"Юридический уголок от ЭтоЕщёКто" 3452 / 179559

Уважаемый ЭтоЕщеКто, буду очень признательна за Ваши комментарии!
Случай у моего знакомого.
Новый дом. Мужчина получает муниципальную квартиру на себя.
Есть жена с несовершеннолетним ребенком, которые прописаны в другой муниципальной квартире.
Через год мужчина прописывает к себе ребенка.
Еще через год он выписывает ребенка обратно в муниципальную квартиру к матери.
Через 2 месяца после выписки ребенка он приватизирует эту квартиру только на себя, естественно.
Еще через меньше, чем год, решил продавать.
Нашелся покупатель, который опасается, что когда ребенок достигнет совершеннолетия, затеет судебный процесс об ущемлении прав.
Собственность -менее трех лет пока еще, ребенок в настоящий момент прописан у матери в муниципальной квартире, несовершеннолетний.
Нужны комментарии по ситуации и возможные пути разрешения проблем.
Хотелось бы со ссылками на законы и документы, покупатель -юрист, терзает, но очень хочет эту квартиру.
Заранее благодарна.

Добрый день коллеги!
Хотел бы услышать ваш совет по следующей ситуации.
Знакомый решил сэкономить и напечатал договор дарения у 3 рублевого юриста. Тот его не поставил в известность, что согласно действующему законодательству, он будет оплачивать налог с полной стоимости подаренного имущества. Юрист в договор ничто же сумняшеся указал кадастровую стоимость земельного участка 3.300.000 рублей.
Теперь знакомый прибежал к нам и спрашивает что можно сделать в такой ситуации, чтобы не платить высокий налог.
Пока на ум пришел путь расторжения договора в судебном порядке, и дальше оформление нового договора не по кадастровой а по оценочной стоимости, которую сделать существенно ниже.
Может еще какие способы подскажите?

dimon писал(а):
оформление нового договора не по кадастровой а по оценочной стоимости, которую сделать существенно ниже.

Насколько я знаю, в ГНИ нет устоявшейся практики и единого мнения в том, с какой оценки одаряемый (если он не родственник) должен заплатить налог на доход.
Это я к тому, что может не помочь оценка по заниженной стоимости.
В ГНИ есть мнение о том, что налог должен уплачиваться с рыночной стоимости и точно не с меньшей, чем инвентаризационная оценка (если это дом или квартира) или кадастровая, если это земля.
(Очень хотелось бы узнать ещё мнения на этот счёт).

Но лучше эту информацию узнать в ГНИ по месту жительства налогоплательщика.

Rue писал(а):
dimon писал(а):
оформление нового договора не по кадастровой а по оценочной стоимости, которую сделать существенно ниже.

Насколько я знаю, в ГНИ нет устоявшейся практики и единого мнения в том, с какой оценки одаряемый (если он не родственник) должен заплатить налог на доход.
Это я к тому, что может не помочь оценка по заниженной стоимости.
В ГНИ есть мнение о том, что налог должен уплачиваться с рыночной стоимости и точно не с меньшей, чем инвентаризационная оценка (если это дом или квартира) или кадастровая, если это земля.
(Очень хотелось бы узнать ещё мнения на этот счёт).

Но лучше эту информацию узнать в ГНИ по месту жительства налогоплательщика.

Если в договоре дарения указана стоимость "подарка", то налог исчисляется из этой стоимости. Если стоимость не указана, то вот тогда возможны варианты.

Наталия Алексеевна писал(а):
Нужны комментарии по ситуации и возможные пути разрешения проблем.
Заранее благодарна.

Путь разрешения - приватизация н\с-летним вместе с матерью их муниципальной квартиры.

izpitera писал(а):
Если в договоре дарения указана стоимость "подарка", то налог исчисляется из этой стоимости. Если стоимость не указана, то вот тогда возможны варианты.

А если указана сильно заниженная? Налоговая это молча проглатывает?

И ещё. Не секрет, что договоры дарения между чужими людьми чаще всего притворяют договоры купли-продажи.
Так вот, такой вопрос: если указывается сильно заниженная цена, то не даст ли это повод Дарителю через какое-то время начать доказывать, что он был введён в заблуждение относительно стоимости имущества? Или это к договорам дарения не может относиться?

Rue писал(а):
izpitera писал(а):
Если в договоре дарения указана стоимость "подарка", то налог исчисляется из этой стоимости. Если стоимость не указана, то вот тогда возможны варианты.

А если указана сильно заниженная? Налоговая это молча проглатывает?

И ещё. Не секрет, что договоры дарения между чужими людьми чаще всего притворяют договоры купли-продажи.
Так вот, такой вопрос: если указывается сильно заниженная цена, то не даст ли это повод Дарителю через какое-то время начать доказывать, что он был введён в заблуждение относительно стоимости имущества? Или это к договорам дарения не может относиться?

Насколько я понимаю, оценка стоимости не входит в компетенцию НС.
Расторжение договора дарения по инициативе дарителя возможно в следующих случаях:
если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или членов его семьи или близких родственников, либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной потери, даритель вправе требовать отмены дарения через суд;
если в договоре дарения закреплено право дарителя отменить дарение, в случае если он переживет одаряемого;
если после заключения договора дарения в будущем, имущественное или семейное положение или состояние здоровья дарителя изменились настолько, что исполнение договора приведет к существенному снижению уровня его жизни.

Если будет доказано, что сделка дарения прикрывает сделку купли-продажи, то договор дарения будет признан недействительным. Однако доказать это сложно.

izpitera писал(а):
Коллеги, кто поможет разобраться в ситуации?
Квартира была приватизирована на взрослую дочь, в тот момент был прописан еще и отец, он написал отказ от приватизации. Сейчас прошло время, отец лежачий больной в силу возраста и различных заболеваний (не психических). Дочь продает квартиру и одновременно покупает другую. Предполагается, что отец и дочь переедут, снимутся с регистрации и зарегистрируются на новом месте. Обычная сделка. Покупатель внес аванс за их квартиру. Теперь возник конфликт.
По закону, если отец в свое время отказался от приватизации, то сохраняет за собой право пожизненного проживания в данной квартире. Юрист покупателя утверждает, что продажа дочкой квартиры и регистрация отца по новому месту жительства не влияет на его право проживания в проданной квартире. Иными словами регистрация не влияет на права человека. Со слов юриста отец всегда может требовать вселения его обратно в проданную дочкой квартиру.

Как быть? Ведь таких отказов одного-двух членов семьи было множество. Как подстраховать покупателя?

Если можно очень хотелось бы услышать мнение форумчан и ЭтоЕщеКто.

В соответствии со ст. 292 ГК РФ в редакции, которая действует с 1 января 2005 года, переход права собственности на квартиру к иному лицу является основанием для прекращения права пользования квартирой членами семьи прежнего собственника. Это правило действует в случае, если иное не предусмотрено законом.

Никаких прямых исключений из этого правила, установленных законом для лиц, которые прежде дали согласие на приватизацию квартиры без их участия, законом не установлено.

Указание на то, что нормы ст. 292 ГК РФ, не распространяются на лиц, которые дали согласие на приватизацию квартиры без из их участия, было сделано, исходя из анализа законодательства, ВС РФ в ответах на вопросы, опубликованные в Обзоре законодательства и судебной практики за 4-й квартал 2005 года, утвержденном Постановлением Президиума ВС РФ от 1 марта 2006 года, а теперь и в Постановлении Пленума ВС РФ № 14 от 2 июля 2009 года.

Уже тогда, в связи с этим возникало много практических вопросов. Не буду повторяться, подробнее с моим мнением, высказанным по этому поводу в конце 2008 года можно ознакомиться здесь: внешняя ссылка

ВС РФ указал на то, что право пользования квартирой для таких лиц в силу ст. 19 Закона о введении в действие ЖК РФ носит бессрочный характер, поэтому сохраняется при переходе права собственности. Однако ответа на вопрос о том, как такое право пользования и в каких случаях прекращается, ВС РФ не дал.

Была надежда, что ВС РФ сделает это в последующем или уточнит свою точку зрения, однако, подтвердив свою позицию в Постановлении Пленума № 14 от 2 июля 2009 г., ответа на этот вопрос ВС РФ опять не дал. (См. пу. 18 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 2 июля 2009 г.: внешняя ссылка )

И раньше, когда в соответствии со ст. 292 ГК РФ в редакции, действовавшей до 1 января 2005 года, права членов семьи собственника жилого помещения сохранялись в случае перехода права собственности к новому собственнику, все члены семьи перечислялись в договоре купли-продажи, с указанием на то, что они сохраняют такое право до снятия с регистрационного учета. Всех это устраивало, члены семьи давали отдельные обязательства о снятии с учета и освобождении квартиры, а после выполнения этих обязательств свои права на жилое помещение не оспаривали. Казалось бы, а в чем отличие, почему не поступать также и сейчас. Всех пугает слова «право пользования носит бессрочный характер».

Поэтому пока ВС РФ не разъяснит, может ли такое «бессрочное» право пользования жилым помещением прекратиться и в каких случаях, на практике будут каждый раз возникать подобные вопросы.

В этой связи юрист Вашего покупателя прав, так как регистрация по месту жительства, как и ее отсутствие, не может сама по себе являться основанием для возникновения, изменения или прекращения жилищных прав.

Я также до разъяснений ВС РФ этого момента не рекомендую своим агентам и клиентам приобретать такие жилые помещения.

ЭтоЕщеКто писал(а):
izpitera писал(а):
Коллеги, кто поможет разобраться в ситуации?
Квартира была приватизирована на взрослую дочь, в тот момент был прописан еще и отец, он написал отказ от приватизации. Сейчас прошло время, отец лежачий больной в силу возраста и различных заболеваний (не психических). Дочь продает квартиру и одновременно покупает другую. Предполагается, что отец и дочь переедут, снимутся с регистрации и зарегистрируются на новом месте. Обычная сделка. Покупатель внес аванс за их квартиру. Теперь возник конфликт.
По закону, если отец в свое время отказался от приватизации, то сохраняет за собой право пожизненного проживания в данной квартире. Юрист покупателя утверждает, что продажа дочкой квартиры и регистрация отца по новому месту жительства не влияет на его право проживания в проданной квартире. Иными словами регистрация не влияет на права человека. Со слов юриста отец всегда может требовать вселения его обратно в проданную дочкой квартиру.

Как быть? Ведь таких отказов одного-двух членов семьи было множество. Как подстраховать покупателя?

Если можно очень хотелось бы услышать мнение форумчан и ЭтоЕщеКто.

В соответствии со ст. 292 ГК РФ в редакции, которая действует с 1 января 2005 года, переход права собственности на квартиру к иному лицу является основанием для прекращения права пользования квартирой членами семьи прежнего собственника. Это правило действует в случае, если иное не предусмотрено законом.

Никаких прямых исключений из этого правила, установленных законом для лиц, которые прежде дали согласие на приватизацию квартиры без их участия, законом не установлено.

Указание на то, что нормы ст. 292 ГК РФ, не распространяются на лиц, которые дали согласие на приватизацию квартиры без из их участия, было сделано, исходя из анализа законодательства, ВС РФ в ответах на вопросы, опубликованные в Обзоре законодательства и судебной практики за 4-й квартал 2005 года, утвержденном Постановлением Президиума ВС РФ от 1 марта 2006 года, а теперь и в Постановлении Пленума ВС РФ № 14 от 2 июля 2009 года.

Уже тогда, в связи с этим возникало много практических вопросов. Не буду повторяться, подробнее с моим мнением, высказанным по этому поводу в конце 2008 года можно ознакомиться здесь: внешняя ссылка

ВС РФ указал на то, что право пользования квартирой для таких лиц в силу ст. 19 Закона о введении в действие ЖК РФ носит бессрочный характер, поэтому сохраняется при переходе права собственности. Однако ответа на вопрос о том, как такое право пользования и в каких случаях прекращается, ВС РФ не дал.

Была надежда, что ВС РФ сделает это в последующем или уточнит свою точку зрения, однако, подтвердив свою позицию в Постановлении Пленума № 14 от 2 июля 2009 г., ответа на этот вопрос ВС РФ опять не дал. (См. пу. 18 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 2 июля 2009 г.: внешняя ссылка )

И раньше, когда в соответствии со ст. 292 ГК РФ в редакции, действовавшей до 1 января 2005 года, права членов семьи собственника жилого помещения сохранялись в случае перехода права собственности к новому собственнику, все члены семьи перечислялись в договоре купли-продажи, с указанием на то, что они сохраняют такое право до снятия с регистрационного учета. Всех это устраивало, члены семьи давали отдельные обязательства о снятии с учета и освобождении квартиры, а после выполнения этих обязательств свои права на жилое помещение не оспаривали. Казалось бы, а в чем отличие, почему не поступать также и сейчас. Всех пугает слова «право пользования носит бессрочный характер».

Поэтому пока ВС РФ не разъяснит, может ли такое «бессрочное» право пользования жилым помещением прекратиться и в каких случаях, на практике будут каждый раз возникать подобные вопросы.

В этой связи юрист Вашего покупателя прав, так как регистрация по месту жительства, как и ее отсутствие, не может сама по себе являться основанием для возникновения, изменения или прекращения жилищных прав.

Я также до разъяснений ВС РФ этого момента не рекомендую своим агентам и клиентам приобретать такие жилые помещения.

Спасибо за обстоятельный ответ. Как грустно.

Наталия Алексеевна писал(а):
Уважаемый ЭтоЕщеКто, буду очень признательна за Ваши комментарии!
Случай у моего знакомого.
Новый дом. Мужчина получает муниципальную квартиру на себя.
Есть жена с несовершеннолетним ребенком, которые прописаны в другой муниципальной квартире.
Через год мужчина прописывает к себе ребенка.
Еще через год он выписывает ребенка обратно в муниципальную квартиру к матери.
Через 2 месяца после выписки ребенка он приватизирует эту квартиру только на себя, естественно.
Еще через меньше, чем год, решил продавать.
Нашелся покупатель, который опасается, что когда ребенок достигнет совершеннолетия, затеет судебный процесс об ущемлении прав.
Собственность -менее трех лет пока еще, ребенок в настоящий момент прописан у матери в муниципальной квартире, несовершеннолетний.
Нужны комментарии по ситуации и возможные пути разрешения проблем.
Хотелось бы со ссылками на законы и документы, покупатель -юрист, терзает, но очень хочет эту квартиру.
Заранее благодарна.

Аналогичный вопрос мной подробно разбирался здесь:
С уважением, юрист Агентства недвижимости "НОРА-НЕДВИЖИМОСТЬ" - Александр Перепелкин
внешняя ссылка