Чьи деньги, Зин? 43 / 3006

Lamp писал(а):
Можете выбрать что вам ближе.Если вы считаете что квартиры , которые будут покупаться для вас -подешевеют за какой то промежуток времени и вы чего то желаете получить еще на руки, то почему же вы считаете, что принадлежащее вам подешеветь не может? Логика где?

Да логика-то простая. Мы сейчас в договоре зафиксировали цену продажи. В ней основную часть (для инвестора единственную: дом то под снос) составляет земля. Если цена на землю упадет, то инвестор, вероятно, либо откажется от покупки за названную ранее цену, либо снизит цену, и мы с этим согласимся. Если цена на землю не падает, мы не соглашаемся на уменьшение цены продажи: с чего бы. Инвестор платит агенству за расселение: это же инициатива инвестора, и мы никак не обсуждаем сумму получаемого агентством вознаграждения - это их внутреннее дело. А мы выигрываем на уменьшении рыночной цены на квартиры. Нормальная игра на трендах. Почему многочисленной рати валютных и прочих трейдеров можно, а нам нет. Суть моих рассуждений можно изложить в двух фразах. Мы имеем кусок земли и хотим его продать подороже. Если конъюктура позволит, мы будем это делать. И мы не хотим, чтобы агентство брало с нас деньги за эту работу - инвестор платит.

Честно говоря, я сомневаюсь, что инвестор платит фиксированную сумму вознаграждения агентству. Такое конечно бывает, но чаще обговаривается общая сумма, которую выкладывает покупатель, а сколько из нее кому достанется его не волнует. В моей практике в основном именно так получалось. В идеале Вам нужно заключать предворительный договор с покупателем.

Alex_53 писал(а):
Подождем пока земля еще поднимется в цене.

Или опустится. Вместе со стоимостью остальной недвижимости. Как помним, риэлтор говорил о тех деньгах, которые могут образоваться при падении цен. Логично поэтому предположить, что и Ваша недвижимость может потерять в цене.
И именно в ситуации, что стоимость Вашей недвижимости - фиксированная, а стоимость недвижимости, приобретаемой для Вас - падает в цене.

Alex_53 писал(а):
А насчет Ваших денег зря - я свое считаю, а не Ваше.

Извините, огорчу: Вы не "свои" деньги считаете, а деньги инвестора. Вашими эти деньги не стали. Получите эти деньги продав свою недвижимость, а дальше - считайте. Только тогда придется самим заниматься подбором недвижимости для себя или оплачивать услуги риэлтора (только уже своего).

Вообще, есть два стиля расселения:
- денежный: Ваша недвижимость - стоит столько-то, подбираете себе другую недвижимость на эти деньги. Если подберете дороже - доплАтите сами; если подберете дешевле - у Вас денежка останется. Услуги риэлтора при таком стиле работы оцениваются в процентах от стоимости недвижимости;
- "товарный": у Вас - жилье с определенными параметрами. Максимально подробно описывается то, что подбирается Вам: метраж, расположение и т.д. При этом, речь о доплате - не идет: не важно сколько стоит то, что принадлежит Вам, не важно, сколько стоит то, что Вам подбирается: метрами владеете - метры и получаете.

Смею Вас огорчить еще сильнее. Чтобы считать свои деньги, их нужно держать в руках.
В данном случае, деньги в руках держит риэлтор. Вы против того, чтобы он что-то себе заработал? Но как Вы можете этому воспрепятствовать?
Деньги платит инвестор, а получает тот, кто продает недвижимость Вам. В результате, деньги проходят мимо Вас. Может продавец захотеть за свою недвижимость тысяч на несколько больше? Может он потом эти деньги передать риэлтору, в благодарность за то, что нашел такого "золотого" покупателя, выложившего намного больше, чем его квартира реально оценивается?

Хотите получить контроль над деньгами? Становитесь риэлтором: сами ищите себе варианты, проверяйте их (благо это в Ваших же интересах), "склеивайте" сделку, учитывая интересы всех сторон: и инвестора, и продавцов. И тогда доплата, если она вдруг "нарисуется" будет Вашей! Доверив всю работу риэлтору, не удивляйтесь, что и вознаграждение получит именно он. (А при расселении есть десятки способов получить деньги, даже не ставя Вас в известность, благо деньги проходят мимо Вас).

Теперь о терминах: "Ценный пакет".
Берем пакет, кладем туда кирпич, оцениваем этот пакет в 4 миллиона.
Если сомневаетесь в возможности такой трактовки - зайдите на почту и посмотрите, как оценивается содержимое посылок или ценных бандеролей: что-то положил внутрь, оценил...

В Ваших интересах - уходить в договорах от формулировок, предполагающих двойное толкование.

Дмитрий Овсянников писал(а):
Вообще, есть два стиля расселения:

. Спасибо Вам за зазвернутый ответ. Дело в том, что я пока и сам не могу понять, каким образом агентсво будет делать расселение: с одной стороны вроде денежный, тк. этот самый пакет указан в рублях, а с другой устные заявления, свидетельствующие о том, что денег нам показывать не хотят. Отсюда и сомнения в умах расселяемых. Я то более склоняюсь к денежному варианту, а на чем будет настаивать агенство, пока непонятно.

Дмитрий Овсянников писал(а):
Извините, огорчу: Вы не "свои" деньги считаете, а деньги инвестора. Вашими эти деньги не стали

. Тут Вы полностью правы: наша земля, а не деньги.

Дмитрий Овсянников писал(а):
Теперь о терминах: "Ценный пакет".

. Спасибо за мысль. В агентском договоре это уже увы есть. Далее будет основной договор. Вот там уже попросим указать все максимально понятно. А можем мы проект основного договора потребовать в агентсве и проработать с юристом: с точки зрения закона и сложиашейся практики?

Alex_53 писал(а):
А можем мы проект основного договора потребовать в агентсве и проработать с юристом: с точки зрения закона и сложиашейся практики?

Можно все, что не запрещено.
Только: "Два юриста - восемь мнений".
По практике выглядет так: юрист приходит, надувает щеки, ссылается на умные статьи в законах и кодексах. Оплата юриста - повременная, поэтому, чем дольше он спорит с риэлтором - тем больше денег в итоге "заработает".
Но дальше получается самое интересное: другого инвестора на объект - нет; да и сами Вы пишете, что этот "инвестор" платит за Ваш участок земли больше, чем стоят аналогичные участки.
Если риэлтор это понимает, то он запросто своему клиенту-инвестору может и другой участок предложить.

Дмитрий Овсянников писал(а):
Но дальше получается самое интересное: другого инвестора на объект - нет;

Верно и обратное у этого инвестора нет выбора, т.к. ему нужен наш участок и еще несколько соседних: рядом заканчивается строительство здоровенного бизнес-центра, а свободных площадей ноль.

Дмитрий Овсянников писал(а):
Только: "Два юриста - восемь мнений".

Так ведь перл с "ценным пакетом" юрист бы не пропустил, а мы маху дали. А сколько таких подводных камней! А агенство в этой сделке не на нашей стороне, деньги не мы платим.

Не так уж страшен этот "перл" про ценный пакет, а подводных камней действительно еще много будет. Может Вам лучше не пожалеть денег и обратиться к риэлтору. Чисто технически можно и изменения в Ваш договор внести и сэкономить деньги с продажи квартиры. Выход всегда есть, но нужно из ситуации выйти с наименьшими потерями. А в Вашем случае Вы действительно рискуете потерять покупателя, риэлтор всегда может предложить другой объект. При таком кризисе инвесторы сворачивают уже начатые проекты, а уж новые....

Шуравина писал(а):
При таком кризисе инвесторы сворачивают уже начатые проекты, а уж новые....

В целом Вы правы, мы уже настроились на 1,5-2 летнюю задержку, хотя риэлтор говорит, что инвестор отбоя не давал. Этот проект был начат месяц назад, кризис вроде бы уже был в разгаре.

Шуравина писал(а):
Может Вам лучше не пожалеть денег и обратиться к риэлтору

А вот этого не понял. Риэлтер со стороны инвестора уже есть. Завести еще одного с нашей стороны?

Конечно, а при разводе разве один адвокат представляет обе стороны? Так же и у Вас - риэлтор представляет интересы покупателя. А Ваши кто? То, что у Вас с ним договор еще не значит, что его волнуют Ваши интересы, ему нужно подготовить сделку.

Шуравина писал(а):
Конечно, а при разводе разве один адвокат представляет обе стороны?

Все равно не понял. Сейчас по договору агенство занимается продажей существующего жилья и приобретением альтернативного. А чем будет заниматься риэлтер с нашей стороны? Надо разрывать договор с нынешним риэлтером? Но ведь инвестор принес деньги именно к тому риэлтеру, с которым у нас договор. Деньги инвестор дает при наличии заключенных договоров всех собственников с агенством. Мне кажется, что привлечение еще одного инвестора развалит проект. Этого не произойдет при привлечении юриста. Я не прав?