Как зарабатывать на перепродаже квартир? 251 / 40594

Рентополучатель писал(а):
Я лично сразу откладываю 62% от чистой прибыли, а в дальнейшее закручивание чаще ничего.
И потом я бы изменил для начала структуру цикла на квартира-деньги-квартира

Почему 62%?
Куда откладываете?
Не понял про дальнейшее закручивание.
Неправильно написал, у меня как раз цикл квартира-деньги-квартира. В деньгах сижу несколько дней обычно, ну неделю. Страшно как-то в рублях сидеть, все внезапно может произойти.

Dmitrio писал(а):
Рентополучатель писал(а):
Я лично сразу откладываю 62% от чистой прибыли, а в дальнейшее закручивание чаще ничего.
И потом я бы изменил для начала структуру цикла на квартира-деньги-квартира

Почему 62%?
Куда откладываете?
Не понял про дальнейшее закручивание.
Неправильно написал, у меня как раз цикл квартира-деньги-квартира. В деньгах сижу несколько дней обычно, ну неделю. Страшно как-то в рублях сидеть, все внезапно может произойти.

А вас не пугает всё в новострое держать. а вдруг кризис какой и стройка встанет лет на 7 . Что тогда без оборотных средств останетесь?

Рентополучатель писал(а):
Dmitrio писал(а):
Рентополучатель писал(а):
Я лично сразу откладываю 62% от чистой прибыли, а в дальнейшее закручивание чаще ничего.
И потом я бы изменил для начала структуру цикла на квартира-деньги-квартира

Почему 62%?
Куда откладываете?
Не понял про дальнейшее закручивание.
Неправильно написал, у меня как раз цикл квартира-деньги-квартира. В деньгах сижу несколько дней обычно, ну неделю. Страшно как-то в рублях сидеть, все внезапно может произойти.

А вас не пугает всё в новострое держать. а вдруг кризис какой и стройка встанет лет на 7 . Что тогда без оборотных средств останетесь?

Пугает, поэтому часть оборота в почти готовом доме держу. Только часть денег вкладываю на ранних стадиях строительства.
Вы не ответили на вопросы..

Рентополучатель писал(а):
После олимпиады , когда ваши деньги сожрет инфляция, подумаете :" Надо было брать хоть мерса, С класс".

С класс красив, удивительно гармоничный дизайн

Значит, находим клыента-ынвестора с 2 мл рублей. Человек всю жизнь копил на квартиру - не накопил. Есть только на котлован. И тут мы - на белом мерседесе :sh_ok:

С обещанием сладкой жизни и две волги за ваучер. :ya_hoo_oo:

Исход предсказуем :cry_ing:

Клиент - наутек, кому надо, чтоб на его деньги, что всю жизнь копил, кто-то купил себе мерседес?

Здесь надо убедить клиента, что вложив в котлован 2 мл руб. - через 3 года он получит элитное жилье и купит СЕБЕ мерседес. :bra_vo:

Но в эту туфту тоже никто не поверит :cry_ing:

Рентополучатель писал(а):
Я еще раз попытался изучить тему и заработок на перепродаже.
Получилось 10% максимум. Если взять студию за 1600 сделать ремонт за 270 как озвучивалось и продать за 2200 то получится 200 тыс прибыли на вложенные 2 млн рублей. (Взят миллионник Ростов Светлана 2013 озвучивала цифры на готовое и на стройвары) .Негусто но и не пусто за 12 месяцев можно провернуть круг. Сдавая готовую студию за 13 тыс можно достигнуть за 1 год 13/2000 13= 7,8% в год. Разница нарисовывается в 2,2 %. Это и есть заработок. Если купить 4 студии и перекручивать их по одной (с лагом покупки последующей 3-4 месяца) то можно достигнуть неплохих результатов и повысить с 2,2 процентов до 3 или 3,5 - именно ЗАРАБОТОК.
Получится годовая доходность с одной 12% годовых или 5% зарплата за такую деятельность. На 5 млн будет выглядеть-средненько. За год 720 тыс всего если обернуть 4 студии. И то никакого котлована.

В студенческие годы в универе рассказывали про дисконтированные денежные потоки, по моему, метод САРМ. Там считалось так: берем горизонтальную графу и на нее наносим годы, потом рисуем столбики, номинальной стоимости, например 100 (рубли, долл, не важно). Далее каждый последующий год изображаем столбиком той же суммы, но минус инфляция. Таким образом отражается графически потеря покупательной способности денег. Там еще куча вариаций.
Но уже тогда было сказано, что схема работает как железное правило, типа закона финансового и обойти её можно только найдя способ перепрыгнуть инфляционный "провал". Предлагались варианты: торговля оружием, наркотики, новые технологии и др. Недвижку препод сразу сказал даже не рассматривать, потому как уровень удорожания не покрывает дисконт потока. Железная правило!!!
С тех пор считаю просто: беру сумму отнимаю от нее средний процент инфляции, умноженный на ожидаемый период инвестирования и сравниваю с предполагаемой прибылью. Расчет очень примерный, но зато для меня материализованный. Я понимаю что могу и чего не могу купить после инвестиционного входа/выхода...
По инвестированию в строящееся жилье скажу так - самообман чистой воды.Да там можно сделать деньги, но реально на уровне банковского процента. Разница только в размерах сумм.Если скажем вы вкладываете 20-30 млн. рублей и через два года получаете 4-6 млн. рублей в "сегодняшних" ценах, а в абсолютных конечно даже больше, и можно сказать Вы - крутой инвестор!!! Тока это инвестиции на уровне вклада бабы Мани в Сберкассу и это нужно понимать. Риски есть кстати и там и здесь)))
Насчет золота тоже помню был разговор. Однако тогда было сказано что золото, несмотря на отмену своего хода в 50-е гг. все-равно остается эквивалентом. Таким образом его удорожание, которое вы рассматриваете как прибыль, привязывается к уровню инфляции. Но здесь есть но. Дело в том что инфляционные колебания идут волнообразно, как правило от энергоресурсов. В 2009 году занимался следующей ерундой. Заходил на сайт Яху амер. Смотрел тренды по нефти, потом смотрел изменения курса долл/евро по США и в тот же день бежал в банк покупать валюту, потом наоборот. Заработал на двушку))) Но интересно что пиндосы к курсу нефти привязывали и курсы по золоту.Сейчас понятия не имею как зайти на сайт Яху.ком, меня все время в рунет бросает, но если сможете попробуйте помониторить, вы схватите быстро.
И еще курсы валют в РФ, также как и процент инфляции)) задаются сверху и не соответствуют ни мировым трендам, не реальной экономической ситуации: для поддержания валютной стабильности РФ тратит миллиарды долларов для интервенций на валютном рынке. Как результат очень трудно что то уверенно считать в РФ, во всяком случае в части фин математики)))
Короче болото...считать ОЧЕНЬ трудно. Приходится "на глазок" все мерить)))

semen4504 писал(а):
kot6561 писал(а):
Это только ваш случай. Люди другие бывают.
Цена квартиры - это не то что вы хотите за нее получить, а то что реально дают за вашу квартиру)))
Все просто и доступно

В недвижке ничего не бывает просто, за мою квартиру могут давать миллион рублей, а она стоит миллион долларов. А люди на рынке недвижки все одинаковы, различия в мелочах. Кто не одинаков и выбивается из коллектива - тот вне рынка, ничего не продает и не покупает. Просто играет в продавца и покупателя, как в детском саду такие игры есть.

Не берите близко к сердцу)))
Реально просто знаю случаи когда люди "скидывают" побыстрее процентов на 10-15, а один раз и 40 дешевле рынка. Знаю случаи и когда владельцы квартир не скидывают вообще ничего и тогда риэлторы просто бросают с ними работать, типа "черной метки" дают)))
А про торги на ваши квартиры Вы меня просто позабавили))) не знаю честно что продавали, но у нас такое не прокатит ни в раз. Я даже представил себе картину: звонит моя приятельница-риэлтор и говорит - нашла!!!!!!! покупателя, а я ей - не найди еще пару, будет торги на повышение цены устраивать)))) :ya_hoo_oo:

. Приколюсь - разыграю её как нибудь...
А еще вопрос. Тут в другой ветке писали что в Москве продавец платит риэлтору за нахождение покупателя на квартиру, это так???

kot6561 писал(а):
Если скажем вы вкладываете 20-30 млн. рублей и через два года получаете 4-6 млн. рублей в "сегодняшних" ценах, а в абсолютных конечно даже больше, и можно сказать Вы - крутой инвестор!!!

Покажите мне те плечи от 25-30, кто работая на недвижке готов ждать такого финреза 2 года)))) Они только в кризис до этаких циферок хотелки опустили. Но если даже сейчас обозначить такие циферки им со сроком 2 года, то они отчалят. Им такие варианты не интересны :nez-nayu:

kot6561 писал(а):
По инвестированию в строящееся жилье скажу так - самообман чистой воды.Да там можно сделать деньги, но реально на уровне банковского процента.

Есть стройки, где можно и потерять. Есть стройки, где доходность на уровне инфляции и банковских депозитов. Но есть немножечко строек, где доходность в первые годы 20-40%, то есть чистая - вполне осязаема. Все мечтают такие найти у кого-то получается.

kot6561 писал(а):
Разница только в размерах сумм.Если скажем вы вкладываете 20-30 млн. рублей

Вот, показательный пример. Куда людям вложить свободные 20-30 мл рублей? Банки дают страховку только на 700 тыщ, раскидывать по десяткам депозитов? При таких суммах люди зачастую предпочитают недвижимость, пусть даже она дает 10%, как депозиты. Зато надежнее, надо только квартиру проверить как следует перед инвестированием.

kot6561 писал(а):
Реально просто знаю случаи когда люди "скидывают" побыстрее процентов на 10-15, а один раз и 40 дешевле рынка.

Идиотов в расчет не берем, а обычный человек, если уж приспичило продать за неделю, может сдать свою квартиру во множество агентств за 70-80% от рыночной цены. Зачем же за 60%? На 40% ниже рынка я бы и сам купил, зачем работать вообще - покупай себе и становись миллионером.

kot6561 писал(а):
А про торги на ваши квартиры Вы меня просто позабавили))) не знаю честно что продавали, но у нас такое не прокатит ни в раз.

Торги на повышение цены? Раз в год случаются, когда продажа выпадает на пиковое время, квартира сверхликвидна и выставлена по адекватной цене. Бывало в первый же вечер 5 человек прибегало смотреть, двое готовы были внести аванс. Ну и что с ними делать? Монетку кидать? В таких случаях кто накинет стольничек, тот и покупает. Обычная практика, у кого-то иначе? Лишний стольник идет продавцу, а он меня потом на руках носит и всем рекомендует. И покупатель счастлив - он видит что купил ликвидную квартиру, все ее хотят. Ему за это понимание стольника не жалко.

На мои объекты часто покупатели просят скидку и мотивируют, что вот мы точно знаем, все квартиры завышены, во всех поправка на торг. Знают они... Я им объясняю, что ситуации разные, квартира может выставляться и без торга, а может быть даже аукцион на подъем. Нельзя ж все квартиры под одну гребенку, тактики продаж различны.

Я использую несколько в зависимости от ситуации и как быстро надо продать: завышенная цена с возможностью торга; твердая цена без торга и аукцион, если покупателей два и более; цена чуток ниже рынка и аукцион, если покупателей два и более. Последний вариант, когда продать надо срочно.

semen4504 писал(а):

Вот, показательный пример. Куда людям вложить свободные 20-30 мл рублей? Банки дают страховку только на 700 тыщ, раскидывать по десяткам депозитов? При таких суммах люди зачастую предпочитают недвижимость, пусть даже она дает 10%, как депозиты. Зато надежнее, надо только квартиру проверить как следует перед инвестированием.

Согласен на все 100%. Недвижка еще и как то стабильнее ощущается. Банк может государство бомбануть, бандиты, фин кризис. А жилье есть жилье!