ПЕРВЫЙ ЭТАЖ-это хорошо или как ? 616 / 13227

Различная аналитика даёт около 10%, думаю это ближе к правде.

Dmitry T. писал(а):
Различная аналитика даёт около 10%, думаю это ближе к правде.

Но фактически они мало продаётся за -10% вон БХР отписался и я писал, у меня на районе 80-90% трешек это первый или последний этаж - неликвиды. Где первый это 60% продаваемого, продают обычно на 10%-20% и даже больший дисконт, а всё равно стоят и не берут. Я в том числе не беру, только если будет реально высокий первый этаж, чтобы только если встать на машину Шакил О`Нилу(высокий человек), можно было ко мне в окно глянуть.

Ant писал(а):
Но фактически они мало продаётся за -10% вон БХР отписался и я писал, у меня на районе 80-90% трешек это первый или последний этаж - неликвиды.

Я согласен. Я, как оценщик, просто имею различные справочники и тд. и просто передал инфу так сказать.

К размышлению.
По моим отчетам я обычно ставлю корректировку 11%.

bhr писал(а):
ИринаВладимировна писал(а):
bhr писал(а):
ну да. от среднего этажа. при прочих равных - проживание мамы, документы, ремонт.

Если мама - 10-15%.
20% скидка и без мамы улетит.
Загазованность решается принудительной приточно-вытяжной системой воздухообмена. Цена вопроса не более 150 тр.

о есть ваше мнение, что разница в цене 20%?
средний этаж без мамы против первого этажа без мамы.

Мое мнение не давать никаких оценок без осмотра конкретной квартиры, участка, дома. В любой локации и на любом этаже.
Смотря где мама, и смотря где 1й этаж. Плюс документы на квартиру. Плюс рынок и спрос.
Диагноз сначала, а уже потом рецепт и аптека.

Dmitry T. писал(а):
Ant писал(а):
Но фактически они мало продаётся за -10% вон БХР отписался и я писал, у меня на районе 80-90% трешек это первый или последний этаж - неликвиды.

Я согласен. Я, как оценщик, просто имею различные справочники и тд. и просто передал инфу так сказать. К размышлению.
По моим отчетам я обычно ставлю корректировку 11%.

Это при сравнительном анализе по методу аналогии. А если средний задрали выше рынка на 20%?
Если средний без ремонта, а первый с евро?
Если локация квартиры на первом этаже позволяет сдать в найм квартиру с бОльшей ставкой, чем средний этаж в другой локации?
Примеров много- Люберцы с проспектом Гагарина, Инициативной и м. Академическая с улицей Шверника дальних от метро домов. У метро на этой улице 1-е этажи улетают под сдачу в 5 дней. Дальние номера домов с квартирами на 3-5 стоят годами.
Метро Университет еще пример. Центр, Даев переулок и улица на проспект Сахарова - первый этаж разница не более 5% на продажу. Востребованность района компенсирует низкий этаж.

ИринаВладимировна писал(а):
Это при сравнительном анализе по методу аналогии. А если средний задрали выше рынка на 20%?
Если средний без ремонта, а первый с евро?

Я же не смешиваю все в кучу, корректировка на этаж отдельно, на ремонт отдельно. Вообще математический аппарат оценки позволяет довольно точно считать рыночную стоимость на развитых рынках. Вот если бы еще риэлторы всякие утки и заманухи не размещали было бы еще лучше :hi_hi_hi:

ИринаВладимировна
Как Вы понимаете фразу "при прочих равных условиях"?

Dmitry T. писал(а):
Вообще математический аппарат оценки позволяет довольно точно считать рыночную стоимость на развитых рынках. Вот если бы еще риэлторы всякие утки и заманухи не размещали было бы еще лучше

Мат оценка строится на основе статистики. Статистика - это базы. Базы - это хотелки и утки. Такова специфика рынка недвижимости.
Поэтому оценщик обслуживает цену, которая заложена в базах, в том числе и заманухами.
Реальную оценку как не странно даст хороший риэлтор, отсеивая заманухи, учитывая наличие мамы в этом же доме, и определяя качественную сторону объекта. Никакой компьютер и калькулятор это не определит.

bhr писал(а):
ИринаВладимировна
Как Вы понимаете фразу "при прочих равных условиях"?

В контексте рынка недвижимости никаких прочих равных условий не бывает.
Будет только одна квартира по адресу - 3я улица Строителей дом 25 квартира 12 первый подъезд и 3 й этаж.
Максимум две))) в Москве и в Ленинграде/с/

ИринаВладимировна писал(а):
Реальную оценку как не странно даст хороший риэлтор, отсеивая заманухи, учитывая наличие мамы в этом же доме, и определяя качественную сторону объекта. Никакой компьютер и калькулятор это не определит.

Такс, в копилку профессий, которыми обладает риэлтор добавлю еще и оценщика. Теперь специалист по недвижимости в России это: риэлтор, юрист, психолог, оценщик, прораб, финансовый консультант, налоговый консультант, ничего не забыл? :hi_hi_hi:

Я не уверен, что у меня знания и понимание рынка ниже чем у среднестатистического риэлтора.