"Юридический уголок от ЭтоЕщёКто" 3452 / 179559

Тмин писал(а):
как я могу в данной ситуации обезопасить наше агентство от невыполнения клиентом условия по оплате наших услуг?

Если и продавец, и покупатель отказываются подписывать договор или откладывают его подписание под разными предлогами, направьте тому и другому письменное предложение заключить договор (через нотариуса или ценным письмом).

ЭтоЕщеКто писал(а):
ABCD писал(а):
Александр, ещё раз обращусь с вопросом...

Продажа квартиры где собственник квартиры несовершеннолетний.
Родители хотят разбить сделку и вместо покупки альтернативной площади сделать одновременное дарение от матери ребёнку. Таким образом, мы имеем продажу квартиры несовершеннолетним с одновременным дарением, т.е. возмездную сделку с безвозмездной. Однако, мне больше импонирует альтернативная купля продажа, а не дарение. Хотелось бы с вашей помощью разобраться в этом вопросе.

В соответствии с п. 3 ст. 37 ГК РФ мама не может заключить с н/л ребенком возмездию сделку, в этом и состоит правовая проблема. Однако и одновременное дарение в подобном случае будет притворной сделкой, прикрывающей куплю-продажу. Поэтому в идеале речь должна идти все же о покупке на имя ребенка квартиры у 3-го лица с учетом правил, установленных п. 3 ст. 37 ГК РФ.

Александр, огромное спасибо за ответ.
Подскажите, а есть ли судебная практика по возврату несовершеннолетнему недвижимости после того как он стал совершеннолетним и понял, что квартиру то он продал, будучи ребенком, а вот денег не получил? (что-то не могу найти)

ABCD писал(а):
ЭтоЕщеКто писал(а):
ABCD писал(а):
Александр, ещё раз обращусь с вопросом...

Продажа квартиры где собственник квартиры несовершеннолетний.
Родители хотят разбить сделку и вместо покупки альтернативной площади сделать одновременное дарение от матери ребёнку. Таким образом, мы имеем продажу квартиры несовершеннолетним с одновременным дарением, т.е. возмездную сделку с безвозмездной. Однако, мне больше импонирует альтернативная купля продажа, а не дарение. Хотелось бы с вашей помощью разобраться в этом вопросе.

В соответствии с п. 3 ст. 37 ГК РФ мама не может заключить с н/л ребенком возмездию сделку, в этом и состоит правовая проблема. Однако и одновременное дарение в подобном случае будет притворной сделкой, прикрывающей куплю-продажу. Поэтому в идеале речь должна идти все же о покупке на имя ребенка квартиры у 3-го лица с учетом правил, установленных п. 3 ст. 37 ГК РФ.

Александр, огромное спасибо за ответ.
Подскажите, а есть ли судебная практика по возврату несовершеннолетнему недвижимости после того как он стал совершеннолетним и понял, что квартиру то он продал, будучи ребенком, а вот денег не получил? (что-то не могу найти)

Дел таких в практике немного, но есть. А для защиты прав ребенка не всегда нужно ждать его совершеннолетия.

Вот один из таких примеров, если хорошо покапаете, найдете и другие.

Постановление президиума Московского городского суда
от 15 мая 2008 г.

(Извлечение)
С. в интересах несовершеннолетнего А. обратилась в суд с иском к В., Л., Мосрегистрации, органу опеки и попечительства района "Северное Бутово", паспортно-визовому управлению ГУВД г. Москвы, товариществу собственников жилья "Синяя птица" о признании недействительными договора купли-продажи 1/4 доли квартиры, государственной регистрации права собственности 1/4 доли квартиры, применении последствий недействительности сделки, указав следующее. В период с 19 августа 1989 г. по 7 сентября 2001 г. она состояла в браке с В., от которого имеет сына А. (1990 года рождения). 29 мая 1997 г. по договору купли-продажи супруги С. и В., их сын А. и дочь В. от первого брака Л. приобрели в общую собственность в равных долях квартиру в г. Москве. 29 сентября 1999 г. С., действуя в интересах несовершеннолетнего сына А., продала принадлежащую ему 1/4 долю указанной квартиры В. Данная сделка была совершена, по мнению С., в нарушение п. 3 ст. 37 ГК РФ, в соответствии с которым запрещаются все возмездные сделки между подопечными, с одной стороны, и опекуном, его супругой и их близкими родственниками, с другой стороны.

Решением Зюзинского районного суда г. Москвы от 12 января 2005 г. (оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 16 марта 2005 г.) в удовлетворении иска было отказано.
В надзорной жалобе С. просила вынесенные судебные постановления отменить. Президиум Московского городского суда 15 мая 2008 г. жалобу удовлетворил, указав следующее.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ (в редакции, действовавшей на момент подачи надзорной жалобы) основаниями для отмены или изменения судебных постановлений нижестоящих судов в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.

Судом установлено, что В. и С. с 19 августа 1989 г. по 7 сентября 2001 г. состояли в браке, имеют сына А. 29 мая 1997 г. по договору купли-продажи на их имена, а также на имя Л. (дочери В. от первого брака) приобретена в общую собственность в равных долях квартира в г. Москве. 29 сентября 1999 г. С., действуя в интересах несовершеннолетнего сына А., продала принадлежащую ему 1/4 долю квартиры В.

Согласно п. 3 ст. 60 СК РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ).
В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 28 ГК РФ к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пп. 2 и 3 ст. 37 названного Кодекса.

В силу п. 3 ст. 37 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что к сделке не могут быть применены требования п. 3 ст. 37 ГК РФ, поскольку данной нормой установлены ограничения по совершению сделок опекунами или попечителями, а не родителями несовершеннолетнего, которыми являются С. и В.

Между тем этот вывод основан на неправильном применении нормы материального права и противоречит положениям п. 3 ст. 60 СК РФ и абз. 2 п. 1 ст. 28 ГК РФ, в соответствии с которыми к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пп. 2 и 3 ст. 37 ГК РФ. Таким образом, совершая оспариваемую сделку, стороны были обязаны учитывать положения п. 3 ст. 37 ГК РФ. Президиум Московского городского суда решение Зюзинского районного суда г. Москвы, определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда отменил, дело направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей.

Бюллетень ВС РФ № 2 от 25.02.2009

Источник: внешняя ссылка

Александр, огромное спасибо!

nikchess писал(а):
Добрый день! Возник такой интересный вопрос. В договоре дарения квартиры можно указать пункт о том, что даритель может отменить дарение, если он переживет одаряемого. А если к этому времени (когда возникнет такая ситуация) квартира уже будет продана (не один раз) подарена и т.д. Отменяются все последующие сделки?

В соответствии со ст. 578 ГК РФ в случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.

В случае, когда подаренная вещь уже выбыла на законных основаниях из собственности одаряемого, что исключает возможность ее возврата, одни юристы руководствуются правилом, установленным ст. 398 ГК РФ, а другие ст.ст. 1102 и 1105 ГК РФ.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В соответствии со ст. 1105 ГК РФ в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.

Поэтому речь при отмене дарения в отношении имущества, которое одаряемый успел передать в собственность 3-му лицу, в любом случае может идти толко о возмещении его стоимости дарителю, для признания недействительными последующих сделок с таким имуществом оснований нет.

То есть получается такая ситуация. Одаряемый умер, Даритель намерен отменить дарение. Но квартира уже продана. Поэтому даритель может требовать возврата стоимости квартиры от наследников?

nikchess писал(а):
То есть получается такая ситуация. Одаряемый умер, Даритель намерен отменить дарение. Но квартира уже продана. Поэтому даритель может требовать возврата стоимости квартиры от наследников?

да

ЭтоЕщеКто писал(а):
nikchess писал(а):
То есть получается такая ситуация. Одаряемый умер, Даритель намерен отменить дарение. Но квартира уже продана. Поэтому даритель может требовать возврата стоимости квартиры от наследников?

да

Но ведь отмена дарения возможно только в единичных случаях,из серии "покушение на жизнь дарители или членов его семьи"/риск безвозвратной потери/банкротство. А для того,чтобы вернуть имущество по причине "даритель пережил одаряемого",этот пункт должен быть зафиксирован в договоре дарения. Насколько я помню.

Вопрос и был о последем случаи.

Доброе время суток!
Приобретается квартира -основание собственности- наследство по завещанию от отца к сыну 1997г.
Каковы риски оспорить наследниками обязательной доли, если такие объявятся ? Или срок давности уже прошел?