Инвестиции в малоэтажное строительство 450 / 17464

[Andreeviliaa]

воды много предложений никаких

Плохо читали.

Если и строить на продажу то 1 этаж; 3 сотки; 3 комнаты; газ; вода; станция электрички не более 800 метров; площадь 70 кв метров; фундамент ленточный 50-70 см в глубину;без подвала; в 1,5 кирпича.планировка

Да, идея в принципе не плохая, уже писал об этом.
Только тогда Вы упорно хотели это сдавать в аренду.
И основная идея была, на сколько я понял, в том, что земля будет дорожать ступеньками по мере приближения города, а строительство это что бы отбить налоги там, да и копеечку поиметь...
Ну с арендой мне теперь понятно - вагончик или контейнер. Это мегавагодно! Ясно.
Видимо Вы нашли такое место в МО, где намечается масштабное строительство или ещё что-то такое, что позволит Вам забить свои вагончики гастрами "под завязку". Допускаю, что это информация составляет Вашу ком. тайну и она, скажем так, не для сети...

Признателен, что Вы обратились, собственно, к той теме, которая обсуждалась здесь на последних двадцати страницах.
Идея, как я уже писал, далеко не лишена смысла. Правда, я уже где-то приводил пример опасности "интуитивных концепций" без привязки к конкретным условиям и т.д. Не суть...

Есть несколько сложностей/неточностей/сомнительных решений, но это уже конструктивная форма общения, с моей точки зрения.
1) 3 сотки. Тут может возникнуть трудности. В продаже таких участков очень мало. Разделить большой участок на по 3 сотки может не получиться. С разрешением на строительство то же. По амнистии, опять таки минимальный размер участка - ?
Скорее всего, придётся оперировать участками большей площади (и стоимости, соответственно).

2) Газ. Вот тоже вопросы могут возникнуть. В том плане, что за год из деньги в деньги может не получиться. о крайней мере, для МО. С моей точки зрения. для такого не большого дома газ не очень и нужен...

3) станция электрички не более 800 метров. Это действительно важный параметр. Сейчас это один из основных запросов при поиске недвижимости эконом (И НЕ ТОЛЬКО) формата. Частично можно заменить наличием остановки общественного транспорта с прямым сообщением с Москвой, но тут много зависит от направления, удалённости и т.д...

4) ленточный 50-70 см в глубину; без подвала;
Без подвала понятно.
Мелко заглублённый ленточный фундамент на песчано-гравийной противопучинестой подушке это вполне оправданное решения для такого дома. Это один из самых экономичных (по материалам) видов фундамента. Но он строго говоря, должен быть выполнен по расчёту. Иначе велик риск получить "плавающий" фундамент - чисто наше изобретение... Например, в варианте который Вы ранее предлагали (щелевой) может так и получится.
В любом случае это технический, решаемый вопрос. На концепции принципиально это не отражается.

Как вариант, для такого дома возможна "утеплённая шведская плита" (УШП) или ленточный с утеплённым бетонным полом по грунту (с тёплым полом), что, в принципе (с несущественными отличиями) одно и то же.

Как вариант - свайно-ростверковый типа ТИСЭ, например. Но зависит от условий!
В общем, выбор широк, вопрос технически решаемый.

5) Почему 1,5 кирпича. Дом в один уровень, без межэтажных перекрытий. Достаточно в 1 кирпич.
Это не существенно увеличит тепловую инерционность дома, но "продать" данный "плюс" не получится. Для данного формата, это скорее всего излишество.
(Или Вы ориентируетесь на свой график - седло? Эта беседа ещё впереди...)
Что 1,5, что 1 придётся утеплять. Или тогда уже использовать "тёплую" керамику, что возможно не лишено смысла...

6) Важный момент для данной концепции - категория и ВРИ земли, предпочтительно ИЖС. Важна прописка.
Близость к инфраструктуре!

Это реально можно построить и ПРОДАТЬ С ПРИБЫЛЬЮ. прибыль не ахти какая но все же. Как и принято считать можно получить прибыль в 33% на вложенные средства в материалы и работу или 20- 25% от вообще вложенных средств на временном интервале 1 год если считать от момента начала строительства до получения денег. Процесс подбора участка занимает время которое тоже надо считать , но это отдельная история. В целом из деньги в деньги выходит минимум год.

Признателен, что Вы вернулись к общепринятой терминологии. Так всем проще, наверное.
Абсолютные параметры:
-стоимость земли, затраты, прибыль?

[Andreeviliaa]

Уважаемый Рентополучатель!
Вы процитировали только часть личного сообщения, а чего тогда всё не процитировали? Другим читателям, я думаю, не совсем понятно откуда цитата появилась какая-то...

В общем предыстория такова.
Я Отправил Рентополучателю два сообщения в личку, часть он процитировал.
Что бы было понятно всем заинтересованным читателем, думаю будет правильно процитировать их полностью.

Уважаемый Рентополучатель!

В свете последнего поста, написанного Вами В теме "инвестиции в МЭС", я прошу, нет - я просто УМОЛЯЮ - перестаньте плодит финансовый маразм.

Мне кажется, возможно я ошибаюсь, но я веду себя достаточно корректно на этом форуме.
Я совершенно не испытываю желания доказывать здесь свою просвещённость в тех или иных вопросах, показывать какой я "крутой" перед другими участниками и т.д. Свои цели я искренне изложил, когда начал писать в этой теме.

Против чего я действительно возражаю, так это против постулирования "не подумав" каких-то истин, в духе - "не партесь, всё просто...", да ещё и совершенно НЕ в тему. Понимаете?

Я прошу Вас, признайте на форуме, что да мол так и так ... был НЕ совсем прав и т.д.
Избавьте меня пожалуйста от необходимости разбирать по молекулам и запчастям все Ваши посты в данной теме.
В аналитике там или ещё где - пишите сколько хотите. Мне не жалко. Правда.

Я совершенно не хочу припирать там к стенке кого-то.
Бряцать регалиями, а поверьте - их достаточно.
Мы находимся в действительно разных весовых категориях...

Буду искренен, кроме тех целей своего присутствия на данном форуме, которые я уже озвучивал, есть и другие. Но они ни как не связаны с "зарабатываем" репутации в интернет пространстве или желанием поумничать....

Во многих Ваших постах есть светлые идеи и здравые суждения. Бесспорно! (И я, кстати, это уже отмечал).
Но не в этих постах. к сожалению.

В общем, я думаю, Вы меня поняли.
Разберитесь сами, пожалуйста, в своём "утреннем" графике и в последующем "обосновании", если так можно сказать.
Напишите об этом на форуме, пожалуйста.

С ГЛУБОКИМ УВАЖЕНИЕМ, Илья.

В продолжение предыдущего сообщения.

Подсказка!

Что бы Ваш график имел хоть какой-то смысл. Читаемый и понимаемый без долгих "разборов полётов".
Хотя бы в ВАШЕМ МИРЕ, в ВАШЕЙ СИСТЕМЕ финансового исчисления.
Необходимо заменить всего лишь ОДНО СЛОВО.
Вместо слова "время" напишите что-то типа "виды инвестиций" или "типы инвест. проектов", или "виды строительства".
Тогда, по крайней мере, это будет согласоваться с дальнейшими Вашими пояснения и будет иметь смысл в Вашем мире "штук" и "десяток". Понимаете?
Пример с производной не корректный.
Что бы под кривой получилась площадь в виде "накопленного дисконтированного (по какой СТАВКЕ?!!!) дохода", по оси игрик должна быть производная от площади по времени? Величина по определению размерная.
Выгодность, доходность (ROI, ROE, IRR, MIRR, PI) и т.д. величины по определению безразмерные, а аннуитетом ИХ можно привести (для удобства сравнения) к стандартному "вкладу в банк", для визуализации того, на сколько проект более выгоден, чем вклад в банк. Так проще сравнивать на 2обиходном уровне", т.к. графики платежей у разных проектов могут сильно отличаться, и когда говорят: PI - такой-то многие сразу интуитивно сравнивают с типичным банковским вкладом, а это не всегда корректно... Не суть, короче... Можно этого не делать, но в любом случае все перечисленные динамические коэф.то безразмерные величины - доли (%)
В любом случае, даже если Ваша выгодность и есть производная по времени от той площади, что очерчивает "седло" на вашем графике, то:

То в таком случае, каждому "типу строительства" должна соответствовать своя линия и своя площадь под ней?
И даже так это будет не совсем корректно...


Короче, если вместо "время" будет написано "типы строительства" график функциональной зависимости превращается в корректную диаграмму, которая полностью соответствует представленному Вами ниже описанию. Понимаете?
По крайней мере, это будет корректно отражать вашу точку зрения на "выгодность" различных "типов строительства".
Правда, эта точка зрения ГЛУБОКО ОШИБАЧНА. Толщина кираичей, сверх окупаемость вагончиков и т.д. - это, простите, Ваша очень поверхностная точка зрения и без всяких ИМХО она ошибачна, но, безусловно, Вы имеете полное право иметь свою точку зрения, своё мнение, которое потом можите отстаивать или нет. Это Ваше дело... Но это уже тема сегментов и т.д.

Просто подробное введение в расчёт всех финансовых показателей по проекту слишком преждевременно пока для данной темы - для темы "инвестиции в МЭС".
Там придётся "зацепить" тогда и ЧИСЛЕННЫЕ оценки рисков и хеджирование ценовых рисков и не много теорию реальных опционов (про модули-контейнеры читали?) и финансовых, кстати, то же, а это сильно перегрузит тему пока. Сделает её не читаемой вообще. Эта тема впереди (обещаю, будет интересно...)

Напишите "типы строительства" вместо "времени" пожалуйста.
А отстаивать или нет Вам потом свою точку зрения про толщину кирпичей - это Ваше дело...

С уважением, Илья.

В общем это Ваш выбор.
Не могу обещать, что это будет оперативно, скорее постепенно, по мере нахождения свободного времени.

[Рентополучатель]

Есть несколько сложностей/неточностей/сомнительных решений, но это уже конструктивная форма общения, с моей точки зрения.
1) 3 сотки. Тут может возникнуть трудности. В продаже таких участков очень мало. Разделить большой участок на по 3 сотки может не получиться. С разрешением на строительство то же. По амнистии, опять таки минимальный размер участка - ?
Скорее всего, придётся оперировать участками большей площади (и стоимости, соответственно).

Надо брать 6 сот и делить его на 2. Больше площадь больше себестоимость стр-ва.

2) Газ. Вот тоже вопросы могут возникнуть. В том плане, что за год из деньги в деньги может не получиться. о крайней мере, для МО. С моей точки зрения. для такого не большого дома газ не очень и нужен...

в недвижимости главное ИДЕЯ. Риэлтор и застройщик продает фактически не недвижимость, а идею. Вот нам в нашем разговоре надо начинать первое с идеи для строителя и второе с идеи для инвестора или той категории под которую потом это продается.
Вот если эти две идеи совпадают и являются жизненными то происходит симбиоз этих двух идей и является миру их воплощение не только в строительстве но и в продаже

[Рентополучатель]

Предлагаю чтоб разговор пошел без воды и конструктивнее начать с идей вот пример 60-70 м дома
Идея для покупателей:
" Цена: он по стоимости не должен превзойти 4 млн что является по стоимости похожим на двухкомнатную квартиру в ПДМСК. Т.е для покупателя дом в 70 метров выглядит несколько лучше чем двухкомнатная квартира.
Целевая группа: это люди с одним родителем или двумя и более детьми которые не могут проживать в двухкомнатной квартире из за скученности.
Условия: дом должен быть максимально приближен к условиям квартиры + станция.
Плюсы : возможность бесплатной стоянки во дворе дома двух и более автомобилей.
Идея для строителей:
"Цена ни в коем случае не должна превышать цену новой трехкомнатной квартиры в пдмскв"
Условия: проживание максимально приближены к квартирным, газ, автоматическая колонка, сливная яма перед двором, теплые условия и выдерживание -25.
( в один кирпич не выдерживает мороза даже при сохранении комнатной температуры +20 - обои будут отваливаться и сворачиваться ).
Плюсы:
- можно строить сразу два дома рассчитывая на прибыль в 600- 800 тыс с каждого, при удачном расположении участка до 1 млн рублей.
- скорость строительства должны построить за три месяца
- полный цикл Д-Д`- 10 месяцев максимум 1 год.

[Andreeviliaa]

Надо брать 6 сот и делить его на 2. Больше площадь больше себестоимость стр-ва.

Уже писал. Повторюсь, что с этим могут возникнуть трудности.
Минимальный размер участка, пригодного для строительства ЖИЛОГО ДОМА (как объекта недвижимости, стоящего на кадастровом учёте и т.д.) на землях ИЖС. Для каждого региона свой. Для МО, если не ошибаюсь, 4 сотки.
Заметьте, я веду речь не о долевой форме собственности, а именно об одном объекте недвижимости.
Для данной концепции (индивидуальный жилой дом) это принципиально.

Т.е. делить придётся участки от 8 соток.
При разделе участков, кроме потери времени (хотя это условно - можно "убыстрять" в разумных пределах), придётся делить коммуникации. Эл, газ - это НОВОЕ подключение, со всеми вытекающими. Для МО, в зависимости от района и от "как свезёт" это может вылиться от дополнительных затрат до непреодолимых трудностей - "к сожалению, на данный момент, не имеем технических возможностей..."

Кроме того:
1) многие участки ИЖС площадью 4-8 соток и даже более, особенно в обжитых местах, имеют не правильную форму. Многие участки образовались в результате деления больших участков и иногда имеют вообще очень "интересную" форму...
2) Большинство участков, даже правильной формы, вытянуты вглубь, а не вдоль дороги. Это затрудняет или даже делает невозможным (не целесообразным) их деления для целей строительства на продажу. Уже писал - за угловыми участками и участками вытянутыми вдоль дороги идёт настоящая охота, прежде всего частными застройщиками-инвесторами дуплексов на участках ИЖС.
3) В свете вышесказанного. На малых участках, тем более в 3-4 сотки, могут возникнуть трудности с размещением жилого дома в соответствии со всеми правилами градостроительными, снипами и т.д. З метра от забора, 5 от красной линии, минимальные растояния от соседних построек.
Примечание.
Выбор кирпича (каменного материала) для данной концепции оправдан ещё и тем, что сокращаются минимально допустимые расстояния до соседних построек (противопожарные нормы).
В свете вышесказанного, концепция может потребовать изменений. В частности отказ от дома в один уровень!
4) в свете вышесказанного, особую актуальность приобретают проекты домов для узких участков. Многие читатели наверняка заметили, что большинство сайтов торгующие проектами, выделяю проекты для узких участков в отдельную категорию Они востребованы (не только строителями на продажу, естественно, но и ими то же).
Однако, такие проекты и более затратные в реализации.
Для данной концепции это принципиально.
5) Организация строительства на маленьком участке, особенно 3-4 сотки, будет сильно затруднена. Складирование материала, прокладка коммуникаций и т.д.
6) Правила размещения индивидуальных септиков. Так же могут возникнуть трудности для маленьких участков.
7) ...

В принципе, данный вопрос уже обсуждался ранее в этой теме.


В целом, по немецкому образцу, считаю такой формат, как компактный 100-120 м2 (130-140) ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ жилой дом на участках 4-4,5 (5) весьма перспективным. Так думают и многи девелоперы, которые предпринимают, очевидно, определённые усилия для изменения законодательства в этом направлении (правила размещения инд жил домов и т.д.)
Поживём - увидим...

[Andreeviliaa]

Andreeviliaa писал(а):
2) Газ. Вот тоже вопросы могут возникнуть. В том плане, что за год из деньги в деньги может не получиться. о крайней мере, для МО. С моей точки зрения. для такого не большого дома газ не очень и нужен...

в недвижимости главное ИДЕЯ. Риэлтор и застройщик продает фактически не недвижимость, а идею. Вот нам в нашем разговоре надо начинать первое с идеи для строителя и второе с идеи для инвестора или той категории под которую потом это продается. Вот если эти две идеи совпадают и являются жизненными то происходит симбиоз этих двух идей и является миру их воплощение не только в строительстве но и в продаже

Не совсем понятен смысл цитирования.
Что-то с магистральным газом?
Скажем так - с газом, конечно, лучше, но и без газа можно (для данной концепции).

в недвижимости главное ИДЕЯ. Риэлтор и застройщик продает фактически не недвижимость, а идею. Вот нам в нашем разговоре надо начинать первое с идеи для строителя и второе с идеи для инвестора или той категории под которую потом это продается. Вот если эти две идеи совпадают и являются жизненными то происходит симбиоз этих двух идей и является миру их воплощение не только в строительстве но и в продаже

Да ну ?!!!!!! (простите, не выдержал...)


Далее лирика (философия, вода) - можно не читать.

1) Я рад, что наше восприятие мира одинаково, как минимум, в этом вопросе.
Осталось прийти к "общему знаменателю" в вопросах оценки инвестиций. Но на это я думаю, ещё есть время.

2) То, о чём Вы пишите, уважаемый Рентополучатель, я пытался, как мог - в меру своих литираторских возможностей, изложить здесь на протяжении всех 20 страниц темы, с отвлечением на "разведение в разные стороны разных видов деятельности...".

Ну там "черпание маркетинга и тенденций" а по сути - маркетинговый анализ рынка со стороны спроса. Пути сбора информации о рынке со стороны спроса - выявление потребностей (хотелок) потенциальных покупателей.
А "среда обитания, приятная во всех отношениях" - это, то, что Вы называете ИДЕЯ.
Не находите - во многом похоже, по моему?

О соответствии наших внутренних компетенций той стратегии (концепции), которую мы выбрали? Фокусированный подход? Не помните?
Да, собственно, тот большой пост, с которого началось моё присутствие в данной теме, где кроме всего прочего про необходимость думать о продаже ещё на стадии проектирования концепции...

Правда, я много ещё писал о конкуренции, конкурентах и конкурентных стратегиях. Они как-то выпали из вашей модели, но не суть...
В силу самого важного поста-цитаты в данной теме, (Киниче Омае, припоминаете?) на данном этапе анализа концепции это, скорее даже хорошо.

Да, собственно и концепция сходная с Вашей, уважаемый Рентополучатель, даже более изящная здесь уже обсуждалась, правда, применительно к КОНКРЕТНОМУ участку...
Не помните?
А может просто тему надо почитать, прежде чем "конструктивные и конкретные утренние" графики ляпать?
А, Вы как считаете?


Рекомендую так же сходить по тем двум ссылкам, которые я недавно давал. Там и про контейнеры-вагончики и много другой конкретики от других участников, в т.ч. и по юридическим вопросам мегавыгодного инвест-проекта "общага для гастров".
Для полноты картины я мог бы ещё выложить в качестве примера АБСОЛЮТНО РЕАЛЬНЫЙ И ПРИНЯТЫЙ К РЕАЛИЗАЦИИ инвестиционный проект похожий на то, что Вы называете "с потолками по пять метров под "пятёрочку" и т.д." Там и сроки окупаемости и тендорная политика и многое другое... Боюсь, правда, меня не правильно поймут...


Да, блин в семь утра уже правдв вода какаято из меня льется, или чего ещё хуже, что обычно наывают словесный п...
Признаю.
Пора кофе мега дозой заряжаться. А то сегодня ещё генератор грузить с Тестем и ехать к нему на дачу - выгружать...
Заодно, если не забуду, постараюсь показать чем сегодня заставлены подмосковные поля....

[Andreeviliaa]

Предлагаю чтоб разговор пошел без воды и конструктивнее начать с идей вот пример 60-70 м дома
Идея для покупателей:
" Цена: он по стоимости не должен превзойти 4 млн что является по стоимости похожим на двухкомнатную квартиру в ПДМСК. Т.е для покупателя дом в 70 метров выглядит несколько лучше чем двухкомнатная квартира.
Целевая группа: это люди с одним родителем или двумя и более детьми которые не могут проживать в двухкомнатной квартире из за скученности.
Условия: дом должен быть максимально приближен к условиям квартиры + станция.
Плюсы : возможность бесплатной стоянки во дворе дома двух и более автомобилей.

-Я мог бы предложить начать разговор с анализа рынка, в смысле анализа спроса. Т.е. выраженных и не выраженных потребностей потенциальных покупателей, сегментирования рынка (покупателей, в данном случае) по тем или иным критериям. Например, по потребностям, бюджету, ИСТОЧНИКАМ ФИНАНСИРОВАНИЯ покупки недвижимости, составу семьи (как у Вас - и это правильно, на мой взгляд) и т.д.
Пути сбора информации для такого анализа (но не его результаты. пока) я позволил себе кратко осветить на страницах этой темы.
Допускаю, что сбор информации может быть произведён и другим образом... Не суть.

-ПДМСК не маленькое. Квартиры в разных городах и посёлках стоят, очевидно, по разному, как и участки под строительство.
Как вариант для последующего анализа, можно исследовать соотношение:
Себестоимость строительства дома ВМЕСТЕ С УЧАСТКОМ/ стоимость аналогичной квартиры - в разных локациях ПДМСК. Возможно мы сможем увидеть определённые закономерности, интересные соотношения а может и нет...
Возможно мы сможем обнаружить отдельные локации, где по тем или иным причинам сложилась выгодная для девелопмента подобной недвижимости ситуация.

- Т.е для покупателя дом в 70 метров выглядит несколько лучше чем двухкомнатная квартира.
Действительно, с этим сложно не согласится.
Вопрос - на сколько лучше? Сможет ли это "несколько лучше" сподвигнуть тех, кто изначально хотел приобрести квартиру, передумать и приобрести наше предложение? Где-то я по моему уже приводил способы анализа эластичности спроса по тем или иным параметрам. Не помню...

-Целевая группа: это люди с одним родителем или двумя и более детьми которые не могут проживать в двухкомнатной квартире из за скученности.
Да, Вы правы. В тесноте, да не в обиде, это лозунг уже не наших дней...
В общем, это сильный мотив, способный заставить людей задуматься над изменением жилищных условий.
Кстати, сразу два вопроса:
1) А как сегодня, сейчас удовлетворяется этот спрос? Каким предложением? Т.е. как подобные семьи решают сейчас свои жилищные вопросы? Может им уже и не нужно наше предложение? Может есть какие то альтернативные или аналогичные нашему (а может и лучше, чем у нас?) способы удовлетворения своей потребности? И мы не сможем предложить им лучшее, оставаясь при этом с приемлемой прибылью (и рентабельностью)?
Это вопросы "прикидочного" конкурентного анализа...
2) Следуя Вашей логике, может есть ещё какие ни будь типичные семьи, которые так же могут быть заинтересованы в решении своих жилищных вопросов аналогичным образом? Имеется ввиду семьи, отличные по составу от той, которую Вы рассматриваете?


-дом должен быть максимально приближен к условиям квартиры + станция.

какое требование к инфраструктуре?

И ещё хотел спросить - а почему именно 800 метров до станции?
Просто возможно Вы эту цифру подчерпнули из какого либо обзора, статьи или там анализа?
Мне известно, что проводились аналогичные исследования, только применительно к вопросу - "какое критическое время нахождения в пути до дачи/коттеджа на личном автомобиле, сверх которого большинство начинает ощущать, что это далеко/очень далеко и т.д. ...?".


- Плюсы : возможность бесплатной стоянки во дворе дома двух и более автомобилей.
Да, безусловно это важный момент! Правда более двух на участке 3-4 сотки может и не очень поместится. С другой стороны, есть определённые решения для данного вопроса... Не суть.

Интересно, а сможем ли мы ещё найти какие ни будь плюсы в представленной концепции? Или хотя бы найти (нащупать) пути создания таких плюсов?
Т.е. мы должны ответить на вопрос: а что не нравится (напрягает) людей в жизни в квартире? И то, что из этого можно избежать при жизни загородом?


Мега чашка мега кофе и продолжим...

[Рентополучатель]

Уже писал - за угловыми участками и участками вытянутыми вдоль дороги идёт настоящая охота, прежде всего частными застройщиками-инвесторами дуплексов на участках ИЖС.

А кому сейчас легко? Хотите денег ? найдите участок который можно разделить на два .

3) В свете вышесказанного. На малых участках, тем более в 3-4 сотки, могут возникнуть трудности с размещением жилого дома в соответствии со всеми правилами градостроительными, снипами и т.д. З метра от забора, 5 от красной линии, минимальные растояния от соседних построек.
Примечание.
Выбор кирпича (каменного материала) для данной концепции оправдан ещё и тем, что сокращаются минимально допустимые расстояния до соседних построек (противопожарные нормы).

Вопрос с тремя метрами по краям - решаем. предлагаете 50 тыс соседям чтоб они подписали разрешение отступить 1 м. если отказываются мотивируете что подкупить судью будет дешевле. Обычно соседи соглашаются.

В свете вышесказанного, концепция может потребовать изменений. В частности отказ от дома в один уровень!

а может и не потребовать

Однако, такие проекты и более затратные в реализации.

. надо определить целевую группу для кого они строятся

5) Организация строительства на маленьком участке, особенно 3-4 сотки, будет сильно затруднена. Складирование материала, прокладка коммуникаций и .........., по немецкому образцу, считаю такой формат, как компактный 100-120 м2 (130-140) ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ жилой дом на участках 4-4,5 (5) весьма перспективным.

Перспективным для кого? Для строителя? Конечно перспективно : затраты дополнительные не нужны , поиск участка не нужен, усложненные документы - то же.. Тогда и застройщику рассчитывать на прибыль не приходиться.
Я говорю о симбиозе желаний строителя и покупателя.Ваш проект выгоден пока только для строителя . Изложите выгоды приобретателя.

[Andreeviliaa]

Уже писал - за угловыми участками и участками вытянутыми вдоль дороги идёт настоящая охота, прежде всего частными застройщиками-инвесторами дуплексов на участках ИЖС.

А кому сейчас легко? Хотите денег ? найдите участок который можно разделить на два .

3) В свете вышесказанного. На малых участках, тем более в 3-4 сотки, могут возникнуть трудности с размещением жилого дома в соответствии со всеми правилами градостроительными, снипами и т.д. З метра от забора, 5 от красной линии, минимальные растояния от соседних построек.
Примечание.
Выбор кирпича (каменного материала) для данной концепции оправдан ещё и тем, что сокращаются минимально допустимые расстояния до соседних построек (противопожарные нормы).

Вопрос с тремя метрами по краям - решаем. предлагаете 50 тыс соседям чтоб они подписали разрешение отступить 1 м. если отказываются мотивируете что подкупить судью будет дешевле. Обычно соседи соглашаются.

В свете вышесказанного, концепция может потребовать изменений. В частности отказ от дома в один уровень!

а может и не потребовать

Однако, такие проекты и более затратные в реализации.

. надо определить целевую группу для кого они строятся

5) Организация строительства на маленьком участке, особенно 3-4 сотки, будет сильно затруднена. Складирование материала, прокладка коммуникаций и .........., по немецкому образцу, считаю такой формат, как компактный 100-120 м2 (130-140) ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ жилой дом на участках 4-4,5 (5) весьма перспективным.

Перспективным для кого? Для строителя? Конечно перспективно : затраты дополнительные не нужны , поиск участка не нужен, усложненные документы - то же.. Тогда и застройщику рассчитывать на прибыль не приходиться.
Я говорю о симбиозе желаний строителя и покупателя.Ваш проект выгоден пока только для строителя . Изложите выгоды приобретателя.

Для простоты цитирования, я постараюсь ответь по пунктам. Я думаю будет понятно.

1) Кому сейчас легко? - это не довод.
Представте - Вы защищаете данный инвест. проект перед инвесторами или обоснование под привлечение заёмного камитала.
Обоснование из серии "а кому сейчас легко" - ну, скажем так, не будут приняты к рассмотрению.
Если же нет инвесторов и кредитов, а только собственный капитал?
Вот это в какой-то степени и расхолаживает! Очень легко стать рабом идеи. Понимаете?
Инвестор, даже если он действует в одиночку всегда должен защищать свой проект, да же перед самим собой и всегда должен критически относится к своему инвест. проекту? Если доводы, на чаше весов склоняются не в пользу принятия инвестиционного решения, инвестор всегда должен быть морально готов передумать.
Понимаю, это не просто!

Отсутствие критически настроенных аппонентов (допустим, Вы работаете один, как и многие строители домов на продажу) расслабляет в этом плане. Часто бывает так - интуитивно созревает некое решение. Человеку оно нравится. Решение может быть действительно не плохое, но могут быть и лучшие! Причём, часто - рядом. Но человек теряет интерес к поиску альтернативных решений, а начинает искать ПОДТВЕРЖДЕНИЯ своему решению - плюсы в своей концепции. Как правило они действительно есть и человек их находит, при этом как бы не замечая рисков/сложностей/недостатков в своём "интутивном" решении.
Рекомендую всем заинтересованным читателям тренировать дисциплину в анализе и принятии своих инвестиционных решений.
Даже если нет критически настроенных аппанентов - найдите их (свои друзья, семья, коллеги и т.д.)

Лирическое отступление - можно не читать.
Так же как и отсутствие критически настроенных аппонентов, в определённой степени расхолаживает, учит особо не думать над своими словами (тем, что пишешь) общение не в реальном мире, а в сети. Где можно "ляпнуть" и особо не нести ответственности за свои слова (за то, что пишешь).
Как бы пропадает необходимость заботиться об ОБОСНОВАНИИ своих мыслей и суждений. С реальными инвесторами/кредиторами - ляпать не получиться...

Уважаю Рентополучателя за то, что в отличие от многих других, он отстаивает свою позицию. Это правильно! Это про "утренний график" и последующие обоснование...

Но вот довод - кому сейчас легко, это уже совсем из другой оперы...
Это уже не отстаивании позиции рациональными доводами, это что-то другое.



Далее.

Я вовсе не утверждаю, что перечисленные мной моменты ставят крест на данной концепции!!! Вовсе нет!
1) При внимательном чтении, Вы Рентополучатель должны увидеть в этом списке пути (подсказки) к УЛУЧШЕНИЮ данной концепции - но Вы их не видите.
Вам что-то "застит" разум? Интересно, что это? Как Вы думаете?
Могу, конечно, ошибаться, но мне кажется, что эта "позиция" того самого Д"Артаньяна? Не находите?

2) Повторюсь. Мы не должны становится рабом идей!
Инвестор должен рассматривать (искать) ВСЕ возможные варианты, все возможные концепции...
Он будет их сравнивать по различным критериям. Это будут и финансовые показатели по проекту. о которых тут ранее шла речь не много...
Это будут и другие показатели. Риски/сложности/гемморои и т.д.
Это может быть даже такой показатель как - возможность создания репутации в будущем и прочие...

И вот по совокупности всех этих показателей, оглядываясь на свои компетенции и ресурсы он и будет выбирать тот проект (проекты), которые он примет к реализации.

"Западая" на одну интуитивную (любимую) концепцию очень легко не увидеть другие инвестиционные возможнгости, в других сегментах, например...


Вывод
Данный список ограничений мы должны рассматривать именно как список ограничений - если хотите, это СПИСОК РИСКОВ (не полный) ПРОЕКТА.
Если мы найдём другие концепции, обеспечивающие те же или даже ЛУЧШЕЕ показатели прибыльности и доходности, но обладающие меньшими рисками/геммороями/ограничениями то мы примем эти концепции к реализации, а не первоначальную.
А вот если Мы не сумеем найти других вариантов, мы будем думать как нам бороться с данными ограничениями (и стоит ли вообще бороться).


Рентополучатель, ранее, когда обсуждалась похожая интуитивная концепция, я уже просил, как раз для конструктивности, выкладывать сюда примеры участков.
Я понимаю, Д"Артаньянам не свойственно читать темы, в которых пишут (простите - ляпают), тем не менее, я всё таки рекомендую Вам её прочитать.
В спокойной обстановке, конечно...



2) Вопрос с тремя метрами по краям - решаем. предлагаете 50 тыс соседям чтоб они подписали разрешение отступить 1 м. если отказываются мотивируете что подкупить судью будет дешевле. Обычно соседи соглашаются.

См. пункт первый.

В дополнение.
Опять таки ранее я уже высказывал своё отношение к играм с законом и прочему...
Если вы Рентополучаль, считаете, что именно так должны решаться вопросы с "тремя метрами", то Ок! - Это ваш выбор, это ваше инвестиционное решение. И это отражает ваше отношение к восприятию риска...
Я бы предпочёл поискать другие проекты с аналогичной прибыльностью (выгодностью), но лишённые таких рисков/геммороев.
Велики альтернативные издержки так сказать...
Такой подход, это плохое начало на пути к созданию "среды обитания", или ИДЕИ в вашей терминологии...


3) Я лишь хотел сказать, что себестоимость строительства дома для узкого участка, будет, как правило, выше чем себистоимость строительства аналогичного по функционалу дома, но для участков нармальной ширины...
Другой вопрос - окупятся ли эти затраты?
Вот это как раз вопрос и целевой аудитории, как Вы совершенно верно заметили, и ещё конкурентного окружения.


5) Перспективным для кого? Для строителя? Конечно перспективно : затраты дополнительные не нужны , поиск участка не нужен, усложненные документы - то же.. Тогда и застройщику рассчитывать на прибыль не приходиться.
Я говорю о симбиозе желаний строителя и покупателя.Ваш проект выгоден пока только для строителя . Изложите выгоды приобретателя.[/quote]


По тем же причинам что и представленная Вами концепция.
Индивидуальный жилой дом на сёвои участке.
Просто Ваша концепция "привязана" к площади в 60-70м2. А так - то же самое.
Вы считаете, что не будет желающих приобрести дом площадью, скажем, 120м2?
Выгода покупателя - те же самые - удовольствие от жизни в индивидуальном частном доме.

Если Вы считаете, что для строителя выгода только там, где есть усложнённые документы и дополнительные затраты, то. это как с "графиком" пиндосами и Кудриным и т.д.
Вы - ляпнули. А чё - Вы же в сети. Нет необходимости думать над тем, что говорите...

На самом деле выгода хотя бы в том, что на конкурентном рынке, покупатель оплатит то, где нет дополнительных затрат строителя (В Японии "дополнительные", не нужные затраты, которых модно избежать назувают - Муда). А там где они есть - там просто не купят...
Т.е. покупатель оплатит то ценностное предложение, которое будет оптимально по соотношению - цена/качество.
Если мы создаём аналогичный продукт - Вы с доп. затратами, а я без - то купят у меня, потому, что у меня дешевле. В этом и Выгода покупателя.
Либо Вы будете работать без прибыли (но, зато, наверное, с огромной Выгодой в тугриках или штуках).


Так, по моему ни чего не забыл.

[Andreeviliaa]

Andreeviliaa писал(а): Уже писал - за угловыми участками и участками вытянутыми вдоль дороги идёт настоящая охота, прежде всего частными застройщиками-инвесторами дуплексов на участках ИЖС.

А кому сейчас легко? Хотите денег ? найдите участок который можно разделить на два .

Вы совершенно верно ранее заметили, что в сроки реализации проекта включать надо и время потраченное на поиск участка.
Безусловно, дабы хоть как-то минимизировать простой капитала, на время поиска участка мы можем разместить деньги, скажем, под условно безрисковую ставку. Например в надёжном банке.
Не нравится в банке?
ИМХО для этой цели вполне могут подойти и золотые десятки, например.
Естественно, если с ликвидностью данного актива нет проблем, т.е. мы сможем достаточно быстро перевести его в деньги, когда потребуется.
Хотя, ИМХО в надёжном банке - лучше...

В любом случае, время и средства потраченное на поиск участка, на "урегулирование" всех вопросов с соседями, если они возникнут, на подключение/разделение коммуникаций и прочие - всё это затраты.
Затраты, которые мы будем переносить на стоимость той недвижимости, которую мы создаём с целью продажи.
Если найдётся конкуренты (наши), у которых не будет таких затрат, и они смогут предложить рынку продукт, аналогичный нашему, то мы будем проигрывать конкуренту. Купят у него, а не у нас. Либо мы не сможем получить прибыль как у конкурентов - на КОНКУРЕНТОМ рынке в перспективе это путь в тупик.
Аналогичный - это не обязательно ТОЧНО ТАКОЙ же. Это товар удовлетворяющие те же потребности у целевой аудитории

Далее.
Я не зря написал, что хорошие участки, подходящие под подобную концепцию, сейчас пользуются спросом, как со стороны частных застройщиков домов (дуплексов) на продажу, так и со стороны тех. кто строит дом для себя.
Я ни в коем случае не утверждаю, что повышение цен на эти участки "убьёт" прибыльность нашего проекта. Прибыль, скорее всего будет, но не более той, которую указывал Рентополучатель (или около того, вопрос оценки финансовых показателей - позже...).

И вот тут надо задаться вопросом - а существуют ли другие концепции, подходящие для другой целевой аудитории. Возможно для этих концепций подходят участки, которые не в дифиците?
Поиск таких концепций - это анализ результатов исследования рынка (как со стороны спроса, так и со стороны предложения) и собственных возможностей...

Andreeviliaa писал(а):5) Организация строительства на маленьком участке, особенно 3-4 сотки, будет сильно затруднена. Складирование материала, прокладка коммуникаций и .........., по немецкому образцу, считаю такой формат, как компактный 100-120 м2 (130-140) ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ жилой дом на участках 4-4,5 (5) весьма перспективным.

Перспективным для кого? Для строителя? Конечно перспективно : затраты дополнительные не нужны , поиск участка не нужен, усложненные документы - то же.. Тогда и застройщику рассчитывать на прибыль не приходиться. Я говорю о симбиозе желаний строителя и покупателя.Ваш проект выгоден пока только для строителя . Изложите выгоды приобретателя.

Возможно запутался в терминах. В течении темы терминология многократно меняется...

В своём пояснении я исходил из того, что СТРОИТЕЛЬ (он же ЗАСТРОЙЩИК) это собственно тот частный инвестор-затройщик, который и строит дом на продажу (вкладывает деньги, управляет всем процессом...) Непосредственное строительство, естественно, осуществляет нанятый подрядчик. (или сами-руками).

ПОКУПАТЕЛЬ - тот кто в итоге купит дом, построенный с целью продажи.

Кроме ДЕШЕВЛЕ конкурента, в большинстве случаев стоит быть ЛУЧШЕ конкурента. (точное определение стратегии - после подробного анализа сегмента и собственных способностей...).

ИЛИ МЫ МОЖЕМ ПОПЫТАТЬСЯ НАЙТИ НИШЕВОЙ СЕГМЕНТ, где либо вообще нет конкурентов, либо их мало = высокая норма прибыли. ( ИМХО это лучший вариант для частного инвестора застройщика).

Та, концепция, которая сейчас обсуждается - это НЕ нишевой сегмент. Конкурентов там - полно...





ВЫВОД.

Данный список ограничений (далеко не полный, на самом деле) надо рассматривать исключительно как СПИСОК ОГРАНИЧЕНИЙ/РИСКОВ проекта.
Если мы находим другие проекты, где прибыльность (выгодность, доходность) такие же или даже Выше, а риски/ограничения меньше - мы примем к реализации эти проекты.

А вот если мы такие проекты найти не сможем, либо нам не хватает ресурсов/способностей для их реализации, вот тогда мы будем искать пути преодоления ограничений и страхования/переложения рисков. в нашем проекте.
И если в итоге, он удовлетворяет нас в соотношении РИСК/ДОХОДНОСТЬ - мы станем его реализовывать. а если нет - то поищем другие варианты размещения денег (квартиры, золотые десятки и много других вариантов...).