Как определить необходимость уплаты НДФЛ с продажи недвижимости физ.лицу? 25 / 359

[Татьяна Костянова]

Вероятно мне плохо удалось донести некоторые практические нюансы, скорее всего надо исключить пункт из статьи, поскольку понятен он только тем, кто реально занимается коммунальными квартирами.

В Москве есть коммунальные квартиры, которые сформированы из комнат, каждая из которых имеет свой кадастровый номер. Как правило, такие комнаты были выделены людям еще при СССР. А так же есть коммунальные квартиры, которые сформированы из долей, как в Питере. Это уже новоделы, возникшие в результате наследства и прочих сделок.
Продажа всей коммунальной квартиры, сформированной комнатами, происходит, как правило, так же этими комнатами и в процессе самой регистрации перехода права у Покупателя возникает квартира с новым кадастровым адресом (посредством указания на это конкретными фразами в договоре купли-продажи). Таким образом, собственники комнат, при продаже всей квартиры целиком избавлены от налога.

[Kollega]

В Москве есть коммунальные квартиры, которые сформированы из комнат, каждая из которых имеет свой кадастровый номер. Как правило, такие комнаты были выделены людям еще при СССР. А так же есть коммунальные квартиры, которые сформированы из долей, как в Питере. Это уже новоделы, возникшие в результате наследства и прочих сделок.

Есть ещё в природе) коммуналки приватизированные до введения нового жилищного кодекса 2005г, с долевой собственностью которая высчитывалась из занимаемой жилой площади комнат, например: 3к. Кв-ра с общедолевой собственностью -381/1000 + 287/1000 + 332/1000доли. В Пдмск много таких.

[+F+]

Могут ли регионы повлиять на процентную ставку по специальным налоговым режимам?

Да, по федеральним налогам, не указанным в статье 13 НК, уплачиваемым на спецрежимах субъекты РФ могут устанавливать ставки, льготы и особенности определения налоговой базы.
Но это не относится к НДФЛ, который в статье 13 упомянут.

скорее всего надо исключить пункт из статьи

Я бы, наоборот, добавил отдельный пункт про коммунальные квартиры.
Пункт 4 посвятил бы настоящей «долевке».
Пункт 5 у Вас про новый/изменившийся объект.
А затем отдельный пункт про коммунальные квартиры, которые могут быть похожи либо на пункт 4, либо на пункт 5.

ЗЫ В Вашем тексте я среагировал вот на это

Это правило действует в г. Санкт-Петербурге, как отдельном субъекте Российской Федерации. (В г. Москве, как отдельном субъекте Российской Федерации, изменение размера доли, как отдельного объекта недвижимости, если объект недвижимости находится в долевой собственности – срок владения считается с момент регистрации последней доли/комнаты.)

Так нельзя писать.

[Lubov1]

Спасибо большое, очень познавательно и структурно.
Не совсем понятен пункт про нежилое, машино-места, апартаменты. На них распространяется 5 летний период или схема доход минус расход?
А то про 250 тысяч и больше ничего.

[Олег Клеев]

Спасибо большое, очень познавательно и структурно.
Не совсем понятен пункт про нежилое, машино-места, апартаменты. На них распространяется 5 летний период или схема доход минус расход?
А то про 250 тысяч и больше ничего.

Нежилая недвижимость (иная недвижимость - подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ) в которую входят машино-места, апартаменты и вся коммерческая недвижимость - это особая, большая тема со своим огромным количеством нюансов.

В данной статье рассматривается только жилая недвижимость, а иная недвижимость (гаражи, машино-места, апартаменты и т. д.) упоминаются факультативно потому, что часто соприкасаются с темой жилой недвижимости - в качестве дополнения, чтобы разграничить данные категории.

По нежилой планируется другая статья, но позже.

- - - - - - -

По вашему вопросу:
1. Для иной недвижимости срок владения по общему правилу 3-5 лет, с применением особенностей (например мы не можем применить пункт по 3 летнему сроку владения единственным жильем, так как речь идет о нежилых помещениях) и при условии, что данный объект не использовался в предпринимательской деятельности.
2. Можно применить вычет в календарном году 250.000 руб. (а не 1.000.000 руб. как по жилой недвижимости), но при условии, что данный объект не использовался в предпринимательской деятельности.
Или можно применить вычет в виде расходов связанных с покупкой данного объекта, но при условии, что данный объект не использовался в предпринимательской деятельности.

В вашем случае, налоговикам не будет интересно заниматься одним вашим машино-местом, в случае если вы официально не получали и не заявляли в налоговую получение дохода от сдачи в аренду этого машино-места.

+ + +
Если кратко из будущей статьи.

По общему правилу использования в коммерческой деятельности недвижимости:

Жилые помещения
- Можно применить к вычету расходы на покупку объекта
- Нельзя применить к вычету 1.000.000 руб.
- Срок владения действует

Нежилые помещения, коммерческие (не гаражи и машиноместа)
- Нельзя применить к вычету расходы связанные с покупкой объекта
- Нельзя применить к вычету 250.000 руб.
- Срок владения не действует
- При выявлении попытке скрыть предпринимательскую деятельность (получение дохода), возможны до начисление + 20% НДС, как фактический ИП на ОСН + пени, + штраф.
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Всё таки коммерция - это отдельная тема, оставим её на будущее.