Инвестиции в малоэтажное строительство 450 / 17464

Andreeviliaa писал(а):
Для начала.
Рискну предположить, что Вы используете что-то близкое к определению экономической прибыли, короче, EVA.
Суть как раз в том, что бы получаемая прибыль покрывала стоимость капитала.
А так как Вы используете собственные средства, собственный капитал, то Ваша оценка его стоимости может быть очень высока. Т.е. требуемая, ожидаемая норма доходности на собственный капитал для Вас может быть очень высокой. Например, инвестиции в 700% с 2001 года это может быть для Вас очень мало.
Но давайте посмотрим с другой стороны.
Допустим, Вы взяли кредит в швейцарском (например) банке в 2001 году, под допустим 10% годовых. Заложив имеющуюся у Вас недвижимость. Допустим.
И купили квартиру, сдали её в аренду.
Это ВЫГОДНАЯ в вашем понимании инвестиция. Прибыль есть. А Выгода, в Вашем понимании есть?

Ого как поворот пошел.
Это надо считать RIO, надо считать леверидж следить ROE не стал отрицательным. Т.е. пока сам рынок растет то смысл в привлечении заемных денег - есть.
А вдруг он начнет падать? Тогда RIO сразу станет отрицательным, а леверидж только усилит это и я лишусь и квартиры и денег и еще долг останется.
Потом при таком раскладе я имею еще кучу проблем: страновой риск и валютный , плюс я не знаю стоимость денег в будущем т.е я могу предположить что я получу к примеру 300% прибыли в деньгах за ближайшие там 8 лет, но не знаю может они будут в сумме составлять всего 10% от стоимости моего объекта.

Andreeviliaa писал(а):
А если потом продавали и покупали опять на этапе котлована? И т.д...
В этом случае будет ВЫГОДА? Ведь очевидно, что по крайней мере в последнем случае, Вы точно смогли бы иметь сейчас как минимум ещё одну квартиру, кроме той, что была изначально заложена в банке? (если не вляпаться в строймедресурс, конечно...)

К бизнесу на котловане прилагается еще риск возможности недостроя - это альфа риск его я могу выровнять диверсификацией покупая 15 квартир , но так у меня столько денег нет то Альфа риск недостроя для меня становится Бета риском в 30% ( по тем годам). а это много.

Andreeviliaa писал(а):
Собственно, вхождение в обиход такого показателя как EVA и обязано необходимость стимулировать менеджмент зарабатывать прибыль, покрывающую затраты на капитал.

EVA пригодна для припудривания мозгов инвесторам - мол как мы вам деньги заработали.
но меня как инвестора вообще не интересует процентовка потому что ЦБ искажают справедливую стоимость активов и поэтому считать в деньгах это очень сложно и очень муторно потому что я не вижу самого главного - что я могу купить снова.
Я понимаю что слово "выгодность" плохо математизируется, но я попробую.
Отступление:
было у меня 10 серебряных полтинников по 210 рублей каждый из них ТОГДА это две не мороженных домашних курицы. Вроде все в порядке. Я решил поторговать к примеру .....чем угодно. Заработал за два года 100% в рублях . Пришел купить полтинников а они стоят 450 рублей. соотношение вроде тоже полтинник/курица = 2 а вот откупить их не смог по факту у меня потеря 6,6% собственного капитала.
как я могу предвидеть что за три года так все изменится?
Какую ставку дисконтирования мне выставлять?
как все это измерять?

Вот поэтому бизнес надо мерить в том что было а не в деньгах или в процентах. Была в вашем примере квартира которую вы заложили в Ломбардии (это почти Швейцария). вот в категориях "заложенная квартира" надо и считать. Итог деятельности будет показан как:
"после замутки со швейцарским банком и покупкой квартиры под последующую сдачу и после расчета с банком и возвратом квартиры из залога я по прошествии к примеру 10 лет имею - пол квартиры" .
Если я считаю в золотых десятках то у моя деятельность будет выглядеть обосновано в понятных для всех людей категориях
"К примеру у меня было 400 золотых десяток которые я инвестировал в квартиру и по прошествии 13 летней аренды . Откупил обратно, возьмем, 360 штук через сорок штук я выйду на окупаемость, так как такая же квартира, опять таки стоит 400 золотых десяток. "

Andreeviliaa писал(а):
Раз термин "всплыл" задам второй вопрос - какую ставку Вы используете? И в догонку - она одна и таже для всех инвест. проектов, которые Вы оцениваете, или нет?

использовать десятку и ее стоимость как коэффициент дисконтирования можно , но сложно предугадать ее стоимость наперед.
Поэтому лучшая ставка дисконтирования это тот самый объект который вы купили или строите.
в силу всего выше сказанного слово "выгодность" приобретает черты самого первоначального объекта
к примеру: дача которую я продал что бы вступить в проект ; квартира которую я заложил ; положение которое я имел (применительно к автомобилю)
тогда "выгодность" будет измеряться в штуках
тогда график приведенный мною будет формально трактовать как:
" построив вагончик в ПДМСКВ я довольно быстро выйду на выгодность=2 или т.е. я смогу на суммированные арендные платежи построить еще один"
вот вы меня приперли к стене со словом выгодность , еле отписался :lol:

фух . пока писал устал, пойду красного чайка попью , а то кофе вредно для мозгов. ;;-)))

Почему кофе вредно для мозгов ?!!!
Из кофемашины бодрит .

Вчера привёз друг с Цейлона прямо с плантации чаёк.

Много я пил всякого , в т.ч и в Индии на плантейшен , реальный Дарджилинг.
Но это выше всяких похвал и слов.
Запах :co_ol:

Без всяких добавок , только типсы и цветы.
Самое прикольное на Цейлоне местные вообще не пьют чай.

alexis18 писал(а):
Вчера привёз друг с Цейлона прямо с плантации чаёк.
Много я пил всякого , в т.ч и в Индии на плантейшен , реальный Дарджилинг.
Но это выше всяких похвал и слов.

Дарджилинг из Индии - бавленный, если куплен где попало. Пробовал. Фигня.
А на ШЛ, реально с плантации тоже привозил. Офигенно вкусный. Не горчит и не имеет никакой терпкости. От веточек, которыми бавят для третьих стран.

Я не понимаю, почему в этой теме показывают поселки таунхаусов и коттеджей и называют это малоэтажкой? Это не малоэтажное строительство, а коттеджное строительство, иначе возникает путаница в терминах.

Малоэтажка - это квартиры в домах невысокой этажности. До 5 этажей. Это не таунхаусы, это не дуплексы, это не коттеджи. Отличительная черта - есть многоквартирные подъезды, нет отдельного входа в каждое жилище, как в тех же таунхаусах, нет отдельной территории, своей земли за каждым жилищем. Другая экономика проектов.

Евгений ТРИО-РИЭЛТИ писал(а):
alexis18 писал(а):
Вчера привёз друг с Цейлона прямо с плантации чаёк.
Много я пил всякого , в т.ч и в Индии на плантейшен , реальный Дарджилинг.
Но это выше всяких похвал и слов.

Дарджилинг из Индии - бавленный, если куплен где попало. Пробовал. Фигня.
А на ШЛ, реально с плантации тоже привозил. Офигенно вкусный. Не горчит и не имеет никакой терпкости. От веточек, которыми бавят для третьих стран.

Даржджилинг пил на плантации в горах .
Данный цейлонский реально не горчит , и не терпкий .
И запах. Я такого никогда не пробовал .
И цена на ШЛ смешная около 40 рублей за 100 грамм.

*** писал(а):
Я не понимаю, почему в этой теме показывают поселки таунхаусов и коттеджей и называют это малоэтажкой? Это не малоэтажное строительство, а коттеджное строительство, иначе возникает путаница в терминах.

Малоэтажка - это квартиры в домах невысокой этажности. До 5 этажей. Это не таунхаусы, это не дуплексы, это не коттеджи. Отличительная черта - есть многоквартирные подъезды, нет отдельного входа в каждое жилище, как в тех же таунхаусах, нет отдельной территории, своей земли за каждым жилищем. Другая экономика проектов.

Вы правы.
Эта путаница идёт с самого начала.
Скажем спасибо "на вечно" устранившемуся ТС, вместе с его чудо-технология.

Тем не менее лично я ориентируюсь на смысловое содержание заглавного поста!

Строительство многоквартирников, да и таунхаузов не доступно большинству частных инвесторов-застройщиков.
Свои посты я стараюсь ориентировать именно на данную категорию.
Где-то я уже писал свои предположения, кто это может быть... Не суть.

Я с радостью поучаствую в обсуждении перспектив строительства таунов и МЖК, путей нахождения удачных концепций и стратегий для данного типа деятельности, но ИМХО это интересно узкому кругу читателей данной темы. Кроме того, там кто-то уже создавал тему про строительство таунов...

Так же я постарался (как смог) развести в разные стороны такие виды деятельности как:
1) Просто инвестиции на рынке недвижимости (купил-продал, купил-сдал в аренду-продал, купил-сдал в аренду "на вечно", лет на 300, и т.д.);
2) Строительство той или иной недвижимости, доступное частным лицам (не большим фирмам), с целью дальнейшей продажи или сдачи в аренду. Т.е. прежде всего речь идёт о строительстве дач, коттеджей, возможно дуплексов, возможно гаражей, и т.д. на земля с ИЖС, ЛПХ и "дачке". Т.е. это тот вид строительства, который доступен "простым гражданам", БЕЗ НАРУШЕНИЯ законодательства и без "заморачивания" со сменой ВРИ участка.

Этому разведению в разные стороны было потрачено несколько страниц...

Правда, потом появился "чудесный график" от Рентополучателя...
Т.к. тему уже давно стала "помойкой", то считаю возможным потратить ещё несколько страниц на выяснения смысла графика...
Но прежде всего, для того, что бы прийти к некоторому общему знаменателю в оценке финансовых результатов такой деятельности, как СТРОИТЕЛЬСТВО НА ПРОДАЖУ. В принципе, это и так надо было сделать. Т.к. мы постоянно говорим о том, что построим что-то, что бы продать потом с прибылью, получить такую-то доходность и т.д. Осталось договориться, что мы будем понимать под прибылью, доходностью и т.д....
В каком-то смысле "мудрый график" нам в этом поможет. Надеюсь...

P.S.

Я всё таки разделяю такие виды деятельности, как строительство на продажу с целью последующей продажи в ближайшем будущем и строительство АРЕНДНОЙ недвижимости, т.е. строительство, например, коттеджа или дачи, где главной целью инвестора-застройщика является не быстрая продажа построенного объекта, а сдача в аренду...

Это "не много" разные стратегии...
Арендная недвижимость, перспективы её создания и т.д. - СИЛЬНО дискуссионные темы.
Допускаю, что строительство такой недвижимости может иметь смысл для определённой категории частных инвесторов-застройщиков. Типа модель "свечного заводика" или "прибавка к пенсии" и т.д.
Всё же считаю, что БОЛЬШИНСТВУ читателей будет интересна схема: ПОСТОИЛ-ПРОДАЛ, или ПОСТРОИЛ-ПРОДАЛ-ПОСТРОИЛ СДЕДУЮЩИЙ и т.д.

Не много я коснулся темы арендной недвижимости на другом ресурсе:
внешняя ссылка

В ближайшее время планирую закончить с графиком и заодно плавно перейти к теме расчёта прибыли/рентабельности и других финансовых коэф. по проекту (без тугриков), а так же к ОЦЕНКЕ РИСКОВ! Хотя тему рисков кратко уже обсудили...

Пока ждём ответ от уважаемого Рентополучателя, придерживаясь принципа отвечать на комментарии, обращённые к себе, отвечу и здесь.

alexis18 писал(а):
Пожелание -пишите коротко
Как солдатский устав .
Делай раз.
Делай два.
Без обид.
Если честно , забросил читать тему из-за вашей теоретической нудоты .
А вам то каково писать ?!!

Обид ни каких и нет. Откуда они?

Да, возможно Вы правы...
Но коротко, к сожалению, не получается.
Тема объёмная. Кроме того, стараюсь не оставлять "белых пятен" в тех вопросах, которые затрагиваются.
Ну и цель - обкатка интереса, тренировка в написании, понять до какой детализации необходимо дойти, что бы понятно было среднестатистическому заинтересованному читателю. Но не суть...

Стараюсь избегать каких-то конкретных инструкций, планов действий и т.д.
Читатели разные.
Могут быть разные регионы, разные располагаемые ресурсы, разные навыки у потенциальных застройщиков.
Кроме того, ситуация на рынках изменяется, причём быстро. Насыщаются одни сегменты, появляются новые...
Слепое тиражирование тех или иных идей может не принести ожидаемого результата в другое время и при других начальных условиях.
Просто рассчитываю и на тех, кто будет читать тему целиком, попав на неё по ссылке, например через год...

Скорее, есть желание осветить некие общие подходы (как я их вижу, вполне возможно, могу ошибаться!).
Подходы, которые можно использовать, применить безотносительно конкретных рынков и т.д.
Люди будут читать (кому интересно, конечно), применят подходы к своим конкретным условиях, что-то додумаю, что-то изменят, в чём-то найдут ошибки (у меня) и напишут потом об этом и смогут разработать план действий лично для себя - для своих условий.
И вот этот план будет как раз по пунктам и т.д.
Но в других условиях, в других локальных рынках (даже в пределах одного региона), в другое время, этот "план по пунктам" может быть уже и не применим.

Для иллюстрации сказанного.
Вот здесь по пунктам.

внешняя ссылка

Это редкий уникальный "случай".
Маленький "локальный" рынок по сути.
Там конечно не коротко, но зато "по пунктам" и очень конкретно.
Применимо только к этому объекту (или ОЧЕНЬ не большому числу похожих...)

воды много предложений никаких
Если и строить на продажу
то 1 этаж; 3 сотки; 3 комнаты; газ; вода; станция электрички не более 800 метров; площадь 70 кв метров; фундамент ленточный 50-70 см в глубину;без подвала; в 1,5 кирпича.
планировка

Это реально можно построить и ПРОДАТЬ С ПРИБЫЛЬЮ. прибыль не ахти какая но все же.
Как и принято считать можно получить прибыль в 33% на вложенные средства в материалы и работу или 20- 25% от вообще вложенных средств на временном интервале 1 год если считать от момента начала строительства до получения денег.
Процесс подбора участка занимает время которое тоже надо считать , но это отдельная история. В целом из деньги в деньги выходит минимум год.

Рентополучатель писал(а):
воды много предложений никаких
Если и строить на продажу
то 1 этаж; 3 сотки; 3 комнаты; газ; вода; станция электрички не более 800 метров; площадь 70 кв метров; фундамент ленточный 50-70 см в глубину;без подвала; в 1,5 кирпича.
планировка

Это реально можно построить и ПРОДАТЬ С ПРИБЫЛЬЮ. прибыль не ахти какая но все же.
Как и принято считать можно получить прибыль в 33% на вложенные средства в материалы и работу или 20- 25% от вообще вложенных средств на временном интервале 1 год если считать от момента начала строительства до получения денег.
Процесс подбора участка занимает время которое тоже надо считать , но это отдельная история. В целом из деньги в деньги выходит минимум год.

Есть два участка под ИЖС и малоэтажку - земля поселений 30-40км от МКАД электричка (РЭКС и Спутник) в 500 и 800 м.
Если кому интересно обращайтесь.

Andreeviliaa писал(а):
Короче, если вместо "время" будет написано "типы строительства" график функциональной зависимости превращается в корректную диаграмму, которая полностью соответствует представленному Вами ниже описанию. Понимаете?
По крайней мере, это будет корректно отражать вашу точку зрения на "выгодность" различных "типов строительства".
Правда, эта точка зрения ГЛУБОКО ОШИБАЧНА. Толщина кираичей, сверх окупаемость вагончиков и т.д. - это, простите, Ваша очень поверхностная точка зрения и без всяких ИМХО она ошибачна, но, безусловно, Вы имеете полное право иметь свою точку зрения, своё мнение, которое потом можите отстаивать или нет. Это Ваше дело... Но это уже тема сегментов и т.д.

Вот любит Илья воды налить а по существу пока ничего.
«Илья в воду налья»
еще хочет чтоб я в графике время отменил. :sh_ok:

Время для окупаемости инвестиций самое главное.
Если вы поставили вагончик и пустили туда гастеров то окупится он быстро и успеет выгоду принести двухкратную. (вагончик за шесть лет может окупится 2 раза) пока придет в состояние непригодности для жилья.
Если вы в поселке построили магазин с 5 метровыми потолками под "Пятерочку" или "Магнит" да еще "Сбербанк" у вас снял треть здания снял и здание капитальное в центре то окупится он многократно может раз 10 , но со временем измеримым 30 -50 -70 годами
А вот таунхаус или квартира в доме на 16 квартирок ЭТО САМОЕ МАЛОПРИБЫЛЬНОЕ мероприятие с точки зрения выгоды для инвестора. Выгода конечно будет, но ни скоро лет 25-30 и однократная (вы сможете купить еще один такой же на суммированные арендные доходы за 30 лет) поэтому эта точка и расположена внизу "седла".
А вот если рассмотреть с точки зрения строителей то еБстественно кривая будет обратная. На вагончике или маленьком домике много не украдешь и не заработаешь , на серьезных объектах надо тендер выиграть и контроль будет дай боже и к арматуре и к кирпичу.
Вот и тулят православным таунхаусы, где толщина стен = блок кооперативный + обложен тонкой самодельной плиточкой из собственного цеха.