Основные параметры и факторы, влияющие на оценку квартиры. 111 / 2042

15.01.18, 17:57
Ирина Сорокина писал(а):
Любая продажа объекта недвижимости начинается с желания узнать конечную цену объекта. Поэтому основной задачей профессионального риэлтора является оценка объекта.
Такую оценку можно разделить на несколько типов - рекламная оценка. Эту предварительную оценку дают дистанционно и виртуально.
Делают ее приблизительно и "на глазок". И чаще всего с целью бпривлечь клиента для работы.
Если предварительные договоренности между риэлтором и клиентом достигнуты, то специалист приступает к официальной оценке, которая будет указана в рекламных желаниях (хотелках) продавца.
Насколько она честная и реальная? Все зависит от опыта риэлтора. От его опасений потерять клиента. Желая сохранить клиента, риэлтор может льстить объекту. Хорошо это или плохо? - можно понять по результатам сотрудничества. Тот самый случай, когда цыплят по осени сосчитают.
А как на самом деле происходит оценка? Конечно, есть важные факторы и технические параметры, влияющие на цену.
1/ Местоположение дома, локация.
- застройка жилого района, планы по реновации, возможность нового строительства в районе.
- транспортная доступность.
- окружающая инфраструктура, социальное развитие района.
- соседство с промышленными объектами.
- состояние территории, парковок, детские площадки.
2/ Состояние дома
- Тип здания;
- Возраст дома;
- Материалы стен и межэтажных перекрытий;
- Состояние здания;
- Техобеспечение дома;
- Высота (этажность) дома;
- Техническое состояние подъезда;
3/ Характеристики квартиры
- Этаж, на котором находится квартира;
- Общая и жилая площадь квартиры и комнат в ней;
- Высота потолков в квартире;
- Наличие балконов и лоджий;
- Вид из окон, солнечная или теневая сторона;
- Планировка, наличие перепланировки жилья.
4/ Ситуация с продажей объекта (альтернатива-свободная), документы, срок права собственности.
Рекомендую при выборе квартиры составить таблицу и указывать в ней баллы, по которым вы готовы оценивать те или иные факторы.
Можно использовать шкалу от 1 до 5.
Такой разумный подход позволит вам избежать покупки "сердцем", исключительно по ауре, эмоциям и иным моментам, которые со временем вам самим покажутся весьма сомнительными ориентирами в океане рынка недвижимости.

Забыли упомянуть самый важный параметр - цена в объявлениях по продаже похожих квартир. Не привязываясь к этому параметру вы со своей оценкой будете нелепо выглядеть на рынке.
ps. я не риелтор.

16.01.18, 09:03
diaz писал(а):

15.01.18, 17:57
Ирина Сорокина писал(а):
Любая продажа объекта недвижимости начинается с желания узнать конечную цену объекта. Поэтому основной задачей профессионального риэлтора является оценка объекта.
Такую оценку можно разделить на несколько типов - рекламная оценка. Эту предварительную оценку дают дистанционно и виртуально.
Делают ее приблизительно и "на глазок". И чаще всего с целью бпривлечь клиента для работы.
Если предварительные договоренности между риэлтором и клиентом достигнуты, то специалист приступает к официальной оценке, которая будет указана в рекламных желаниях (хотелках) продавца.
Насколько она честная и реальная? Все зависит от опыта риэлтора. От его опасений потерять клиента. Желая сохранить клиента, риэлтор может льстить объекту. Хорошо это или плохо? - можно понять по результатам сотрудничества. Тот самый случай, когда цыплят по осени сосчитают.
А как на самом деле происходит оценка? Конечно, есть важные факторы и технические параметры, влияющие на цену.
1/ Местоположение дома, локация.
- застройка жилого района, планы по реновации, возможность нового строительства в районе.
- транспортная доступность.
- окружающая инфраструктура, социальное развитие района.
- соседство с промышленными объектами.
- состояние территории, парковок, детские площадки.
2/ Состояние дома
- Тип здания;
- Возраст дома;
- Материалы стен и межэтажных перекрытий;
- Состояние здания;
- Техобеспечение дома;
- Высота (этажность) дома;
- Техническое состояние подъезда;
3/ Характеристики квартиры
- Этаж, на котором находится квартира;
- Общая и жилая площадь квартиры и комнат в ней;
- Высота потолков в квартире;
- Наличие балконов и лоджий;
- Вид из окон, солнечная или теневая сторона;
- Планировка, наличие перепланировки жилья.
4/ Ситуация с продажей объекта (альтернатива-свободная), документы, срок права собственности.
Рекомендую при выборе квартиры составить таблицу и указывать в ней баллы, по которым вы готовы оценивать те или иные факторы.
Можно использовать шкалу от 1 до 5.
Такой разумный подход позволит вам избежать покупки "сердцем", исключительно по ауре, эмоциям и иным моментам, которые со временем вам самим покажутся весьма сомнительными ориентирами в океане рынка недвижимости.
Забыли упомянуть самый важный параметр - цена в объявлениях по продаже похожих квартир. Не привязываясь к этому параметру вы со своей оценкой будете нелепо выглядеть на рынке.
ps. я не риелтор.

В основе оценки всегда или почти всегда лежит сравнительный метод оценки. То есть базовый. Базой являются конкуренты на рынке. Это априори.
В новых районах, где нет аналогов, применяют затратный метод оценки.

16.01.18, 09:08
Ирина Сорокина писал(а):
В основе оценки всегда или почти всегда лежит сравнительный метод оценки. То есть базовый. Базой являются конкуренты на рынке. Это априори.

об этом нет ни слова в вашем первом сообщении.

diaz

тема я так понимаю для нериелторов, т.к. профи это все должны уметь и знать, это их хлеб, за это они получают $.

16.01.18, 09:15
diaz писал(а):

16.01.18, 09:08
Ирина Сорокина писал(а):
В основе оценки всегда или почти всегда лежит сравнительный метод оценки. То есть базовый. Базой являются конкуренты на рынке. Это априори.
об этом нет ни слова в вашем первом сообщении.

Для специалиста это понятная аксиома. По умолчанию. На НЕРСЕ азбуку знают даже ссры.

16.01.18, 09:17
diaz писал(а):
тема я так понимаю для нериелторов, т.к. профи это все должны уметь и знать, это их хлеб, за это они получают $.

Это поосто тема- и для риэлторов, и для стажеров. Нет для этой темы ценза никакого.

16.01.18, 09:17
Ирина Сорокина писал(а):

16.01.18, 09:15
diaz писал(а):

16.01.18, 09:08
Ирина Сорокина писал(а):
В основе оценки всегда или почти всегда лежит сравнительный метод оценки. То есть базовый. Базой являются конкуренты на рынке. Это априори.
об этом нет ни слова в вашем первом сообщении.
Для специалиста это понятная аксиома. По умолчанию. На НЕРСЕ азбуку знают даже ссры.

для специалиста вся ваша тема - это аксиома. зачем вы ее создали вообще? чтобы попиариться лишний раз?

16.01.18, 09:15
diaz писал(а):

16.01.18, 09:08
Ирина Сорокина писал(а):
В основе оценки всегда или почти всегда лежит сравнительный метод оценки. То есть базовый. Базой являются конкуренты на рынке. Это априори.
об этом нет ни слова в вашем первом сообщении.

И если я напишу в СП все, то что напишите Вы?) что напишет другой читатель? Тему имеет смысл начинать, когда в ней есть место поговорить еще о чем-то, кроме написанного.

16.01.18, 09:19
diaz писал(а):

16.01.18, 09:17
Ирина Сорокина писал(а):

16.01.18, 09:15
diaz писал(а):

об этом нет ни слова в вашем первом сообщении.
Для специалиста это понятная аксиома. По умолчанию. На НЕРСЕ азбуку знают даже ссры.
для специалиста вся ваша тема - это аксиома. зачем вы ее создали вообще? чтобы попиариться лишний раз?

Да, как вы догадались?) Потому что это моя работа пиарится на темах о недвижимости, ее оценке. В таком контексте любая тема это пиар риэлтора.

16.01.18, 08:37
Рентополучатель писал(а):
Основной фактор влияющий на цену это то за сколько чистыми этот объект можно сдать.
Я видел почти мертвые объекты которым цена 3 коп в базарный день , но локация и наличие арендаторов поднимало ценник в разы

вы про разные методики с ТС говорите - затратная, сравнительная, оценка по рентабельности
есть еще очень важный фактор оценки и отсюда методика рекламирования - возможность пробудить эмоции, на это работает хоумстейджинг, например
Ирина не написала, что некоторые параметры вполне в состоянии изменить риэлтор или сам хозяин при грамотном подходе к позиционированию в рекламе, предпродажной подготовке, хоумстейджингу, просто мелкому ремонту , по-русски говоря, или вычищению Авгиевых конюшен

вообще, каков смысл темы - открытие велосипеда?
про оценку много учебников и популярных книг, что у нас, что у американцев