В каком районе МО лучше всего идут продажи? 50 / 3573

[Andreeviliaa]

Если совсем в общем, то наибольшая маржа на дорогоой земле.

Дорогая земля мне не нужна, маржа застройщика на экономе ровно такая же, как в люксовом классе.

Да ну?
Откуда такая инфа?

[Andreeviliaa]

Впрочем, в контексте вашей темы обсуждение маржи в люксовом сегменте не актуально.
Просто поверьте (примите), что она там больше.
Не суть...

[T34RUS]

Сейчас домиков уже понастроено столько, что эти бы продать лет за 5 ближайших.

Не вижу качественного загородного жилья по адекватной цене, вот и решил попробовать свои силы на этом поле. В строительстве я не новичок.

Каждый кто лезет строить дом на продажу, думает что его дом будет лучше, "красивше", качественнее.
Потом при продаже выясняется что цену за него готовы предложить чуть меньше чем в него вложено.
Выход либо продавать дешевле себестоимости, либо оставлять себе, либо строить изначально на продажу, экономя на всем. Только чтоб красивый был, потом продавать лет пять, лох в конце концов найдётся.
Совет: хотите построить дом и заработать, ищите не землю, а заказчика с землей. И стройте ему дом.

[T34RUS]

30-40 тыр за м2 уже с участком или только сам дом?

С участком

За 30-40 с участком строят каркасники мои друзья, но 1071 км от Москвы.
И десять соток они урвали по цене 350 тыс. Когда цена участков в среднем по 100 тыс. Сотка. Но это им повезло, дядя от земли избавлялся, больше такой халявы не будет.

[Andreeviliaa]

Тогда начните с бюджета, сколько на землю, сколько на дом?

Какая разница? Я инвестор/застройщик, организацию проектирования, строительства и себестоимость прекрасно знаю. Меня интересует мнение профессиональных риелторов о том, в каком районе МО лучше всего идут продажи, только и всего.

На самом деле Антон задал вам принципиально важный вопрос!

Правильное распределение бюджета между землёй и стройкой = залог ликвидности будущего объекта загородной недвижимости.
И вся пляска начинаится именно от вашего бюджета.

1) Правильно разделили бюджет на дом и участок (правильные пропорции опять-таки зависят от бюджета, в разных бюджетах они разные)
2) Посмотрели ЧТО за дом вы можете построить в данном бюджете
3) Поняв какой площади дом вы можете построить, определяете минимально подходящую площадь участка
4) ищите участок по заданным параметрам (стоимость, площадь)

Когда вы будите знать стоимость и площадь искомого участка, то круг поиска значительно сузится.
Например, вы будите искать участок площадью 6 соток за 1 млн. рублей.
В общем случае вы встанете перед выбором - 6 соток по восточным (недорогим) направлениям, но ближе к Мск, или 6 соток по более дорогим направлениям (западным), но подальше от Мск. Тоже самое - 6 соток в СНТ, но поближе, или 6 соток в сложившемся посёлке для круглогодичного проживания, но подальше (или менеее престижное направление)....

Есть другой подход. Более маркетинговый, если так можно сказать.
И в принципе, он более верный.
Сначала на основе комплексного анализа рынка определяете какая загородная недвижимость сейчас пользуется наибольшим спросом и в каких сегментах/локациях наименьшая конкуренция (задача не простая и трудозатратная, можете просто поверить).
Вы как-бы уже решили "конкурировать" с квартирами эконом-класса. Окей, допустим.
Тогда план действий выглядит так:
1) Определяете параметры дома, который по вашему мнению будет пользоваться спросом у покупателей в вашем ценовом сегменте (тоже не тривиальная задача на самом деле). Площадь, конструктив, состав помещений, используемые материалы, чем привлечете покупателей и т.д... ... В общем, можно сказать, вы опеределяете концепцию вашего девелоперского проекта.
2) Оцениваете себестоимость будущего дома
3) применив правильную (!) пропорцию опеределете какой стоимости должен быть участок. Таким образом вы получаете полною стоимость вашего проекта (стройка + земля). Если то, что получается, не вписывается в ваш бюджет, то либо ищите партнёров соинвесторов, либо корректируете пунк 1. Ошибка будет построить дом на том участке, на который просто "останутся деньги". Стоимость дома и стоимость земли должны соответстветствовать друг другу - это залог ликвидности будущего объекта недвижимости.
4) зная параметры дома определяете минимально подходящую для него площадь участка
5) ищите участок по заданным параметраметрам (площадь, стоимость).
Однако, в отличие от первого подхода, вы уже провели комплексный анализ рынка, и соответственно направления и локации будут уже более или менеее определены ))

Ключевое - в обоих подходах важно соблюсти соответствие стоимости дома и стоимости участка.
В разных сегментах рынка (эконом, комфорт, ... люкс) это соотношение разное.

[Gilliam]

30-40 тыр за м2 уже с участком или только сам дом?

С участком

За 30-40 с участком строят каркасники мои друзья, но 1071 км от Москвы.
И десять соток они урвали по цене 350 тыс. Когда цена участков в среднем по 100 тыс. Сотка. Но это им повезло, дядя от земли избавлялся, больше такой халявы не будет.

1071 км от Москвы? Далековато.

[Andreeviliaa]

Добрый день!

Хочу построить домик, продать его и заработать денег. Может быть посоветуете, в каком районе Московской Области лучше всего идут продажи?

Спасибо!

Продажи идут в любых районах МО.
Весь вопрос в цене на билет.
Применительно к вашей задаче вопрос должен звучать так - в каких районах МО лучше строить дом на продажу, что бы продать его потом в разумные сроки и еще заработать на этом?

Ответ:
Запад, Новая Рига, отдельные локации по другим направлениям...
Отдельные посёлки по южному направлению.
Избегать восточных направлений.
Но это в общем.
Разумеется есть частности и их много!

[Andreeviliaa]

В каком формате хотите строить как единичный ИЖС, или поселками???

Единичный ИЖС, рассматриваю также реконструкцию убитых сараев, недостроев и деревянных дач в конкурентное жилье.

Сараи не стоит реконструировать, их надо сносить. ))))

Недострои интересная тема, но здесь надо хорошо ориентироваться сразу в нескольких облостях - знать рынок недвижимости, уметь оценить качество коробки, необходимые затраты на достройку, оптимальную степень этой достройки (опять-таки, надо хорошо знать рынок продаж недвижимости, запросы и предпочтения потенциальных покупателей) ...
И надо постоянно мониторить рынок!
Интересные варианты встречаются, это да. Но как правило они не задерживаются в продаже и большинством специалисов даже не замечаются из-за этого.
Например, на этом форуме я по-моему приводил пример:
В несезон в продаже появился участок в хорошем СНТ недалеко от Дедовска, сам участок был удачно расположен, был изготовлен фундамент (монолитная плита!) под дом 6 на 9 + крыльцо. Цена была фактически только за землю, да и то вполне в рынке. Фундамент, бытовка и т.д. шли бонусом.
В рекламе он провисел всего что-то около месяца.

Реконструкция дач так же интересное и потенциально прибыльное направление.
Всё тоже самое, что и с недостроями...

[Andreeviliaa]

Иллюстрация (тест) ))

Вот пример недостроя:
внешняя ссылка

Жилой посёлок, недалеко от Москвы, все дела ))

HT-ego, если вы разбераетесь в строительстве, то скажите:
- какова себестоимость строительства данной коробки? Выгодно купить этот недострой?
- каковы затраты на достройку в варианте "под чистовую отделку со всеми коммуникациами" и в варианте "под ключ" ?
- На что стоит обратить особое внимание при осмотре данной коробки? Какие моменты на этих фото вызывают у вас вопросы?

Потом можно будет обсудить последний вопрос - по какой цене можно будет продать дом после его достройки и отделки. И понять - на этом реально заработать деньги или только гемор )) ((

[Andreeviliaa]

В продолжение:
Рядом два недостроя по похожей цене:
внешняя ссылка
внешняя ссылка

какой выбрать?