Открываю АН. Один в поле - воин? 780 / 92720

0zz писал(а):
Население города - 250-270 тысяч. Очень большая внутренняя и внешняя миграция, соответственно продаж очень много. Круто, да?

Если есть возможность, советую франчайзинг.
Будет проще.

Оптимально по цене и качеству франшиза от САН "Эксперт".

Франшизу? Как она будет работать при условии, что я нахожусь в Узбекистане??

0zz писал(а):
Франшизу? Как она будет работать при условии, что я нахожусь в Узбекистане??

внешняя ссылка

Здравствуйте.
Согласен, что у вас выгодная ситуация - открыть ПЕРВОЕ агентсво в вашем городе. Первым быть более интерсно, чем даже лучшим. Кто был ПЕРВЫМ космонавтом? А кто был лучшим космонавтом? Когда у вас появятся коллеги-конкуренты - вы все равно будите первым и это будет работать на вас.

Возможно вы выбрали путь франшизы, а может и нет. Выбор за вами. Раз вы построили один бизнес-построите и второй - еще быстрее и качественней.
Я бы посоветовал вам работать предельно открыто и чисто. Город у вас небольшой и вряд ли удастся укрывать какие то небольшие махинации. Зато ваша открытость и честность вызовут доверее к вам и сарафанное радио обеспечит вас работой /клиентами/. Платить налоги несложно. Можно, например, зарегистрировать ИП на упрощенке и платить 6% налогов. И все! Тогда можно ничего не скрывать - не париться с двойной бухгалтерией и прочее. Когда у вас появятся сотрудники - каждого надо регистрировать как ИП и помогать ему с несложной бухгалтерией /сразу забирать 6% и оплачивать налог/. А между вами - договор Простого товарищества.

Я проходил обучение по риэлторству в США и общался со многими российскими риэлторами. Работал простым агентом, начальником отдела, Исполнительным Директором,- то есть имею некоторое представление о предмете. Существуют немного разные подходы, но они вымирают, так как в них существуют "темные пятна"- легкие махинации. И все идет к "класической схеме".

Люди согласны отдать деньги ТОЛЬКО за решение своей проблемы. То есть где проблема - там и деньги. То есть ПЛАТИТ обычно тот человек, ЧЬЮ проблему вы решаете. Вам нужно посмотреть - что в вашем городе СЛОЖНЕЕ- продать или купить квартиру? Это и будут ваши клиенты.

Обычно ПРОДАТЬ сложнее, чем купить. С другой стороны - ПОКУПАТЕЛЬ больше заинтересован в правильности оформления документов /продавецу на документы наплевать - он получил деньги и был таков/. Поэтому ОБЫЧНО платит продавец /от 3 до 5%/. Стимул для покупателя обратиться в агентсво - зачем искать самому, если агентство все сделает само и с гарантией. Когда появляется несколько агентств, коллеги-конкуренты делят эти комиссионные между собой /в случае если квартира продается через одно агентство, а покупатель пришел в другое/. Такова "классическая" схема.

Иногда, когда агентств в городе очень много - тогда клиенту предагают услугу ПОИСК /или подбор - как платную, это стоит примерно вдвое дешевле, чем ПРОДАЖА/. Реже Агентсту ВСЕГДА ПЛАТИТ ПОКУПАТЕЛЬ, а Продавцы бесплатно "отдают свои объекты на продажу" - причем сразу в 20-30 Агенств. Мне не нравится эта схема, но люди работают и по ней. Мне больше нравится "американская схема", где риэлторству уже 200 лет.

Застраховаться от того, чтобы вас не "кинул" продавец квартиры очень просто. Вы заключаете с ним ЭКСЛЮЗИВНЫЙ договор оказания услуг по продаже квартиры. И забираете документы на квартиру "на ответственное хранение", объяснив, что без его присутствия или генеральной доверенности вы все равно не сможете продать эту недвижимость. А разные виды подделки документов - это уголовное преступление, а не бизнес. Конечно, восстановить подлинники докуентов собственник может, только зачем? Да и долго это.

Найдя покупателя квартиры вы берете с него небольшой аванс 30-50 тысяч рублей /эквивалент в вашей валюте/, заключаете с ним Договор оказания помощи в приобретении недвижимости. Это важно! Люди в последний момент часто начинают паниковать и страх потерять эти деньги удерживает их от глупости. Эти деньги ВХОДЯТ в стоимость квартиры. Удобно, когда эта сумма равна или больше суммы ваших комиссионных.

Допустим вы нашли человека, который хочет продать квартиру с вашей помощью. Допустим квартира стоит 1000 000 рублей /для простоты/. Вы заключили с ним ЭКСКЛЮЗИВНЫЙ ДОГОВОР и забрали у него оригиналы документов. Ваши комиссионные -5%., то есть 50 000 руб.

Дали рекламу /с описанием квартиры с номером дома но без номера квартиры/. Вам стали звонить - вы стали назначать просмотры. Хорошо назначать показы квартиры на одно и то же время нескольким семьям - с разницей в 15-20 мин. Одни заходят и видят, что другие выходят. Это создает желание купить. Кто-то говорит, что ПОКУПАЕТ. Вы берете с этого человека аванс в 50 000 руб на 1-2 недели /обычно покупателю и продавцу надо столько времени, чтобы подготовиться к сделке/, заключаете с ним Договор оказания услуг по покупке именно этой квартиры и даете ксерокопии документов на квартиру. Назначаете дату сделки.

Готовите документы к подаче на Регистрацию. Вообще то - это юридическая работа и, например в США риэлтор не имеет права готовить документы - это делает Юрист Титульной коипании /"Титул" - ''это право собственности/. В России принято, что и квартирами и документами занимается одно и тоже лицо. Но и это перемещается в сторону "классической схемы" и агентства создают "юридические отделы", которые дают "добро" на проведение сделок.

Сама сделка заключается в том, Покупатель и продавец ПОДПИСАЛИ Договор Купли-продажи. Этот договор вместе с комплектом оригинальных документов на квартиру отдаются /в России/ в Регистрационную палату. В разных городах приняты разные правила - в какой момент передавать деньги - это зависит от того как у вас повелось. В Екатеринбурге деньги передают до того как Пакет документов передается на регистрацию. В Москве Продавец получит деньги только через месяц - когда все документы УЖЕ БУДУТ ОФОРМЛЕНЫ на покупателя.

Вы помогаете Покупателю и Продавцу подписать Договор Купли-Продажи, отдать его на регистрацию и передать деньги. Вы делаете это спокойно. Вас никто не "кинет" - ваши комиссионные 50 000 руб. УЖЕ ЛЕЖАТ В ВАШЕМ ОФИСЕ. Помните вы взяли аванс с покупателя? Так, что спокойненько проводите сделку и берете ПОЛОЖИТЕЛЬНЫЕ ОТЗЫВЫ. Потом будете показывать эти отзывы вашим потенциальным клиентам.

Такова общая схема бизнеса. Конечно, есть много ньюансов, но схема именно такова.

И последнее. Ваш клиент - это тот кто платит вам деньги. В тот момент, когда вы начинаете НЕ ЛИЧНО работать с квартирами и людьми /то-есть нанимаете агента-риэлтора/ вы переходите В ДРУГОЕ КАЧЕСТВО. Многие опытные риэлторы, начав работать самостоятельно, а затем организовав Агентство - УПУСКАЮТ ЭТОТ МОМЕНТ ИЗ ВИДУ. Из ЧАСТНОГО МАКЛЕРА-ОДИНОЧКИ вы превращаетесь в АГЕНТСТВО. ТЕПЕРЬ вашими "клиентами" в некотором смысле становятся уже не покупатели и продавцы квартир - а ваши собственные специалисты-риэлторы.

Теперь уже ОНИ /ваши собственные агенты-риэлторы/"платят вам деньги" примерно 50% процентов от того, что заработали сами /вообще-то от 20до 80% по договоренности/. Теперь ваш бизнес заключается не в обслуживании Продавцов и Покупателей - а в "обслуживании агентов-риэлторов". Вы же АГЕНТСТВО. Если вы будете плохо "обслуживать своих же сотрудников - вы "потеряете этих клиентов". Агент перейдет в другое Агентство или пойдет "на вольные хлеба". Агентство обеспечивает Агента рабочим местом, обучением, рекламой, потоком клиентов, юридической помощью и защитой и т. д. А риэлтор делает все те вещи - которые делали вы ЛИЧНО, до того как приняли первого сотрудника на работу. И "делится" с вами половиной того, что заработает. КЛИЕНТ -ЭТО ТОТ КТО ПЛАТИТ ДЕНЬГИ. НА НЕГО ВСЕ ВНИМАНИЕ. В Агентство деньги приходят только ОТ АГЕНТОВ. Значит, "КЛИЕНТОМ" АГЕНТСТВА ЯВЛЯЕТСЯ ПРОСТОЙ АГЕНТ-РИЭЛТОР. Теперь надо заботиться о нем, как раньше, будучи риэлтором-одиночкой вы заботились о продавцах квартир.

Я специально немного утрирую, потому, что понимание этой вещи снимает большую часть проблем, связанных с текучкой кадров и "левыми сделками".

Повторяю это "классическая американская схема" распространенная в России. Так же как в России распространена американская модель ипотеки /в отличие от германской модели/. Мне самому, например, больше нравиться более технологичная "конвеерная работа" агентства. Как это уже внедрили довольно большое число крупных агенств, но здесь есть свои сложности и это темя для отдельного разговора.

Если вам нужна еще помощь или совет- вы найдете меня по адресу внешняя ссылка
Пишите на внешняя ссылка или внешняя ссылка

[quote="0zz"] Когда шесть лет назад я открывал фирму у меня был только черно-белый принтер и компьютер. Позже купил копир и первый дешевый струйный принтер. Еще через год - первый лазерный цветной принтер. Потом взял лизинг и купил большой цифровой принтер А3+.

Что за хрень? Это что за бизнес, через год купил принтер? Вы какой-то романтик. Не хочу обижать, но не пудрите своими творческими веяниями людям мозги. Кстати , я через год открытия агентства купил себе Хамер-2, и это не много!.

Сорри за офф, но - кому суп жидок, кому - жемчук мелок...

сергей1970 писал(а):
Кстати , я через год открытия агентства купил себе Хамер-2, и это не много!.

Сергей, а у Вас масштабный бизнес?

amURAL, хорошо написали, мне понравилось.

amURAL писал(а):

Я специально немного утрирую, потому, что понимание этой вещи снимает большую часть проблем, связанных с текучкой кадров и "левыми сделками".

Повторяю это "классическая американская схема" распространенная в России. Так же как в России распространена американская модель ипотеки /в отличие от германской модели/. Мне самому, например, больше нравиться более технологичная "конвеерная работа" агентства. Как это уже внедрили довольно большое число крупных агенств, но здесь есть свои сложности и это темя для отдельного разговора.

Если вам нужна еще помощь или совет- вы найдете меня по адресу внешняя ссылка
Пишите на amual@ya.ru или внешняя ссылка

ИЗВИНИТЕ ОПЕЧАТКА. Мой правильный адрес - внешняя ссылка