Как выгоднее купить квартиру: кредит или депозит? 63 / 6537

kuklishr писал(а):
Валентина, перепроверьте столбец "Уменьшение тела кредита за счет возврата банку и неудорожания квартиры на 10% / год"
Формула =$M$2*0,1/12+G2, на следующей строчке =$M$2*0,1/12+G3 и т. д. Может должно быть =M2*0,1/12+G2, далее =M3*0,1/12+G3. По логике нужно считать так же как в предыдущем столбце"Уменьшение тела кредита за счет накопления на депозите".

а я ваще не понял причем здесь 0,1/12 - человек уже купил квартиру - с фига ли она должна дорожать...
Кажись понял... все равно - прокомментируйте.

kuklishr писал(а):
Валентина, перепроверьте столбец "Уменьшение тела кредита за счет возврата банку и неудорожания квартиры на 10% / год"
Формула =$M$2*0,1/12+G2, на следующей строчке =$M$2*0,1/12+G3 и т. д. Может должно быть =M2*0,1/12+G2, далее =M3*0,1/12+G3. По логике нужно считать так же как в предыдущем столбце"Уменьшение тела кредита за счет накопления на депозите".

Нет, формула верная. Дело в том, что проценты бывают двух видов: простые и сложные. В сложных процентах происходит расчет процентов на проценты, а в простых нет.

Для квартиры- простые проценты. Ведь когда мы говорим, что квартира подорожает на 10% в год мы подразумеваем, что прибавка в течении года будет по 0.1/12 каждый месяц, а не (1+0.1/12)^12 (^-знак степени).

Для кредита- сложные проценты. В банковском депозите действительно использованы сложные проценты, потому что там можно капитализировать проценты и с них повторно получать проценты.

bhr писал(а):
Все бы хорошо... Но.... кабы знать прикуп. Кто Вам сможет назвать эту цифру - 10% в год подорожание недвижимости?
Вернее - знатоков-то найдется море, каждый будет называть свою цифру и с пеной у рта ее доказывать.
Вы сами откуда эту цифру взяли?
И еще... Вы уверены, что цифра 11 000 в месяц за аренду в течение 10 лет не изменится?

Конечно, будущие цифры не известны. По мере их поступления нужно "расшивать" каждый показатель по датам и "завязывать" расчетные таблицы на показатели для разные дат. Ежемесячное отражение текущих значений даст вам возможность оперативно принимать решение и возможно- перепрыгнуть на кредит.

bhr писал(а):
а я ваще не понял причем здесь 0,1/12 - человек уже купил квартиру - с фига ли она должна дорожать...
Кажись понял... все равно - прокомментируйте.

Я сравниваю с депозитом, то есть квартира еще не куплена и постоянно дорожает или падает в цене. Вы можете легко увидеть как ведет себя стоимость жилья с течением всех 10 лет.

Валентина_К, не нужно мучаться с расчетами. Надо обратиться к опыту тех стран, где ипотека существует давным давно.

И, например, в Сев. Америке установлено, в среднем, что платежи за свое жилье (т.е. ипотека + налог на недвижимость) становятся равными арендной плате уже на восьмой год после покупки. Данные расчеты не учитывают возможный рост цен на недвижимость.

Toro писал(а):
Валентина_К, не нужно мучаться с расчетами. Надо обратиться к опыту тех стран, где ипотека существует давным давно.
И, например, в Сев. Америке установлено, в среднем, что платежи за свое жилье (т.е. ипотека + налог на недвижимость) становятся равными арендной плате уже на восьмой год после покупки.

Вот на восьмой год по вашей логике и выгодно брать кредит. (Смысл платить больше?)

Toro писал(а):
Данные расчеты не учитывают возможный рост цен на недвижимость.

Учитывают. Там приведены расчетные цены линейного роста для 1%, 5% и 10% роста. Но вы можете вручную "по факту" подставить любые значения и узнать о выгодности инструментов кредит / депозит. Ведь в каждый конкретный момент вы знаете текущие показатели и можете решить как действовать в течении следующего месяца.

все таки непонятно, почему Вы сделали удорожание квартиры скачками.
Ну да Бог с ним.
Просили раскритиковать - таки тока похвалить могу. Идея классная.
Вспомнил, Вы не ответили, почему арендная плата с годами не меняется?

1. Риски девальвации учтены? Срок то не маленький!

2. Повторюсь про налоговый вычет: при покупке квартиры, Вы разве с суммы 1 млн (собственной) не получите налоговый вычет?

bhr писал(а):
все таки непонятно, почему Вы сделали удорожание квартиры скачками.

Потому что надо удорожание 10% в год, а не 10%/12 в месяц: 1.1 не равно (1+0.1/12)^12=1,1047...

bhr писал(а):
Вспомнил, Вы не ответили, почему арендная плата с годами не меняется?

Конечно меняется (хотя я уменьшила эти изменения взяв именно разницу между арендой и содержанием жилья), но текущее значение аренды необходимо будет подставлять когда оно будет известно. Ведь мы сейчас рассчитываем как действовать в следующем месяце (скорее квартале) и для следующего месяца расчет верен. Подставляя новые значения в будущем мы в какой-то момент можем понять, что кредит стал более предпочтителен.

Вобщем, надо постоянно мониторить необходимые показатели и добавлять данные расчета.

Валентина_K писал(а):

Нет, формула верная. Дело в том, что проценты бывают двух видов: простые и сложные. В сложных процентах происходит расчет процентов на проценты, а в простых нет.

Для квартиры- простые проценты. Ведь когда мы говорим, что квартира подорожает на 10% в год мы подразумеваем, что прибавка в течении года будет по 0.1/12 каждый месяц, а не (1+0.1/12)^12 (^-знак степени).

Для кредита- сложные проценты. В банковском депозите действительно использованы сложные проценты, потому что там можно капитализировать проценты и с них повторно получать проценты.

Да, так вполне правильно.
От себя подитожу - все посчитано аккуратно и логично.
Мне кажется что можно добавить некоторые моменты, не меняющие суть расчета.
1. Страховку для наглядности можно превратить в аннуитетные платежи по кредиту.
2. Учесть амортизацию.
3. Учесть индексацию арендной платы (сейчас соотношение 3500/17 = 206, а через 10лет при росте 10% в год 9009/17 = 530 - ну совершенно не типичное соотношение).
4. Желательно учесть разовые платежи при оформлении кредита.
5. Еще покупке квартиры можно учесть риторские услуги. Также учесть стоимость услуг при съеме жилья. Еще можно учесть доход от пользования залогом (мелочь, а арендодателю доход).
Если сможете посчитать 6000руб расходов арендодателя было бы супер.

Написал и еще кое что еще заметил. Все в том же столбце "Уменьшение тела кредита за счет возврата банку и неудорожания квартиры на 10% / год". Там доход от дорожания квартиры + доход в размере тела кредита в ежемесячном платеже - вот со вторым слагаемым не понятно.

M.ALEX писал(а):
1. Риски девальвации учтены? Срок то не маленький!

Вопрос в ответку: а как их можно учесть при управляемой экономике? Но до следующих выборов президента ничего не случится.

M.ALEX писал(а):
2. Повторюсь про налоговый вычет: при покупке квартиры, Вы разве с суммы 1 млн (собственной) не получите налоговый вычет?

Получаете. Но ведь при депозите вы после покупки тоже получаете налоговый вычет. Или вы после покупки квартиры по депозитной схеме решили помирать? Я уже писала подробный ответ на этот вопрос.