Флипперы - основной источник спроса на убитые квартиры 223 / 5240

[Merinda-nik]

Иван Терехов,
Что касается стройматериалов и техники непонятно что брать. Вроде все растет, но у меня пока получается суммарно делать ремонт по ценам 2020 как в квартире. 35 тыс квадратный метр с материалами из расчета площадь 100 метров.

Бренды вроде другие, а вроде и нет. Сегмент средний. Рабочие русские, как выяснилось дорогие.

[Ланалика]

Мой перестал ездить на дачу совсем, не с кем общаться

Наши тоже не хотят на дачу, хотя там есть дети. Но интересны разные.

Друг сына с удовольствием на дачу ездил, дружил со сверстниками... До появления девушки)))

[Merinda-nik]

СНТ - это не загородка. Это место для сезонного проживания и выращивания клубники. Но москвичи постоянно путают.

Вот карта места, где стоит симпатичный домик, который показал Илья. Явно бывшая сельхозка, проложены канавы для полива. Перевели из сх в земли для дачного строительства, сейчас так сделать нельзя. Вокруг ничего, поля, даже ларька с пивом скорее всего нет. Пешком пойти некуда, ни города поблизости, ни хотя бы церквушки какой, не говоря уже о спа, школе или развивашках для детей. Там даже природы нет особо, у соседей все в грядках и теплицах.

У меня все поблизости пешком, но другие проблемы: автомобильная и железные дороги, и город вокруг. До садового кольца 45 минут на электричке. Но тем, кому нужно уединение и тишина - не сюда.

Чаще всего люди сами не знают чего хотят.

[Andreeviliaa]

Ну какой флипинг если ставка вклада 23%. Тут крупные корпорации грешат - взяли льготные кредиты по ставке 5-10% и собрали предоплату от государства. И быстренько положили эти деньги на депозиты для юрлиц, подрядчикам стараются заплатить как можно позже. 10% чистой прибыли точно оседает и можно вообще ничего не делать и не работать.

Это турецкая экономика, только у них инфляция 80 процентов, у нас пока 25, как надо делать, закупаешь какой то непортящийся товар типа бытовой, компьютерной техники, стройматериалов, продуктов с долгим сроком хранения, они естественно дорожают, получается прибыль, только у турков еще есть закон, что нельзя кредиты давать дороже 20 процентов годовых, при доходности 60, соответственно они все эти товары в кредит берут, отдают кредит с продажи подорожвших товаров, а сами живут на маржу, поэтому их инфляцию ничем не остановить, это основа их жизни и экономики.
Такой же сценарий и у нас в скором будущем.

Да, и цены на недвижимость в долларах))))
Как было и у нас в свое время))
Старожили помнят эти ценники в у. е. А еще раньше прям в долларах писали.

У меня по приколу сохранились вырезки из очень старых газет и журналов, где на последних страницах печатали объявления о продаже недвижимости. Так там еще доллары))))

Как мне видится, при маниакальном следовании сегодняшнему курсу, мы плавно вновь вплывем в эту давно забытую реальность.
Ну будут цены на МРН в долларах, как до сих пор иногда в Белоруссии. Ну будут комиссии риэлторов в долларах...
На флиппинг это не так силтно повлияет, как возможно другие факторы...

Девелопмент и Флиппинг есть и в Турции с их высокой инфляцией... Там вон целые города умудрились построить из г.. на и шишек, что потом сложились... ((((

На флиппинг, как мне кажется, большее значение могут оказать другие факторы.
Глпвный из которых (после роста/падения экономики и реальных, очищенных от инфляции, доходов населения) это колличество тех самых флипперов на рынке. В Америке, например, этот рынок очень быстро насытился. И закономерно там тут же снизись доходности от флиппинга, он стал сложнее, труднее и не всем подходит... И это при растущем рынке ☝

На самом деле, как мне кажется, емкость рынка "готовый объект с новым ремонтом" - не такая уж и большая. В том смысле, что многие бы его хотели, но не готовы платить премию в размере еще одной стоимости такого ремонта.

На всех желающих флиппонуть квартирку рынка может скоро не хватить)) ((

[Andreeviliaa]

Иван Терехов,
Что касается стройматериалов и техники непонятно что брать. Вроде все растет, но у меня пока получается суммарно делать ремонт по ценам 2020 как в квартире. 35 тыс квадратный метр с материалами из расчета площадь 100 метров.

Бренды вроде другие, а вроде и нет. Сегмент средний. Рабочие русские, как выяснилось дорогие.

Да, примерно так похоже и выходит.
От 10 -12 000 метр работа.
И 20 - 24 000 материалы.
Можно суммарно в 30 ужаться, но таааак .. На пределах
Да, и это по каркаснику,. Там без стяжек/мокрых штукатурок (гипсокартон)/ без замены окон/без входной двери.
С ними в 30 уже трудно, мягко говоря. ((

[Merinda-nik]

Andreeviliaa,
У меня так выходит в кирпичном доме. Это надо еще 500 тыс на котельную надо вычесть чтобы с квартирой сравнивать

[maik007]

Ну какой флипинг если ставка вклада 23%. Тут крупные корпорации грешат - взяли льготные кредиты по ставке 5-10% и собрали предоплату от государства. И быстренько положили эти деньги на депозиты для юрлиц, подрядчикам стараются заплатить как можно позже. 10% чистой прибыли точно оседает и можно вообще ничего не делать и не работать.

Это турецкая экономика, только у них инфляция 80 процентов, у нас пока 25, как надо делать, закупаешь какой то непортящийся товар типа бытовой, компьютерной техники, стройматериалов, продуктов с долгим сроком хранения, они естественно дорожают, получается прибыль, только у турков еще есть закон, что нельзя кредиты давать дороже 20 процентов годовых, при доходности 60, соответственно они все эти товары в кредит берут, отдают кредит с продажи подорожвших товаров, а сами живут на маржу, поэтому их инфляцию ничем не остановить, это основа их жизни и экономики.
Такой же сценарий и у нас в скором будущем.

Если кредитная ставка ниже инфляции то да. Но взять такие кредита могут единицы. отсюда такую волну сейчас гонят типа про высокую ставку. Конечно дай кредит под ставке ниже инфляции никакое производства то не нужно. Скупай на низкой ставке и богатей на инфляции пока все остальные беднеют.

[maik007]

внешняя ссылка
В норме при ускорении инфляции центральный банк той или иной страны повышает ставки рефинансирования с тем, чтобы снизить кредитную активность, охладить экономику и тем самым добиться стабилизации цен. В «эрдоганомике» всё наоборот — ее адепты считают, что повышением ставки ЦБ усиливает инфляцию, сам Эрдоган называл высокую ставку «матерью всех зол». Турки действовали от противного, снижая ставку и держа ее на низком уровне в условиях ценового давления. Результат оказался неутешительным

[maik007]

внешняя ссылка
Некоторые люди в таких условиях попадают в ловушку кредитных карт и с трудом справляются с выплатами по ним. При этом Керим Рота, независимый экономист, отмечает, что полагаться на кредитные карты нерационально: «На прошлой неделе были повышены ставки по кредитным картам, и теперь они составляют 5% в месяц. Это означает 80% в качестве годовой ставки… Никто не может себе этого позволить».

[Andreeviliaa]

Andreeviliaa,
У меня так выходит в кирпичном доме. Это надо еще 500 тыс на котельную надо вычесть чтобы с квартирой сравнивать

И добавить демонтаж, строгое соблюдение закона о шумных работах, наценки за работу с малыми объемами (хотя, тут наверное смотря кого искать и как договариваттся) и возможность взять на работу строго легальных рабочих....

Да, и вы еще опытный Человек, умеющий находить, договаривпься... ☝


Нэв общем, , оно так и получается.
И как не крути, в меньшую сумму при полном цикле, особенно с замено окон в квартире и всей начинки, ну очень сомнительно.

Соответственно, вызывают некоторве сомнения те убедительные реальные примеры выполненных ремонтов квартир на продажу, которыми так щедро и во всех подробностях делятся преподаватели курсов про флиппинг.

Нет, не то, что бы они были совсем не реальные. Они реальные. И скорее всего плюсовые. По крайней мере большинство так точно.
Просто не такие аысокодоходные, как о них рассказывают.

Я это заметил года два назад, когда в инсте и в других ресурсах стали массово появлятся учителя про флиппинг.
Даже тему думал такую здесь создать)))

Особенно бросалось в глаза не соответствие действительно хорошей картинки и тех затрат на ремонт, о которых они говорили. Доходности просто шкалили. А уж по "дачному флиппингу", так вообще. Были сомнения и по ценам входа. Да, я тоже мониторю рынок в определенных " Вкусных" локациях и мимо меня не проедет какой-то экслюзив в два раза ниже рынка, что б потом с помощью двух ведер краски и сухого букета извлечь чуть-ли не 300% годовых

Как я понимаю, такое завышение результатов нужно было для завлечения аудитории и продаже им своих курсов и прочих консалтинговых услуг...
Действительно, можно плодить флипп-проекты хоть в ноль, хоть даже и в небольшой минус, если ты создаешь привлекательную картинку и потом продаешь всей стране свои видео-уроки по 100+ тысяч за курс из 40 часов.

Я не утверждаю, что флиппинг убыточный. Хоть квартирный, хоть дачный. Вцелом он пока прибыльный. И, на сколько могу судить, опережает депозит, при условии непрерывного цикла. Но не в разы-разы)))
Не вижу я 60-80 годовых (без плеча). Вижу 30-40 при упорном труде и полном вовлечении. . (Естественно не с одного проекта, а суммарно с нескольких в течении года..) Что в общем тоже наверное не плохо))))

Хотя, возможно я не так глубоко ориентируюсь в ценах именно на квартиры и недооцениваю премию за новизну и трендовость ремонта