Продажа ипотечной квартиры, ипотека ГПБ 41 / 1274

Павел_К писал(а):
XeniaBerkut писал(а):
А тема почему то перевелась на то, что квартира у нас неликвид, да еще и по доверенности =)

Неликвидом свою квартиру назвали именно вы. До вас ее никто так не называл в этой ветке . Все отвечавшие скорее акцентировали ваше внимание на то , что продажа по доверенности неудачный вариант продажи.

Да, конечно, неликвидом назвала именно я, для меня это аналогично- "кто ж такое купит в здравом уме")

Ситуация такая, что либо без доверенности, но в Ю-Сахалинске, либо по доверенности в Москве, у нас другой возможности не имеется.

Но снова повторюсь - вопрос темы был в другом.

XeniaBerkut писал(а):
Bydgosh писал(а):
Я бы тоже так сказал что "такое", да еще и по доверенности, мало кому надо. Под такое я имею в виду ,что квартира в залоге у банка , кредит взят в Южно-Сахалинском отделении банка и это отделение вполне логично пишет ,что все финансовые вопросы, вопросы погашения кредита, вопросы снятия залога и т.д надо решать по месту взятия кредита, а не по месту нахождения предмета залога(квартиры) на покупку которого взят кредит. Что именно вас в этом удивляет, какой момент?

Я же и спросила, что делает с точки зрения автора сообщения квартиру "таким", вот вы объяснили.

Я читала, что квартиры под залогом у банка продаются и совсем это не страшно, да и изначально вопрос моей темы - относился именно к вопросу о ГПБ, правда ли, что они только так решают вопрос продажи, т.к. писала
XeniaBerkut писал(а):
Есть ли у кого-нибудь опыт разрешения подобной проблемы? Или может быть, есть кто-то на форуме, кто сталкивался именно с Газпромбанком в аналогичной ситуации? Прошу совета.

XeniaBerkut писал(а):
действительно лучше доехать до банка, но хочется быть готовым, если нарвешься на такого же некомпетентного сотрудника(если, конечно, тут вопрос в компетенции, а не в том, что действительно - вариантов всего 2 и оба плохие).

Юлия Лурье мне коструктивно ответила, что нужно решать через руководителя департамента, за что ей спасибо большое.

А тема почему то перевелась на то, что квартира у нас неликвид, да еще и по доверенности =)

"Хорошая квартира" и "ликвидная" - немного разные вещи: именно поэтому понадобились разные определения.
Ликвид - то, что можно быстро продать.
В данном случае, быстро продать - не сразу получится, и вот почему:
1. Нужно убедить банк и покупателя, что продажа по доверенности - безопасна и, что иначе - никак. Как правило, чтобы убедить хоть кого-то, нужно, чтобы стояла очередь из покупателей. Чтобы организовать очередь - нужно привлечь покупателей. Как правило, привлекают более низкой ценой. Чем для покупателей опасны сделки по доверенности, писал лет 10 назад здесь: внешняя ссылка

«Подводный камушек №1»:
Доверенность может быть отозвана (Ст. 188 ГК п. 1, пп. 2)
Итак, как уже говорилось, доверенность — односторонняя сделка. Что это значит? А то, что доверитель сегодня дал доверенность, (Не спрашивая доверенное лицо), а завтра взял, да и отозвал (также не спрашивая доверенное лицо): моя доверенность, что хочу, то и делаю …
Что из этого следует?
А то, что если покупатель покупает квартиру, он должен знать, не отозвана ли доверенность.

А как это сделать?

Думаю, что никак, поскольку дать доверенность можно у одного нотариуса, а отозвать у другого: сегодня доверяю, завтра — не доверяю …
Вы квартиру купили, а к Вам претензии со стороны бывшего владельца: доверенность была отозвана, доверенное лицо об этом знало, верните квартиру, я подаю в суд. Привет Вам от бывшего владельца! Оцените вероятность того, что Вы выиграете этот судебный процесс!

«Подводный камушек №2»:
Доверитель может умереть (действие доверенности автоматически прекращается смертью доверителя) (Ст. 188 ГК п. 1, пп. 6), а доверенное лицо — «не знать об этом»:
Привет Вам от наследников! Самое смешное (хотя смех в такой ситуации — не хороший), что наследники будут на 100% правы!
С кого будем убытки взыскивать? И как, — не более трети от зарплаты? А чьей зарплаты, правопреемников, или доверенного лица?

Доверенность — не действительна, значит не действительна и сделка, совершенная с помощью этой доверенности. Значит, квартиру надо вернуть. А дальше, нотариус определит, кому из наследников она достанется. То есть, квартиру получат правопреемники. С этим, вроде разобрались.
Осталось разобраться, а где-же деньги? Видимо, у доверенного лица. Ведь он должен эти деньги доверителю. Но, доверителя — нет в живых.

У доверенного лица есть возможность:
Деньги отдать правопреемникам (когда будет ясно, кто-же им (ими) стал).
Есть возможность деньги оставить себе: доверителя нет, а другим — денег не должен.
Есть возможность их просто потерять. Чем в этом случае покупателю возвращать? Квартирой? Но квартира-то чужая!!! Она принадлежит наследникам, а не доверенному лицу!..

2. Гос. регистрация сделки будет происходить в УФРС в Москве. В этом будут задействованы сотрудники банка в Москве.
Вопрос: откуда будет покупатель московской квартиры? Из Москвы или из Ю-Сахалинска?
Скорее всего, из Москвы.
Вы хотите предложить ему ехать в Ю-Сахалинск и брать кредит там?
А какой в этом "великий сексуальный смысл" для покупателя?
Отсюда мы приходим к простому выводу: Вам нужно договориться в банке в Москве, чтобы те договорились с филиалом банка в Ю-Сахалинске.

3. Когда банк выдает кредит - он зарабатывает. Банк получает возврат кредита с процентами и проценты являются доходом банка.
Когда заемщик закрывает кредит досрочно - банк не зарабатывает. В данном случае, банк предлагает Вам найти другого заемщика, который будет платить по кредиту вместо Вас. Но: это для банка - не способ заработка, потому что фактически, один заемщик меняется на другого: лишние телодвижения сделать надо, а дополнительной прибыли - нет.
К тому же, сотрудникам банка в Москве нужно разговаривать и договариваться с сотрудниками банка в Ю-Сахалинске.
А им это надо?
Теоретически, нет ничего не возможного.
Но...

Что нужно делать в Вашей ситуации:
1. Договариваться в банке в Москве. Только имейте в виду, что вопрос - не стандартный, а потому, на уровне рядовых сотрудников не решается: минимум - уровень нач. отдела. Вам нужно договориться о схеме сделки и о возможности продажи по доверенности. Для этого нужно очень четко представлять, как происходят сделки, чтобы предлагать возможные решения сотрудникам банка. (Сотрудникам банка все это не нужно, а потому, не ждите, что решения будут предлагать Вам они).
2. Искать покупателя, который согласится на всю эту схему.

Дмитрий Овсянников писал(а):
Что нужно делать в Вашей ситуации:
1. Договариваться в банке в Москве. Только имейте в виду, что вопрос - не стандартный, а потому, на уровне рядовых сотрудников не решается: минимум - уровень нач. отдела. Вам нужно договориться о схеме сделки и о возможности продажи по доверенности. Для этого нужно очень четко представлять, как происходят сделки, чтобы предлагать возможные решения сотрудникам банка. (Сотрудникам банка все это не нужно, а потому, не ждите, что решения будут предлагать Вам они).
2. Искать покупателя, который согласится на всю эту схему.

Дмитрий, огромное вам спасибо за ответ!

Мы прекрасно понимаем, что быстро продать не получится, рассчитываем на полгода-год.
Понимаем и про доверенность, но ведь и дарением покупают, и с млн в дкп покупают многомилионные квартиры, и ренты, и другие мутные схемы используются, правда? А мы готовы подождать и предоставлять все нужные покупателю подтверждения нашей порядочности.

И вопрос по п.1:
Кому нужно обращаться в банк, могу ли я обратиться в банк и на каком основании? Или нужно сестре из Ю-С через филиал, или письма писать? Или может быть посоветуете специалиста, который сможет нам помочь в этом вопросе?

Скажите- а в чем проблема вашей сестре сесть на самолет в Южно-Сахалинске и прилететь в Москву на подписание ДКП на один или на два дня?

XeniaBerkut писал(а):
Николай Тюленев писал(а):
XeniaBerkut писал(а):
... а продаваться квартира будет здесь в Москве и по доверенности.

Проблема на проблеме и проблемой погоняет.
Последняя будет решающей при поиске покупателя.

Да, наверное, если бы ситуация была простая, я бы и не пришла на форум за советом =)

Люди здесь достаточно опытные и отзывчивые.

Поэтому откровенно пишут Вам о проблемах, которые лежат на поверхности:
- отсутствие права собственности (квартира фактически, предметом залога не является);
- банк - кредитор находится на другом конце необъятной Родины, что существенно затрудняет решение технических вопросов;
- доверенность, данная к тому же на последних месяцах беременности.

При наличии в продаже в этом же доме других инвестиционных квартир, какова, по Вашему мнению, должна быть цена квартиры для покупателя, согласного распутывать этот клубок?
И хватит ли этих денег, чтобы погасить банку не выплаченный остаток кредита?
Я не знаю, каков был первоначальный взнос, и сколько уже удалось погасить, поэтому на данные вопросы рассчитать ответ можете только Вы.
Что получилось?

Николай Тюленев писал(а):
XeniaBerkut писал(а):
Николай Тюленев писал(а):
Проблема на проблеме и проблемой погоняет.
Последняя будет решающей при поиске покупателя.

Да, наверное, если бы ситуация была простая, я бы и не пришла на форум за советом =)

Люди здесь достаточно опытные и отзывчивые.
Поэтому откровенно пишут Вам о проблемах, которые лежат на поверхности:
- отсутствие права собственности (квартира фактически, предметом залога не является);
- банк - кредитор находится на другом конце необъятной Родины, что существенно затрудняет решение технических вопросов;
- доверенность, данная к тому же на последних месяцах беременности.

При наличии в продаже в этом же доме других инвестиционных квартир, какова, по Вашему мнению, должна быть цена квартиры для покупателя, согласного распутывать этот клубок?
И хватит ли этих денег, чтобы погасить банку не выплаченный остаток кредита?
Я не знаю, каков был первоначальный взнос, и сколько уже удалось погасить, поэтому на данные вопросы рассчитать ответ можете только Вы.
Что получилось?

Николай, спасибо за ответ!
Я писала, что продажа планируется после получения собственности, это вопрос 2-3х недель на данный момент, как раз и занимаюсь поиском информации в это время.
Про технические вопросы, да, как раз смысл темы, с вашей помощью разбираюсь, как минимизировать сложности.
Месяцы беременности еще не последние, вполне в здравом уме все)))

А касательно цены, как раз первым делом позвонила в АН для первоначальной оценки и описала ситуацию так же откровенно, как здесь на форуме- и мне вообще не предлагали низкую цену, может это потому что я еще не подписала с ними договор, потом предложат? Но я сама осознанно назвала цену меньше, чем средняя на циане.. и от агента не услышала никаких предложений ни вниз, ни вверх.. И если отталкиваться от этой цены, то все в финансовом плане для нас хорошо..

XeniaBerkut писал(а):
Дмитрий Овсянников писал(а):
Что нужно делать в Вашей ситуации:
1. Договариваться в банке в Москве. Только имейте в виду, что вопрос - не стандартный, а потому, на уровне рядовых сотрудников не решается: минимум - уровень нач. отдела. Вам нужно договориться о схеме сделки и о возможности продажи по доверенности. Для этого нужно очень четко представлять, как происходят сделки, чтобы предлагать возможные решения сотрудникам банка. (Сотрудникам банка все это не нужно, а потому, не ждите, что решения будут предлагать Вам они).
2. Искать покупателя, который согласится на всю эту схему.

Дмитрий, огромное вам спасибо за ответ!

Мы прекрасно понимаем, что быстро продать не получится, рассчитываем на полгода-год.
Понимаем и про доверенность, но ведь и дарением покупают, и с млн в дкп покупают многомилионные квартиры, и ренты, и другие мутные схемы используются, правда? А мы готовы подождать и предоставлять все нужные покупателю подтверждения нашей порядочности.

И вопрос по п.1:
Кому нужно обращаться в банк, могу ли я обратиться в банк и на каком основании? Или нужно сестре из Ю-С через филиал, или письма писать? Или может быть посоветуете специалиста, который сможет нам помочь в этом вопросе?

Дарением не покупают.
Суть дарения в том, что это безвозмездная сделка. А потому, любое указание на цену при дарении будет означать, что сделка притворная (ничтожная с момента совершения).
Сделки по доверенности - не менее "мутные", поскольку таят в себе не меньше опасностей для покупателя, чем также предусмотренная законом рента.

XeniaBerkut писал(а):
Но я сама осознанно назвала цену меньше, чем средняя на циане.. и от агента не услышала никаких предложений ни вниз, ни вверх.. И если отталкиваться от этой цены, то все в финансовом плане для нас хорошо..

А агент, которого Вы спрашивали, давно работает?
Он ипотечные сделки делал?
Он знает хоть кого-то в ГПБ?
Просто тут Вам отвечают люди с опытом, и, заметьте, все, кто Вам отвечает, видят почти одинаковые "подводные камушки".

XeniaBerkut писал(а):
А касательно цены, как раз первым делом позвонила в АН для первоначальной оценки и описала ситуацию так же откровенно, как здесь на форуме- и мне вообще не предлагали низкую цену, может это потому что я еще не подписала с ними договор, потом предложат? Но я сама осознанно назвала цену меньше, чем средняя на циане.. и от агента не услышала никаких предложений ни вниз, ни вверх.. И если отталкиваться от этой цены, то все в финансовом плане для нас хорошо..

Вы абсолютно точно определили причину сговорчивости агента.
Его задача на первом этапе - заключить договор.
В нюансах и предстоящих сложностях он может вообще не разбираться. О них ему расскажут юристы, узнав ситуацию.
Поэтому будьте готовы к серьезному снижению цены.

Повторю то, что уже неоднократно писали коллеги: основное препятствие - продажа по доверенности.
И тут есть два, практически равноценных, выхода:
- прилететь таки;
- найти покупателя из Южно-Сахалинска.

Дмитрий Овсянников писал(а):
XeniaBerkut писал(а):
Но я сама осознанно назвала цену меньше, чем средняя на циане.. и от агента не услышала никаких предложений ни вниз, ни вверх.. И если отталкиваться от этой цены, то все в финансовом плане для нас хорошо..

А агент, которого Вы спрашивали, давно работает?
Он ипотечные сделки делал?
Он знает хоть кого-то в ГПБ?
Просто тут Вам отвечают люди с опытом, и, заметьте, все, кто Вам отвечает, видят почти одинаковые "подводные камушки".

Дмитрий, я не знакома с агентом. Я обратилась в АН через форму обратной связи для предварительной оценки квартиры, это было моим первым шагом, чтобы хотя бы чуть-чуть понять с чем мы столкнулись.