"Юридический уголок от ЭтоЕщёКто" 3452 / 179559

fery писал(а):
Право собственности (новостройка) получено по суду,свидетельство о регистрации данной собственности еще не получали (т.к. 30 дней). Можно ли (поскольку на квартиру уже имеется покупатель) оформить сразу на покупателя (договор-купли продажи), или все-таки необходимо сначала зарегистрировать собственность на продавца?

Вопрос неоднозначный.
Необходимо вычитать решение суда.
Скорее всего, если право собственности на приведённый объект - "новостройку" (не совсем понятно, что это такое за объект?) -не было зарегистрировано ранее (т.е. объект ещё не был создан), то нельзя, т.к. право собственности на вновь возведенный объект возникнет с момента гос. регистрации, коим будет являться запись регистратора УГРФСКиК.

Если Вам известно, что такую запись регистратор успел внести, то Вам не обязательно дожидаться получения Свидетельства о гос. регистрации права, и Вы можете заключить ДКП.

В некоторых случаях не обязательно дожидаться и момента внесения записи регистратором в ЕГРП.
(См. выше возможность заключения ДКП, если право собственности возникает по наследству).

Коллеги, скажите, пожалуйста, свое мнение о ситуации.

Продавцы:
Мать + сын 14 лет + дочь19 лет.
Продают 2-шку, добавляют нал + кредит, покупают 3-шку.
Дочь стоит на учете в ПНД.

Покупатели:
Мать + сын 3 лет.
Оплата= нал+кредит+сертификат.

Ситуация:
На следующий день после сделки покупательница начала переживать о возможном расторжении сделки со стороны бывших собственников, потребовала справку из ПНД, что девушка не лишена дееспособности. Бывшая хозяйка пошла за этой справкой, в ПНД им сказали, что такие справки только по запросу суда.
Покупательница совсем разволновалась, сказала, что если ей не предоставят справку ПНД о том, что девушка на день сделки (т.е. уже прошедшее время) отдавала себе отчет в своих действиях, она будет сделку расторгать. Сама.
А 2/3 денег уже отдала.Не перечислена только сертификатная сумма.

Вопросы:
1. Стоит ли покупательнице переживать, если продавец, стоящий на учете в ПНД, путем продажи улучшает свои жилищные условия?
2. Какие могут быть последствия такой сделки для покупательницы?
2. Есть ли смысл покупательнице самой расторгать сделку, если продавцы полученные деньги уже потратили?
4. Какие могут быть последствия расторжения сделки со стороны покупательницы?
3. Может, лучше получить в ПНД какой-нибудь акт согласования на продажу2шки-покупку3шки?
3. Что вообще лучше сделать в этой ситуации?

Что значить на следующий день после сделки ? Договор купли-продажи зарегистрирован ? Как в договоре прописаны условия о расчетах ?

О расторжении договора купли-продажи квартиры можно вести речь только в случае, если он заключен. А заключен такой договор считается в соответствии со ст. 558 ГК РФ с момента его государственной регистрации.

При этом никаких законных оснований в указанной ситуации со стороны покупателя для расторжения договора, а также для возврата уже уплаченных по нему денежных средств, нет. Потребовать расторжения договора на том основании, что один из продавцов квартиры состоит на учете в ПНД, он не может, даже если он об этом факте узнал только после заключения договора.

В соответствии с Законом Российской Федерации от 02.07.92 № 3185-I «О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании» лица, страдающие психическими расстройствами, обладают всеми правами и свободами граждан, предусмотренными Конституцией Российской Федерации и федеральными законами.

Ограничение прав и свобод граждан, связанное с психическим расстройством, допустимо лишь в случаях, предусмотренных законами Российской Федерации. В соответствии с гражданским законодательством лишить человека дееспособности может только суд .

При реализации гражданином своих прав и свобод требования предоставления сведений о состоянии его психического здоровья либо обследования его врачом-психиатром допускаются лишь в случаях, установленных законами Российской Федерации. Заключение гражданином договора купли-продажи квартиры к таким случаям не относится.

Но и покупательницу в этой ситуации, если она ранее не знала, что один из продавцов страдает психическим заболевание и т.п., психологически понять можно. В интернете на этот счет можно прочитать еще те страшилки. Да и риэлторы в таких случаях не редко добавляет масло в огонь.

Но даже гипотетически, в самом ужасном для покупателей случае, если кто-то что-то захочет попробовать отыграть назад, обратившись в суд, и все же будет доказано, что эта девушка-продавец действительно не понимала значение своих действий в момент подписания договора купли-продажи квартиры, сделку можно признать недействительной в указанном случае не полностью, а только в части продажи принадлежащей ей доли.

При этом само по себе психическое заболевание или расстройство не дают основания для этого. Нужно, чтобы в момент волеизъявления при подписании договора такой человек находился в состоянии, когда не мог понимать значение своих действий и руководить ими.

Однако в таком состоянии может находиться в силу разных жизненных обстоятельств и человек, который не страдает психическим заболеванием и никогда на учете в ПНД не состоял. Поэтому такой риск есть всегда.

Установить этот факт можно только, проведя в рамках судебного спора судебную психиатрическую и/или комплексную психолого-психиатрическую экспертизу. Никакие выданные на этот счет медицинские заключения и справки даже в день подписания договора купли-продажи доказательством отсутствия порока воли не являются и от возможного спора на основании ст. 177 ГК РФ не избавляют, а лишь могут быть оценены в числе других доказательств экспертами при проведении судебной экспертизы.

Но еще раз повторюсь, риск столкнуться с этим есть всегда, и не зависимо от того, состоит или нет кто-либо из участников сделки на учете в ПНД по поводу психического расстройства. Полноценно здоровых психически людей практически нет, у всех при желании найдутся свои «тараканы».

Поэтому в данном случае, если договор купли-продажи прошел госрегистрацию, у Вас два варианта. Или потребовать от покупательницы выполнить обязательства по расчетам, уйдя от ее незаконных требований в части получения различных медицинских документов в глухую оборону и задержав до полной оплаты фактическую передачу квартиры. Или все же смягчить ситуацию, освидетельствовав дочь клиентки, если не в ПНД, то у других врачей-психиатров. Верю, что реальных оснований для беспокойства и смысла что-либо оспаривать со стороны ваших клиентов в будущем нет, однако завтра в такой психологической ловушке можете оказаться и Вы.

Если же договор купли-продажи еще не зарегистрирован и речь идет об отзыве покупательницей договора купли-продажи с госрегистрации, то и в этом случае с учетом того, что 2/3 денег за квартиру фактически ею уже передано, а продавцы имеют право зарегистрировать договор купли-продажи в судебном порядке, это не в ее интересах.

ЭтоЕщеКто писал(а):
..Договор купли-продажи зарегистрирован ? Как в договоре прописаны условия о расчетах ?

договор еще не зарегистрирован.
Расчеты: наличка из собственных средств и кредитных - до подписания, а сертификат - после регистрации договора, и после зачисления на счет сертификатчика средств из федерального бюджета.
Т.е. квартира в залоге. Залогодержателей - два:
- продавец до момента расчета по сертификату,
- банк до момента возврата кредита покупательницей.

...сделку можно признать недействительной в указанном случае не полностью, а только в части продажи принадлежащей ей доли.

Вот это ее и встревожило. Ей сказали, что в будущем родственники могут переоформить долю ПНД-шницы в новой 3-шке, таким образом она останется без жилья, потом возврат ей ее доли в 2-шке, и ПНД-шница придет жить в старую 2-шку.

Я не вижу оснований и выгоды таких поступков со стороны сегодняшних продавцов, добавляющих 500тыр для увеличения своего жилья, но успокоить покупательницу только логическими размышлениями не получается.

...с учетом того, что 2/3 денег за квартиру фактически ею уже передано, а продавцы имеют право зарегистрировать договор купли-продажи в судебном порядке, это не в ее интересах.

Даже если зарегистрировать договор в судебном порядке, расчета по сертификату нет.
Деньги-квартира застрянут, ни у покупателя, ни у продавца - так?

Продавцы 2-шки собирались отдать полученные 2/3 денег за 3-шку, в этом случае все еще больше запутается, или наоборот, у покупательницы появится основание успокоиться?

Люд, мне кажется, нужно гасить ситуацию и успокоить как то все стороны.
Спасибо за такой вопрос, Людмила, и ЭтоЕщёКто, за обстоятельный и нужный всем нам ответ.
Можно ещё добавить в вопрос?
А есть ли какой -нибудь способ ДО сделки узнать, есть ли решение суда о признании нетрудоспособным и как и где можно получить такие сведения?
Спасает ли ситуацию, если в день сделки сделать любую доверенность от состоящего на учёте собственника у нотариуса, чтоб в доверенности была фраза"дееспособность проверена"?

Ошиблась: не нетрудоспособным, а недееспособным.

ЭтоЕщеКто писал(а):
..сделку можно признать недействительной в указанном случае не полностью, а только в части продажи принадлежащей ей доли.

lidmig писал(а):
Вот это ее и встревожило. Ей сказали, что в будущем родственники могут переоформить долю ПНД-шницы в новой 3-шке, таким образом она останется без жилья, потом возврат ей ее доли в 2-шке, и ПНД-шница придет жить в старую 2-шку.

А реальные основания для этого где ? Само по себе психическое растройство и учет в ПНД таким основанием не является. У страха, как говорится, глаза велики. Поэтому пытаться переубедить человека в этом случае часто бесполезное занятие, лучше подыграйте, освидетельствуйте девушку у врача.

lidmig писал(а):

ЭтоЕщеКто писал(а):
...с учетом того, что 2/3 денег за квартиру фактически ею уже передано, а продавцы имеют право зарегистрировать договор купли-продажи в судебном порядке, это не в ее интересах.

Даже если зарегистрировать договор в судебном порядке, расчета по сертификату нет.
Деньги-квартира застрянут, ни у покупателя, ни у продавца - так?

Продавцы 2-шки собирались отдать полученные 2/3 денег за 3-шку, в этом случае все еще больше запутается, или наоборот, у покупательницы появится основание успокоиться?

Если зарегистрировать договор купли-продажи в судебном порядке, то никаких оснований для требований о возврате переданных в счет оплаты квартиры денежных средств не будет. При этом переход права собственности в связи с уклонением покупателя от оплаты квартиры до полной оплаты можно законно не регистрировать. В результате ваши клиенты и с квартирой и с деньгами, а возможно и с двумя. Что остается покупателю ? Для расторжения и возврата денег никаких оснований нет и квартира не в его собственности. Плюс проценты по кредит уже капают. Нужно это ей ? Глановное, чтобы при этом не сорвалась регистрация альтернативной сделки, с которой вы связаны решением опеки. Хотя и в этом случае можно выйти из ситуации, потребовать в суде регистрации сразу двух договоров. Здесь при любых раскладах, если не идти на поводу у покупательницы и продавцов альтенативы, и не писать также заявление о возврате документов без регистрации, ваши клиенты ничего не теряют в отличии от других.

Zhagrusha писал(а):
А есть ли какой -нибудь способ ДО сделки узнать, есть ли решение суда о признании недееспособным и как и где можно получить такие сведения?

Сведения о призании нееспособным правообладателя сейчас вносятся в ЕГРП.

Zhagrusha писал(а):
Спасает ли ситуацию, если в день сделки сделать любую доверенность от состоящего на учёте собственника у нотариуса, чтоб в доверенности была фраза"дееспособность проверена"?

Суды в случае спора в любом случае ориентируются на заключение судебной экспертизы. Оспорима, если есть основания, сделка в любой форме, печать нотариуса не спасет, даже если она стоит под самим договором. Такие документы и печать нотариуса имеют значение, только если эксперты не смогут утвердительно ответить на вопрос о том, понимал или нет человек значение своих действий при заключении сделки.

ЭтоЕщеКто писал(а):
Zhagrusha писал(а):
А есть ли какой -нибудь способ ДО сделки узнать, есть ли решение суда о признании недееспособным и как и где можно получить такие сведения?

Сведения о призании нееспособным правообладателя сейчас вносятся в ЕГРП.

Спасибо за очень ценное уточнение.
Люд, обрати на это внимание.
Это может помочь в переговорах.ЭтоЕщеКто, означает ли это, что в выписке ЕГРП обязательно это будет указано? И с какого времени это действует, надо с нашими регистраторами посоветоваться.

Не так все просто. Записи об ограничении судом в дееспособности или о признании недееспособным правообладателя объекта недвижимости вносятся в ЕГРП, начиная с 1 января 2005 года.

Для этого в соответствии с п. 4 ст. 28 Закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним копии вступивших в законную силу решений судов, которыми гражданине ограничены в дееспособности или признаны недееспособными, подлежат обязательному направлению в трехдневный срок судебными органами в орган по государственной регистрации.

В выписке из ЕГРП, которая предоставляется любому заинтересованному лицу для проверки зарегистрированных прав, такие сведения не содержатся. Информацию о таких сведениях, а значит и об их отсутствии в ЕГРП, в соответствии со ст. 7 Закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним может быть предоставлена только самому правообладателю, его представителям, а также правоохранительным и другим, указанным в п. 3 ст. 7 Закона органам и лицам.

Но разве для риэлторов это было когда-то непреодолимым препятствием ?

Такая информация, в т.ч. в отношении лиц, признанных недееспособными или ограниченно дееспособными до 2005 года, также обязательно будет в органах опеки и попечительства, которые на основании решения суда о признании гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным устанавливают над гражданином по месту его жительства опеку или попечительство, а также осуществляет надзор за опекунами и попечителями.