Итог 11 месяцев 36 / 4434

Kino писал(а):
Прямо сейчас на портале бкс экспресс идетвнешняя ссылка на тему "Кризис на рынке недвижимости - вчерашний день?" Участвуют, в частности, руководители аналитических центров Инком и Миэль. Есть еще полчаса, чтобы задать вопрос, а кто не успеет - прочитать ответы на уже заданные.

Это те аналитики, что пророчили в 2008 максимальный падеж на 5-10%?

внешняя ссылка - кому делать нечего можно здесь всё проанализировать

Кто найдёт что-то общее в этих графиках или объяснит как они могут быть об одном и том же, сразу поймёт:

1. Их достоверность.
2. Возможности для использования в каких либо целях (разводку клиента не предлагать, он сам сегодня кого хочет разведёт;-))))
3. Цены рАстут всегда

Валерий Александрович писал(а):
Кто найдёт что-то общее в этих графиках или объяснит как они могут быть об одном и том же, сразу поймёт:

А с чего вы взяли, что это графики "об одном и том же"?

Аналитики компаний ведут свои собственные базы, считают индексы своими собственными методами - в каждой избушке свои игрушки.
Есть такая штука - отсечение аутлайеров (то есть переоцененных и квартир с заниженной ценой), а также вычистка БД от скрытого Подмосковья, пустышек и новостроек, так вот только она способна вам серьёзно поменять картины "скачков" в иные месяцы.

ЮКочетков писал(а):
Валерий Александрович писал(а):
Кто найдёт что-то общее в этих графиках или объяснит как они могут быть об одном и том же, сразу поймёт:

А с чего вы взяли, что это графики "об одном и том же"?

Аналитики компаний ведут свои собственные базы, считают индексы своими собственными методами - в каждой избушке свои игрушки.
Есть такая штука - отсечение аутлайеров (то есть переоцененных и квартир с заниженной ценой), а также вычистка БД от скрытого Подмосковья, пустышек и новостроек, так вот только она способна вам серьёзно поменять картины "скачков" в иные месяцы.

Я тут недавно смотрел на рбк передачу с вашим участием, вы проголосовали так сказать за повышательную тенденцию...
Однако, это подтверждают многие посты на форуме идет постоянное вымывание самых дешевых предложений, возможно (возможно!), связанные с ситуационными проблемами продавцов (те. с возможными скидками.
Если у вас есть очищенные" данные. вы можете в принципе посчитать и дисперсию и посмотреть например варианты скажем из соотношения 70-30 - где 70 - цены седлок в 10% границе от нижней черты и 30 скажем на середине 9на матожидании).
Как тогда изменится и прогноз и результаты года?
Опять же, это что-то вроде прощупывания графика "на гибкость", возможно в сегменте эконом-бизнес, где и проходит основное количество сделок (самая большая выборка)...

ЮКочетков писал(а):
А с чего вы взяли, что это графики "об одном и том же"?

Аналитики компаний ведут свои собственные базы, считают индексы своими собственными методами - в каждой избушке свои игрушки.
Есть такая штука - отсечение аутлайеров (то есть переоцененных и квартир с заниженной ценой), а также вычистка БД от скрытого Подмосковья, пустышек и новостроек, так вот только она способна вам серьёзно поменять картины "скачков" в иные месяцы.

Как я понял речь идёт об "Индикаторе текущего среднего уровня цен предложения на рынке квартир Москвы, характеризующем ситуацию и ценовые тенденции на вторичном рынке жилья.", вычисленном разными компаниями и специалистами, но это про ОДИН И ТОТ ЖЕ рынок

Дело даже не в несовпадении "скачков", цены меняются совершенно вразнобой, но ещё и в разных ДИАПАЗОНАХ - у БН 154 -166 тыс.руб/м2, у IRN 132-144 тыс.руб/м2, у Миэль 158-170 тыс.руб/м2, а у ИНКОМ-Недвижимость 188-196 тыс.руб/м2.

Т.е. математические модели, применяемые специалистами для описания поведения рынка, дают настолько разные результаты - разница до 36% , что вряд ли можно всерьёз к ним относиться (вернее может быть одна из них и более/менее точна, но КАКАЯ??? ;-)

))))

В любом случае весьма сомнительна их некая информативность - если наложить их вместе на одну систему координат, получим четыре абсолютно разных графика, где же тут "индикатор" рынка, скорее четыре скособоченных сугубо индивидуальных взгляда каждого специалиста на рынок?

Я не думаю, что у здравомыслящих людей появиться желание заказать им какое-либо исследование рынка, разбег в 36% и в 52 тыс.руб/м2 вряд ли кого то может устроить.

ArtHome писал(а):
По индексу, рассчитываемому на основе цен предложения виннера, вижу, что цена квадратного метра на начало года была примерно $6320, на начало ноября $6600.

внешняя ссылка
...

Таким образом, можно предположить, что средняя цена хотелок за квадратный метр с начала года в рублях выросла на 7%, что равно инфляции.

Как зачинщик темы подкорректирую значения.

На начало года по данным указанного выше ресурса цена квадратного метра была $6320, на 15 декабря $6500
Рост цен хотелок виннера составил $200 или 3%

Курс рубля к доллару на 1 января составлял 30,19; на 15 декабря 30,74.
Рост курса рубля с начала года составил 0,55 руб. или 2%

Таким образом, можно предположить, что средняя цена хотелок за квадратный метр с начала года в рублях выросла на 5%, что хуже инфляции в этом году.

Всех с наступающим Новым Годом!

ArtHome
скажу Вам проще то что Вы ведите в цифрах.
ситуация сейчас такая: дешевое дорожает с августа и вымывается с рынка. Большое и дорогое жильё дешевеет. Т.к. квартир дороже 10 млн. руб.(относит.дорогих) доля в Москве более 50% (по стоимости), то Вы и ведите колебания на уровне +-1% или стат. погрешность.
Вывод: народ сохраняет оставшиеся накопления в дешевейшей недвижимости, на дорогую спроса и заработанных(украденных) денег в с момента начала кризиса 2008 г. нет, кроме отдельных альтернативных сделок.

Валерий Александрович писал(а):
Дело даже не в несовпадении "скачков", цены меняются совершенно вразнобой, но ещё и в разных ДИАПАЗОНАХ - у БН 154 -166 тыс.руб/м2, у IRN 132-144 тыс.руб/м2, у Миэль 158-170 тыс.руб/м2, а у ИНКОМ-Недвижимость 188-196 тыс.руб/м2.

Т.е. математические модели, применяемые специалистами для описания поведения рынка, дают настолько разные результаты - разница до 36% , что вряд ли можно всерьёз к ним относиться (вернее может быть одна из них и более/менее точна, но КАКАЯ???

Господи, какие тут еще модели...
Аналитики все работают с примерно одной архигрязной БД, на 95% - это Виннер. Далее начинается чистка. От дублей. От пустышек. От новостроя. От Подмосковья. От аутлайеров.
В зависимости от подхода получается уровень либо 150 т.р./метр, либо 170, либо под 200. Чем кропотливее вы вычистите свою БД, тем выше у вас получится этот уровень. Чем жестче отсечете завышенные предложения - тем он будет ниже.

Но весь-то вопрос не в уровне, а в динамике. А вот динамика-то получается у всех примерно одинаковая на отрезках масштаба квартал-год. Посмотрите одно исследование на эту тему - внешняя ссылка

klimat писал(а):
Если у вас есть очищенные" данные. вы можете в принципе посчитать и дисперсию и посмотреть например варианты скажем из соотношения 70-30 - где 70 - цены седлок в 10% границе от нижней черты и 30 скажем на середине 9на матожидании).

Используется другой подход - выделяется 6 географическо-ценовых зон в Москве и анализируется поведение индекса в каждой из них.
То что вы просите - это динамика примерно 3-4 зоны.
Подробнее читаем здесь: внешняя ссылка

ЗЫ: Идея деления и статья не моя, но подход более чем работоспособный

Спасибо за ссылки! Пограмотнее и похоже на правду.