Лучше отказаться от покупки апартаментов для собственного проживания? 39 / 3434

Mia Mia,
А никто просто не следит за фактическим использованием. Хотя последствия действительно могут быть совсем критическими.

28.09.21, 15:38
Maxim D. писал(а):
Mia Mia,
А никто просто не следит за фактическим использованием. Хотя последствия действительно могут быть совсем критическими.

Максим, что думаете?
Задним числом оформлять все доки - это лямов 100-150, и никто на это, ясно дело, не пойдет.
Застрой купил, раскадастрировал, сделал, продал через подставных ипэшников, претензии потом, есссно, только к ним, бенефициары практически всех объектов известны, хоть и скрываются за подставными фигурками.
Неужели всех пострадавших потом реально выселят на улицу, ведь это уже сотни тысяч людей по Москве

Прецедентов ещё не было, но будут, и, возможно, уже совсем скоро - слишком быстрыми темпами сейчас развивается это направление.

28.09.21, 15:43
Mia Mia писал(а):
Неужели всех пострадавших потом реально выселят на улицу, ведь это уже сотни тысяч людей по Москве
Прецедентов ещё не было, но будут, и, возможно, уже совсем скоро - слишком быстрыми темпами сейчас развивается это направление.

Да почему на улицу. Сначала нужно доказать, что зем. участок используется не по назначению. Следующий шаг - требование привести документы в соответствие. А дальше, скорее всего, сорри за прямоту, просто нахлобучат налогами на имущество и арендой на землю, и живите дальше. Какие-то здания, которые совсем в аварийном состоянии, снесут. Новострой тоже какой-то возможно снесут, где не получится договориться. Примерно так вижу. Это всё ещё растянется на долгие годы, если только какие-то силы не начнут педалировать именно эту тему с апартами или если что-нибудь не произойдёт очень громкое, какое-нибудь чп, чтобы к этой теме внимание привлекло.

Что-то подобое уже прошли с многоквартирниками на землях ИЖС и даже СНТ ..
Где-то снесли, где-то узаконили, где-то зависло по середине)) ((
Спусковым механизмом, привлекшим внимание общественности и властей к этой проблеме, тогда стало недовольство соседей...
В случае незаконного редевелопмента коммерческой недвижимосьи таким спусковым механизмом может быть какой-нибудь резонансный пожар, убийство или поимка преступников в этих студиях-клетушках....

Тем не менее сейчас это выгодно.
Один товарищ продает свое офисное здание, так вот покупали как раз такие инвесторы с планами редевелопмента в апартаменты...
И доходность там рисуется трехзначная..

А тут большой вопрос с "незаконным редевелопментом". В ряде ситуаций это вообще никакой не редевелопмент, фактически, а только ремонт, проведение коммуникаций и работа с документами - деление одной площади на сотни отдельных. Каких-то особых разрешений на это не нужно. Другой вопрос, и ключевой риск - как видится лично мне навскидку - заключается в земле под объектом. Если земля под склад или офисы, грубо говоря, а фактически это общежитие - не берём даже вопрос постоянного/временного проживания -, тогда это будет нецелевое использование земельного участка. В свою очередь тут будут варианты использовать по назначению или привести документы в положенное состояние. И только потом уже разговор может сдвигаться в сторону сноса, и то - не напрямую, а как крайняя мера.
Но фактически даже до вопроса нецелевого использования з/у может и не дойти, если, скажем, разрешений на реконструкцию или новое строительство никто не получал. Почему, потому что уже давно огромное количество зданий используется нифига не по назначению. Я только сам послеживаю за несколькими объектами, которые пока не хотят продавать, но уже используют не по назначению. Ну например участок под размещение клиники и всю жизнь там и работала клиника в здании. А потом кризис и вместо клиники уже втихаря работает хостел, общага для мигрантов.
И никому до этого дела нет. Хотя здание стоит на красной линии, на популярной в общем-то улице. Аналогично произошло со зданием через несколько улиц. Был детский садик

Теперь ~~бл*ть детки подросли~~ та же общага для мигрантов. Там ещё и территория достаточно большая и огороженная, поэтому никто из местных жителей и не в курсах, хоть там и двор жилого дома.

А от общаги, развивая мысль, апарты отделяет только то, что первая фактически используется под проживание людей, а вторую ещё и юридически делят на отдельные кадастровые номера и распродают разным собственникам - вот и разница. Но никакого редевелопмента при это нет, снаружи визуально вообще ничего не меняется. И вот такого варианта очень много встречается.

Понятно, что есть ещё новая стройка и реконструкция без документов, но это отдельный вариант.

28.09.21, 18:03
Andreeviliaa писал(а):
И доходность там рисуется трехзначная..

Ну, фактически бывает и такое, что по-другому уже никак. По изначальному использованию, под офисы, в Москве уже давно такая ситуация, что полностью заполненное арендаторами здание полностью окупает затраты на своё содержание, позволяет выплачивать налоги, платить зарплату небольшой управляющей компании, и оставляет собственникам ежемесячно сто рублей на мороженое. Если вдруг очередные ужесточения мер по борьбе с ковидом, то собственники попадают на шестизначные суммы по итогу года, и это ещё ничего. Потому что неоднократно я уже видел, как отдельные здания в собственности разоряли владельцев, а наложка или департамент без сомнений банкротят.
В таких случаях просто вынужденно остаются два варианта. Либо капитально вкладываться в ремонт и отделку, повышая уровень здания и вслед аренду раза в 1,5-2, а это дико дорого, особенно сейчас. Либо как раз заниматься документами и распродавать объект по апартам, а самим оставаясь там в виде несменяемой управляшки, и неплохо в дальнейшем зарабатывая с этого.
Поэтому вот эти истории с апартами в принципе не так однозначны, имхо.

Maxim D.,
Спасибо, Максим, отлично раскрыли тему!

Тоже смотрю: аренда сползла, здания пачками выставляются на продажу, а потом читаю в деловых изданиях заметочки о том, в чью пользу выкуплен тот или иной бизнес-центр, для чего, сколько вложат, сколько получат, а ниже комментарии экспертов, что покупать это, как апарты, низзя, ни при каких обстоятельствах, и в голове от всего этого случается полный когнитивный диссонанс.

Реальных спецов по этой теме нет, так что ещё раз - моя признательность, Максим!

Да не за что.

29.09.21, 01:00
Mia Mia писал(а):
аренда сползла, здания пачками выставляются на продажу

Вопрос-то не столько в том, что аренда на офисы сползла, вопрос в том, что расходы на содержание выросли на порядок. И раньше можно держать здание или его часть законсервированным и пусть себе стоит до востребованности. Сейчас так уже не получится, пустующее здание собственника натурально может разорить.
Вот сейчас, как пример, обсуждаются условия покупки помещения под аренду, это часть нежилого здания. 150м2, аренда 250т/мес, цена 23млн. На первый взгляд условия настолько отличнейшие, что можно смело подниматься до 25млн, если появятся конкуренты.
А на самом деле, если всё правильно подсчитать по части содержания, окажется, что крайняя цена этому объекту как раз 23млн и есть. И фактически там будет нормально, но не супер.
Другой пример тоже часть здания, 600м2. За него хотели 70млн, поскольку приносило оно последние 5 лет стабильно ~700т/мес. Моя оценка была - 50-55, зная его нюансы. Между 55 и 60 его в итоге и продали. Покупатель нюансов не знал и теперь немного расстроен. А вот если такой объект продавать как апарты, кстати, оно бы стоило раза в 2 больше, чем даже за него хотели, поскольку метр жилья в том районе стоит ~300к. Вот так желание делать апарты и возникает, кстати.

29.09.21, 11:11
Maxim D. писал(а):
Сейчас так уже не получится, пустующее здание собственника натурально может разорить.

Максим, большое вам спасибо, для меня это ещё одно открытие, теперь понимаю:
вполне логично, что владельцы небольших зданий, баз, офисных центров, не в состоянии самостоятельно провести редевелопмент, пусть даже и незаконный, хоть и прибыль, особенно по нынешним временам, рисуется сказочной, им всё равно приходится продавать свои объекты не по самым шоколадным ценам.
По факту, в городе на данный момент действует несколько более-менее крупных контор, которые, наплевав на все необходимые разрешения и согласования, штампуют апарт-комплексы, как горячие пирожки, при этом взвинтили цены на свои поделки с начала года практически на 40%, но ведь народ берёт, и шыкарнейшими темпами: с начала года у одной из них стартовало уже семь объектов, часть из которых распродана полностью, в ближайшие месяцев девять у них же стартует ещё пять-шесть проектов.
Максим, вот странно, что среди подобных девелоперов нет ваших клиентов, я не понимаю, неужели люди не в курсах относительно того, насколько эта тема сейчас инвестиционно привлекательна: сначала продал, сделал сотни процентов прибылей, потом зарабатываешь на укашке, продавая коммунальные услуги персональным крепостным.
Не бизнес - мечта!