Коммерческая недвижимость 40 / 1649

Лашманов Владимир писал(а):
Я своим говорю (очень грубая оценка) , если называют стоимость объекта около 100 месячных арендных плат или чуть больше - можно начинать работать с объектом. Если сильно отличается в большую сторону - надо работать с ценой. Но ! Это относится к типовым объектам

Всё правильно, Володь.
100 месячных арендных плат -100:12=8 с небольшим лет срок окупаемости вложений.
И это - супер.

сегодня.

А я по новостройкам не вкладываю, если потенциальная доходность меньше 20% годовых. Имеется ввиду доход от продажи объекта минус вложенные в него средства деленное на период инвестиций.

Святослав писал(а):
В Москве максимальная 5-7%. Это по аренде. Есть еще рост стоимости в зависимости от ликвидности самого объекта.

Сегодня услышала подтверждение Ваших слов. Клиент подбирает участок, рассказал, как недавно продал магазин на центральной улице. Вопрос о продаже вообще не стоял, но стоимость объекта в голове, естественно, была. Покупатели обошли несколько торговых точек, оставили свои координаты, к нему заходили, пока не застали на месте и предложили цену в 1.5 раза выше, чем он сам оценил. Продал.Я уточнила:
-покупатели из Москвы?
- Да. Сам спрашивал-зачем Вам объект с окупаемостью 20 лет?

Внесу свои 10 копеек!
Коммерческая не поддается никакой логике и анализу.
Неоднократно встречался с алогичными покупками.
Два года назад купили гостиницу "Парк ИН ",структуры младшего Якунина , в свой создаваемый пул .
Продажная цена начиналась с ярда двухсот миллионов, к которой многие залётные инвесторы относились с прохладцей.
Получая независимую оценку финансового состояния ,она с момента открытия была плачевной,почему и было принято решение о срочной продаже.
Была сделана стратегическая ошибка маркетологов .Ижевск -туристическая столица :cry_ing:

Через год продажи цена упала в приватных беседах до 800 млн.,себестоимости строительства.
Прилетели серьёзные люди на "Джете",выслушали Продавцов ,их "хотелки".
Пообщались со мной, забрали все отчёты.
Через неделю заплатили запрашиваемую сумму.Полностью.
Где логика?!
Через год общались по поводу данной покупки с представителем Якунина,в чём смысл данной заведомо убыточной гостиницы.
Оперативного смысла никакого!
Только стратегический,есть некая договорённость с западным инвестфондом о приобретении пула отелей свежей постройки и с определёнными параметрами. Сумма договорённостей уже озвучена , и она с лихвой покрывает все убыточные покупки.

Подскажите, пожалуйста, возможность перевода территориальной зону ОС в Ж-1? Интересует не схема, а да или нет. Перспективы очень туманные,риски должны быть минимальные, а пока не получается.

Зональные переводы находятся больше в административной плоскости,и решаются на достаточно высоком городском ,чаще областном уровне . И согласно градостроительного плана города.
Короче ,здесь больше политики, чем ............здравого смысла.

alexis18 писал(а):
Зональные переводы находятся больше в административной плоскости,и решаются на достаточно высоком городском ,чаще областном уровне . И согласно градостроительного плана города.
Короче ,здесь больше политики, чем ............здравого смысла.

Так вроде это вообще закон и меняется решением городской думы.

Червяков Игорь писал(а):
alexis18 писал(а):
Зональные переводы находятся больше в административной плоскости,и решаются на достаточно высоком городском ,чаще областном уровне . И согласно градостроительного плана города.
Короче ,здесь больше политики, чем ............здравого смысла.

Так вроде это вообще закон и меняется решением городской думы.

Да, через открытые слушания. Я понимаю, что это уровень администрации, они и предлагают, но для клиента это большой риск, решили дождаться выборов,вдруг власть поменяется.

Ну и что. У меня прошли открытые слушания успешно. Теперь не можем от администрации бумагу получить - постоянно теряют, переделывают, то подписать некогда. В приватных беседах говорят, что не хотять пущать -:)

Васяnew писал(а):
Ну и что. У меня прошли открытые слушания успешно. Теперь не можем от администрации бумагу получить - постоянно теряют, переделывают, то подписать некогда. В приватных беседах говорят, что не хотять пущать -:)

А денег дать :mi_ga_et:

Зоны меняли тоже такие же?