Покупка 1-к хрущевки в МО - инвестиция или глупость? 27 / 1780

Galla-Galla писал(а):
Уважаемые форумчане!

Спасибо еще раз тем из Вас,с кем имела честь пообщаться в теме по оценке квартиры, а теперь вот настало время решать вторую часть вопроса...

В общем, через 2 с небольшим недели у меня на руках окажутся 2 миллиона рублей.
Изначально план был прост - с помощью небольшой ипотеки купить небольшую квартиру в МО и сдать ее в аренду (ну, скажем, до 3,5 миллионов)
Понимаю, что это будет малогабаритка, упор делаю на наличие рядом станции и достаточно неупакованную целевую аудиторию.

Только не кидайтесь в меня тапками, пожалуйста, я и сама прекрасно понимаю, что громким словом "инвестиция" это назвать трудно,
но денежку в нале держать не хочу, а в перспективе через 3-5 лет все равно все изменится, и продать скорее всего захочется... да и такой небольшой кредит отобьется (при наличии постоянного арендатора на долгий срок, конечно)

Варианты с новостроем уже не рассматриваю, т.к. денег на ремонт не будет, готова сделать во вторичке разумную небольшую косметику, чтобы все-таки потенциальным арендаторам захотелось жить там

Какие, на Ваш взгляд, города МО будут получше для такой нехитрой и не особо перспективной операции? Чтобы не совсем в ноль уйти через несколько лет... и не совсем унылое место чтобы было

В общем, с точки зрения возможной ликвидности подобных квартир, пока остановилась на Королеве, там вроде около станций можно найти что-то не совсем убитое, да и город вроде милый и приличный, по отзывам.
Еще рассматриваю Лобню, Долгопрудный, с натяжкой (по финансам) Одинцово.
Был еще вариант взять пиковскую новостройку с отделкой, например, в солнцево-парке, но тут уже вопрос, насколько ее отобьет аренда (кредит-то будет уже больше), так что склоняюсь пока в маленькой вторичке.

Или при таком бюджете вообще не принципиально, где брать, хрущ он и в Африке хрущ? Все лучше чем пачка дензнаков

Если вдруг запостила не туда, вы уж простите меня, пойду тогда постучусь в аренду...

Спасибо Вам огромное!

Рассматривайте только новостройку. Если вы хотите, чтобы это было инвестиция берите Новую Москву, пока там строится жилье по старым инвестконтрактам Подмосковья. Москва разрешении на Новую Москву не дает, там не будет плотной застроики и нынешних подмосковных цен с ликвидной московской юрисдикцией. Поэтому такие проекты как Новые Ватутинки, Солнцево-Парк могут быть выгодными и ликвидными. Сейчас стоят дешево, а потом будет как везде. Уж Солнцево Парк точно будет подороже Внукова, которое территориально дальше и давно входит в состав Москвы, а там цены от 5 млн. на хрущ.

kot6561 писал(а):
Рентополучатель писал(а):
Это идея с кредитом в целом хорошая если вы верите в одну гипотезу
" Правительство будет безудержно и дальше печатать денньги со скоростью не ниже 17 % в год. А М3 будет увеличиваться с еще большей скоростью"
если вы в это верите то:
1. Хрущ не хрущ, а денежный поток устойчивый
2. Берите не меньше чем на 15 лет тогда в дисконтированных платежах выплатите банку только 75 % стоимости
3. Никакого досрочного погашения!!!
4. Платежи от аренды будут только расти, тогда как аннуитетные оставаться постоянными.

Заинтересовался.
1) Почему досрочного погашения не нужно? Мне казалось что смысл в поточности продаж. В моем городе 2 в год - это уже прорыв, но все таки))
2) "Платежи от аренды будут только расти, тогда как аннуитетные оставаться постоянными" Мне кажется имеет смысл только при значительной своей доле вклада. Так, как не считал, получается сумма аренды процентов на 5-10 всегда ниже банковских платежей по кредиту. Удорожание аренды перекроет года через три и то на уровне окупаемости, года через 4-5 может быть прибыль тоже на уровне 0-2 тыщ. руб. Как инвест проект сомнительно. Для детей или внуков самое то. Мож я чего не понимаю. Когда наступает точка окупаемости???
В этой связи простая спекуляция сдвигает момент получения прибыли в пользу Нашего поколения)))
Если что не так понимаю пожалуйста ответьте. А то буквально на неделе собрался сделать ход два. Теперь задумался

Мне так понравилось последние два слова в вашем посте ....+100!! ;;-)))

***
Составте таблицу в экселе. Ифляция 20 %. (Кстати ЖД билеты с 1 января на 20% +вверх)
Окупаемость понятие разное вы о какой?
Если вы о том когда выйдете в ноль в абсолютных рублях, то думаю при 17-20% инфляции и 6% аренде и отношению (свои:ипотечные) как 3:5 то( есть 3млн свои и 5 млн ипотечные под 12 %)
как видно из таблицы безубыточность приведенная - на 18 месяц , в абсолютных деньгах -на 36 месяц!

Если вдаваться в подробности дальш, то истинная безубыточность наступит только на 72 месяц
При этом квартира будет стоить не 8 млн как вы купили а 20 млн, ваша доля от аренды(100 тыс) будет примерно 38 тыс .
Вот только здесь можно будет и говорить о точке безубыточности!
Арендное поступление минус платеж банку минус ваша доля за 37 % = больше нуля.
102 - 60 -38 = 4 тыс
Это произойдет не раньше чем через 6 лет
***
Все расчеты сделаны если инфляция сохранится на уровне 17 % в год.

Рентополучатель писал(а):
kot6561 писал(а):
Рентополучатель писал(а):
Это идея с кредитом в целом хорошая если вы верите в одну гипотезу
" Правительство будет безудержно и дальше печатать денньги со скоростью не ниже 17 % в год. А М3 будет увеличиваться с еще большей скоростью"
если вы в это верите то:
1. Хрущ не хрущ, а денежный поток устойчивый
2. Берите не меньше чем на 15 лет тогда в дисконтированных платежах выплатите банку только 75 % стоимости
3. Никакого досрочного погашения!!!
4. Платежи от аренды будут только расти, тогда как аннуитетные оставаться постоянными.

Заинтересовался.
1) Почему досрочного погашения не нужно? Мне казалось что смысл в поточности продаж. В моем городе 2 в год - это уже прорыв, но все таки))
2) "Платежи от аренды будут только расти, тогда как аннуитетные оставаться постоянными" Мне кажется имеет смысл только при значительной своей доле вклада. Так, как не считал, получается сумма аренды процентов на 5-10 всегда ниже банковских платежей по кредиту. Удорожание аренды перекроет года через три и то на уровне окупаемости, года через 4-5 может быть прибыль тоже на уровне 0-2 тыщ. руб. Как инвест проект сомнительно. Для детей или внуков самое то. Мож я чего не понимаю. Когда наступает точка окупаемости???
В этой связи простая спекуляция сдвигает момент получения прибыли в пользу Нашего поколения)))
Если что не так понимаю пожалуйста ответьте. А то буквально на неделе собрался сделать ход два. Теперь задумался

Мне так понравилось последние два слова в вашем посте ....+100!!
***
Составте таблицу в экселе. Ифляция 20 %. (Кстати ЖД билеты с 1 января на 20% +вверх)
Окупаемость понятие разное вы о какой?
Если вы о том когда выйдете в ноль в абсолютных рублях, то думаю при 17-20% инфляции и 6% аренде и отношению (свои:ипотечные) как 3:5 то( есть 3млн свои и 5 млн ипотечные под 12 %)
как видно из таблицы безубыточность приведенная - на 18 месяц , в абсолютных деньгах -на 36 месяц!

Очень интересные рассуждения. Вы молодец. Без приколов/подколов.
У меня математика другая(((
Я живу в Краснодаре. Здесь цены раза в 3-4 ниже чем в Москве, аренда тоже ниже раза в 2-3 (интересно что не 3-4). А вот кредиты везде одинаковые((((
Как следствие затея малорентабельная в принципе. Но есть НО.
Дело в том что низкая рентабельность компенсируется 1) ростом цен на жилье, 2) элементарной спекуляцией, 3) оборотами. Как следствие. Берем кредит под залог одного объекта (млн 1,5-2) покупаем новый объект, вселяем туда жильцов. Аренда должна покрывать или почти покрывать банковские платежи и оформляем в юстиции. Далее выставляем на продажу через другое агентство (а нас все подмяли агентства). И продаем. С жильцами квартиру продать тяжелее, кстате. Но то как пойдет :mi_ga_et:

Если край, то можно и выселить. И продаем. Рыночный люфт в цене составляет до 10-15 процентов. После риэлторских, налога (у меня ЧП) и мелочевки остается 5-7% прибыли от стоимости покупки. Причем проценты индексируются к росту цен на жилье. Как результат с убитой-средней двушки дохода 100-140 тыщ. рублей. И снова в оборот. Самое главное - это деньги из воздуха, но еще и Ваших/Наших нервов :sh_ok:

. Можно и дальше поэкспериментировать, например с раздельной оплатой квартиры (50/50 с отсрочкой второй части), тогда еще лучше :ti_pa:

. Но тут без Остапа не обойтись

Вы предлагаете схему как работают простые перекупщики автомашин. Ждут, покупают на 10-15 % дешевле чем средневзвешенная рыночная цена тут же выставляют на 5% выше средневзвешенной
Абсолютная погрешность равна цене деления в вашем случае это 50 тыс - цена одного шага торга. Т.е доход это по вашему 2-3 шага- (по моему) очень мало.
Может я конечно и сложно изложил, не знаю как написать проще, возьму из интернета

Измерим длину бруска линейкой (цена деления 1 мм). Можно лишь утверждать, что длина бруска составляет величину между 22 и 23 мм. Ширина интервала “неизвестности составляет 1мм, те есть равна цене деления. Замена линейки более чувствительным прибором, например штангенциркулем снизит этот интервал, что приведет к повышению точности измерения. В нашем примере точность измерения не превышает 1мм.
Вся схема укладывается в рамки погрешностей чуть что не так и ...... убыток ведь доход 100-150 тыс это 1мм в цене 2млн300тыс..
Желательно чтоб бизнес в теории приносил минимум 30-50 % прибыли, НАМАЗАВ теорию на практику, получится самое ОНО.

Рентополучатель писал(а):
Вы предлагаете схему как работают простые перекупщики автомашин. Ждут, покупают на 10-15 % дешевле чем средневзвешенная рыночная цена тут же выставляют на 5% выше средневзвешенной
Абсолютная погрешность равна цене деления в вашем случае это 50 тыс - цена одного шага торга. Т.е доход это по вашему 2-3 шага- (по моему) очень мало.
Может я конечно и сложно изложил, не знаю как написать проще, возьму из интернета

Измерим длину бруска линейкой (цена деления 1 мм). Можно лишь утверждать, что длина бруска составляет величину между 22 и 23 мм. Ширина интервала “неизвестности составляет 1мм, те есть равна цене деления. Замена линейки более чувствительным прибором, например штангенциркулем снизит этот интервал, что приведет к повышению точности измерения. В нашем примере точность измерения не превышает 1мм.
Вся схема укладывается в рамки погрешностей чуть что не так и ...... убыток ведь доход 100-150 тыс это 1мм в цене 2млн300тыс..
Желательно чтоб бизнес в теории приносил минимум 30-50 % прибыли, НАМАЗАВ теорию на практику, получится самое ОНО.

50% прибыли? Тока наркотики или проституция)))) Ну и еще инвестиции в строительства жилья в 2003-2008 годах.
Вы правы - шаг 50 тысяч. При стоимости ниже рыночной в 2000 тыс. руб. двушка может быть выставлена за 2250 с учетом торга 2200. Минус риэлторы, 13% и всякую мелочь... скорее всего и 100 не забрать.
Я уже такое делал, в начале лета. В сентябре продал обратно, расплатился с банком. В руках чуть больше 100 (повезло))). И это за 2,5 месяца. Щас думаю повторить в двойном размере и раза 2 за год.
Насчет прибыли даже не знаю как тут считать? Я же не несу никаких издержек. Деньги заемные под 12,7%+страховка и всякая ерунда до 15%. Получается что мероприятие покрывает этот процент, плюс небольшая, но прибыль - около 5%. Итого бизнес приносит 20% или около того дохода. Эту сумму можно всю забрать, если не связываться с кредитом банка. Однако для этого придется продать что-то свое (в нале денег не держу). Например залоговый объект. Но там ведь уже есть жильцы и они платят неплохую аренду. Если продать свое, то потеря этой аренды "убьет" всю прибыль от 20 процентов доходности мероприятия.
Если честно это направление пока единственное что мне действительно понятно.
Я недавно начал строить дом (частный) на продажу. Понятия не имею как люди это делают, но у меня сегодня работы от фундамента до стяжки-штукатурки по цене вышли тоже что люди просят за готовое. И у меня еще место хорошее. А еще там кое-что не доделано. Так что я скорее всего в минус уйду.
Инвестиции в долевку. У нас такое сейчас не проходит. Реально человек даже после сдачи дома может купить квартиру у застройщика! и спустя пару лет. Дома стоят просто полупустые.
А вот на вторичке началось шевеление. Думаю это состояние рынка такое. Кто хотел и МОГ новостройки уже приобрел, кто за деньги, кто в ипотеку. Вторичка значительно дешевле. Это вторая очередь тех кому не хватает влезть на первичку. Если есть какие то мысли насчет моего "прожекта" с благодарностью приму любые намеки, предложения и замечания. Я реально в тупике :ne_vi_del:

. Кто со мной этим всем занимается перешел на аренду. Я тоже, но нужно ж двигаться вперед

Galla-Galla писал(а):
Какие, на Ваш взгляд, города МО будут получше для такой нехитрой и не особо перспективной операции? Чтобы не совсем в ноль уйти через несколько лет... и не совсем унылое место чтобы было

Красногорск. Хрущи в изобилии и у станции Павшино и у Красногорской.
От Павшино на электричке до метро 8 минут. Это лучший результат для Подмосковья.
Недорогие хрущи всегда были на Оптическом переулке - 10 минут пешком до Павшино, кирпичные, если будет первый этаж - берите смело, там снизу цоколи и первый этаж высоты второго, а цена ниже.
Если на Красногорск не хватит - берите хрущ в Опалихе.
А еще за 2 миллиона можно попробовать поискать небольшое нежилое помещение. Будет сдаваться как раз по цене 1ки в подмосковном хруще! И ипотека не понадобится!