СЗАО - район и бюджет покупки 35 / 2206

Модест писал(а):
Юлия Лурье писал(а):
Постановка вопроса была иной, про повсеместные переделки районов

Ну в Кремле тоже ничего не переделывают.

Вот именно ::yaz-yk:

Юлия Лурье писал(а):
И на Тверской? И на Цветном? И на Патриарших?

и что там можно купить за 13-15 млн с площадью не менее 50 м2 и кухней от 8 ?
и там не было никогда строительного беспредела? и вы можете гарантировать, что его там никогда не будет?
или там его точно будет в определенных домах, похожих на крематорий из-за обилия мемориальных табличек?

Я очень польщена тем, что в моей теме появились такие слова как Тверская и Патриаршие, пусть даже и в контексте "там-то совсем по-другому! :lol:

Спасибо большое за идею с Мневниками, Коммерсантка, ir-ka и за подробные комментарии - очень заинтересовалась, обязательно внимательно рассмотрим этот район. Не знаю почему он выпал из нашего поля зрения.
Спасибо Николай Тюленев за идею с другим направлением на Молодежной - тоже съездим посмотрим.
К сожалению, у меня видимо нет пока возможности расставлять плюсики

Если возникнут еще какие-то идеи с другими районами - буду рада. Доброго всем вечера

Прочел вслух коллегам первые три предложения первого поста. Все сошлись во мнении, что весна.
Всех с весной, дамы и господа!

lasurit писал(а):
Я знала, что летом, возможно, проще торговаться, но что речь может идти о снижении цен на несколько миллионов - для меня открытие.

Лазурит, о снижении летом на несколько миллионов речи не идет.
Доказательство: в 2012 г. пик цен пришелся как раз на лето - привожу данные по первой неделе каждого месяца по irn в рублях:
7 января - 159059
7 февраля -154117
7 марта -150680
7 апреля -155097
7 мая -156897 - рост по сравнению с предыдущим месяцем
7 июня -167612 - рост, вообще годовой максимум, хотя все должны были быть в отпусках
7 июля -166273 - 2-ой - по стоимости месяц в году
7 августа -159892 6-ой - по стоимости месяц в году
7 сентября -158904 - падение, хотя "традиционно" должен быть рост
7 октября -160359
7 ноября -163530
7 декабря -163395

Аналогично в 2013 г. стоимость кв.метра
в июле -168852 и
августе- 166643 превышало стоимость в
сентябре -166411 и
октябре- 165182 и даже
ноябре -165541

Так что сезонности считайте нет - люди стали считать деньги и на цену влияет не сезон,
а в первую очередь экономическая ситуация - непосредственно и курс рубля к доллару - косвенно.
Так что не дергайтесь - больше потеряете. Следуйте своему плану.

lasurit писал(а):
Спасибо Николай Тюленев за идею с другим направлением на Молодежной - тоже съездим посмотрим.

Съездите, посмотрите.
Понюхайте воздух в различных кварталах, послушайте шум трасс, изучите плотность застройки и инфраструктуру.
Ведь Вам там жить. С детьми.
А не понтоваться Тверскою и Патриаршими.

Baland писал(а):
lasurit писал(а):
Я знала, что летом, возможно, проще торговаться, но что речь может идти о снижении цен на несколько миллионов - для меня открытие.

Лазурит, о снижении летом на несколько миллионов речи не идет.
Доказательство: в 2012 г. пик цен пришелся как раз на лето - привожу данные по первой неделе каждого месяца по irn в рублях:
7 января - 159059
7 февраля -154117
7 марта -150680
7 апреля -155097
7 мая -156897 - рост по сравнению с предыдущим месяцем
7 июня -167612 - рост, вообще годовой максимум, хотя все должны были быть в отпусках
7 июля -166273 - 2-ой - по стоимости месяц в году
7 августа -159892 6-ой - по стоимости месяц в году
7 сентября -158904 - падение, хотя "традиционно" должен быть рост
7 октября -160359
7 ноября -163530
7 декабря -163395

Аналогично в 2013 г. стоимость кв.метра
в июле -168852 и
августе- 166643 превышало стоимость в
сентябре -166411 и
октябре- 165182 и даже
ноябре -165541

Так что сезонности считайте нет - люди стали считать деньги и на цену влияет не сезон,
а в первую очередь экономическая ситуация - непосредственно и курс рубля к доллару - косвенно.
Так что не дергайтесь - больше потеряете. Следуйте своему плану.

Да, рекомендация следовать цифрам ИРН - глубоко риэлторскаЯ.. ;;-)))

надеюсь, вы не риэлтор, ни один уважающий себя риэлтор, имеющий свою втнутреннюю аналитику, не полезет за рекомендациями в политизированную аналитику, составленную для внешних пользователей. Есть разница в том, что пишут РИЭЛТОРЫ -практики на форумах и в том, что вещает Репченко(ничего личного, очень хорошо к нему отношусь, приятно было поболтать с ним и выпить на Про-Риэлти)
Если внимательно почитаете, то поймете, что аналитика говорит не только об одной единственной составляющей - цене объектов, но и количестве и качестве предложения в конкретных сезонах..Некоторые годы были исключениями из правил о снижении цены за метр, что тоже зачастую подтверждает другие правила - в том числе, неверие людей в иные активы -пассивы, которое обострилось в посоедние годы и имеет внесезонное значение..
Вы приводите цифры непрерывного роста недвиги даже летом, и даете при этом рекомендацию - НЕ СПЕШИТЬ?

Юлия Лурье писал(а):
Да, рекомендация следовать цифрам ИРН - глубоко риэлторскаЯ.. надеюсь, вы не риэлтор, ни один уважающий себя риэлтор, имеющий свою втнутреннюю аналитику, не полезет за рекомендациями в политизированную аналитику, составленную для внешних пользователей.

Юлия, я не идеализирую ИРН, но он является наиболее широко распространенным индексом по московской недвижимости. Он используется для расчетов индексов благосостояния, например, Сity group. Участники НЕРСа используют для аналитики именно его.
До октября был еще индекс Гдеэтотдом, но он сдулся. Если у Вас есть общедоступный индекс, по которому можно анализировать цены, буду Вам очень признателен за ссылку. Но пока приходится пользоваться ИРН.

Юлия Лурье писал(а):
Некоторые годы были исключениями из правил о снижении цены за метр, что тоже зачастую подтверждает другие правила - в том числе, неверие людей в иные активы -пассивы, которое обострилось в посоедние годы и имеет внесезонное значение..

Так я об этом и говорю, что сезонности в понимании до 2009 года (сентябрь-декабрь - рост, январь-февраль - затишье, март - апрель - оживление, май-август - стояк) уже несколько лет нет. А значит цены летом не ниже, чем осенью. И это не исключения из правил - это текущая (2 последних года) реальность - а именно она и нужна для принятия решения топикстартеру.

Юлия Лурье писал(а):
Вы приводите цифры непрерывного роста недвиги даже летом, и даете при этом рекомендацию - НЕ СПЕШИТЬ?

Нет, я привожу цифры, свидетельствующие, что за 2 последних года цены летом были выше, чем весной и осенью. Летом цены повышаются, осенью падает - это не непрерывный рост - это болтанка. Рост цен есть. Но топикстартетру важен не сам факт роста, а его размер. Смотрим 07.10.2011 (у меня записи с этой даты) - цена 162793 руб., сравниваем с 07.04.14 - 168125 руб. Рост -5332 руб. за 2,5 года или 2132,8 руб. роста стоимости одного квадратного метра в год. Именно на этой оценке я и даю рекомендацию не спешить.

Baland
корректнее смотреть не только цену метра, но качество предлагаемых квартир:
например в декабре 2013г в определенном районе предлагалось 100 однокомнатных, 50 двухкомнатных и 20 трехкомнатных,
сейчас есть 20 однокомнатных, 100 двухкомнатных и 200 трехкомнатных.
Объем предложения в метрах вырос, и цена возможно в среднем метра снизилась, однако если Вы покупаете например однокомнатную квартиру, то с удивлением обнаруживаете что ликвидных вариантов убавилось, метр в однушках вырос, и бюджет покупки увеличился на 0,x млн. руб. :hi_hi_hi:

Сейчас такая ситуация правда и по трешкам в некоторых районах :cry_ing:

Это лирика, а практика, для тех кто искал двушку в кирпиче, последнее предложение весеннего сезона до 12 млн. - внешняя ссылка

Святослав писал(а):
Baland
корректнее смотреть не только цену метра, но качество предлагаемых квартир:
например в декабре 2013г в определенном районе предлагалось 100 однокомнатных, 50 двухкомнатных и 20 трехкомнатных,
сейчас есть 20 однокомнатных, 100 двухкомнатных и 200 трехкомнатных.
Объем предложения в метрах вырос, и цена возможно в среднем метра снизилась, однако если Вы покупаете например однокомнатную квартиру, то с удивлением обнаруживаете что ликвидных вариантов убавилось, метр в однушках вырос, и бюджет покупки увеличился на 0,x млн. руб.
Сейчас такая ситуация правда и по трешкам в некоторых районах

Это лирика, а практика, для тех кто искал двушку в кирпиче, последнее предложение весеннего сезона до 12 млн. - внешняя ссылка

Еще корректнее, как я и писала выше, кроме качества предложения,рассматривать локализацию большинства предлагаемых объектов , покупательную способность населения, стоимость продуктовой корзины, транспортных перевозок и процентов по кредитам.
Арифметический пример.
Например, сейчас можно купить двушку за 9 млн с кредитной ставкой 15 %, ее конечная стоимость будет сколько?
А через год ставка станет 18 %, а квартира станет (по вашей аналитике) - 8.7 млн, какова ее конечная стоимость для потребителя?

Сейчас на стоимость квартиры вы можете приобрести такой-то продуктво-мебельно-образовательно- лечебный набор, а через год - ее эквивалент( хоть бы и в том же золоте) будет меньше. Выросли цены или нет?

Сейчас вы можете сдать двушку за 9 млн за 60 000 рублей, а через год то, что вы купите за 9 млн можно будет сдать за 40 000 рублей .Это выросла цена или нет?
А количество сделок в месяц?
А количество траншей за границу сумм, примерно сопоставимых со стоимостью двушек, влияет или нет на ЦЕННОСТЬ( ОТСЮДА И СТОИМОСТЬ) МОСКОВСКОГО ЖИЛЬЯ?
много всяких алгоритмов расчета, которыми ИРН не пользуется.. а тупо взять все стоимости проданных квартир и разделить на количество московских метров - ну, это не подход..