О покупке паёв инвестиционных фондов недвижимости 82 / 1413

24.07.21, 16:49
Что?Где?Когда? писал(а):
а можно подробнее - каких нюансов и почему не стали бы советовать?

Совсем подробно, сорри, на платной основе консультирую. Я писал, что не стал бы советовать вместо недвижимости покупать паи, т.е. менять прямое владение недвигой на паи фонда и управление недвигой управляющей компанией, соответственно, а не то, что не советовал бы совсем не покупать паи зпифнов.

24.07.21, 16:49
Что?Где?Когда? писал(а):
Чем хуже в рамках диверса активов получать с ЗПИФНа 7-10% годовых и без хлопот, нежели 3-5% с аренды жилья с сопутствующим геммором?

Здесь надо подчеркнуть, что я сравниваю прямое владение коммерческой недвигой и покупку паёв.
Соответственно, если есть бюджет на покупку коммерческой недвиги, то покупка паёв мне видится нецелесообразной.
--
А вот если сравнивать покупку жилья и покупку зпифнов - это уже немного интереснее. Но проблема в том, что известные фонды все инвестируют в коммерческую недвигу, таких, кто инвестировал бы в недвигу, сходу не назову, а те, о которых наслышан, только начинают работу и результатов ещё нет, только большие перспективы.
Если же появятся фонды, которые будут на постоянной основе инвестировать именно в жильё и за счёт строительства и перепродаж зарабатывать деньги для пайщиков, тогда интересно будет посмотреть, что больше принесёт денег - покупка жилья и следование рынку или работа профессиональных управляющих.

24.07.21, 16:49
Что?Где?Когда? писал(а):
Какие ещё, если не секрет?

Ключевой момент, имхо, в том, что вы никак не можете повлиять на управление недвигой в случае фонда. Вы покупаете паи и никто отчитываться не будет, какие заключили договоры, почему на таких условиях, почему с этими арендаторами, а не с другими, почему подрядчики эти фирмы, а не другие и так далее - тут очень большое поле для деятельности.

есть еще такой вариант от Оскара Хартманна

внешняя ссылка

Пнк рентал посмотрите. Нормальный зпиф торгуется на мосбирже
Доходность около 11%

24.07.21, 18:50
Maxim D. писал(а):
Соответственно, если есть бюджет на покупку коммерческой недвиги, то покупка паёв мне видится нецелесообразной.

Ну, не знаю... Посмотрел какие объекты брали в пул организаторы АП-1, АП-2, у них выхлоп с аренды на сегодня порядка 11% годовых в среднем на каждом объекте. Из этого следует, что примерно такой же выхлоп был бы и у меня, если бы "нашёл" денег на персональный объект. Но при этом риски простоев, просадки (банкротства арендатора) от появления рядом конкурента значительно возрастают, имхо. Опять же нужен управляющий (если самому не заморачиваться), который "съест" бОльшую долю пирога, нежели в ЗПФИНе, решать вопросы безопасности и т.п. В моём понимании тогда нужно объединяться в команду с такими же "коллегами", чтобы решать подобные вопросы, а там - свои проблемы...

24.07.21, 18:50
Maxim D. писал(а):
таких, кто инвестировал бы в недвигу, сходу не назову, а те, о которых наслышан, только начинают работу и результатов ещё нет, только большие перспективы.
Если же появятся фонды, которые будут на постоянной основе инвестировать именно в жильё и за счёт строительства и перепродаж зарабатывать деньги для пайщиков, тогда интересно будет посмотреть

имхо, тут ещё менее прозрачно для стороннего чела (если имеется в виду масштабное строительство) и это только для "своих" или для лохов, которые поведутся на "стаю журавлей")) И не всегда это злой умысел, просто - не сложилось, бывает...

24.07.21, 18:50
Maxim D. писал(а):
Ключевой момент, имхо, в том, что вы никак не можете повлиять на управление недвигой в случае фонда. Вы покупаете паи и никто отчитываться не будет, какие заключили договоры, почему на таких условиях, почему с этими арендаторами, а не с другими, почему подрядчики эти фирмы, а не другие и так далее - тут очень большое поле для деятельности.

Да, такие же мысли в наличии)) В этом плане немного обнадёживает то, что эта команда недавно начала "печь" ЗПИФНы и им есть смысл не облажаться на старте. Это как при освоении новой площадки - первые дома застройщик сдаёт вовремя, а в конце - как получится...

24.07.21, 19:25
Nicolasgfk писал(а):
есть еще такой вариант от Оскара Хартманна
внешняя ссылка

Спасибо - видел вскользь, но пока не рассмотрел, как следует.

24.07.21, 19:43
sirius_77 писал(а):
Пнк рентал посмотрите. Нормальный зпиф торгуется на мосбирже
Доходность около 11%

Спасибо, тоже встречал - Яша подсовывает, почуяв интерес)) Из того, что понял, эта команда сама строит склады, очень симпатичные на вид. Но именно это меня настораживает - возможно, им просто нужны оборотные средства и это для них более выгодно, нежели кредиты брать. Но что потом с этими складами будет, каков на них спрос, для меня - "тёмный лес". И тут вспоминается правило - "лучше не заработать, чем потерять", оЧЧень актуальное для пенсов))

Что?Где?Когда?,
Что такое АП-1, АП-2?

Непонятно, почему вы думаете, что в случае пифов риски простоев, проблем с арендаторами и тд мимо. А также непонятно, почему вы думаете, что управляющему надо платить, а управляющей компании пифа - нет.

24.07.21, 22:14
Maxim D. писал(а):
Что?Где?Когда?,
Что такое АП-1, АП-2?

Непонятно, почему вы думаете, что в случае пифов риски простоев, проблем с арендаторами и тд мимо. А также непонятно, почему вы думаете, что управляющему надо платить, а управляющей компании пифа - нет.

АП-1, АП-2 это "арендные" ЗПИФНы: внешняя ссылка

Риски не исчезают, но "сглаживаются" за счёт того, что объектов - несколько. Затраты на Управляющего, по идее, также дб ниже за счёт объёма. Они декларируют 1.8% на УК (насколько помню), а управление, например, моими квартирками будет стоить 7-10%... Управление одним нежилым объектом будет стоить поменьше, но не 1.8% Разве не так?

Что?Где?Когда?,
В моём понимании, риски снижения доходов как раз когда объектов несколько в пифе.

Затраты на управляющего - сильно растяжимые цифры. Есть объекты, к примеру, где договорились за оплату по факту, если что-то потребуется. И за несколько лет не потребовалось ничего, несколько звонков и подписать согласие на субаренду не в счёт. А есть объекты, на которых небольшая команда сидит на постоянной основе и там не 2% затраты.

24.07.21, 21:33
Что?Где?Когда? писал(а):

24.07.21, 19:25
Nicolasgfk писал(а):
есть еще такой вариант от Оскара Хартманна
внешняя ссылка
Спасибо - видел вскользь, но пока не рассмотрел, как следует.

24.07.21, 19:43
sirius_77 писал(а):
Пнк рентал посмотрите. Нормальный зпиф торгуется на мосбирже
Доходность около 11%
Спасибо, тоже встречал - Яша подсовывает, почуяв интерес)) Из того, что понял, эта команда сама строит склады, очень симпатичные на вид. Но именно это меня настораживает - возможно, им просто нужны оборотные средства и это для них более выгодно, нежели кредиты брать. Но что потом с этими складами будет, каков на них спрос, для меня - "тёмный лес". И тут вспоминается правило - "лучше не заработать, чем потерять", оЧЧень актуальное для пенсов))

Мне кажется стрит ритейл, тем более в регионах более надежная штука чем склады

людям всегда нужна будет аптека, продуктовый, какая то одежда,обувь в том числе и дешевая

такие ТЦ в рагионах очень актуально

и более приличные люди постоянно в таких ТЦ хотят кучковаться, а часто это самое ЧИСТОЕ место в городе и приличное (ожно из нескольких)

Сейчас тенденция идет в quick торговлю

быстрая торговля, доставка за 15 мин, ну край час

и поэтому будут уже атуальны темные магазины где буут располагаться разного рода EXPRESS, "фреши" и тд

20 мин видео от Оскара Хартманна