Очень прошу помочь разобраться! 28 / 2726

Юлия Лурье писал(а):
Так жемчужину архитектуры и мечту инвестора - Янгеля..

Мне понравилась цена - 122 т.р. за 1 метр (с учетом карты квартира+), 1 минута от метро и средний уровень цен на готовое жилье в районе 160-170 т.р. на тот момент
Рассчитывал примерно так:
10% оплачено 2 октября 2013 года, остальные 90% 2 ноября 2013. Ключи обещали дать 1 квартал 2014.
Свидетельство о правах рассчитываю получить к 1 октября 2014.
Итого: общий срок инвестиции 2-2,5 года или 24-30 месяцев с учетом 6 месяцев на продажу.
Вложено 14700 т.р за 121 метр по 122 т.р.
План продажи 121 метр по 160 т.р. = 19360, или 121 метр по 170 т.р = 20570. Среднее 19965.
Доходность вложения 19965/14700 = (1,36-1)*100%=36%
При сроке вложений в 24 месяца годовая доходность при расчете была 36/24 = 1,5% в месяц, что лучше банковского депозита.
При сроке вложений в 30 месяцев годовая доходность составит 36/30 = 1,2% в месяц, что тоже лучше банковского депозита.

Калькулятор на сайте (без рекламы) оценивает квартиру так:

Стоимость указанной квартиры на 06.08.2013 находится в диапазоне:
21 781 000 руб. — 23 129 000 руб.

Расчетное значение составляет:
22 454 902 руб.

Очень хочется

Честно скажу, жить там самому, как планировал, расхотелось.

А сейчас мне кажется, что одним из приличных вариантов по росту цены являются 3-ки с отделкой в Бутово парк-2, правда брать их надо было на котловане, но даже сейчас потенциал роста (с учетом выделенной полосы для общественного транспорта на Варшавке и строительством эстакады для заезда в тот район транспорта) составляет примерно 35-40% от текущих цен. Поясню: 3-ка 5500 т.р будет улетать через 1,5 года по цене 7500 с гарантией, думаю, что даже по 8000 т.р.

Не прощу себе никогда, что осенью 2011 года не купил в Новом Измайлово 4-ку за 4300, хотя там поболее зад мира, чем в Бутово парк-2. Даже примеривал, в какое окно будет сосна у дома (кто был там -поймет)

Сообщение отправилось 2 раза.

Не представляю себе человека, который за 20 млн поедет в 120 квм на Янгеля. :nez-nayu:

Вот в однушки -двушки туда поедут и через год и через пять при такой же и более расчетной стоимости за квм..
Для аренды, для временного проживания, для первого жилья в Москве.. Но тащить семью на Янгеля...

Юлия Лурье писал(а):
Не представляю себе человека, который за 20 млн поедет в 120 квм на Янгеля. Вот в однушки -двушки туда поедут и через год и через пять при такой же и более расчетной стоимости за квм..
Для аренды, для временного проживания, для первого жилья в Москве.. Но тащить семью на Янгеля...

поддерживаю: 16-18 предел. Срок продажи от 6 месяцев до 1 года....

По поводу калькулятора доходности - выбран самый оптимистичный вариант по срокам, реальный прибавляйте по 1 году, пессимистический 2.

Святослав писал(а):
Юлия Лурье писал(а):
Не представляю себе человека, который за 20 млн поедет в 120 квм на Янгеля. Вот в однушки -двушки туда поедут и через год и через пять при такой же и более расчетной стоимости за квм..
Для аренды, для временного проживания, для первого жилья в Москве.. Но тащить семью на Янгеля...

поддерживаю: 16-18 предел. Срок продажи от 6 месяцев до 1 года....

По поводу калькулятора доходности - выбран самый оптимистичный вариант по срокам, реальный прибавляйте по 1 году, пессимистический 2.

Спорить не буду, возможно, что вы правы.

Застройщик сейчас продает по таким ценам:
В наличии:

площадь этаж секция цена 1 метра без скидки общая цена без скидки общая цена с учетом скидки по карте квартира +
106,53 4 6 140000 14914200 14466774
106,53 10 6 150000 15979500 15180525
123,2 16 2 150000 18453000 17530350
118,73 20 2 149000 17690770 16808232

Если пересчитывать мой 19 этаж по их цене с учетом скидки за метр выходит 142,5 т.р. на текущий момент, до получения ключей и свидетельства о праве собственности. Учтите, что наличие 3 лифтов на 44 квартиры во второй секции дает некий комфорт (не надо ждать лифта, как трамвая по 5 минут).
Очень надеюсь, что все будет не так печально, как вы описываете.

Mikke писал(а):
Очень надеюсь, что все будет не так печально, как вы описываете.

скорее всего будет намного печальнее

2Mikke

Есть сомнения по сроку экспозиции 120 квадратов. Фигзнает, как скоро найдётся желающий отдать 20 лямов за панель...
Оно без отделки будет?

В БП-1 затоварка уже щас. БП-2 расположен хуже. Плюс всё то немереное кол-во проектов, понатыканное вокруг. Очень большие сомнения по ликвидности.
С затоваркой и тухлой ликвидностью в балашихе, такая же картина щас.

Юлия Лурье писал(а):
Не представляю себе человека, который за 20 млн поедет в 120 квм на Янгеля. Вот в однушки -двушки туда поедут и через год и через пять при такой же и более расчетной стоимости за квм..
Для аренды, для временного проживания, для первого жилья в Москве.. Но тащить семью на Янгеля...

А что смущает то? Метро - 1 минута или битцевский парк по соседству или расширеная варшавка? :bra_vo: