Оценка участка 15 соток, ЗНП, ИЖС. 54 / 1271

12.03.21, 11:00
Константин_Рогов писал(а):
Уточнил... В том районе товарищ полтора года назад купил 12 соток за 6.4 млн. Форма участка - неправильная. На участке был старый-старый дом с газом. Дом был под снос.

Константин, спасибо вам за информацию... Ну вот, даже полтора года назад, да еще и за неправильную форма 533000 рублей за сотку...

12.03.21, 09:59
Минеева Татьяна писал(а):
Александр, у тебя есть опыт продаж там? На что ты опирался при оценке?

Отвечал не по опыту, а по ощущениям, мои отличаются от ваших)
В тех краях несколько лет назад изучал рынок, не было там таких цен по 700 за сотку, возможно за последний год так выросли цены?
Спросите у Антона Смолева, он года два вроде в тех краях клиенту с Нерса оформлял большой участок, возможно он поможет скорректировать цену.

Минеева Татьяна,
вам мое мнение конечно не поможет, но скажу. Я когда искала, у нас в рамках одной улицы ценник пляшет в полтора раза. Я купила за 4, соседи через 300 метров продают с домиком под снос за 6.5. Ровно та же оживленная улица и железка рядом. По мне расположение даже хуже, так как у них нет шумозащитных гаражей.

Так что помимо соседей, вида из окон, коммуникаций, статуса земли и т.д. еще один критерий. На что продавцы хотят потратить деньги и сколько их желание стоит, хватит ли этих денег.. Еще я бы под видом покупателя сходила на просмотр какого-нибудь объекта к местному риэлтору, они обычно в курсе цен и суммы реальных сделок по району. Мне такое знакомство помогло понять рынок в определенной локации.

Что еще могу сказать. Я когда тему создавала, мне про Малаховку написали, что 1 млн за сотку. Возможно это было когда-то, но сейчас нет таких цен, в среднем около 600 тыс плюс минус 10%. За 1 млн это Рублевка и Одинцово. Также очень желателен риэлтор со стороны продавцов, так как у ваших покупателей будет еще один союзник, чтобы прогибать продавца на уменьшение цены для быстрого выхода на сделку.

10.03.21, 18:03
Минеева Татьяна писал(а):
Коллеги, добрый вечер..
Родственники хотят выкупить половину участка , необходимо примерно оценить ..
Вы могли бы мне высказать свое экспертное мнение по стоимости этого участка?..
В первую очередь интересует мнение коллег, которые в недавнем прошлом имели опыт продаж земли в этом месте..
Участок 15 соток, газ, центральная вода, электричество, старый домик, лесные деревья. Пушкино , микрорайон Клязьма.. Земли населенных пунктов, для индивидуальной жилой застройки.
Буду признательна за участие в теме..
По моим ощущениям, минимум 700 000 рублей за сотку.. Что скажете?

Не продавал, но смотрел долго, в т.ч. этот район. Если есть пешая доступность от станции, нет значительного шума, форма близка к прямоугольной и не "кишка", нет ограничений на застройку и беспроблемное окружение - то с этой суммы можно было бы начинать продавать. Если покупать, я бы 500 предложил, при таких (идеальных) условиях.

Минеева Татьяна

12.03.21, 14:02
preobr писал(а):
Если покупать, я бы 500 предложил, при таких (идеальных) условиях.

Спасибо ))..

12.03.21, 00:15
Антипов Александр писал(а):

10.03.21, 18:03
Минеева Татьяна писал(а):
По моим ощущениям, минимум 700 000 рублей за сотку.. Что скажете?
Мои ощущения - делить на два, при некоторых обстоятельствах до 500 сотка. 700 сотка это уже, например, Балашиха, по тому же соседнему Щелковскому шоссе или Горьковскому, да и то если в хорошем районе будет участок.

Клязьма, на самом деле, не дешевле. Да, она дальше, но контингент более рафинированный.

Ещё одно соображеньице по ценообразованию участков стародачных. У меня сложилось впечатление, что участков без заметных недостатков чрезвычайно мало. Их практически нет на рынке. И когда что-то такое появляется, оно улетает быстро и, по сравнению со всем остальным, очень дорого. Видимо, есть требовательные покупатели на стародачку, для которых цена принципиального значения не имеет. Если Ваш участок такой, то я бы по максимуму выставлял. Или, с учётом нынешней ситуации, даже немного выше.

12.03.21, 14:49
preobr писал(а):
Ещё одно соображеньице по ценообразованию участков стародачных. У меня сложилось впечатление, что участков без заметных недостатков чрезвычайно мало. Их практически нет на рынке. И когда что-то такое появляется, оно улетает быстро и, по сравнению со всем остальным, очень дорого. Видимо, есть требовательные покупатели на стародачку, для которых цена принципиального значения не имеет. Если Ваш участок такой, то я бы по максимуму выставлял. Или, с учётом нынешней ситуации, даже немного выше.

У меня такие же впечатления. Но идеальный участок за максимальную цену должен быть тоже классным. В Малаховке-Удельной-Красково это такие критерии:
1. Чтобы никакой нищеты и халуп вокруг с напиленными участками по 4-6 соток. Где углы цыганам сдаются.
2. Соседние участки также по 10-15 соток, застроенные аккуратными коттеджами. Иначе потом соседи задолбают, типа что это вы листву жжете, ведь это законом запрещено. Но это если вокруг шанхай и плотная застройка.
3. Участок прямоугольной формы с соснами.
4. Близость к объекту притяжения типа озера или леса.
5. Не слышно жд и автодорогу, но чтобы это все присутствовало поблизости. Чтобы было ощущение санатория, но подъезд асфальтированный и дорогу чистят.
6. Чтобы из окон не было видно высотные дома. Богачам жить в таких местах "фу".

Вот такие объекты уходили по 600 тыс за сотку, на некоторые просмотры не успевала добежать и через некоторое время на карте росреестра менялись хозяева. И плюс минус 100 метров цена отличается. А так у нас практически везде ИЖС, газ и водопровод. В стародачных поселках это не преимущество.

12.03.21, 14:49
preobr писал(а):
Если Ваш участок такой, то я бы по максимуму выставлял. Или, с учётом нынешней ситуации, даже немного выше.

К сожалению или к счастью я его не буду выставлять , сейчас идут переговоры между содольщиками о дальнейшем взаимодействии ... Я бы его не взяла в работу , не моя сторона , передала бы Антону Смолеву ...

10.03.21, 21:29
Минеева Татьяна писал(а):
Добрый вечер . Спасибо за участие .. Вы могли бы прокомментировать , на что вы опирались при оценке ?

1. У меня примерно там же дом. Поэтому периодически отслеживаю цены продаж (этакий синдром отсутствующей ноги)
2. Недавно знакомый купил на ул. Ленточка (Мамонтовская) 12соток со старым домом за 6млн. Участок хороший.
3. Часто такие участки (разделенные пополам, на три части, десять частей) узкие, неудобные, что сразу снижает их цену .
4. Самая большая мотивация купить - у соседей:) я, например был готов платить на 30% выше.

Поэтому я и оцениваю от 350+ до 500,