Маленькая специализация аренды. Типа сегментирования... 44 / 1481

Кирилл, как прокомментируешь?
внешняя ссылка
Ну и комментарий, вынесу его сюда

"Заголовок статьи не говорит о том, что речь идёт об открытии хостела в Москве. Ну даже пусть так. Давайте рассмотрим цифры. Только те, что упоминаются в Вашей статье.

1. "Если в вашем хостеле 12 коек (одна шестиместная комната и три номера на двоих), средняя выручка в месяц может составить 300 000-400 000 рублей — в зависимости от цены проживания".

Анализ цен на booking.com показал, что средняя цена места в шестиместной комнате 600 рублей, а двухместной комнаты 2500 рублей. Таким образом получаем выручку 333 000 рублей при 100% загрузке.
Загрузка в 100% - вещь невозможная и где-то даже опасная. Поэтому возьмём очень талантливого хостельера, который добился среднегодовой загрузки в 80%. Его выручка составит 266 400 рублей.

2. "Арендовать трёх- или пятикомнатную квартиру в центре Москвы можно за 150 000-300 000 рублей в месяц".

Давайте всё же возьмём нижнюю границу цены, т.к. при верхней экономика хостела вообще не складывается. Что мы имеем? Выручку в 266 400 рублей и аренду в 150 000 рублей.

У нас осталось 116 400 рублей

3. "Вам потребуется нанять минимум двух администраторов, чтобы они работали в две смены (средняя зарплата — 25 000-30 000 рублей), и уборщицу. Управляющим можете стать лично вы, или же найдите надёжного человека на зарплату 60 000-70 000 рублей".

Администратор, работающий сутки через сутки - это киборг. Ну пусть будет так. Отнимаем от 116 400 рублей две зарплаты администратора (50 000 рублей) и зарплату уборщицы (15 000 рублей?). У нас осталось 51 400 рублей. На зарплату управляющему уже не хватит.

А ещё есть налоги.
Налог на заработную плату составляет примерно 28 000 рублей.
ЕНВД составит какую-то сумму (нужно считать), ну пусть 5 000 рублей.

Таким образом у нас осталось 18 400 рублей.

4. А ещё у нас есть переменные расходы на каждого гостя. Они вряд ли составят в Москве менее 100 рублей на человека. При загрузке в 80% в нашем хостеле побывают в месяц 288 человек. Итого: 28 800 рублей.

Экономика нашего хостела: - 10 400 рублей

5. Гости должны как-то о нас узнавать. Для небольшого хостела, вероятнее всего оптимальным вариантом будет продажа через booking.com и тому подобные сайты. Комиссия которых составляет 15% минимум.
Это 49 950 рублей при нашей выручке.

Экономика хостела: - 60 350 рублей.

6. Допустим, что хостел стал настолько хорош, что его цены выше, он научился генерить 100% загрузку, и его выручка составила 400 000 рублей.

В этом случае к доходной части хостела мы добавим 133 600 рублей.
Но вырастет и расходная часть:
переменные расходы вырастут на 7200 рублей;
оплата booking вырастет на 10 050 рублей.

Что мы имеем как результат в этом случае?

56 000 рублей "чистыми". Эта цифра никак не согласуется ни с заявленным сроком окупаемости, ни просто с целесообразностью открытия такого хостела."

Пункт 2 не отражает нижнюю планку по цене при тщательном поиске квартиры в два месяца.
Полагаю, что на первоначальном этапе раскрутки возможно привлечение в качестве администратора себя, жены, сестры... переход на привлеченный персонал при увеличении доходности (высвобождение времени своего).

Yac, учитываем, что далеко не каждый собственник согласиться сдать свое жилье под хостел, бордель и прочее.

Полагаю, что риски для хозяина под хостел меньше, чем под другие категории и после переговоров не будет трехкратного удорожания стоимости.

Ида Зибелин писал(а):
Кирилл, два вопроса, надеюсь, по теме:
1) Под хостелы подходит только центр?
2) Есть на примете квартира на первом этаже, а рядом (за стенкой) небольшое нежилое помещение 15 кв.м. с отдельным входом.
Есть ли шанс присоединить такое помещение к квартире? И перевести в жилое?
Пока это помещение не в собственности (на балансе ЖЕКа).

1) Не только центр. Но тут скорее вопрос специфики. Я под хостелами понимаю как общежития-гостиницы европейского формата с преимущественно посуточной сдачей, так и квартиры-общежития, где люди живут месяцами, плюс общежития для бригад строителей, рабочих. Последний вариант может быть практически в любом районе.
2) Не ориентируюсь в переводах жилья-нежилья. Это к другим спецам

Сергей Тихоненко писал(а):
Кирилл, как прокомментируешь?

Бред. Что по ссылке, что в комментарии. Хоть комментарий и ближе к истине. Оперировал гораздо меньшими цифрами. Я бы минимальный бюджет оценил в 700-800 тыс на вход в рынок. С него уже можно говорить о доходности. Конечно, в абсолюте, можно арендовать и ОСЗ метров в 400-500. Вот там говорить о миллионах можно. С квартирами подешевле все.
В комментарии также сильно завышены некоторые суммы. Отдавать 100к в месяц на двух администраторов - меня бы лично жаба задавила

На практике все иначе.

Живой пример на сегодня.

Покровка, 7 минут от метро. 180 метров площади. Пустая квартира. Вместимость - 30 человек. Требует небольшой перепланировки. Цифры:
Аренда - 250к (+ депозит)
Вложить в ремонт нужно порядка 100к.
Закупка мебели, оборудования 150-200к.
Далее от возможностей рекламных, бюджетов и нишевости. Для своего ресурса оцениваю выход на стабильную 70-80% заполняемость через 2-3 месяца.

Существуют также варианты и очень сильно дешевше. Так что цифры в 1,5 ляма и выше хоть и могут быть реальными, но, имхо, завышены для небольших площадей.

Yac писал(а):
Полагаю, что риски для хозяина под хостел меньше, чем под другие категории и после переговоров не будет трехкратного удорожания стоимости.

Удорожание возможно в 1,5-2 раза от обычной ставки. Все что выше, считаю нерентабельным. Но квартира должна подходить под ряд критериев.

Кирилл писал(а):
Святослав писал(а):
Через стенку не важно, акто шастает по подъезду или на одной площадке - очень!
Поэтому ~~бордель,....~~ хостел, посуточная квартира или другой вид деятельности без отчетности, фнс, налогов и пр. будет закрыт в течение одно, максим двух дней!

Даже в случае его легальности? ;) Объясните мне, пожалуйста, какой такой орган вправе мне, собственнику (или арендатору), запретить сдавать свое жилье (или его части) в аренду (субаренду)?
И откуда вам, как соседу, знать об отношениях учредителя хостела, или, если желаете, борделя, об отношениях с фнс?

Эта Ваша ключевая ошибка - не учитывать мнения и желание соседий, особенно в таких местах как Покровка :ni_zia:

Святослав писал(а):
Эта Ваша ключевая ошибка - не учитывать мнения и желание соседий, особенно в таких местах как Покровка

Соседи - один из важнейших факторов при выборе помещения. И чем их меньше, тем лучше.
Существуют объекты, где ни с какой из сторон за стеной живых людей нет. Покровка один из таких, кстати.
Но от вопросов никто не застрахован даже в таком случае. Разумеется, лучше с соседями дружить. Но лучше, когда твой бизнес не только от дружбы с кем-то зависит, а еще и законом охраняется.

Хостелы -хорошая тема.
При должном отношении .
И погружении в тему.

Но правильно ,Святослав , говорит , соседи , это основной риск.
В начале невозможно предположить , что будет по итогу 100 % заселения хостела.
Какая реакция соседей .
И плакали Ваши вложения в ремонт ЧУЖОГО помещения.
И не вижу правового статуса .
Во что облечь данный бизнес.
Гостиница в жилом помещении.
В жилом сразу накладываются ограничения.
По САНПИНу , пожарным нормам.
Если в Питере , с этими препонами научились жить.То в столице много вопросов .

Хотя есть один плюс.
В жильё нельзя входить проверяющим и праздно шатающимся.
Статья 25 Конституции.
И если платить , хоть мизерные налоги , то можно отбить все атаки завистников и жалобщиков .