Доходность вложений в недвижимость при использовании кредита 267 / 7977

Я в экселе составила таблицу, в которой учитываются все расходы на квартиру и доходы (правда, без ипотеки), включая изменение стоимости квартиры.
Изначальная цена квартиры - это то, во что она обошлась в итоге (включая налоговые вычеты, если были)
Изначальные вложения (ремонт мебель, техника) - идут в доходы со знаком "минус" (это не очень правильно, по-хорошему надо учитывать, что работает это не один год, а допустим 5-10 лет.
Налоги, коммунальные платежи и т.п. - тоже доходы с минусов

Макросы сделаны таким образом, что можно посмотреть доходность с момента покупки, а также по каждому году отдельно
Считается в рублях и в валюте - очень хорошо видно, какой выигрыш в рублях и какие потери в валюте (у меня евро, но ту в общем без разницы, хотя евро еще и упал по отношению к доллару)

Инфляция/банковский процент пока не учитывается

Если интересно, попробую куда-нибудь выложить

OLA77 писал(а):
А где учет коммунальных платежей (тех, что не по счетчикам), налогов (даже если не платится на доход, то есть имущественный), мебель/техника/ремонт и износ всего этого дела?

а ведь точно. комуналка. тогда я об этом не думал. мебель-техника-ремонт -тогда для меня это было неактуально ибо купил жилье вместе с мебелью и жильцами.
коммуналку легко учесть - снизить величину арендной платы на стоимость комуналки. считаем, что комуналки нету - просто арендная плата немного меньше.
ну а стоимость ремонта и мебели, если сие делается в самом начале срока - приплюсовать к первоначальному взносу. просто увеличить первоначальный взнос на эту сумму и считать, что квартира была именно на эту сумму изначально дороже.

OLA77 писал(а):
Я в экселе составила таблицу, в которой учитываются все расходы на квартиру и доходы (правда, без ипотеки), включая изменение стоимости квартиры.
Изначальная цена квартиры - это то, во что она обошлась в итоге (включая налоговые вычеты, если были)
Изначальные вложения (ремонт мебель, техника) - идут в доходы со знаком "минус" (это не очень правильно, по-хорошему надо учитывать, что работает это не один год, а допустим 5-10 лет.
Налоги, коммунальные платежи и т.п. - тоже доходы с минусов

Макросы сделаны таким образом, что можно посмотреть доходность с момента покупки, а также по каждому году отдельно
Считается в рублях и в валюте - очень хорошо видно, какой выигрыш в рублях и какие потери в валюте (у меня евро, но ту в общем без разницы, хотя евро еще и упал по отношению к доллару)

Инфляция/банковский процент пока не учитывается

Если интересно, попробую куда-нибудь выложить

давайте. отдельной темой. в "инвестиции и управление недвижимостью"

bhr писал(а):
ну а стоимость ремонта и мебели, если сие делается в самом начале срока - приплюсовать к первоначальному взносу. просто увеличить первоначальный взнос на эту сумму и считать, что квартира была именно на эту сумму изначально дороже.

Здесь не совсем соглашусь. Ремонт и прочее движимое имущество - вещь изнашиваемая. В отличие от недвижимого имущества. То есть, вложив в ремонт 300 тыс, скажем, его нужно как бы размазать на срок его жизни (ну, допустим, на 10 лет). Через 10 лет придется снова 300 тыс вкладывать. Но на самом деле тоже не так - потому что скорее всего в этот 10-летний период будет постепенно что-то обновляться/меняться, а не все одновременно
В общем, не знаю я, как ремонт правильно считать, поэтому считаю как расход.

тоже верно.
про ремонт у меня уже были мысли.
его я как отдельную инвестицию готов рассматривать. ремонт увеличивает стоимость аренды. и если за 3-4 года (допустим) он отбивается повышением аренды - то это выгодная инвестиция. далее каждую деталь ремонта оценивать в плане срока пригодности. замена канализации, счетчики, батареи, окна пвх - почти вечные. Обои - 4-5 лет. Ламинат - 6 лет.
квартиру можно сдать без ремонта за столько-то. с ремонтом - за столько-то. лет через пять ремонт вложенный в квартиру увеличит стоимость оной при продаже (допустим) на 20% от стоимости ремонта. все цифры условны. такшта, если за 4 года увеличение аренды отобьет ремонт на 80%, то инвестиция выгодна.
в моем случае любое телодвижение в квартире увеличит ее стоимость, ибо хуже уже не будет. предпочел ремонтировать, пока жильцы там живут. Правда наделал кучу ошибок. Не угадал с мастерами. в результате жилец многое взял на себя. Теперь даже не знаю как поднять арендную плату. он всю сантехнику поменял в квартире за свой счет и своими руками. мне проще ему заплатить. наотрез отказывается.
мебель - из той же оперы. везде где в тексте встречается слово "ремонт", следует читать "ремонт + мебель".

кстати. есть большая разница теоретизировать с формулами. и увидеть все ужасы ремонта в реале. с затопленными соседями, с ужасным качством работы, с перепутанными обоями, с затянутыми сроками и дополнительными расходами.
Зато теперь у меня бесценный опыт и наконец-то найденный правильный мастер. Недорого, качественно и со знанием дела. Причем советует то, о чем я ни в зуб ногой. ткскзть еще и образование дает бесплатно.
теперь уже мне ремонт не страшен.

bhr писал(а):
Зато теперь у меня бесценный опыт и наконец-то найденный правильный мастер. Недорого, качественно и со знанием дела. Причем советует то, о чем я ни в зуб ногой. ткскзть еще и образование дает бесплатно.
теперь уже мне ремонт не страшен.

Завидую вашему бесстрашию. :a_g_a:

У меня такая же эйфория была после ремонта в первой квартире. Три месяца разборок с приличными с виду людьми. :hi_hi_hi:

Не хотели платить работягам из выплаченных нами денег, те устраивали сидячие забастовки в нашей же порушенной квартире... Цирк-шапито. Нашелся рыцарь на белом коне, все разрулил и отремонтировал. Мы ожили и договорились с ним о ремонте в другой, следующей квартире. Внесли доверчиво большую предоплату за работу и материалы. И он пропал... :lol:

Скоро строить дом - вот думаю, в монастырь что ли податься? От греха... :lol:

Ребята, все эти формулы могут быть и хорошими и плохими.
Если нарисовать цветными карандашами и повесить на стену - супер. И для просто поупражняться в абстрактном исчислении.
Если же кто-то вознамерится использовать подобные расчеты в реальной жизни, надо обязательно добавить что они возможны только в очень узком сегменте при жёстких ограничительных рамках. И совершенно не применимы к первому попавшемуся.

Lea ** писал(а):
bhr писал(а):
Зато теперь у меня бесценный опыт и наконец-то найденный правильный мастер. Недорого, качественно и со знанием дела. Причем советует то, о чем я ни в зуб ногой. ткскзть еще и образование дает бесплатно.
теперь уже мне ремонт не страшен.

Завидую вашему бесстрашию. У меня такая же эйфория была после ремонта в первой квартире. Три месяца разборок с приличными с виду людьми. Не хотели платить работягам из выплаченных нами денег, те устраивали сидячие забастовки в нашей же порушенной квартире... Цирк-шапито. Нашелся рыцарь на белом коне, все разрулил и отремонтировал. Мы ожили и договорились с ним о ремонте в другой, следующей квартире. Внесли доверчиво большую предоплату за работу и материалы. И он пропал... Скоро строить дом - вот думаю, в монастырь что ли податься? От греха...

мой мастер даже материалы сам покупает. а потом предъявляет счет. впрочем, в понедельник все это проверим. будет делать короб для стояка и закладывать ванну - экран плюс плитка. делайте ставки. честно отпишусь - доволен или нет.

ElenaA писал(а):
Ребята, все эти формулы могут быть и хорошими и плохими.
Если нарисовать цветными карандашами и повесить на стену - супер. И для просто поупражняться в абстрактном исчислении.
Если же кто-то вознамерится использовать подобные расчеты в реальной жизни, надо обязательно добавить что они возможны только в очень узком сегменте при жёстких ограничительных рамках. И совершенно не применимы к первому попавшемуся.

зачем? можно ведь оценивать доходность вчерашним числом. когда все доходы и расходы уже известны.
я вот, когда коммуналку посчитал получилось не все так радужно. конкретно у меня с учетом коммуналки, кредитного плеча и прочих вещей получилось 16% годовых.