Как увеличить доходность от коммерческой недвижимости и сократить срок окупаемости инвестиций. 74 / 3571

[Maxim D.]

можно вполне себе сформировать 2-3 отдела

Нет, скорее придётся сформировать 4-5 отделов по 10-15м2 каждый, чтобы было что-то похожее на гастроном. При этом каждому отделу придётся зарядить в 1,5-2 раза дороже за м2, чтобы не уйти в минус за счёт общего пространства, а чтобы эта схема имела целесообразность, зарадяить придётся раза в 2,5-3 дороже. И вот здесь надо считать. Не говоря о том, что нормальные отделы ещё надо будет поискать.

Именно так сегодня работает субарендный бизнес.

Он по-разному работает

[Nikolai909ml]

[/quote]Что касается сетей, не знаю, где и у кого часто поднимается тема снижения платежей.

В штате каждой сетевой компании, есть отдел аренды (прошу не путать с отделом развития), в котором сидят менеджеры по аренде, и занимаются текущими арендными делами, в том числе и оптимизацией арендных отношений

[Maxim D.]

В штате каждой сетевой компании, есть отдел аренды (прошу не путать с отделом развития), в котором сидят менеджеры по аренде, и занимаются текущими арендными делами, в том числе и оптимизацией арендных отношений

Вижу, вы уже к поучениям перешли, поэтому беседу на этим и закончим. Напомню только, что сетевики в каждое помещение могут семи-восьмизначные суммы вкладывать, а у отдела аренды, кроме "оптимизации арендных отношений" есть ещё задача и план по охвату территории, поэтому на ровном месте рисковать всеми вложенными средствами, чтобы "оптимизировать арендные отношения" не очень целесообразно. А если под помещение ещё и лицензию получали, то тем более.

[Бирюлевский саранча]

Вы не верите в делегирование бизнеса?

не говоря о воровстве и отъеме, в вашем микроскопическом случае делегирование экономически нецелесообразно

[Nikolai909ml]

В штате каждой сетевой компании, есть отдел аренды (прошу не путать с отделом развития), в котором сидят менеджеры по аренде, и занимаются текущими арендными делами, в том числе и оптимизацией арендных отношений

Вижу, вы уже к поучениям перешли, поэтому беседу на этим и закончим. Напомню только, что сетевики в каждое помещение могут семи-восьмизначные суммы вкладывать, а у отдела аренды, кроме "оптимизации арендных отношений" есть ещё задача и план по охвату территории, поэтому на ровном месте рисковать всеми вложенными средствами, чтобы "оптимизировать арендные отношения" не очень целесообразно. А если под помещение ещё и лицензию получали, то тем более.

К поучениям переходить не имел никакого умысла, я лишь констатировал тот факт, что оптимизация аренды имеет место быть и частенько применяется на практике сетевиками (авось сработает и собственник прогнется), даже в период окупаемости их инвестиций. И этот фактор не стоит исключать перед покупкой помещения, и использовать его в переговорах с продавцом, особенно если он выставляет наличие сетевого арендатора, как главное преимущество своего помещения, и тем самым пытается обосновать завышенную цену. Особенно вызывает смех, когда собственники просто восхваляют наличие арендатора в лице "ВкусВилл", называя его стабильным арендатором.
С вами приятно было вести профессиональный диалог, и вы единственный из всех, кто ответил по существу на мой главный вопрос. Если в чем-то ответил вам не корректным образом, то прошу прощения, злого умысла в том не было.

[Унесенный ветром]

можно вполне себе сформировать 2-3 отдела

Нет, скорее придётся сформировать 4-5 отделов по 10-15м2 каждый, чтобы было что-то похожее на гастроном. При этом каждому отделу придётся зарядить в 1,5-2 раза дороже за м2, чтобы не уйти в минус за счёт общего пространства, а чтобы эта схема имела целесообразность, зарадяить придётся раза в 2,5-3 дороже. И вот здесь надо считать. Не говоря о том, что нормальные отделы ещё надо будет поискать.

На 100-120 метрах получится ущербный гастроном с недостаточным количеством отделов.

[Maxim D.]

На 100-120 метрах получится ущербный гастроном с недостаточным количеством отделов.

Имхо, надо детально прорабатывать. Площадь для продуктового действительно маленькая, но почему нет. Сейчас посмотрел свои записи, самый маленький такой "гастроном" мной был сдан в аренду в декабре 17-го, общая - 106м2, из них торговый зал вообще 84м2. "Гастроном" у людей получился с уклоном в ЗОЖ и правильное питание - отделы сделали "овощи", "фрукты" "разливное пиво", "шаурма" и что-то ещё, вроде хозяйственных товаров. Кстати, до сих пор там сидят.
Не смотря на реализацию в таком вот виде, по своей сути, это как раз то, что хочет сделать ТС, ну наверняка только поприличнее. Но проблемы у человека там как раз те, о которых я говорю. 10м2 за 20-25тыс, 15м2 за 35тыс - и это в не самом густонаселённом месте.

[Мариля]

Всем доброго дня! Интересует следующий вопрос: Как реально возможно увеличить доходность от коммерческой недвижимости и сократить срок окупаемости инвестиций, сдавая в аренду помещение?
Планирую приобрести комм. недвижимость в МСК, в виде арендного бизнеса (80-100 кв.м.). Ознакомился с различными предложениями и понял, что все финансовые показатели, о которых рассказывают собственники, есть ни что как "виртуальная реальность". Такие показатели как окупаемость и доходность абсолютно нестабильны, даже на первый взгляд. Один мой хороший друг посоветовал два варианта:
1. Вместе с помещением приобрести какую-нибудь стоящую франшизу, объединив эти два бизнеса воедино. По сути, в своем же помещение организовать свой же бизнес, который будет осуществлять функцию возврата всех инвестиций. Типа таким способом, по его скромным расчетам, можно увеличить доходность, а срок окупаемости сократить на несколько лет. Вот только встает резонный вопрос: как бы еще бизнес по франшизе делегировать, чтобы он не отнимал много времени?
2. Сделать в помещении коллаборацию из нескольких арендаторов (2-3). Тем самым увеличив МАП, т.к. площадь помещения, которое планирую приобрести, может это позволить.
Мне все это кажется достаточно муторным и из ряда "сладкой фантастики". Есть ли у кого-нибудь реально работающие советы, как увеличить доходность и сократить срок окупаемости. Поделитесь пожалуйста хотя бы намеками, возможно ли это сделать, или реальная ситуация с этим достаточно плачевная?
Заранее всех благодарю за ответы!

Добрый день. Отвечаю с точки зрения собственника торговых помещений. Не Москва. Ни одна аренда не сравнится "по выхлопу" от получения прибыли в собственном бизнесе на собственных площадях. Разница составляет от 3-х и более раз. Но и трудозатраты разные. Не согласна с теми, кто говорит, что рентабельный бизнес не продают. Еще как продают. И не все, кто продает, сидят в СИЗО. Только сейчас нет желающих работать самим, все хотят заработать на сдаче в аренду. А продается бизнес неарендный не потому что нельзя было сдать в аренду, а просто нет смысла от такой рентабельности..

[Сергей Известков]

т.е. вы не верите в успешность заработка в бизнесе по франшизе? Я лично знаю людей, которые отлично ведут бизнес именно по франшизе.

Вероятно, я неточно выразился. Бизнес по франшизе может быть успешным, если им на постоянной основе занимается какой-то вдумчивый человек. Но у этого человека и без франшизы бизнес будет развиваться, и с франшизой -- если человек умный, то чем бы ни занялся, будет принимать верные решения, и прибыль придет.

А вот во франшизу, как пассивный доход, как "найму управляющего и он будет за меня пахать" -- не верю. Не будет дохода, управляющий быстро научится и начнет воровать, а если его поймать несколько раз, уйдет и откроет свою фирму по той же франшизе.

Из методов повышения окупаемости для офисов сейчас есть тема коворкинга. Не знаю, долго ли это продлится (количество коворкингов растет), но пока заметно лучше получается приход денег от коворкинга, чем от традиционной сдачи под офис.

[Nikolai909ml]

Всем доброго дня! Интересует следующий вопрос: Как реально возможно увеличить доходность от коммерческой недвижимости и сократить срок окупаемости инвестиций, сдавая в аренду помещение?
Планирую приобрести комм. недвижимость в МСК, в виде арендного бизнеса (80-100 кв.м.). Ознакомился с различными предложениями и понял, что все финансовые показатели, о которых рассказывают собственники, есть ни что как "виртуальная реальность". Такие показатели как окупаемость и доходность абсолютно нестабильны, даже на первый взгляд. Один мой хороший друг посоветовал два варианта:
1. Вместе с помещением приобрести какую-нибудь стоящую франшизу, объединив эти два бизнеса воедино. По сути, в своем же помещение организовать свой же бизнес, который будет осуществлять функцию возврата всех инвестиций. Типа таким способом, по его скромным расчетам, можно увеличить доходность, а срок окупаемости сократить на несколько лет. Вот только встает резонный вопрос: как бы еще бизнес по франшизе делегировать, чтобы он не отнимал много времени?
2. Сделать в помещении коллаборацию из нескольких арендаторов (2-3). Тем самым увеличив МАП, т.к. площадь помещения, которое планирую приобрести, может это позволить.
Мне все это кажется достаточно муторным и из ряда "сладкой фантастики". Есть ли у кого-нибудь реально работающие советы, как увеличить доходность и сократить срок окупаемости. Поделитесь пожалуйста хотя бы намеками, возможно ли это сделать, или реальная ситуация с этим достаточно плачевная?
Заранее всех благодарю за ответы!

Добрый день. Отвечаю с точки зрения собственника торговых помещений. Не Москва. Ни одна аренда не сравнится "по выхлопу" от получения прибыли в собственном бизнесе на собственных площадях. Разница составляет от 3-х и более раз. Но и трудозатраты разные. Не согласна с теми, кто говорит, что рентабельный бизнес не продают. Еще как продают. И не все, кто продает, сидят в СИЗО. Только сейчас нет желающих работать самим, все хотят заработать на сдаче в аренду. А продается бизнес неарендный не потому что нельзя было сдать в аренду, а просто нет смысла от такой рентабельности..

Мариля, благодарю Вас за ответ! Основной целью моего поста, как раз и было услышать мнение самих собственников.