Подскажите с Опекой. 34 / 1646

Владимир Снажин писал(а):
В одном из РОНО НН сейчас перестали давать Разрешения в случаях Продажи доли несовершеннолетнего и Дарения доли на несовершеннолетнего (хоть одновременной и тем более "заблаговременной"). Со слов сотрудника РОНО сейчас идет судебный процесс по оспариванию подобной сделки. Прокуратура уже вынесла "представление" РОНО.
Мотивация следующая - Если родственник дарит долю несовершеннолетнему - то это безвозмездная сделка, не связанная с продажей. И в этом случае (поскольку в итоге несовершеннолетний не теряет в правах собственности и пользования жилым помещением) РОНО сделку разрешает, но обязывает деньги от продажи положить на счет ребенку.

Считаю, что ваше РОНО - суперские, серьезно.

Владимир Снажин

Владимир Снажин писал(а):
Указание полной стоимости - это, конечно, лучше, чем 1 млн.
Но "спасением всех" зачастую не оказывается в жизни.
В случае расторжения сделки КП получит Покупатель ИЛ на полную сумму, а вот взыскать с Продавцов, к тому же с несовершеннолетним, не сможет (ну потратят уже деньги) и ...?

Director писал(а):
Ваш совет в чем, извините, уважаемый, заключается? Не покупать квартиру вообще с собственниками-несовершеннолетними? Не указывать полную стоимость? Если суд (не дай Бог!) вынесет решение о компенсаци - не брать исполнительный лист? В чем совет? Или антисовет?

В своих постах я постарался ответить на вопрос ТС, привел пример из свежей практики, а также выразил свое мнение, что сделка с таким разрешением органа опеки действительно несёт доп. риски для покупателя.
Советов (и антисоветов) я пока не давал.
Частично, кстати, согласился и с Вашим предложением.
Однако, утверждать, что полная стоимость в ДКП :

Director писал(а):
Что бы ни было - спасение всех - в указании полной стоимости..

, извините есть недальновидность и введение в заблуждение форумчан (особенно учитывая Ваш опыт работы).

Правильно ли я понял, что Вы своим постом просите совета - как лучше поступать при совершении подобных сделок?

Да, объясните в чем еще может быть подстраховка, а главное - от чего? Почему мы должны поддерживати ахи и охи ТС по поводу совершенно нормального документа,отражающего совершенно нормальную практику..

Насколько я понимаю, вы держите в руках разрешение опеки на принадлежащую ребёнку долю 1/2 дома, не обязывающую что-либо покупать взамен или наделять в другой недвижимости ребёнка долей?
Действительно, из вопроса не всё понятно, на самом деле желательно знать все обстоятельства сделки.
Если это так, как я поняла из вопроса ( первая строчка ответа), то сделка может быть оспорена в будущем, как и разрешение опеки ( такое) может быть признано незаконным. последствия непредсказуемы. Простым расторжением сделки здесь не обойдётся - несовершеннолетнему должны будут вернуть либо 1/2 дома, либо деньги. скандал колоссальный и масса денежных проблем ( поскольку каждая из сторон не просто продала-купила, а и затратилась на оформления, риэлторские услуги, и адвокатов будет после судов оплачивать виновная сторона).

Почитайте гражданский кодекс на эту тему, статья 36 особенно внимательно должна быть изучена. Если хотите, пришлите полный пакет по сделке мне имейл, внешняя ссылка, посмотрю, отвечу. Без документов не понять картины, может я не так ситуацию понимаю с ваших слов и вообще не в ту темы советы даю.

Во-первых, Вас вроде никто не заставлял быть кому-то должным (что является нормой при общении на форуме).
Во-вторых, не совсем понятно, от чьего имени Вы утверждаете "мы".
В-третьих, если практикуете Вы такие сделки - то дело Ваше и никто не предлагает Вам менять свою практику.

В ситуации с нашей сделкой (и с изменённой практикой в "суперском" РОО в НН) мы пошли следующим путем:
1. Предварительно проконсультировались в РОО и получили информацию о изменении практики РОО.
2. Долю квартиры родственник продал "близкому" человеку с другой фамилией.
3. В РОО предоставили заявление о продаже и покупке долей квартиры и документы на обе доли.
4. Получили Решение Администрации о разрешении сделки продажи доли и одновременной покупки.
5. Сделали сделку без геморра с РОО и доп. риска для Покупателя.
(Хотя и с доп. телодвижением по предварительной продаже).

Director писал(а):
Да, объясните в чем еще может быть подстраховка, а главное - от чего?

Риски для Покупателя заключаются в возможности оспаривания сделки ввиду того, что в результате продажи несовершеннолетний будет лишён собственности на жилое помещение, взамен иное жилое помещение приобретено не будет, также несовершеннолетний не получит и денег от продажи квартиры. На этих основаниях может быть признано недействительным Решение Администрации о сделке с несовершеннолетним, признана недействительность сделки и вынесено Решение о её расторжении.

Безусловно, в качестве последствий расторгнутой сделки согласно принципу двухсторонней реституции Покупатель получит ИЛ (его, конечно, брать нужно

) о взыскании денежной суммы с Продавца, но вот получать он может по этому ИЛ, н-р, по 5 000 рублей в год...

ip-realty писал(а):
Насколько я понимаю, вы держите в руках разрешение опеки на принадлежащую ребёнку долю 1/2 дома, не обязывающую что-либо покупать взамен или наделять в другой недвижимости ребёнка долей?
Действительно, из вопроса не всё понятно, на самом деле желательно знать все обстоятельства сделки.
Если это так, как я поняла из вопроса ( первая строчка ответа), то сделка может быть оспорена в будущем, как и разрешение опеки ( такое) может быть признано незаконным. последствия непредсказуемы. Простым расторжением сделки здесь не обойдётся - несовершеннолетнему должны будут вернуть либо 1/2 дома, либо деньги. скандал колоссальный и масса денежных проблем ( поскольку каждая из сторон не просто продала-купила, а и затратилась на оформления, риэлторские услуги, и адвокатов будет после судов оплачивать виновная сторона).

На каком основании разрешение может быть признано незаконным? Где в законе сказано, что для того, чтобы ребёнок что-то продал, он обязан непременно что-то купить? Пожалуйста, процитируйте эту статью закона.

p.s. Прошу не воспринимать как наезд: я бы сама 52 раза проверила, обеспечен ли ребёнок жильём, не полагаясь на разрешение органа опеки, просто непонятно, почему все считают, что орган опеки не может разрешить просто продать, не покупая ничего ребёнку взамен.

zavrelena писал(а):
...непонятно, почему все считают, что орган опеки не может разрешить просто продать, не покупая ничего ребёнку взамен.

Лен, Ты сама получала такие разрешения?

Елена Чижова писал(а):
zavrelena писал(а):
...непонятно, почему все считают, что орган опеки не может разрешить просто продать, не покупая ничего ребёнку взамен.

Лен, Ты сама получала такие разрешения?

Да. Люди на ПМЖ за границу уезжали. Продажу разрешили без проблем.
Не далее как в октябре моя соседка, опекун двух несовершеннолетних детей-сирот, продала их собственность с таким разрешением. Дети живут в двушке 504 с. в Невском р-не (МО № 55, Колонтай, 21), продавали по 1/6 доли в двушке в Московском районе (доставшиеся по наследству). Разрешение соседка получала самостоятельно, без меня. В разрешении указаны номера счетов, на которые нужно перечислить деньги и предъявить сберкнижки в течение месяца после сделки в орган опеки.
Будет суд - провентилирую, как суд отнесётся к такому разрешению. Орган опеки участвует в деле в качестве 3-го лица, значит, будет возможность и их представителю позадавать вопросы, чем я непременно воспользуюсь.

Владимир Снажин писал(а):
В одном из РОНО НН сейчас перестали давать Разрешения в случаях Продажи доли несовершеннолетнего и Дарения доли на несовершеннолетнего (хоть одновременной и тем более "заблаговременной"). Со слов сотрудника РОНО сейчас идет судебный процесс по оспариванию подобной сделки. Прокуратура уже вынесла "представление" РОНО.
Мотивация следующая - Если родственник дарит долю несовершеннолетнему - то это безвозмездная сделка, не связанная с продажей. И в этом случае (поскольку в итоге несовершеннолетний не теряет в правах собственности и пользования жилым помещением) РОНО сделку разрешает, но обязывает деньги от продажи положить на счет ребенку.

Закон гласит, что нельзя отчуждать имущество несовершеннолетнего без разрешения органа опеки. А на каких условиях орган опеки разрешает отчуждать имущество несовершеннолетнего и будут ли вообще поставлены эти условия - это решение может принимать только орган опеки или суд. Если, например, орган опеки придёт к выводу, что какая-то недвижимость ничего кроме обязанности нести расходы по её содержанию ребёнку не приносит, он вправе разрешить её отчуждение на любых условиях, даже безвозмездно. Ничего противозаконного в самом по себе таком разрешении нет. Не факт, что суд непременно признает его незаконным.
Просто все привыкли, что орган опеки особенно не вникает в ситуации и не заморачивается с формулировками, пишут по шаблону. И настолько привыкли, что шаг влево-вправо от этого шаблона - уже караул готовы кричать.
Другое дело - руководствуясь здравым смыслом, проверить, действительно ли у ребёнка есть жильё, или орган опеки подошёл к вопросу формально, не вникая в ситуацию. Может, то жильё ребёнка, на которое были представлены документы в орган опеки, уже не принадлежит ребёнку или вообще сгорело. Тогда действительно такое разрешение органа опеки можно обжаловать в суде, и суд может признать такую сделку недействительной. Так для того риэлтор и нужен, чтобы всё это проверить.
А вообще, если у ребёнка нормальные родители, он ходит в школу и посещает бассейн, каждый год ездит с папой и мамой в отпуск - практически любые ограничения, которые устанавливает орган опеки на распоряжение недвижимостью ребёнка, в которой он сам не проживает, имея другую недвижимость в собственности (даже если ему никто её не дарил, а получена она в результате приватизации), можно обжаловать. Нигде в законе не сказано, что для того, чтобы ребёнок мог что-то продать, он обязан что-то непременно купить. И не обязаны родители, не лишённые родительских прав, непременно открывать счёт на ребёнка только потому, что органу опеки лень отступить от шаблона. Просто никто не будет обжаловать такое условие органа опеки: проще деньги со счёта потом снять.

Прокуратура уже вынесла "представление" РОНО.

Есть ещё вышестоящая прокуратура.

Со слов сотрудника РОНО сейчас идет судебный процесс по оспариванию подобной сделки.

Идёт процесс - это не значит, что орган опеки не имел права давать разрешение. Естественно, в органе опеки обосрались и перестраховываются. Мы даже не знаем, по каким основаниям оспаривается сделка. Может, там были другие, действительно веские основания для её оспаривания. А может, из пальца высосаны - так называемый адвокатский рэкет. Из пальца можно высосать что угодно, даже написать в заявлении, что вообще не собирались продавать: бандиты в сговоре с органом опеки запугали. Орган опеки тогда вообще перестанет разрешения выдавать?