свежеэмитированные рубли у ЦБ РФ и, в той и или иной форме, поступала на внутренний рынок, вместе с выручкой от российских продаж. Нарастающее поступление сырьевых рублей , естественно, приводило к опережающему росту денежной массы и оказывало сильное инфляционное давление на экономику. С конца 2007 вошли в долгосрочный понижательный тренд цены на промышленные металлы. С начала 2008 произошел стратегический разворот цен на нефть. Соответственно, до конца 2009 будет происходить довольно быстрое снижение цен на две главные экспортные группы российских товаров – энергоносители и продукцию металлургии, что снизит совокупную экспортную и российскую выручку сырьевых компаний и, как следствие, рост рублевой денежной массы. Помимо этого, снижение цен на промышленное сырье приведет и к снижению издержек российских производителей и транспортных компаний, т.е. к удешевлению сырьевой составляющей в себестоимости продукции и транспортной составляющей в розничных ценах .

2. Снижение цен на сельскохозяйственную продукцию.

В своих материалах и комментариях по развитию глобального кризиса, я еще весной и в начале лета описывал и обосновывал те процессы, которые позже - осенью и зимой произошли на мировом рынке продовольствия, т.е. резкий взлет цен практически на всю с/х продукцию и, в первую очередь, на зерно [1]. Там же, я давал пояснения, почему со второго квартала 2008 начнется долгосрочное снижение цен на ту же сельхозпродукцию продукцию. Если совсем коротко, то причины три. Первая – произойдет откат цен за счет вывода из товарных контрактов глобальных спекулятивных капиталов, сбежавших туда во время первого спекулятивного кризиса лета-осени 2007 . Вторая – начнет сходить на нет тема биотоплива, в связи с его нерентабельностью, особенно на фоне падающей нефти, а также негативным совокупным эффектом для экономик ЕС и США. Третья – хороший весенний сбор зерновых в южном полушарии в значительной степени восстановит мировые запасы.

3. Сокращение притока иностранных капиталов.

Еще одним фактором, который стимулировал рост инфляции, являлся избыточный приток иностранных капиталов, в первую очередь в виде кредитов в банковский сектор. При этом, банки довольно неразумно воспользовались предоставленными дешевыми деньгами, в значительной степени направив их на кратное наращивание объемов потребительского и ипотечного кредитования. Это, естественно, оказало довольно мощное давление именно на потребительский рынок и, в некоторой степени, на рынок жилья. С началом глобального кризиса, приток кредитных капиталов резко затормозился и, вероятнее всего, в скором времени вообще развернется. Т.е. совокупный объем новых кредитов, предоставляемых нашим банкам иностранными кредиторами, будет меньше объемов выплат по уже размещенным кредитам. Крайне маловероятно, что отрицательно сальдо по внешним кредитным операциям приобретет значительные масштабы и вообще долго просуществует, но нет никаких сомнений, что приток кредитных капиталов в 2008- 2009 будет на порядок скромнее, чем в 2007 . В самом лучшем случае, восстановление полного доступа к иностранным кредитам наши банки смогут получить к концу 2008. Но в более реальной в этом плане является вторая половина 2009 .

4. Снижение курса евро.

Основной валютой импорта России является евро, поскольку больше половины нашего импорта приобретается в ЕС. В соответствии с моим прогнозом, доллар будет в течение 2008- 2009 ревальвировать по отношению ко всем валютам, кроме йены, в т.ч. и к евро. Курс рубля гибко привязан к бивалютной корзине доллар-евро с общим трендом на укрепление. При этом веса обеих валют установлены так, что рост курса доллара к рублю сопровождается почти вдвое более сильным снижением курса евро к рублю . Таким образом, при ревальвации доллара, совокупная рублевая стоимость усредненной единицы импортируемой продукции будет снижаться быстрее, чем при девальвации доллара последних лет .

5. Снижение цен на жилье.

В моем прогнозе по жилью до 2015 подробно описаны перспективы рынка жилья, поэтому просто напомню, что в 2008 максимальное снижение цен составит порядка 25 % от цен лета 2007 ( в рублях ), а в 2009 – примерно 40 %. При этом, средневзвешенная цена продажи по году будет составлять в 2008-2010 соответственно 82-86%, 68-72% и 63-67% от среднегодовых цен 2007. Вряд ли это снижение приведет к заметному снижению арендной платы за жилье, но, по меньшей мере, сильно затормозит ее рост. Таким образом, по совокупности, на рынке покупки и аренды жилья в 2008-2010 будет наблюдаться если и не дефляция, то как минимум ценовая стабильность.

6. Разрядка на рынке труда.

В 2008-2009 будет иметь место стагнация, спад или структурная коррекция в нескольких перегретых секторах экономики, конкретно в сырьевом сегменте, секторе строительства и торговли недвижимостью, банковском секторе и в целом финансовом сегменте. Это приведет к оптимизации затрат в большинстве компаний данного профиля, т.е. к оптимизации и сокращению штатов, а также замораживанию зарплат и премий. В основном это коснется торгового и управляющего персонала младшего звена. Соответственно, предложение “белых воротничков” на рынке труда заметно увеличится. Помимо этого, грядущие в 2008-2009 финансово-экономические катастрофы в Прибалтике, на Украине, в Восточной Европе, а также, возможно, Казахстане и Белоруссии, обеспечат заметный и все усиливающийся приток рабочих и специалистов из этих стран. Таким образом, дефицит кадров несколько сократится и темпы роста зарплат в целом по стране немного снизятся.

Вот эти перечисленные шесть главных факторов и сформируют мощный антиинфляционный тренд, который точно продержится до конца 2009. Дальше, в связи с началом разрушения мировой валютной системы и ВТО, дестабилизацией энергетического рынка, дебютом рубля в качестве международной расчетной и резервной валюты, и прочими историческими событиями переломного года в геоэкономике и геополитике, возможны различные инфляционные эксцессы. Но характер они будут носить весьма ограниченный по времени и масштабам, и не создадут серьезных трудностей для населения и экономики России.

внешняя ссылка

Он ещё в 2007 году про снижение вещал. Чего-то вышло всё наоборот. Теперь наверное скажет, что годом ошибся.

по первому пункту ничего не скажу, не владею инфой, не считал

Bagration писал(а):
2. Возможно впервые из Москвы будет наблюдаться отток рабочей силы, в т.ч. приезжих, которые работают клерками (манагерами, бухгалтерами, консультантами и т.д.) О своих планах по сокращении персонала на 20-50% сквозь зубы говорят банки, девелоперы, ритейлеры + еще 50-70 тыс. ипотечных дефолтов на всех, минус те кто живет в аренде и не сможет ее более платить.

да, я тоже ожидаю, что отток будет серьезный, в основном клерков и офисно-программистского планктона из приезжих, з/п уже не будут расти года два-три, у некоторых может даже серьезно падать. Поэтому ипотеку часть семей просто не смогут тянуть, к сожалению. Квартиры перейдут банкам, квартиры банкам не нужны, им нужны деньги.

Bagration писал(а):
3. Огромное кол-во квартир придерживаемых девелоперам для будущей перепродажи - (около 50-80 тыс кватир только в Москве типа БИЗНЕС -Класса)., их нужно будет сливать, иначе закрывай контору, бетонными плитами и арматурой сыт не будешь. Сейчас уже застройщики расчитываются с подрядчиками квартирами.

Все начнется не с девелоперов, а со смежников. Девелоперы если не тупые то жадные, а точнее это их бизнес, им надо продать дорого. А смежникам банально надо жрать, не бетон, а еду, дисконт -10-20% для начала удовлетворит остатки отложенного спроса. Дальше деньги у конечного потребителя закончатся... останутся только гос и муниципальные заказы, начнется череда банкротств, слияний-поглощений.

РН инертен, все эти процессы начнут ощущаться только во 2м квартале 2009.
Бизнес-план девелоперов, под который их кредитовали банки, не предусматривает снижения залогового имущества и снижения продажных цен, поэтому если цена пойдет вниз (из-за смежников), банки начнут требовать дозалог, начнется массовая распродажа недостроенных квартир или банкротства. Но поскольку никто не будет знать, достроят ли вообще новостройки на стадии первых этаже вообще, то цена первички может сложиться примерно вполовину. При этом вторичка может продолжать стоять как тихая гавонь. Как только бизнезмены начнут продавать свои аппартаменты для покрытия убытков по бизнесу, возросшая коммуналка сделает абсолютно бессмысленным сдачу лишних квартир в аренду (на фоне оттока рабочей силы) - сдвинется и вторичка. При уходе цены вторички больше чем -20%, спрос уйдет в ноль со всеми вытекающими...
ценник Инкома может и будет показывать рост и 8тыщ за квадрат, но реальные сделки будут проходить по цене в 2 раза меньшей, или риэлтерам нечего будет кушать, они буду уговаривать продавцов снизить цены и рассказывать им разные страшилки. Наступает время, когда риэлтер - друг человека.

Все это произойдет, если деньги останутся дорогими, а Правительство будет продолжать ТУПО бороться с инфляцией на фоне кризиса доверия и ликвидности.
Систему, банки надо накачивать рублями, снижать ставки, отпускать рубль в район 40-50 за бакс, тогда мы переживем этот кризис
иначе - сценарий негативный

Fast++ писал(а):
Наступает время, когда риэлтер - друг человека.

Fast++ писал(а):
да, я тоже ожидаю, что отток будет серьезный, в основном клерков и офисно-программистского планктона из приезжих, з/п уже не будут расти года два-три, у некоторых может даже серьезно падать. Поэтому ипотеку часть семей просто не смогут тянуть, к сожалению. Квартиры перейдут банкам, квартиры банкам не нужны, им нужны деньги.

народ начал уезжать => освободились квартиры => рынок аренды постепенно опустится в цене. => те, кто жил в подМСК станет перебираться поближе к работе => ну и т.д.

Fast++ писал(а):
Все начнется не с девелоперов, а со смежников. Девелоперы если не тупые то жадные, а точнее это их бизнес, им надо продать дорого. А смежникам банально надо жрать, не бетон, а еду, дисконт -10-20% для начала удовлетворит остатки отложенного спроса. Дальше деньги у конечного потребителя закончатся... останутся только гос и муниципальные заказы, начнется череда банкротств, слияний-поглощений.

Я бы не стал рисовать такую апокалиптическую картину. Деньги у народа есть, но для обеспечения масштабного массового спроса на кв-ры их мало. У нас в стране очень большое расслоение. Наличие статистики по ипотеке говорит о том, что средний размер ипотечного кредита - 1 млн. Это означает, что если ипотеки не будет, а ее фактически уже нет, то на этот 1 млн и надо будет снизить цены. Также, надо ввести поправку на кризис и ухудшение благосостояния, в итоге получим снижение стоимости кв-ры в 1,5 млн рублей. Итого мы придем к справедливой стоимости недвижимости, которую я рассчитывал в соседней ветке.

Fast++ писал(а):
РН инертен, все эти процессы начнут ощущаться только во 2м квартале 2009.

все начнет ощущаться в первом квартале 2009 года, так как это самый голодный квартал после лета.

Fast++ писал(а):
Наступает время, когда риэлтер - друг человека.

Я в соседней ветке с Еленой, продающей дом за миллион долларов, по этому поводу разговариваю

Fast++ писал(а):
Все это произойдет, если деньги останутся дорогими, а Правительство будет продолжать ТУПО бороться с инфляцией на фоне кризиса доверия и ликвидности.
Систему, банки надо накачивать рублями, снижать ставки, отпускать рубль в район 40-50 за бакс, тогда мы переживем этот кризис
иначе - сценарий негативный

+1. Даже добавлять нечего. Инфляция (как ни странно) это единственный способ спасти нашу экономику сейчас. Это сразу устранит структурные перекосы.

Достигатор писал(а):
Вот эти перечисленные шесть главных факторов и сформируют мощный антиинфляционный тренд, который точно продержится до конца 2009. Дальше, в связи с началом разрушения мировой валютной системы и ВТО, дестабилизацией энергетического рынка, дебютом рубля в качестве международной расчетной и резервной валюты, и прочими историческими событиями переломного года в геоэкономике и геополитике, возможны различные инфляционные эксцессы. Но характер они будут носить весьма ограниченный по времени и масштабам, и не создадут серьезных трудностей для населения и экономики России.

Ваши слова да Богу в уши!

"офисно-программистского планктона из приезжих" хороший управленец и програмист думаю не ососбо заметят данный кризис. Их слишком мало. Слабаки пожалуй да свалят.
"Наличие статистики по ипотеке говорит о том, что средний размер ипотечного кредита - 1 млн." Заниженный размер у Вас получается. Если у человека есть 3-4 млн, то добавить один не проблема.

инженер
Если вы еще не поняли, в то - 1млн. Это средний по стране. В МСК никто не даст в ипотеку 1 млн........уже вообще никто ничего не даст