Как сейчас обстоит ситуация на вторичке? 472 / 19021

Natati_81 писал(а):
это мой жаргон такой. всегда почему то называю санчо санчесом... к нему супруг ближе, а я дон кихот наверно.
хотя пыл юности ушел, но надежда еще осталась.
вернее иллюзии что что-то можно изменить..

мне кажется, в мировой литературе Дон Кихот является символом бескорыстия и благородства, а никак не революционера, и боролся -то он глупо и наивно, отсюда и другая символика бессмысленности действий - ветряных мельниц.
Ну, если брать жаргон, то там наверняка Санчо называют Санчесом, а Николая - Коляном, там действительно все возможно..

Natati_81 писал(а):
если бы был задаток в 100 тыс на примерно 2 мес с тройной компенсацией в случае сруливания любой стороны со сделки - мы бы купили еще в первом месяце поисков.
свою борьбу с ветряными мельницами я описывала в своих топиках.
криминала никакого не организовывали. переняли методы, которыми нас "посвятили" в первые наши авансы.
задаток выгоден и продавцу и покупателю...а вот почему он так упорно отторгается не понимаю. логики нет.
торги уместны до оплаты. дальше это уже разбой))

Рассказываю: примерно до 1996 года в Москве рынок работал на задатках.
Но что получается: по поручению некой бабушки-старушки риэлтор организует продажу ее квартиры. Находит покупателя. Покупатель вносит задаток.
Дальше возможны два варианта:
Первый вариант: задаток вносится непосредственно бабушке в присутствии риэлтора. Вариант не самый лучший для риэлтора, потому что покупатель с продавцом знакомятся, обсуждают все нюансы сделки, потом покупатель отказывается вносить задаток, а через час - связывается с бабушкой сам. Вносит задаток сам, фактически кидая риэлтора. Риэлтор обращается в суд, чтобы его клиентка заплатила за услуги, а суд (особенно в те годы), рассматривал практически любых коммерсантов как жуликов, и бабушка не оплачивала услуги (и даже не компенсировала рекламные расходы в 9 случаях из 10). Другая ситуация: в присутствии риэлтора покупатель вносит задаток опять же самой бабушке. С риэлтором - договор на сопровождение. Бабушка отказывается и квартиру продавать, и задаток возвращать. Покупатель требует задаток в двойном размере, а ему в суде говорят: "Что с нее взять? Пусть уж вернет то, чего получила". Но бабушка- деньги успела потратить, и пока-а вернет (из пенсии)! Параллельно покупатель подает в суд на риэлтора, как на представителя продавца, обвиняя во всех грехах. Фирму начинают "кошмарить", хотя риэлтор задатка не получал. И более того, вернуть себе обратно деньги, при такой организации, покупатель мог лишь по решению суда и очень долго.
Второй вариант: задаток вносится риэлтору, риэлтор вносит его клиенту-продавцу.
Продавец бабушка-старушка отказывается и квартиру продавать, и задаток возвращать. Покупатель обращается в суд. Суд обязывает риэлторов вернуть покупателю задаток в двойном размере. (Коммерсанты? Значит, деньги есть). Риэлторы, в свою очередь, обращаются в суд с требованием взыскать убытки с клиентки. Но наш суд - он не добрый, он - добренький, а это - большая разница. В суде говорят: "Посмотрите на нее: что с нее взять? Пусть уж вернет хотя бы то, что взяла." Такой неравный подход в судах, в зависимости от социального статуса, привел к тому, что риэлторам расхотелось нести убытки из-за непорядочных действий клиентов. И в 1996 году рынок Москвы массово перешел с работы по задаткам на работу через авансы.
По задаткам работать легко: тогда я расселял коммуналки по 3 - 4 лицевых счета. Цепочки, в общей сложности, из 10 квартир развозились за месяц - полтора. И все знали: не продаст квартиру продавец в оговоренные сроки - должен будет вернуть размер задатка в двойном размере. Поэтому, когда рынок перешел на работу через авансы, я лично расстроился: работать стало в разы сложнее. Но перешел он на работу через авансы - из-за непорядочных действий продавцов, подкрепленных избирательным подходом судов, в зависимости от социального статуса ответчиков.
Риэлторы не были инициаторами (усложнить себе работу).
Будет судебная система работать как надо, наказывая деньгами тех, кто действительно не прав, а не выносить диаметрально противоположные решения, в зависимости от того, пенсионер ответчик или коммерсант - риэлторы легко перейдут на работу через задатки.

Дмитрий Овсянников писал(а):
Второй вариант: задаток вносится риэлтору, риэлтор вносит его клиенту-продавцу.

Пятерочка Дмитрий! Как всегда четко и по делу! Единственное, что забыли описать 3й вариант:
задок вносится риэлтору, и риэлтор держит его у себя, клиенту не отдает. Но и тогда у риэлтора куча рисков, бабушка отказывается продавать, а риэлтор отдает в двойном размере, т.е. попадает на размер задатка.
А вообще, если говорить о цивилизации, то нужно чтобы было как в Италии, мне эта схема дюже симпатична:
покупатель вносит 10% от стоимости объекта недвижки на расчетный счет нотариуса, в счет будущей оплаты объекта, а тот в свою очередь накладывает арест (ограничение или как там у них это называется) на объект, т.е. при желании продать этот объект кому-либо другому, продавцу надо вернуть покупателю уже 20% от стоимости объекта и только тогда снять обременение, а иначе никому не продашь уже. Соответственно если покупатель отказывается, то теряет свои 10%, а нотариус отдает их продавцу, за вычетом своих услуг. Красота.

Natati_81 писал(а):
bhr писал(а):
я ж говорю. революцию готовит.
Отнекивалась.

сейчас на пике популярности слово "реформирование"))
смысл его утрачен на практике, но я верю и жду, хотя супруг пессимист, вернее реалист.
Дон Кихот и Санчес))

Действительно Дон Кихот. ввиду бессмысленности. Мне всегда казалось, что говорить о реформировании в области риелторства должны риелторы.
Вы можете говорить только о необходимости оной, ибо конечный продукт Вам не нравится. А детали, как воплотить - это уже их кухня.
Кстати, да. Должны быть единые (закрепленные законом) правила игры. Стандарты на договора. Сам так думаю. А какие именно стандарты - пусть чешут репу специалисты.

Людмила Петровна

Natati_81 писал(а):
Людмила Петровна писал(а):
И еще, стесняюсь спросить, что это Вы, все время, за квартиру себе ищете, дежуря на форуме?

это вторая покупка - нашим родителям.

Это-то я, как раз, поняла...
Я не поняла другого:
совершенно случайно, появляется подпись о покупке квартиры на форуме,
где тусуются специалисты по этим самым квартиркам...

которые, как следует из всех постов, не особенно-т, и нужны...
за деньги.

А потом сокрушаемся:

Natati_81 » 24 май 2012, 13:26

ничего страшного. вашему брату тоже достается)) ...

проблема видится что все злые стали вокруг. и жадные. не доверяем друг другу. надо что-то с этим делать..эх...

Моляренко Игорь писал(а):
Дмитрий Овсянников писал(а):
Второй вариант: задаток вносится риэлтору, риэлтор вносит его клиенту-продавцу.

Пятерочка Дмитрий! Как всегда четко и по делу! Единственное, что забыли описать 3й вариант:
задок вносится риэлтору, и риэлтор держит его у себя, клиенту не отдает. Но и тогда у риэлтора куча рисков, бабушка отказывается продавать, а риэлтор отдает в двойном размере, т.е. попадает на размер задатка.

А пока у нас нет европейской цивилизации, многие и в регионах работают по-московски, с авансами.

А это, как мы все понимаем, путь к "разврату", то бишь, как мы видим, даже из постов уважаемой Натати,
обширное поле для злоупотреблений. Со стороны клиентов.

Но есть еще 4-й путь.
Который, практически, не дает сбоев.

Помятуя о том, что задача задатков п р е д у п р е д и т ь отказы,
мы должны на передче четко и внятно разъяснять клиентам, что:
1. подписание соглашения о передаче задатков не пустая формальность,
2. что подписав этот д о к у м е н т, участники вступают между собой в финансово-правовые взаимоотношения,
3. что этот акт - не придумка риэлторов, а ст.ст. 310,311, ГК РФ,
а следовательно, и ответственность перед Законом,
4. что получивший задаток, и, передумавший по личным причинам - возвращает в двойном размере,
5, а передавший, отказывающий по уважительным причинам, не подтвержденным документально,
теряет его,
6. но, что присутствуют форс-мажорные обстоятельства - извержение вулкана, тайфун, землетрясение... и
банки, которые являются "государством в государстве" и пр...

Разумеется, вся эта миранда останется не услышанной, ежели агентство не будет учитывать, как трепетно бабушки
относятся к деньгам, полученным на руки, а особливо, к тем, которые остались в агентстве.

Поэтому, в договоре с бабушкой указано сразу, что услуги агентства оплачиваются - на момент передачи задатка.
На задатки приглашаются со своей суммой, а нет расчета на деньги покупателя.
Ибо, в их же всех интересах, чтобы каждый оторвал от сердца определенную сумму.

Поэтому, при подписания Соглашения о задатке и расписки о принятии на себя денег, при чистой продаже,
или, если цепочка, после передачи в следующую квартиру,
из принесенной с собой суммы,
полученная от покупателя востребуется по договору.
После возмущений и "наивных" вопросов о том, будет ли агентство заинтересовано довести сделку до конца,
в договоре указывается, что клиентом оплачено 50% суммы, которая будет являться гарантийной,
а остальные 50% суммы указываются, как ДОЛГ агентству.

Что является достаточно отрезвляющим обстоятельством.

Поэтому вывод, для того, чтобы задатки были достаточно сдерживающим и дисциплинирующим
обстоятельством, мало читать мантру о двойном задатке, необходимы и
ясные и доходчивые аргументы, в виде конкретной суммы.

Считаю, и это доказано практикой, любой клиент и в Мск. и в Магадане, с пониманием относится
к такому правилу делового оборота.
А посему, на сегодняшний день - это самый оптимальный путь закрепления объектов, особенно в цепочке.
Где каждый зависит от каждого.
Ежели все разъяснено правильно и в таком порядке.

Считаю также полезным, заранее и открыто объяснять все это клиентам.
С уважением к их страхам и опасениям.

4-й путь хорош, но когда мы продаем квартиру,
а когда покупаем - везде натыкаемся на авансы и опять мельницы?

единственный компромисс, который мне иногда удается при работе от покупателя, - вписать в соглашение об авансе штрафные санкции для сторон.

Людмила Петровна писал(а):
Но есть еще 4-й путь.
Который, практически, не дает сбоев.

Помятуя о том, что задача задатков п р е д у п р е д и т ь отказы,
мы должны на передче четко и внятно разъяснять клиентам, что:
1. подписание соглашения о передаче задатков не пустая формальность,
2. что подписав этот д о к у м е н т, участники вступают между собой в финансово-правовые взаимоотношения,
3. что этот акт - не придумка риэлторов, а ст.ст. 310,311, ГК РФ,
а следовательно, и ответственность перед Законом,
4. что получивший задаток, и, передумавший по личным причинам - возвращает в двойном размере,
5, а передавший, отказывающий по уважительным причинам, не подтвержденным документально,
теряет его,
6. но, что присутствуют форс-мажорные обстоятельства - извержение вулкана, тайфун, землетрясение... и
банки, которые являются "государством в государстве" и пр...

Людмила Петровна, не все понял. Можно разложить по полочкам, рассмотрев сценарии, которые Овсянников предложил?
То бишь, что произойдет, если бабуля откажется продавать и взять с нее нечего. Что произойдет, если покупатель не выйдет на сделку.
Еще интереснее, когда аванс передан по всей цепочке и одна из звеньев отвалилась (начхать ее на потери), как поступаете?

Иван Пуховой писал(а):
4-й путь хорош, но когда мы продаем квартиру,
а когда покупаем - везде натыкаемся на авансы и опять мельницы?

единственный компромисс, который мне иногда удается при работе от покупателя, - вписать в соглашение об авансе штрафные санкции для сторон.

Почему?
Если это продажа - и мы задатком оформляем по договоренности с другим агентством.
Тщательно выверив все сроки с ипотеками, перепланировками, опеками.

Клиент всегда заинтересован продать быстрее и конкретно.
И рисковать двойным возвратом не будет,
ежели мы не берем, уж очень, по заниженной цене, которую можно компенсировать
с приходом покупателя по реальной цене.

От этого не застрахован никто. С авансом, менее всего.

Основная задача задатков - не довести до суда.
И это должен понимать и каждый клиент и каждый риэлтор.

В смысле мельницы от того, что никто на встречной не хочет задатка.
Вот мы такие сознательные связали своего клиента с покупателем задатком, пошли подбирать встречку - а там дикари-с.