Причины длительной экспозиции объектов 54 / 1303

Юлия Лурье писал(а):
ПРОДАЕТСЯ ВСЕ И ВСЕГДА.

С этим никто и не спорит.
Вы, как я понял, считаете основной причиной длительной продажи - неумелого исполнителя.
Ответ засчитан. Квалификация агента, действительно, является одним из главных факторов.
Но не единственным.

Николай Тюленев писал(а):
Разве у Вас не было случаев, когда ликвидная квартира выставленная по разумной цене с нормальными документами не продается длительный срок?
Ходят, смотрят чуть ли не ежедневно. Все нравится.
Но, увы. Никто не берет.
А как только кто-то внес аванс, начинается настоящий ажиотаж.
Звонят и смотревшие ранее, и желающие, которые "готовы брать не глядя" и т.д. ...
Что это? У меня нет другого объяснения, кроме как: "Звезды сошлись над крышей".

Не знаю, как это называется на психологическом языке, назову маркером востребованности. Это ситуация, когда к девушке присматриваются несколько парней, но ходит она одинокая и выглядит так же. Но стоит ей начать пускать сексуальные волны (улыбаться, надеть загадку на лицо, облегчить походку и пр.), а также параллельно запустить слух о романе, как все нерешительные отбрасывают сомнения :a_g_a:

В недвижимости это выглядит так: потенциальный покупатель смотрит динамику по хх квартирам. Они потенциально интересны. Какие-то безвестно пропадают (продаются, снимаются с продажи на время или навсегда), какие-то отсмотрены, какие-то нет. И тут знакомая квартира выставлена капсом "ПОД АВАНСОМ ДО ...".
Естественно, что первой мыслью будет, - "Не рассмотрел, не оценил, нужно бечь".

Потом такая квартира в хх% случаев возвращается в продажу, потому что писать про аванс многие не будут, чтоб не сглазить сделку, но психологический эффект "утери не принадлежащего" достигнут. :-ok-:

Николай Тюленев писал(а):
Вы, как я понял, считаете основной причиной длительной продажи - неумелого исполнителя.
Ответ засчитан. Квалификация агента, действительно, является одним из главных факторов.

Николай, во многом согласен с Юлией, но не согласен с вашей трактовкой. Она же написала, что "объекты с погрешностью в ликвидности требуют особго внимания и контроля".

Долгая экспозиция не характеризует исполнителя в целом, но должна заставить его пересмотреть, что он сделал не так, а вот если он не задумывается об этом, тогда уже можно говорить о неумелом исполнителе.

В 2008-м продал типовую квартиру (только территория у дома огороженная) на 20% выше среднерыночной при помощи трех объявлений "Продаю". Газеты и базы никого не привели.

Хорошо продаются снизу вверх, но готовы ли вы так работать? Считаю цену основным фактором.

Алексей Сидельников писал(а):
Долгая экспозиция не характеризует исполнителя в целом, но должна заставить его пересмотреть, что он сделал не так, а вот если он не задумывается об этом, тогда уже можно говорить о неумелом исполнителе.

Алексей, в целом исполнителя и не может характеризовать единичная ошибка.
Только системная.

Asti495

Хм... ну например:

1. Технические ошибки.
Неправильно определенный класс, категория жилья и ЦА влечет неправильное позиционирование - элит как премиум, премиум как эконом, при чем занижение класса, которое сделает объект неликвидом, встречается чаще, чем завышение. Неправильно отпозиционированный объект даже с дисконтом и даже на срочной продаже может продаваться бесконечно долго. Увидеть разницу можно только на просмотре, но до них дело не доходит.

2. Очень узкая ЦА:

Характеристики самих объектов очень сильно на любителя:
- холостяковые комплексы с большими площадями. Например, Воробьевы горы никак не приспособлены для проживания семей с детьми и не просто никак, а принципиально никак, весь ЖК под переночевать.
- панорамное остекление от пола до потолка - мало людей любят жить общим колхозом, когда их квартира прекрасно просматривается снаружи. До кучи на этажах выше пятого, если что-то рядом не закрывает, во время ветра обычно дребезжат окна - боятся все - и дети, и взрослые.
- еще допустим.. Вот в риэлторских консультациях тема о Шмитовсковском 16 (3-комнатная квартира с 4 окнами площадью 144 кв.м. = неликвид из-за размеров, несмотря на все прелести).
- техническое устройство разводки коммуникаций для верхних этажей непосредственно в квартирах на среднем этаже комплекса - то же песня та еще.
- и т.д.

Характеристики самих объектов очень сильно на ценителя:
- квартиры в, так сказать, элитных комплексах, где в цене лежат видовые характеристики. Допустим, в москве-сити в башнях Москва и Санкт-Петербург только по одному золотому стояку - по одной квартире на этаже, в цены которых включаются видовые характеристики, а это ни много, ни мало практически 30% стоимости. Только один на этаже может сказать "вся москва моя", остальные "короли помоек".

Николай Тюленев писал(а):
Алексей Сидельников писал(а):
Долгая экспозиция не характеризует исполнителя в целом, но должна заставить его пересмотреть, что он сделал не так, а вот если он не задумывается об этом, тогда уже можно говорить о неумелом исполнителе.

Алексей, в целом исполнителя и не может характеризовать единичная ошибка.
Только системная.

Если исполнитель не задумывается о наличии даже единичной ошибки, можно говорить либо об отсутствии системы вообще, либо о ее ошибочном построении.

Алексей Сидельников писал(а):
Если исполнитель не задумывается о наличии даже единичной ошибки, можно говорить либо об отсутствии системы вообще, либо о ее ошибочном построении.

Можно. Но это совсем другая история.
Вполне достойная отдельной темы.

Bloomington писал(а):
Не знаю, как это называется на психологическом языке, назову маркером востребованности. Это ситуация, когда к девушке присматриваются несколько парней, но ходит она одинокая и выглядит так же. Но стоит ей начать пускать сексуальные волны (улыбаться, надеть загадку на лицо, облегчить походку и пр.), а также параллельно запустить слух о романе, как все нерешительные отбрасывают сомнения

В недвижимости это выглядит так: потенциальный покупатель смотрит динамику по хх квартирам. Они потенциально интересны. Какие-то безвестно пропадают (продаются, снимаются с продажи на время или навсегда), какие-то отсмотрены, какие-то нет. И тут знакомая квартира выставлена капсом "ПОД АВАНСОМ ДО ..

Автор поста! Вы пишете про внутреннюю жизнь девушек как мужчина-писатель, всю жизнь проведший на необитаемом острове..так и про риэлторскую деятельность - не хватает практики.. Почему должна стоять метка "под авансом"?
И не ищите ничего сверхъестественного в отсутствии спроса - плохая работа исполнителя с ценой и покупателем.
Нет этой черной кошки в темной комнате..

Николай Тюленев писал(а):
Кроме завышенный цены, какие ещё причины можете назвать, коллеги?
Желательно, с практическими примерами.

Иногда бывает так, когда причины вне зависимости от нас: один из собственников жалеет квартиру, которую на семейном совете решили разменять. Когда в дальнейшем складываются обстоятельства, о которых мы даже и не задумывались - собственник попадает в больницу с тяжелым диагнозом, и ему не до продажи квартиры, в пору завещание писать. Когда меняются жизненные обстоятельства, и квартиру продавать передумывают.
В прошлом месяце (извините, что приведу пример найма квартиры) , наконец-то, сдала квартиру, которая висела аж 3 недели по вполне адекватной цене. Клиентка так была влюблена в свою квартиру, что мечтала в нее переехать. Естественно, только мечтала. Не переехала бы. Несколько раз с ней подолгу разговаривала на предмет того, что надо объект из сердца отпустить, потому что как ступор стоит. Клиентка и сама это понимала. В общем, как только Наймодатель позвонила и сказала, что всё, уже психологически готова, квартира ушла по той же цене, что и стояла 3 недели, с первого просмотра. Мы еще и клиента из 3 претендентов выбрали.

Алексей Сидельников писал(а):

В 2008-м продал типовую квартиру (только территория у дома огороженная) на 20% выше среднерыночной при помощи трех объявлений "Продаю". Газеты и базы никого не привели.

.

Алексей, добрый совет.. прекрати поддаваться распространенному приему - а вот в 2008 продал...а в 2006 мы расселяли.. а в 2009 я удачно..СЕГОДНЯ( а Николай пишет именно про сегодняшние проблемы долгой экспозиции), в отличие от всех остальных годов - есть именно сегодняшняя психологическая ситуация с клиентом, который считает себя умнее всех в определении цены , НЕ ДОВЕРЯЕТ советам и консультациям риэлтора, экономическая ситуация перезатоваривания( в 2008 ты продал скорее всего от его отсутствия, мели все), есть проблема пренебрежения большинства маклеров -исполнителей задачи ТЕХНОЛОГИЯМИ, которые сейчас отточены именно к работе с ценой и долгой экспозицией..
Если и ты сейчас про звезды заговоришь, я боюсь тебя не понять..