Покритикуйте/похвалите объект 43 / 1757

Rumpel писал(а):
Есть интерес к объекту внешняя ссылка с целью проживания семьи и возможно сдачи в аренду экспатам при отъезде семьи за бугор.

Это 4-х комнатная, перепланированная довольно сильно:
- перенесена кухня, по БТИ на этом месте половина кухни, туалет и коридор
- кухня объединена с большой комнатой (газ)
- сделан второй санузел, по БТИ там должен быть коридор и темная комната - кладовка?

Риэлтор продавца уверяет что все можно узаконить (похоже что так и есть, если поставить раздвижную ширму между кухней и комнатой?), но стоит это почему-то 500 тыр.

Подкупает то, что в квартире сделан хороший ремонт (проведен с укреплением перекрытия, которое "бетонное и деревянное по металлическим балкам" - что бы это значило?), ну и, понятно, центральность расположения. Напрягает перепланировка и год постройки дома (1913). Раньше там были коммуналки похоже, в этой квартире сделан ремонт, а в остальных что - непонятно.

Буду признателен за любые комментарии

Ликвидируйте второй санузел.Если новые перегородки лёгкие и не создают избыточной нагрузки на перекрытия-возможно,шанс есть.

Ликвидировать второй санузел - все вынести, поставить вешалки для одежды, выкрутить лампочку. А после согласования обратно поставить? ;)

Новые перегородки легкие, гипсокартон.

Егет Финн - нет уж, Вы лучше расскажите про "прелести" таких перекрытий! Хотелось бы "на берегу" знать...

С точки зрения риэлтора квартира - малоликвидна.
Ипотеку не дадут - перекрытия + перепланировка.
Планировка имеет недостатки. Далее надо смотреть документы. Покупатель будет или в этом доме или в соседнем, либо его знакомый...

Остальные покупатели (99.99%) на эти деньги возьмут метраж поменьше - в районе 85-100 м2, но с нормальными перекрытиями и планировкой.

Rumpel писал(а):
Спасибо всем за комментарии! Евгений, можете пояснить свое определение?

Да все жуть - и перепланировка и описание и фото. И ценник.

Юлия Лурье писал(а):
На всякиий случай справочка - дом, в котором есть ТСЖ(то есть более 51 процента квартир в собственности) или иной орган самоуправления - никогда не снесут без согласования с этим органом..

Со свистом. Не спрашивали не только ТСЖ, а и организации покруче...
Только в путь. Судебным приставам вообще глубоко наплевать и на ТСЖ и фамилии

Егет Финн писал(а):
Юлия Владимировна.
пасибо за справочку (правда запоздалую).
Мне очень приятно что Вы работали в Департаменте ЦАО. Раз так то Вы должны знать о каком именно доме идет речь.Двухуровневый дом на Пресне рядом с домом Высоцкого. Шепнули нам как раз из Москомархитектуры чтоб прописали кого только смогли. В нашей двушке мы прописали аж 14 чел.
Зато теперь весь этаж наш.
Полезная информация для людей оказавшихся в похожей ситуации.

Да, это как раз та ситуация,когда и надо было не приватизиовать...

Rumpel писал(а):
Спасибо всем за комментарии! Евгений, можете пояснить свое определение?

С перекрытиями понятно - они смешанные, но это не страшно. Со потенциальным сносом - лучше уточнить в Москомархитектуре и в ТСЖ, но это уже будет дело риэлтора, как и анализ документов по прошлым сделкам.

По поводу возможности узаконить перепланировку мнения разделились. Юлия Владимировна - Ваше мнение НЕЛЬЗЯ? Независимо от того, что там у соседей сверху-снизу? Я понимаю, что точный ответ получить наверное можно только опытным путем, но все же...
Можно поставить узаконенною перепланировку условием сделки? Я так понимаю они захотят 500 тыр с покупателя на эти цели...

Кроме того, хотелось бы понимать риски, если сильно хочется именно эту квартиру - купить ее можно или надо давать обязательство вернуть все как было после покупки? Потом каков худший вариант - инспекция, предписание, возврат коммунальных клетушек, штраф?

По поводу перепланировки обратитесь в ГУП Мосжилкомплекс, средняя цена - 300 -600 000, чем дороже - тем больше денег на взятки, среднем - полгода, если без ускорений сами своим путем пойдете - год..
Никакой опасности нет в жизни в такой перепланировке, если ей лет 10(как я вижу по ремонту), то негативные последствия уже бы вылезли..Купить ее можно и жить в ней можно..50 процентов ЦАО так и живет без утверждения перепланировки..

Rumpel писал(а):
Ликвидировать второй санузел - все вынести, поставить вешалки для одежды, выкрутить лампочку. А после согласования обратно поставить? ;)

Новые перегородки легкие, гипсокартон.

Егет Финн - нет уж, Вы лучше расскажите про "прелести" таких перекрытий! Хотелось бы "на берегу" знать...

про обратно поставить я не писал,читайте,пожалуйста, внимательно текст

semen4504 писал(а):
Смешанные перекрытия - это риэлторский термин, означает деревянные. Все что не из монолитного железобетонна является деревянным, даже если там есть поперечные железные швеллера или рельсы. То есть есть только два типа перекрытий - жб и не жб, два разных класса отличающихся по цене очень сильно.
.

Смешанные перекрытия - это риэлторский и оценочный термин, означает смешанные перекрытия.. Например, в сталинских домах 1939-1955 г постройки над санузлами можно наблюдать маленькие(по сравнению с нынешними) железобетонные плиты.. пи этом перекрытия всей остальной части квартиры опираются на металлические рельсы -швеллера,на них укладываются деревянные лаги. Прелесть этого перекрытия - оно полностью вентилируется, по-хорошему должны в углах комнат сохранятся решетки вентиляции.. В этом же и минус дома с такими перекрытиями - огонь быстро распространяется по перекрытиям.
Деревянные перекрытия - это риэлторский и оценочный термин, означает перекрытия из дерева без участия железобетона.. однако в кухне и санузлах дореволюционного дома потолки могут быть сводчатые - из кирпича или камня..
Бывает в одном доме разные перекрытия на разных этажах- если дореволюционный дом достраивался в сталинские времена, есть и случаи полной реконструкции с заменой перекрытий, то есть - стены старые, а начинка новая, сама живу в таком доме в ЦАО..
Надо получить подробную справку.. вот где сейчас их дают - не знаю.. можно заказать экспертизу МосжилНИИпроекта, или его преемника..

Святослав писал(а):
С точки зрения риэлтора квартира - малоликвидна.
Ипотеку не дадут - перекрытия + перепланировка.
Планировка имеет недостатки. Далее надо смотреть документы. Покупатель будет или в этом доме или в соседнем, либо его знакомый...

Остальные покупатели (99.99%) на эти деньги возьмут метраж поменьше - в районе 85-100 м2, но с нормальными перекрытиями и планировкой.

Ипотеку на такие перекрытия дают, на перепланировку - могут и не дать, если мокрые места над сухими нижней квартиры, затронута инженерия сего дома или несущие перекрытия.посмотрите сайт Мосжилинспекции - увидите весь список невозможностей.. однако утверждение может носить палиативный характер.. утвердят . но не все..
Я бы лично купила и была счастлива.. Покупайте Центр - его больше не делают..