И что делать будем с убитыми квартирами? 304 / 7817

Приходится иногда давать консультации. По приватизации и дальнейшей продаже.
Иногда ситуации, в которых оказались люди, столь безнадежны и бесперспективны в отношении разъезда, что так и хочется сказать: Оставьте родителей и алкашей-родственников в покое....Зарабатывайте, копите деньги, оформляйте ипотеку и покупайте себе жилплощадь на свои. Хотя бы студию в Ближайшем Подмосковье. Это самое разумное, что можно сделать.
Как пример : Семья сейчас приватизирует квартиру. "Дотянули" ((
Старая мать (на своей волне) + 4 взрослых детей ( 2 брата горькие пьяницы) + 2 сестры, у одной из сестер 2 несовершеннолетних ребенка.
Итого: получаем (7 !) собственников, включая 2 штуки несовершеннолетних.
Хотят разъехаться на 3 площади. Твердят: Москвичами хотим остаться. Квартира на окраине Москвы, 7 верст на оленях до метро. Большая четырехкомнатная. Крайняя степень бедности. Огромные долги по квартплате. Бесперспективно и безнадежно.
Из серии очень тяжелых сделок.....
Им не понять, что объект будет продан с неминуемым дисконтом, что налоги, ООиП, нотариальная сделка....Что нужен высококвалифицированный риэлтор, которому еще и заплатить немало придется. Неосуществимые желания, и люди таковы (в данном примере), что даже объяснить что-либо тяжело.

Anton Smolev писал(а):
Тогда решение одно: Цена. Падать и ждать,что кто то позарится на их архив со времён СССР за бюджетные деньги. По другому не снимут. Вариант 2 это сдавать толпам. Сейчас есть собы,которые свои помойки в ЖЭК отдают ,а те пристраивают.

Сдавать толпам или пристраивать в ЖЭК, как вариант. Все равно убогий спальный эконом после выхода на рынок построенного к ЧМ объема апартов уйдет под ватерлинию, как и по стоимости аренды, так и по качеству арендаторов.

Anton Smolev писал(а):
Нужно и вложения делать время от времени для поддержания нормального состояния сдаваемой квартиры.
Тогда и сдаваться будет быстро и цена оптимальная в условиях рынка.

Вот о чем и речь, что на падающем рынке такие вложения собственнику делать экономически нецелесообразно, никто в трезвом уме не будет увеличивать расходы когда у него падают доходы.
Вложения выгодно делать на растущем рынке, когда расходы приведут к увеличению доходов.
Т.е. проще скинуть 2-3 тысячи в экономе на год-другой, чем вложить 250 000 руб. с окупаемостью 5,5 лет.

А если их вообще перестанут снимать? Ведь объемы предложения увеличиваются.

Людмила Воронина писал(а):
А если их вообще перестанут снимать? Ведь объемы предложения увеличиваются.

нет, Людмила, дно оно вечно. И самые больше прибыли всегда делались на бедняках. Количество родившихся детей мигрантов тут, в Москве, тоже постоянно увеличивается, они заполнят собой объемы.

ir-ka писал(а):
чем вложить 250 000 руб

Не обязательно вкладывать столько денег :ne_ne_ne:

Мы сейчас на одной из квартиру в ДУ заменили кухню,плитку,обновили накат в комнате. И провели проверку всей электрики. Вполне бюджетно вышло,а смотрится отлично. Сдается за 32.000р

Anton Smolev писал(а):
Мы сейчас на одной из квартиру в ДУ заменили кухню,плитку,обновили накат в комнате. И провели проверку всей электрики. Вполне бюджетно вышло,а смотрится отлично. Сдается за 32.000р

Антон, это скорее всего была не убитая квартира ? Сколько составили затраты на ремонт? Если бы квартиру сдали без доп вложений, за сколько она бы сдалась?

Если бы квартира была убитая, то потребовалось еще отремонтировать санузел - вот это болевая точка убитого эконома и также значительная статья расходов. Обои + потолки + напольное покрытие. И не забываем про мебель, так как в бабушкиных квартирах мебель такая, что только на помойку.

Просто ваш пример, как и Димин, не корректен без подробного расклада по числам.
Это как в том анекдоте: У меня соседу 80 и он говорит, что у него еще стоит. Так и вы говорите )

ir-ka писал(а):
Антон, это скорее всего была не убитая квартира ? Сколько составили затраты на ремонт? Если бы квартиру сдали без доп вложений, за сколько она бы сдалась?

Капитальный ремонт как и закупка всей мебели с нуля был 10 лет назад. Сдавалась с мини обновлениями 2 года подряд за 38.000.
У нас просто там жилец живет замечательный. С руками парнишка. Мы ему кое чего обновили за свой счет,а все работы на нем.
Покраска стен,электрика,установка и сборка мебели. Он замену плинтусов+накат в комнате+побелку потолка на 32.000 насчитал+замена сантехники в ванной. С нас попросил 50 %

Вышло отлично на выходе. Кухню в Стоплите взяли по акции. За 15.000 вышла. Раньше была 24.000р. Я слежу за ихними ценами по необходимости для других квартир. Керамическая плита 20.000. Электрик 1500р. Я писал как-то об этой квартире в 1001 сделка. Месяцев 7 назад

Anton Smolev писал(а):
Сдавалась с мини обновлениями 2 года подряд за 38.000.

Круто, сдавали до ремонта за 38 000

Anton Smolev писал(а):
Мы сейчас на одной из квартиру в ДУ заменили кухню,плитку,обновили накат в комнате. И провели проверку всей электрики. Вполне бюджетно вышло,а смотрится отлично. Сдается за 32.000р

после ремонта сдали за 32 000

Anton Smolev писал(а):
Вышло отлично на выходе

Вложили денег с убытком 72 000 руб. в год не считая затрат на "бюджетный ремонт" в 50 000 руб.

Отлично вышло на выходе у кого?

ir-ka
Сдавали ее за 38 пока позволял рынок,практически ничего не вкладывая. Копейки. И диван купили. Вложения сделали только сейчас,когда у нас живет уже новый клиент,который снял ее в том же виде,что была за 38.000. Убыток понятие субъективное. Когда уехал клиент,то этажом выше сдавалась квартиры в разы лучшей нашей за 38.000 с торгом. Ушла в итоге паре за 35.000р.Клиент прожил 6 месяцев и сейчас мы решили ее обновить. Я же не писал,что сделали ремонт и сдали за 32) До нас в нее вообще не вкладывали со времен ремонта. Сдавалась как есть. Сейчас уже ситуация заставила обновляться. Зато теперь мы 110% конкуренты на рынке в сравнении с соседями по району

Сейчас отдали 20+15+18+1500 +- еще 2-3к. Это разве много за 5 лет даже? Сейчас новая кухня,плита,сантехника в ванной,электрика проверена,кое где заменена и обновление стен в комнате.
Безусловно есть собы,которые и за 20 лет ничего не делают.