Как сдавать квартиры не конфликтуя с законом, оптимизировать налог и избежать двойного налогообложения. 115 / 5489

[alexmr]

если у вас есть налог на самозанятых, то он лучше всего. если жена и муж собственники, то оформляетесь оба как самозанятые (чтобы ставки налога были одинаковые и налоговая не требовала потом доплаты налога, если один сдает как самозанятый и платит 4% со всей аренды, а другой собственник оформлен как физик и должен платить 13%), и в договоре найма пишите, что все платежи будет получать муж (это я в налоговой узнавал). и муж будет платить весь налог и заниматься недвижимостью. жене надо будет только ставить подпись на договоре найма так как она один из собственников.

Поясните , пожалуйста, что сказала ваша налоговая, кто плательщик налога - тот, на кого договор, или тот, кто деньги получает ?
Брачного договора нет. Собственность совместно нажитая

если 2 собственника, то в договоре прописываете, что сдают 2 собственника и договоре должны быть подписи двух собственников. в самом договоре пишите, что получать всю денежную сумму будет собственник №1, он и будет платать налог. но надо чтобы эти 2 собственника были с одинаковыми налоговыми ставками, например самозанятые оба с налогом 4%, или физлица оба с налогом 13%

[ozero]

ozero,
Не совсем понял по поводу собственности на квартиру.
Вы пишете, что собственность не долевая, а совместная.
Кто указан собственником в свидетельстве о праве собственности ?

Собственность приобреталась в браке, доли не выделялись, соответственно собственность не долевая, а совместная. Но титульный собственник - жена.

Так в чем тогда проблема?
Для налоговой в данном случае налогоплательщиком является жена. Все налоги с нее.
А уж как там они сдавать будут- муж ли будет сдавать с доверенностью или жена будет приходить сама за деньгами-
это дело простое.

Но тогда жене надо либо ИП открывать, либо как самозанятой регистрироваться. Муж же сдавая недвигу тогда будет действовать в ее интересах на основании доверенности? Так? Хотелось же, чтобы этими вещами занимался муж. Напрямую. Делал самозанятость, или ИП, договора заключал, налоги платил....

[ozero]

если у вас есть налог на самозанятых, то он лучше всего. если жена и муж собственники, то оформляетесь оба как самозанятые (чтобы ставки налога были одинаковые и налоговая не требовала потом доплаты налога, если один сдает как самозанятый и платит 4% со всей аренды, а другой собственник оформлен как физик и должен платить 13%), и в договоре найма пишите, что все платежи будет получать муж (это я в налоговой узнавал). и муж будет платить весь налог и заниматься недвижимостью. жене надо будет только ставить подпись на договоре найма так как она один из собственников.

Поясните , пожалуйста, что сказала ваша налоговая, кто плательщик налога - тот, на кого договор, или тот, кто деньги получает ?
Брачного договора нет. Собственность совместно нажитая

если 2 собственника, то в договоре прописываете, что сдают 2 собственника и договоре должны быть подписи двух собственников. в самом договоре пишите, что получать всю денежную сумму будет собственник №1, он и будет платать налог. но надо чтобы эти 2 собственника были с одинаковыми налоговыми ставками, например самозанятые оба с налогом 4%, или физлица оба с налогом 13%

Вот тут и впрямь что то есть.... Логика вроде как железная....

[bukinist]

Если не нужен трудовой стаж, то лучше сдавать как самозанятый.
Если нужен трудовой стаж, тогда открыть ИП и сдавать как ИП на УСН.

В этом случае теряется вычет при продаже квартиры независимо от срока владения. Это очень важный фактор. КМК.

В случае с ИП на УСН такой шанс есть. Но можно закрыть ИП а потом продать.
Тогда Вы освобождаетесь от НДФЛ , так как Вы уже не ИП.
В случае с самозанятыми такой практики вообще еще нет. Мне думается, что самозанятый НИКАК не попадет на налог.
В отчетности самозанятого вообще не указывается адрес квартиры, которую он сдает. Только сумма дохода.

[alexmr]

-----Так же при продаже недвижимости, которая использовалась в коммерческих целях нужно будет уплатить 6% от продажной цены----эту статью налогового кодекса изменили. теперь если жилая квартира участвовала в предпринимательской деятельности, то право на налоговый вычет при владении квартирой более 5 лет не теряется.

Не совсем верно. Действует для всех типов налогообложения, кроме ИП на УСН. В случае сдачи недвижимости по УСН при продаже платится налог 6%. А УСН как раз наиболее подходящий для ИП-аренды вариант. Ну может еще патент...

здесь ничего не сказано про ип на усн

внешняя ссылка

17.1) доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период:

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;

[alexmr]

P.S. bukinist чуть выше абсолютно правильно написал. закрываете ип, продаете квартиру как физлицо (без регистрации ип) и никаких попаданий на налог.

[bukinist]

-----Так же при продаже недвижимости, которая использовалась в коммерческих целях нужно будет уплатить 6% от продажной цены----эту статью налогового кодекса изменили. теперь если жилая квартира участвовала в предпринимательской деятельности, то право на налоговый вычет при владении квартирой более 5 лет не теряется.

Не совсем верно. Действует для всех типов налогообложения, кроме ИП на УСН. В случае сдачи недвижимости по УСН при продаже платится налог 6%. А УСН как раз наиболее подходящий для ИП-аренды вариант. Ну может еще патент...

здесь ничего не сказано про ип на усн

внешняя ссылка

17.1) доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период:

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;

Имеется в виду то, что статья 217 ч.2 Налогового кодекса регулирует освобождение от налогообложения по ставке 13 проц.
Ип на УСН также как и самозанятые не являются плательщиками налога НДФЛ в полной мере.
ИП платят 6 проц. а самозанятые вообще 4 проц. налога.
Поэтому ни те ни другие ЯКОБЫ не освобождаются от налога НДФЛ в случае продажи квартиры.

[ozero]

Если не нужен трудовой стаж, то лучше сдавать как самозанятый.
Если нужен трудовой стаж, тогда открыть ИП и сдавать как ИП на УСН.

В этом случае теряется вычет при продаже квартиры независимо от срока владения. Это очень важный фактор. КМК.

В случае с ИП на УСН такой шанс есть. Но можно закрыть ИП а потом продать.
Тогда Вы освобождаетесь от НДФЛ , так как Вы уже не ИП.
В случае с самозанятыми такой практики вообще еще нет. Мне думается, что самозанятый НИКАК не попадет на налог.
В отчетности самозанятого вообще не указывается адрес квартиры, которую он сдает. Только сумма дохода.

Но если ИП сдавал недвигу, то это уже в базу налоговиков попадает. О том, что существует срок давности и о сдаче могут забыть нигде не встречалось. Скорее всего такого и нет. Нужна рабочая схема.... Кроме того вот еще по теме совместной собственности и сдаче от одного из супругов ИП на УСН информация для размышления.........................................
Вопрос: Об учете ИП, применяющим УСН, доходов при получении имущества в безвозмездное пользование и дальнейшей передаче его в аренду (субаренду) третьим лицам. Ответ: МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПИСЬМО от 25 августа 2014 г. N 03-11-11/42295 Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу определения доходов индивидуальным предпринимателем, применяющим упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения в виде доходов, и сообщает следующее. В соответствии со статьей 689 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя — вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. К договору безвозмездного пользования применяются правила о договоре аренды, предусмотренные отдельными положениями статей 607, 610, 615, 621 и 623 ГК РФ. При предоставлении имущества в безвозмездное пользование у физического лица — ссудодателя не возникает доход, учитываемый при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц. В соответствии с пунктом 1 статьи 346.15 Кодекса налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые на основании статьи 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые на основании статьи 250 Кодекса. Доходы, предусмотренные статьей 251 Кодекса, при определении налоговой базы не учитываются. Согласно пункту 8 статьи 250 Кодекса к внереализационным доходам отнесены доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 Кодекса. При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 40 Кодекса, но не ниже определяемой в соответствии с главой 25 Кодекса остаточной стоимости — по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) — по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком — получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки. Установленный в пункте 8 статьи 250 Кодекса принцип определения дохода при безвозмездном получении имущества, заключающийся в его оценке исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 105.3 Кодекса, подлежит применению и при оценке имущественного права, в том числе права пользования вещью. Таким образом, индивидуальный предприниматель, получающий по договору в безвозмездное пользование имущество и применяющий упрощенную систему налогообложения, включает в состав доходов доход в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом, определяемый исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества. Что касается вопроса о налогообложении доходов, полученных в связи с дальнейшей передачей в аренду (субаренду) третьим лицам имущества, полученного в безвозмездное пользование, то согласно пункту 4 статьи 250 Кодекса к внереализационным доходам налогоплательщика также относятся доходы от сдачи имущества в аренду (субаренду), если такие доходы не определяются налогоплательщиком в порядке, установленном статьей 249 Кодекса. Учитывая изложенное, доходы от оказания услуг по предоставлению имущества в аренду (субаренду) учитываются налогоплательщиком — индивидуальным предпринимателем в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, в качестве внереализационных доходов или доходов от реализации услуг. Заместитель директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Р.А.СААКЯН
.............................................
т.е. за безвозмездное пользование налоговая тоже насчитает по рыночному курсу.... Получается эта схема тоже не работает...

[alexmr]

оэтому ни те ни другие ЯКОБЫ не освобождаются от налога НДФЛ в случае продажи квартиры.

я уже только что написал, что вы правильно говорите - не надо продавать как ип, закройте ип и продавайте как физлицо и никаких проблем

[ozero]

Не совсем верно. Действует для всех типов налогообложения, кроме ИП на УСН. В случае сдачи недвижимости по УСН при продаже платится налог 6%. А УСН как раз наиболее подходящий для ИП-аренды вариант. Ну может еще патент...

здесь ничего не сказано про ип на усн

внешняя ссылка

17.1) доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период:

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;

Имеется в виду то, что статья 217 ч.2 Налогового кодекса регулирует освобождение от налогообложения по ставке 13 проц.
Ип на УСН также как и самозанятые не являются плательщиками налога НДФЛ в полной мере.
ИП платят 6 проц. а самозанятые вообще 4 проц. налога.
Поэтому ни те ни другие ЯКОБЫ не освобождаются от налога НДФЛ в случае продажи квартиры.

Именно это я и имел ввиду. Но почему ЯКОБЫ. Они и в самом деле не освобождаются! Или я ошибаюсь?