Лед тронулся в Июле. 260 / 25617
25 окт. 2010
Lamp писал(а):Ок, понятно. Я так понял что на сегодняшний день можно сдать 1 к.кв в Митино за 26 тыс. руб. минимум. Со сделанной косметикой и минимальной мебелировкой. Правильно?
Если это всё свежее и современное, то за 28 000 рублей.
p.s. но это на данный момент, не забывайте, что аренда динамична и через неделю всё может измениться, ну в известных границах естественно. Потом разная сезонность в разные периоды. Рынок очень чувствителен.
25 окт. 2010
Зашел на ваш сайт, там предлагаются к сдаче 1 к.кв в Митино за 22, 23,24, 25 тыс. руб. Их уже нет реально или это какие то трудносдавемые варианты, далекие от метро и т.д ?
25 окт. 2010
Lamp писал(а):Зашел на ваш сайт, там предлагаются к сдаче 1 к.кв в Митино за 22, 23,24, 25 тыс. руб. Их уже нет реально или это какие то трудносдавемые варианты, далекие от метро и т.д ?
Эти квартиры были уже давно сданы. Та же квартира на Митинской 26, за 24 000 р., что год назад сдавалась, 4 сентября этого года ушла за 28 000 рублей прямому мужчине, с собачкой правда он был. Многие не то, что до сайта, до базы не доходят. По новой цене там только одна первая квартира с евроремнтом однушка которая за 1,5 дня улетела за 35 000 рублей, хотя раньше край бы был 30-31 000 рублей.
25 окт. 2010
Lamp писал(а):... Как Вы считаете-надо ли ее мебелировать после покупки и завершения косметического ремонта или и так могут снять? Если надо то что там, в ней, должно быть.
Стиралка + холодильник - обязательно.
Наниматели однушек редко имеют собственные.
27 окт. 2010
А насчет мебли - хотя бы один диван (спалььное место) А в остальнном можно отдать на откуп нанимателю
28 окт. 2010
28.10.10 : Арендные каникулы закончились
Впервые за два года в сегменте аренды московского жилья существенный скачок цен произошел уже в конце августа. В 2009 г. даже осенью заметной активности не наблюдалось — повлиял кризис. Однако в текущем году сдерживающих экономических факторов меньше.
Идем в гору
Активность граждан, готовых снять и сдать квартиры в Москве, значительно возросла уже во второй половине августа. Число запросов нанимателей увеличилось в полтора раза. Рынок обычно разогревается к осени — началу делового и учебного сезона. В текущем году к традиционным факторам всплеска спроса прибавился еще один — необычайно жаркие погодные условия. Некоторые арендаторы предпочли сменить место проживания с восточных и юго-восточных районов города на экологически более благоприятные или на квартиры с кондиционерами. Поэтому уже в августе владельцы жилья увеличили ставки аренды на 5–15% в зависимости от типа и расположения квартир. И это было первое существенное повышение с начала кризиса. К середине октября эксперты прогнозируют рост арендных платежей еще на 5–10%. По их словам, рынок вернулся на докризисный уровень.
По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», традиционно максимальная стоимость аренды отмечена в ЦАО, где снять однокомнатную квартиру в среднем можно начиная от 32 тыс. руб., двухкомнатную — от 42 тыс. руб.
Минимальные ставки на однушки (в среднем 22 тыс. руб./мес.) и двушки (29 тыс. руб./мес.) зафиксированы в ВАО, ЮВАО и ЮАО. Трешки в этих районах сдают минимум за 36 тыс. руб. Для сравнения: в ЦАО самая низкая стоимость аренды трехкомнатной квартиры составляет около 47 тыс. руб./мес.
«Сентябрь уже показал восстановление интереса к аренде самых дорогих квартир — от 25 тыс. долл./мес., — говорит Вадим Ламин, руководитель отдела аренды элитных квартир компании Penny Lane Realty. — Основную долю такого рода предложений составляют пяти- и шестикомнатные квартиры площадью 220–350 кв. м. Спрос на них вырос на 7–8%. Мы объясняем повышение интереса к аренде эксклюзивного жилья восстановлением платежеспособного спроса и общим потеплением экономики».
По самой низкой цене — 19 тыс. руб. — можно арендовать квартиры на окраине Москвы, откуда придется добираться транспортом (Выхино, Алтуфьево и т. д.). Здесь предлагают жилье в новостройках и советских домах, с ремонтом, причем иногда хорошим, но без мебели, а также квартиры под отделку. За эту же сумму можно найти и жилплощадь в духе «наследство от бабушки» в пределах Третьего транспортного кольца.
Среди наиболее доступных сегодня качественных предложений эксперты называют однокомнатную квартиру на Люблинской улице (станция метро «Люблино»), на третьем этаже пятиэтажки, площадью 35 кв. м, с мебелью и бытовой техникой, которую можно снять за 22 тыс. руб./мес. За такую же сумму предлагают арендовать однушку на Вешняковской улице (станция метро «Выхино»), на седьмом этаже 12-этажки, площадью 40 кв. м, с мебелью и бытовой техникой. А за 25 тыс. руб. можно поселиться в однокомнатной квартире в пяти минутах от станции метро «Профсоюзная», на Нахимовском проспекте, в новом доме, после качественного ремонта, с хорошей сантехникой, со всей необходимой мебелью.
Если же вы хотите жить в квартире уровнем повыше, то за 30 тыс. руб./мес. можно арендовать однушку бизнес-класса на улице Академика Волгина (станция метро «Беляево»), на шестом этаже девятиэтажного дома, площадью 35 кв. м, с современной обстановкой.
На элитном рынке за 120 тыс. руб./мес. можно получить ключи от трехкомнатной квартиры площадью 60 кв. м в Малом Козихинском переулке (станция метро «Тверская»), на втором этаже шести-этажного дома.
«Величина торга сегодня уже незначительная, — сообщает Артем Артюхов, член экспертного совета ГРМ, руководитель по развитию компании «МЭТР РОШЕ-Запад». — В экономклассе сторговать можно максимум 1–2 тыс. руб. с учетом заранее завышенной цены. В бизнес-классе — в среднем 5 тыс. руб.». В элитном сегменте торг в каждом случае очень индивидуален и достигает в среднем 10–15%, крайне редко — 20%.
Предложение уходит
Аренда стала дорожать на фоне резкого падения числа предложений. В среднем по рынку количество съемных квартир снизилось только за август на 30%. По дешевым сегментам наблюдалось уменьшение предложения в разы. Помимо ухода с рынка так называемых сезонных квартир, в которые вернулись хозяева, проводившие лето за городом, на объем предложений повлиял и кризис. «Уменьшение их количества связано в том числе с тем, что часть квартир, сдаваемых ранее в аренду, в кризис была продана владельцами по финансовым обстоятельствам, — комментирует ситуацию Ирина Могилатова, генеральный директор TWEED. — Хороших предложений сейчас мало, а спрос выше, чем в тот же период прошлого года, на 20–30%». Наиболее дешевое жилье востребовано в основном иностранными гражданами из бывших союзных республик, мигрантами из российских регионов, молодыми семьями, закоренелыми холостяками. В бизнес-классе спрос обеспечивают высокооплачиваемые иногородние сотрудники компаний, состоятельные семьи, лица, приближенные к элите (помощники депутатов, советники сенаторов и т. п.). На элитное жилье — топ-менеджеры международных и крупнейших российских компаний, звезды культуры и искусства, владельцы успешного бизнеса.
«Мы наблюдаем увеличение числа корпоративных клиентов, — отмечает В. Ламин. — Крупные компании, как российские, так и западные, возвращаются к тому, чтобы арендовать жилье для своих сотрудников. Количество таких компаний возросло до 75% от общего числа клиентов, что на 15% больше, чем в тот же период прошлого года. Соответственно, 25% нанимателей — частные лица».
Традиционно наибольшей популярностью среди арендаторов пользуются однокомнатные квартиры экономкласса площадью 30–35 кв. м, стоимостью до 35 тыс. руб./мес. По словам экспертов, на них приходится около 70 % от всех поступающих в агентства запросов. При этом количество предложений квартир с такими характеристиками — не более четверти всего объема. Понятно, что простой подобных квартир минимальный.
Самыми востребованными в элитном классе являются небольшие квартиры с мебелью и бытовой техникой в районах комфортного проживания, к которым относятся Патриаршие пруды, Арбат, Хамовники, Красная Пресня. «Здесь популярностью пользуются небольшие студии с ежемесячной арендной ставкой ниже 5 тыс. долл., — сообщает В. Ламин. — Арендаторы таких квартир предпочитают европейский стиль или стиль лофт, а также открытые планировки. Следует отметить, что в последнее время мы наблюдаем дефицит просторных квартир с тремя-четырьмя спальнями, которые арендуют, как правило, иностранные клиенты с большими семьями».
Эксперты указывают также, что лето текущего года несколько изменило представления арендаторов даже в экономклассе о необходимом минимальном наборе мебели и бытовых устройств. Теперь к нему добавился и кондиционер. А в преддверии зимы, памятуя о достаточно холодном зимнем сезоне 2009–2010 гг., арендаторы обращают внимание и на мощность отопления.
В течение сентября-октября на рынке аренды квартир эксперты прогнозируют высокую активность, которая, однако, схлынет к ноябрю, по мере того как все желающие мигранты и студенты удовлетворят свои потребности в жилье. Уровень ставок, достигнув локального максимума осенью, будет снижаться в пределах 1 % в месяц. «В целом по итогам 2010 г. арендные ставки повысятся не более чем на 5 % в рублях, — считает Александр Пыпин, руководитель аналитического центра «ГдеЭтотДом.ру». — В 2011 г. можно ожидать более существенного увеличения цен, но былого темпа, который наблюдали в 2007–2008 гг., когда рост составлял десятки процентов, мы не увидим».
Получается попродовали...
Впервые за два года в сегменте аренды московского жилья существенный скачок цен произошел уже в конце августа. В 2009 г. даже осенью заметной активности не наблюдалось — повлиял кризис. Однако в текущем году сдерживающих экономических факторов меньше.
Идем в гору
Активность граждан, готовых снять и сдать квартиры в Москве, значительно возросла уже во второй половине августа. Число запросов нанимателей увеличилось в полтора раза. Рынок обычно разогревается к осени — началу делового и учебного сезона. В текущем году к традиционным факторам всплеска спроса прибавился еще один — необычайно жаркие погодные условия. Некоторые арендаторы предпочли сменить место проживания с восточных и юго-восточных районов города на экологически более благоприятные или на квартиры с кондиционерами. Поэтому уже в августе владельцы жилья увеличили ставки аренды на 5–15% в зависимости от типа и расположения квартир. И это было первое существенное повышение с начала кризиса. К середине октября эксперты прогнозируют рост арендных платежей еще на 5–10%. По их словам, рынок вернулся на докризисный уровень.
По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», традиционно максимальная стоимость аренды отмечена в ЦАО, где снять однокомнатную квартиру в среднем можно начиная от 32 тыс. руб., двухкомнатную — от 42 тыс. руб.
Минимальные ставки на однушки (в среднем 22 тыс. руб./мес.) и двушки (29 тыс. руб./мес.) зафиксированы в ВАО, ЮВАО и ЮАО. Трешки в этих районах сдают минимум за 36 тыс. руб. Для сравнения: в ЦАО самая низкая стоимость аренды трехкомнатной квартиры составляет около 47 тыс. руб./мес.
«Сентябрь уже показал восстановление интереса к аренде самых дорогих квартир — от 25 тыс. долл./мес., — говорит Вадим Ламин, руководитель отдела аренды элитных квартир компании Penny Lane Realty. — Основную долю такого рода предложений составляют пяти- и шестикомнатные квартиры площадью 220–350 кв. м. Спрос на них вырос на 7–8%. Мы объясняем повышение интереса к аренде эксклюзивного жилья восстановлением платежеспособного спроса и общим потеплением экономики».
По самой низкой цене — 19 тыс. руб. — можно арендовать квартиры на окраине Москвы, откуда придется добираться транспортом (Выхино, Алтуфьево и т. д.). Здесь предлагают жилье в новостройках и советских домах, с ремонтом, причем иногда хорошим, но без мебели, а также квартиры под отделку. За эту же сумму можно найти и жилплощадь в духе «наследство от бабушки» в пределах Третьего транспортного кольца.
Среди наиболее доступных сегодня качественных предложений эксперты называют однокомнатную квартиру на Люблинской улице (станция метро «Люблино»), на третьем этаже пятиэтажки, площадью 35 кв. м, с мебелью и бытовой техникой, которую можно снять за 22 тыс. руб./мес. За такую же сумму предлагают арендовать однушку на Вешняковской улице (станция метро «Выхино»), на седьмом этаже 12-этажки, площадью 40 кв. м, с мебелью и бытовой техникой. А за 25 тыс. руб. можно поселиться в однокомнатной квартире в пяти минутах от станции метро «Профсоюзная», на Нахимовском проспекте, в новом доме, после качественного ремонта, с хорошей сантехникой, со всей необходимой мебелью.
Если же вы хотите жить в квартире уровнем повыше, то за 30 тыс. руб./мес. можно арендовать однушку бизнес-класса на улице Академика Волгина (станция метро «Беляево»), на шестом этаже девятиэтажного дома, площадью 35 кв. м, с современной обстановкой.
На элитном рынке за 120 тыс. руб./мес. можно получить ключи от трехкомнатной квартиры площадью 60 кв. м в Малом Козихинском переулке (станция метро «Тверская»), на втором этаже шести-этажного дома.
«Величина торга сегодня уже незначительная, — сообщает Артем Артюхов, член экспертного совета ГРМ, руководитель по развитию компании «МЭТР РОШЕ-Запад». — В экономклассе сторговать можно максимум 1–2 тыс. руб. с учетом заранее завышенной цены. В бизнес-классе — в среднем 5 тыс. руб.». В элитном сегменте торг в каждом случае очень индивидуален и достигает в среднем 10–15%, крайне редко — 20%.
Предложение уходит
Аренда стала дорожать на фоне резкого падения числа предложений. В среднем по рынку количество съемных квартир снизилось только за август на 30%. По дешевым сегментам наблюдалось уменьшение предложения в разы. Помимо ухода с рынка так называемых сезонных квартир, в которые вернулись хозяева, проводившие лето за городом, на объем предложений повлиял и кризис. «Уменьшение их количества связано в том числе с тем, что часть квартир, сдаваемых ранее в аренду, в кризис была продана владельцами по финансовым обстоятельствам, — комментирует ситуацию Ирина Могилатова, генеральный директор TWEED. — Хороших предложений сейчас мало, а спрос выше, чем в тот же период прошлого года, на 20–30%». Наиболее дешевое жилье востребовано в основном иностранными гражданами из бывших союзных республик, мигрантами из российских регионов, молодыми семьями, закоренелыми холостяками. В бизнес-классе спрос обеспечивают высокооплачиваемые иногородние сотрудники компаний, состоятельные семьи, лица, приближенные к элите (помощники депутатов, советники сенаторов и т. п.). На элитное жилье — топ-менеджеры международных и крупнейших российских компаний, звезды культуры и искусства, владельцы успешного бизнеса.
«Мы наблюдаем увеличение числа корпоративных клиентов, — отмечает В. Ламин. — Крупные компании, как российские, так и западные, возвращаются к тому, чтобы арендовать жилье для своих сотрудников. Количество таких компаний возросло до 75% от общего числа клиентов, что на 15% больше, чем в тот же период прошлого года. Соответственно, 25% нанимателей — частные лица».
Традиционно наибольшей популярностью среди арендаторов пользуются однокомнатные квартиры экономкласса площадью 30–35 кв. м, стоимостью до 35 тыс. руб./мес. По словам экспертов, на них приходится около 70 % от всех поступающих в агентства запросов. При этом количество предложений квартир с такими характеристиками — не более четверти всего объема. Понятно, что простой подобных квартир минимальный.
Самыми востребованными в элитном классе являются небольшие квартиры с мебелью и бытовой техникой в районах комфортного проживания, к которым относятся Патриаршие пруды, Арбат, Хамовники, Красная Пресня. «Здесь популярностью пользуются небольшие студии с ежемесячной арендной ставкой ниже 5 тыс. долл., — сообщает В. Ламин. — Арендаторы таких квартир предпочитают европейский стиль или стиль лофт, а также открытые планировки. Следует отметить, что в последнее время мы наблюдаем дефицит просторных квартир с тремя-четырьмя спальнями, которые арендуют, как правило, иностранные клиенты с большими семьями».
Эксперты указывают также, что лето текущего года несколько изменило представления арендаторов даже в экономклассе о необходимом минимальном наборе мебели и бытовых устройств. Теперь к нему добавился и кондиционер. А в преддверии зимы, памятуя о достаточно холодном зимнем сезоне 2009–2010 гг., арендаторы обращают внимание и на мощность отопления.
В течение сентября-октября на рынке аренды квартир эксперты прогнозируют высокую активность, которая, однако, схлынет к ноябрю, по мере того как все желающие мигранты и студенты удовлетворят свои потребности в жилье. Уровень ставок, достигнув локального максимума осенью, будет снижаться в пределах 1 % в месяц. «В целом по итогам 2010 г. арендные ставки повысятся не более чем на 5 % в рублях, — считает Александр Пыпин, руководитель аналитического центра «ГдеЭтотДом.ру». — В 2011 г. можно ожидать более существенного увеличения цен, но былого темпа, который наблюдали в 2007–2008 гг., когда рост составлял десятки процентов, мы не увидим».
Получается попродовали...
29 окт. 2010
Очередная журналюго-риэлторская лажа 
29 окт. 2010
BlackNinja писал(а):Очередная журналюго-риэлторская лажа
В чём лажа то? По повышение цен на жильё всё верно.
03 нояб. 2010
Сегодня в циане круглые цифры (по двум станциям метро - Семёновской и Новым Черёмушкам, за 24 часа, двушки)
Всего вариантов 50 шт.
Из них дешевле 30 тыр 5 шт. (10%)
Всего вариантов 50 шт.
Из них дешевле 30 тыр 5 шт. (10%)
Дважды мечтатель нерса /// Сообщения, написанные после 19 часов (MSK+4..6), написаны в н/с...)
/// Самозанятый риелтор /// ***********
/// Самозанятый риелтор /// ***********
03 нояб. 2010
02.11.10 : Ставка на сохранение
Инвестиции в московские квартиры с целью дальнейшей сдачи их в аренду могут позволить сохранить капитал инвестора, но не преумножить его. Высокая инфляция и завышенная стоимость жилья не позволяют гражданам серьезно зарабатывать на сдаче купленных квартир, в то время как на Западе подобные вложения пользуются повышенной популярностью и приносят неплохие дивиденды.
Метры инвестиций
До кризиса вложения в жилую недвижимость были крайне популярны среди частных инвесторов, обладающих небольшим или средним стартовым капиталом, но не готовых рисковать своими деньгами, запуская собственный бизнес. Основной доход такие инвесторы рассчитывали получить от роста цен на недвижимость, а не от сдачи квартиры в аренду. Именно поэтому чаще всего инвесторы приобретали жилье на стадии котлована и тем самым получали двойной доход — от общего роста цен на рынке и от увеличения цены квартиры по мере строительства дома. И только после завершения строительства, если инвестор решал сохранить квартиру, а не перепродать ее, он начинал сдавать это жилье в аренду, получая дополнительный небольшой доход. При этом все вложенные средства с лихвой компенсировались увеличением стоимости жилплощади, а аренда была лишь приятным дополнением к основному доходу.
Да и немногие инвесторы оставались в проекте до этой стадии: большинство из них предпочитало сразу перепродать подорожавшую в полтора-два раза квартиру сразу после сдачи дома Госкомиссии и вложиться в новые стройки, обещавшие куда более высокий доход, нежели сдача в аренду готового жилья. "На рынке есть инвесторы с психологией рантье,— отмечает генеральный директор "НДВ-Недвижимость" Александр Хрусталев.— Это люди, которые вкладываются в недвижимость с целью долгосрочного получения дохода от сдачи ее в аренду. Такой спокойный, "пенсионный" бизнес. Надо оговориться, что таких инвесторов на рынке меньшинство".
"Большинство инвесторов рассматривает вложения в недвижимость с точки зрения роста цен на жилье в Москве, доходность от аренды скорее является вспомогательным показателем",— добавляет партнер компании Chesterton Екатерина Тейн.
А вот посткризисный рынок недвижимости практически не дает инвесторам возможности зарабатывать на росте цен. Вследствие этого перед инвесторами, ориентированными на рынок жилья, встал вопрос, можно ли сейчас инвестировать средства в покупку жилой недвижимости с целью последующей сдачи ее в аренду. Увы, в России этот инструмент может позволить лишь с высокой надежностью сохранить средства, но для настоящих заработков он не подходит. В чем дело?
Дорогая моя ипотека
В России на рынке жилья сложилась очень специфическая ситуация. В развитых странах доходность от сдачи жилья в аренду примерно равна ставке по ипотечному кредиту. В России же она ниже примерно в три-четыре раза. Так, средняя ставка по ипотеке в нашей стране сегодня составляет 12-13%, в то время как доходность от сдачи жилья не превышает 3-6%. Например, недорогая "однушка" на окраине Москвы стоит около 5 млн рублей, а сдать в аренду ее можно за 25 тыс. в месяц. Иными словами, годовой доход от аренды составит 300 тыс. рублей, что соответствует уровню доходности в 6%. Ставка же по кредиту на приобретение такой квартиры составит 13-14% в год. "Доходы от сдачи жилья в аренду должны покрывать проценты от финансовых инструментов, которые позволили эту недвижимость приобрести, либо компенсировать ставки по кредитам",— уверена председатель совета директоров компании SESEGAR Ирина Жарова-Райт. В России же ситуация противоположная.
"Данный факт связан в первую очередь с тем, что ставки по ипотеке у нас пока являются высокими",— говорит директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood Тимур Сайфутдинов. По словам коммерческого директора компании "Сити-XXI век" Виталия Разуваева, это соотношение говорит о неразвитости ипотеки как современного инструмента решения жилищной проблемы: "Должно пройти длительное время, чтобы институт залога недвижимости обрел те характеристики и объемы, которые он имеет на западных рынках".
"На столь большую разницу между доходностью от сдачи жилья и ставкам по ипотеке оказывает влияние множество факторов,— говорит генеральный директор МИАН Василий Митько.— Это и перегрев цен на жилье, которые были несколько снижены в период кризиса, и недостаточная развитость ипотеки, ставки которой, в свою очередь, зависят от таких параметров, как инфляция, динамика ВВП, стоимость фондирования и т. п. При этом ставки аренды в Москве как раз находятся на уровне ставок в других европейских странах".
В совокупности, добавляет партнер IntermarkSavills Дмитрий Халин, именно это существенно ограничивает привлекательность инвестиций в приобретение жилья для сдачи в аренду с использованием ипотеки: "То есть если инвестор решит приобрести квартиру с использованием ипотечного кредита, оплатив за счет собственных средств только 30-40%, арендная доходность такой инвестиции будет практически равна нулю".
В развитых странах, где ставки по ипотеке зачастую даже ниже доходности от сдачи жилья в аренду, такой вид инвестиций пользуется повышенной популярностью. "Например, в Лондоне,— рассказывает Екатерина Тейн,— доходность находится на том же уровне, что и в Москве, но ставки по ипотечному кредиту в разы ниже и составляют порядка 3%. Соответственно, при сдаче квартиры в аренду инвестор получает доход, который позволяет выплачивать проценты". А в Москве такой вид вложений априори будет убыточным. И изменится эта ситуация нескоро: несмотря на все обещания властей, ставки по ипотечным кредитам существенно снижаться не будут, а ставки аренды вряд ли вырастут.
Перспективные вложения
Так что же, вкладываться в московские квартиры сейчас не имеет смысла? Вовсе нет. "Приобретение квартиры с целью сдачи в аренду — это инвестиция, доступная любому человеку, располагающему достаточными средствами, то есть непрофессиональному инвестору",— говорит Василий Митько.
Очевидно, что сдача в аренду коммерческой недвижимости приносит более высокий доход (порядка 10-12% годовых). Но и порог входа на этот рынок для частного инвестора начинается от $0,5 млн, в то время как для вложения в квартиру достаточно иметь 5-7 млн рублей. Именно невысокий порог входа привлекает инвесторов на рынок жилья.
"Подавляющее большинство инвесторов сегодня рассматривает совокупную доходность, включающую как доходность от сдачи в аренду, так и потенциальный рост рынка,— объясняет Дмитрий Халин.— Доходность от аренды дает некий стабильный денежный поток на период владения квартирой, и это важно для многих инвесторов". Кроме того, многие покупатели жилья рассматривают приобретение квартиры как инвестиции в будущее поколение, а доход от сдачи такого жилья в аренду позволяет компенсировать текущие расходы на содержание и получать небольшой дополнительный доход. "Такой вариант инвестиций чаще всего предпочитают люди, приобретающие жилье для своих детей, так сказать, "на вырост". А чтобы квартира в это время не простаивала, окупала расходы на приобретение и ЖКХ и приносила дополнительный доход, ее сдают в аренду",— добавляет Василий Митько.
Правда, серьезную конкуренцию квартирам в борьбе за капиталы частных инвесторов составляют банковские депозиты, ставки по которым выше чистого дохода от сдачи в аренду квартиры в Москве — 7-8% против 3-5% соответственно. Однако следует понимать, что доходность по депозитам все равно ниже уровня инфляции, что автоматически делает такие вложения невыгодными. Тогда как покупка квартиры гарантирует сохранность средств, а также дает возможность в перспективе заработать на росте цен, который предсказывают многие эксперты.
"Сегодня, на фоне нестабильности валютного курса, взлетов и падений фондового рынка и падения доходности по депозитам, мы наблюдаем активность людей, которые хотят не преумножить, а хотя бы сохранить имеющиеся деньги. Они просто покупают недвижимость без каких-либо далеко идущих планов",— говорит Александр Хрусталев. "С инвестиционной точки зрения сделки по приобретению квартир пока не являются в достаточной степени оправданными, поскольку доходность московской недвижимости действительно находится на невысоком уровне,— согласен руководитель управления маркетинга и развития ГК "Конти" Сергей Мигунов.— В связи с этим покупку столичной квартиры можно расценивать не как приобретение с целью получения финансового результата, а для сохранения существующего капитала".
Дело еще и в том, что недвижимость куда более понятный инструмент инвестирования, чем рынок ценных бумаг, драгоценных металлов или игра на курсах валют, которые сейчас тоже демонстрируют нестабильность. Да и для заработка на этом рынке необходимо иметь высокий уровень финансовой грамотности и определенный опыт. Иначе есть риск получить не прибыль, а убытки. "Проблема в том, что частным лицам сегодня практически некуда инвестировать лишние средства,— рассуждает управляющий партнер "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский.— Вклады в банки также будут съедаться инфляцией. Инвестировать в золото можно лишь на очень долгий срок. Фондовый рынок для большинства россиян крайне непонятный инструмент. Получается, что от недвижимости частным инвесторам некуда деться".
А значит, даже несмотря на невысокую доходность и отсутствие роста цен на жилье, квартиры будут пользоваться популярностью как инструмент в первую очередь для сохранения денег. А возможно, некоторым даже удастся на этом заработать.
Доходность от сдачи в аренду жилья в странах мира
Страна % годовых
Македония 9,91
Украина 9,09
Венгрия 8,11
Польша 5,83
Бельгия 5,78
Нидерланды 5,61
Румыния 5,50
Турция 5,48
Хорватия 5,22
Германия 5,12
Италия 5,04
Словения 4,93
Словакия 4,70
Финляндия 4,42
Австрия 4,40
Дания 4,36
Болгария 4,16
Швейцария 4,11
Латвия 4,04
Литва 4,03
Чехия 3,89
Франция 3,85
Испания 3,81
Люксембург 3,63
Португалия 3,63
Великобритания 3,48
Россия 3,45
Эстония 3,29
Кипр 3,21
Мальта 2,94
Греция 2,48
Андорра 2,36
Монако 1,48
Всё дело в доходности
Инвестиции в московские квартиры с целью дальнейшей сдачи их в аренду могут позволить сохранить капитал инвестора, но не преумножить его. Высокая инфляция и завышенная стоимость жилья не позволяют гражданам серьезно зарабатывать на сдаче купленных квартир, в то время как на Западе подобные вложения пользуются повышенной популярностью и приносят неплохие дивиденды.
Метры инвестиций
До кризиса вложения в жилую недвижимость были крайне популярны среди частных инвесторов, обладающих небольшим или средним стартовым капиталом, но не готовых рисковать своими деньгами, запуская собственный бизнес. Основной доход такие инвесторы рассчитывали получить от роста цен на недвижимость, а не от сдачи квартиры в аренду. Именно поэтому чаще всего инвесторы приобретали жилье на стадии котлована и тем самым получали двойной доход — от общего роста цен на рынке и от увеличения цены квартиры по мере строительства дома. И только после завершения строительства, если инвестор решал сохранить квартиру, а не перепродать ее, он начинал сдавать это жилье в аренду, получая дополнительный небольшой доход. При этом все вложенные средства с лихвой компенсировались увеличением стоимости жилплощади, а аренда была лишь приятным дополнением к основному доходу.
Да и немногие инвесторы оставались в проекте до этой стадии: большинство из них предпочитало сразу перепродать подорожавшую в полтора-два раза квартиру сразу после сдачи дома Госкомиссии и вложиться в новые стройки, обещавшие куда более высокий доход, нежели сдача в аренду готового жилья. "На рынке есть инвесторы с психологией рантье,— отмечает генеральный директор "НДВ-Недвижимость" Александр Хрусталев.— Это люди, которые вкладываются в недвижимость с целью долгосрочного получения дохода от сдачи ее в аренду. Такой спокойный, "пенсионный" бизнес. Надо оговориться, что таких инвесторов на рынке меньшинство".
"Большинство инвесторов рассматривает вложения в недвижимость с точки зрения роста цен на жилье в Москве, доходность от аренды скорее является вспомогательным показателем",— добавляет партнер компании Chesterton Екатерина Тейн.
А вот посткризисный рынок недвижимости практически не дает инвесторам возможности зарабатывать на росте цен. Вследствие этого перед инвесторами, ориентированными на рынок жилья, встал вопрос, можно ли сейчас инвестировать средства в покупку жилой недвижимости с целью последующей сдачи ее в аренду. Увы, в России этот инструмент может позволить лишь с высокой надежностью сохранить средства, но для настоящих заработков он не подходит. В чем дело?
Дорогая моя ипотека
В России на рынке жилья сложилась очень специфическая ситуация. В развитых странах доходность от сдачи жилья в аренду примерно равна ставке по ипотечному кредиту. В России же она ниже примерно в три-четыре раза. Так, средняя ставка по ипотеке в нашей стране сегодня составляет 12-13%, в то время как доходность от сдачи жилья не превышает 3-6%. Например, недорогая "однушка" на окраине Москвы стоит около 5 млн рублей, а сдать в аренду ее можно за 25 тыс. в месяц. Иными словами, годовой доход от аренды составит 300 тыс. рублей, что соответствует уровню доходности в 6%. Ставка же по кредиту на приобретение такой квартиры составит 13-14% в год. "Доходы от сдачи жилья в аренду должны покрывать проценты от финансовых инструментов, которые позволили эту недвижимость приобрести, либо компенсировать ставки по кредитам",— уверена председатель совета директоров компании SESEGAR Ирина Жарова-Райт. В России же ситуация противоположная.
"Данный факт связан в первую очередь с тем, что ставки по ипотеке у нас пока являются высокими",— говорит директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood Тимур Сайфутдинов. По словам коммерческого директора компании "Сити-XXI век" Виталия Разуваева, это соотношение говорит о неразвитости ипотеки как современного инструмента решения жилищной проблемы: "Должно пройти длительное время, чтобы институт залога недвижимости обрел те характеристики и объемы, которые он имеет на западных рынках".
"На столь большую разницу между доходностью от сдачи жилья и ставкам по ипотеке оказывает влияние множество факторов,— говорит генеральный директор МИАН Василий Митько.— Это и перегрев цен на жилье, которые были несколько снижены в период кризиса, и недостаточная развитость ипотеки, ставки которой, в свою очередь, зависят от таких параметров, как инфляция, динамика ВВП, стоимость фондирования и т. п. При этом ставки аренды в Москве как раз находятся на уровне ставок в других европейских странах".
В совокупности, добавляет партнер IntermarkSavills Дмитрий Халин, именно это существенно ограничивает привлекательность инвестиций в приобретение жилья для сдачи в аренду с использованием ипотеки: "То есть если инвестор решит приобрести квартиру с использованием ипотечного кредита, оплатив за счет собственных средств только 30-40%, арендная доходность такой инвестиции будет практически равна нулю".
В развитых странах, где ставки по ипотеке зачастую даже ниже доходности от сдачи жилья в аренду, такой вид инвестиций пользуется повышенной популярностью. "Например, в Лондоне,— рассказывает Екатерина Тейн,— доходность находится на том же уровне, что и в Москве, но ставки по ипотечному кредиту в разы ниже и составляют порядка 3%. Соответственно, при сдаче квартиры в аренду инвестор получает доход, который позволяет выплачивать проценты". А в Москве такой вид вложений априори будет убыточным. И изменится эта ситуация нескоро: несмотря на все обещания властей, ставки по ипотечным кредитам существенно снижаться не будут, а ставки аренды вряд ли вырастут.
Перспективные вложения
Так что же, вкладываться в московские квартиры сейчас не имеет смысла? Вовсе нет. "Приобретение квартиры с целью сдачи в аренду — это инвестиция, доступная любому человеку, располагающему достаточными средствами, то есть непрофессиональному инвестору",— говорит Василий Митько.
Очевидно, что сдача в аренду коммерческой недвижимости приносит более высокий доход (порядка 10-12% годовых). Но и порог входа на этот рынок для частного инвестора начинается от $0,5 млн, в то время как для вложения в квартиру достаточно иметь 5-7 млн рублей. Именно невысокий порог входа привлекает инвесторов на рынок жилья.
"Подавляющее большинство инвесторов сегодня рассматривает совокупную доходность, включающую как доходность от сдачи в аренду, так и потенциальный рост рынка,— объясняет Дмитрий Халин.— Доходность от аренды дает некий стабильный денежный поток на период владения квартирой, и это важно для многих инвесторов". Кроме того, многие покупатели жилья рассматривают приобретение квартиры как инвестиции в будущее поколение, а доход от сдачи такого жилья в аренду позволяет компенсировать текущие расходы на содержание и получать небольшой дополнительный доход. "Такой вариант инвестиций чаще всего предпочитают люди, приобретающие жилье для своих детей, так сказать, "на вырост". А чтобы квартира в это время не простаивала, окупала расходы на приобретение и ЖКХ и приносила дополнительный доход, ее сдают в аренду",— добавляет Василий Митько.
Правда, серьезную конкуренцию квартирам в борьбе за капиталы частных инвесторов составляют банковские депозиты, ставки по которым выше чистого дохода от сдачи в аренду квартиры в Москве — 7-8% против 3-5% соответственно. Однако следует понимать, что доходность по депозитам все равно ниже уровня инфляции, что автоматически делает такие вложения невыгодными. Тогда как покупка квартиры гарантирует сохранность средств, а также дает возможность в перспективе заработать на росте цен, который предсказывают многие эксперты.
"Сегодня, на фоне нестабильности валютного курса, взлетов и падений фондового рынка и падения доходности по депозитам, мы наблюдаем активность людей, которые хотят не преумножить, а хотя бы сохранить имеющиеся деньги. Они просто покупают недвижимость без каких-либо далеко идущих планов",— говорит Александр Хрусталев. "С инвестиционной точки зрения сделки по приобретению квартир пока не являются в достаточной степени оправданными, поскольку доходность московской недвижимости действительно находится на невысоком уровне,— согласен руководитель управления маркетинга и развития ГК "Конти" Сергей Мигунов.— В связи с этим покупку столичной квартиры можно расценивать не как приобретение с целью получения финансового результата, а для сохранения существующего капитала".
Дело еще и в том, что недвижимость куда более понятный инструмент инвестирования, чем рынок ценных бумаг, драгоценных металлов или игра на курсах валют, которые сейчас тоже демонстрируют нестабильность. Да и для заработка на этом рынке необходимо иметь высокий уровень финансовой грамотности и определенный опыт. Иначе есть риск получить не прибыль, а убытки. "Проблема в том, что частным лицам сегодня практически некуда инвестировать лишние средства,— рассуждает управляющий партнер "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский.— Вклады в банки также будут съедаться инфляцией. Инвестировать в золото можно лишь на очень долгий срок. Фондовый рынок для большинства россиян крайне непонятный инструмент. Получается, что от недвижимости частным инвесторам некуда деться".
А значит, даже несмотря на невысокую доходность и отсутствие роста цен на жилье, квартиры будут пользоваться популярностью как инструмент в первую очередь для сохранения денег. А возможно, некоторым даже удастся на этом заработать.
Доходность от сдачи в аренду жилья в странах мира
Страна % годовых
Македония 9,91
Украина 9,09
Венгрия 8,11
Польша 5,83
Бельгия 5,78
Нидерланды 5,61
Румыния 5,50
Турция 5,48
Хорватия 5,22
Германия 5,12
Италия 5,04
Словения 4,93
Словакия 4,70
Финляндия 4,42
Австрия 4,40
Дания 4,36
Болгария 4,16
Швейцария 4,11
Латвия 4,04
Литва 4,03
Чехия 3,89
Франция 3,85
Испания 3,81
Люксембург 3,63
Португалия 3,63
Великобритания 3,48
Россия 3,45
Эстония 3,29
Кипр 3,21
Мальта 2,94
Греция 2,48
Андорра 2,36
Монако 1,48
Всё дело в доходности
Месяц Август надо вычеркнуть из календаря.
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: Илья Трунилов и 16 гостей
