Какое помещение (склад, офис, торговое, итд) и где лучше брать под сдачу в аренду в Московской области при бюджете в 15 млн. ? 88 / 5762

[Йохан Палыч]

выбирая между красивой новостройкой и совершенно некрасивым старьём, чаще всего нежильё будет целесообразнее покупать во втором варианте

Это верно. Старьё в хорошем месте выглядит непрезентабельно, потому дешевле, но главное это место. Его выгоднее самому причесать, чем переплачивать за пафос с мрамором и колоннами. А ещё старьё дёшево оценено по кадастру и налоги ниже. А несколько лет простоя пафосного псевдоторгового новостроя с колоннами (неизбежного простоя, надо сказать, т.к. дома заселяются по 5-7 лет) - на одних налогах по 0,5% от кадастра потянет весьма нехило. А кадастровая оценка у новостроя самая высокая.
Тем не менее нежильё в высотных ЖК имеет свои перспективы. Народу в таком доме-городе живёт много и народ не бедный. Им всем надо где-то стричься, лечиться и пр. Все первые этажи нарасхват под парикмахерские, кафе, стоматологии, детсады, цветы, аптеки. Сужу по дому Аэробус на Аэропорте.
Причём, с цирюльнями ситуация такова, что желающих пилить ногти и завивать бигуди больше, чем мест для этого пригодных. Потому, что любая женщина может этим заняться без какой либо подготовки. И клиенток в таком ЖК достаточно. Так что парикмахеры и прочие шугаринги будут стучаться охотно. Лишь бы аренда была им посильна. То есть площадь должна быть небольшой.
А вот фомат "магазина у дома", имхо, умирает. Сети пожрали весь ритейл и у дома только алкашня ночью за водкой и куревом ходит. Кроме алкоголя этим несчастным больше не на чем зарабатывать. Да и по алкоголю их сети давят.

[Йохан Палыч]

>>Искать готовый арендный бизнес и в ближнем и в дальнем подмосковье)

Не доверяю я подмосковью. Как правильно заметили на этом форуме в одной из соседних тем, подмосковье сильно хуже управляется (точнее не всегда хуже, но очень неравномерно). В рулетку с качеством местной власти играть не хочется. Кажется, что лучше брать меньше, но в Москве.

Москва ещё сейчас очень хорошо развивается (Подмосковье тоже, но по-разному). Одних станций метро и ТПУ в год вводят более десятка. А это значит, что купив в захолустном спальнике помещение, если точно подгадать, через несколько лет можно оказаться в бурлящем сияющем квартале у метро. Этим надо пользоваться. Только не попасть под снос со своей пятиэтажкой! ;-)

[Maxim D.]

Старьё в хорошем месте выглядит непрезентабельно, потому дешевле

Это с жильём так, с нежилыми не соглашусь.

но главное это место.

Я бы сказал - расположение на местности.

Его выгоднее самому причесать, чем переплачивать за пафос с мрамором и колоннами. А ещё старьё дёшево оценено по кадастру и налоги ниже. А несколько лет простоя пафосного псевдоторгового новостроя с колоннами (неизбежного простоя, надо сказать, т.к. дома заселяются по 5-7 лет) - на одних налогах по 0,5% от кадастра потянет весьма нехило. А кадастровая оценка у новостроя самая высокая.

Это всё не то. Ключевое то, что у новостроек очень часто перебор с коммерческими площадями, а сами дома стоят не там, где нужны магазины, по понятным причинам. Как следствие - нет там особого трафика. а зачастую ещё и конкуренция.

Все первые этажи нарасхват под парикмахерские, кафе,

Это совсем не так.

Сужу по дому Аэробус на Аэропорте.

Заеду, посмотрю на досуге. По карте не скажешь, что там что-то особенное.

А вот фомат "магазина у дома"

Услуги на первых этажах относятся сюда же У многих сетей формат так и называется

если точно подгадать

А если нет, так и сидеть с неликвидом? А если выход из метро не перед дверьми окажется, а на соседней улице, как быть?

[Йохан Палыч]

внешняя ссылка - здесь аналогично - 70 объявлений сейчас. Там с одной стороны набережная, с другой промзона.

Промзона может оказаться не минусом, а плюсом. Скорее всего (не знаю точно, просто предполагаю по другим примерам) промзону выведут и на её месте появится что-то гламурное типа технопарка, парка, ну или высотного ЖК на худой конец.

[Йохан Палыч]

А если нет, так и сидеть с неликвидом? А если выход из метро не перед дверьми окажется, а на соседней улице, как быть?

Купить с дверьми на выходе из метро можно даже не рассчитывать. По крайней мере мне. Там всё куплено уже задолго теми, кто в теме. А вот то, что местность расцветёт - можно не сомневаться. Так что всяко цена прирастёт со временем даже если метро на соседней улице появится посреди бывшего захолустья.
То есть просто за счёт роста инфраструктуры со временем вы получите дополнительную прибавку стоимости. В Москве это легко, а в Подмосковье можно не дожить.

[Maxim D.]

Причём, с цирюльнями ситуация такова, что желающих пилить ногти и завивать бигуди больше, чем мест для этого пригодных.

Это где такая ситуация, если не секрет? Парикмахерскую открыть можно фактически где угодно, они абсолютно разных форматов есть - от 50м2 до 300м2, от единого "торгового" зала до кабинетной планировки, от точки прямо на выходе из метро до где-то посреди жилого массива, ещё не найдёшь при всём желании.

Потому, что любая женщина может этим заняться без какой либо подготовки.

Потому что когда обывателю в голову приходит мысль заняться бизнесом, то для женщины это почти всегда парикмахерская, а для мужика - пивная. Поэтому они на каждом углу. Поэтому они постоянно открываются и закрываются.

Лишь бы аренда была им посильна.

Большинство не может платить нормальные деньги. Конечно, работал с сетями, которые по 700тыс за 100м2 платили и платят на некоторых точках, но большинство даже помещение в среднем месте не потянут по аренде.

только алкашня ночью за водкой и куревом ходит. Кроме алкоголя этим несчастным больше не на чем зарабатывать

Чтобы водкой торговать, нужно получать лицензию, а это мелкий лавочник позволить себе не может.

[Maxim D.]

Скорее всего (не знаю точно, просто предполагаю по другим примерам) промзону выведут и на её месте появится что-то гламурное типа технопарка, парка, ну или высотного ЖК на худой конец.

Когда? Через 15-20 лет? На это нельзя рассчитывать.

Там всё куплено уже задолго теми, кто в теме.

Откуда дровишки, если не секрет?

В Москве это легко

В Некрасовке дружно подтвердят, как пример.

[Йохан Палыч]

По карте не скажешь, что там что-то особенное.

Там дело не в карте. Хотя Аэропорт район не дешёвый. Тут два фактора.
1) В 30-этажке над каждой цирюльней живёт вдвое больше клиенток, чем в 14-этажке и в 6 раз больше, чем в 5-этажке
2) В таком ЖК люди существенно богаче, да и моложе, чем пенсионеры в пятиэтажках. Так что выше и потребности и платёжеспособность.

[Йохан Палыч]

Откуда дровишки, если не секрет?

Жизненный опыт, в частности общение с продавцами тех самых помещений на выходе из м.Фонвизинская, например.

[Йохан Палыч]

Чтобы водкой торговать, нужно получать лицензию, а это мелкий лавочник позволить себе не может.

Видимо, владельцы таких водочных ларьков у каждого столба это филиалы Газпрома Это самый примитивный бизнес и занимаются им те, кто больше ничем заниматься не может. Именно мелкие лавочники.