Новая фаза роста рынка и цен! 654 / 16263

[eugen]

Основной и фундаментальный фактор роста - это увеличение по сути срока кредитования в России. Ипотека становится продуктом на реально 20-30 лет. А не на 5, как было при ставке 14%.

То есть раньше ипотеку давали по факту на 5-7 лет. А сейчас дают, например на 12-15. А потенциал к 20-30 годам ещё есть.

Сработали оба фактора - низкая ставка + увеличение срока кредита.
В итоге это дало серьезное увеличение покупательской способности без увеличения реальных доходов б-ва граждан. Баланс спроса и предложения строго соблюдается и продолжает править рынком. При этом те 130 тысяч сделок в год по Москве делает публика у которой с доходами несколько лучше чем в среднем по Мосгорстату, их покупательская способность с кредитным плечом тяготеет к сегменту 20-25 млн. Это сегмент номер 1 сейчас на рынке НОВОСТРОЕК от застроищиков(где доступна ставка 6,5%) по числу сделок, обходя однушки и студии. Согласно цифрам Мосгорстата средняя ЗП в январе в Москве 90 тысяч, эта та самая сумма которую хочет уборщица в Караваевых за свои труд вместо текущих 53 тысяч...

[Уолтер Уайт]

потенциал к 20-30 годам ещё есть.

Соминительно. Варианты предлагаемые на реальные 20-30 лет не выдерживают критики по своим потребительским качествам. Идейно они копируют популярные московские серии панельных домов. План в 2017 году приобрести трёшку в "Лучах", отдать ипотеку за 5-10 лет, а потом купить пинджак с отливом, переквалифицироваться в коучи, блогеры и уматать в тёплые края.

Вся прелесть покупки жилья в Москве с 60-х годов XX века сводилась к тому, что нужно немного потерпеть, подождать 0-10 лет, а потом всё будет и насущная потребность в активном зарабатывании денег пропадёт.

Мысль о том, что следующие 30 лет москвичу придётся отдавать 1 среднюю з/п за скромную трёшку в экном-монолите вызывает вполне понятные вопросы.

[Павел Рыкалин]

Я вообще давно Павла Рыкалина и Евгена читаю с поправкой "на ветер" (те посты, что про цены на недвижимость). Мне кажется, предложи обсудить новость о плохом урожае сахарной свеклы в Воронежской области, они и из этого логически выведут, что цены на МРН всегда будут расти, расти и только расти

А в чем мы с Евгеном ошиблись за последний год?

Я вот сначала был тоже, как и многие «зашорен» удаленкой при начале эпидемии.
Когда из каждого утюга кричали про Всемирную эпидемию и жизнь в частных домах.

Но потом быстро «раздебилился», поняв что никто никуда крутить хвосты коровам в деревни не поедет. И всеобщее безумие на этот счёт - просто эмоции страха)

И аргументы с апреля-мая у меня перед глазами одни и те же.
Отложенный спрос, выгон денег с депозитов, печатный станок и закрытые границы.

С отложенным спросом вроде всем понятно - люди выйдут из локдауна и купят. Но будет конкуренция среди покупателей, т.к. в единицу времени их будет больше. Цены вырастут.
Деньги с депозитов, откровенно говоря не пришли. Там 30 трлн рублей. Я ожидал что придёт половина. Пришли крохи.
Печатный станок - это в том числе и государственные траты резкими вливаниями, для уменьшения последствий локдауна. Не было в России вливаний.
Закрытые границы - это второй фактор роста, после ажиотажа с отложенным спросом. Баланс российского туризма вполне открыт. Повторю - это 25 млрд.$ в год. Они пришли на МРН.

Из четырёх очевидных мне факторов - сработали два.
Плюс добавилась низкая ставка. Я этого не ждал. Это третий сработавший фактор.
Четвёртый сработавший, который было сложно спрогнозировать - это очевидная всем разница медицины Москвы и России на фоне ковида. Народ ринулся в Москву, разогнав ценник «входа». Т.е. самых мелких и дешёвых квартир.

Так что сейчас для меня есть четыре фактора, объяснивших рост, плюс два ещё в запасе.
Из четырёх факторов не отыгран снова туризм, не удовлетворён спрос. Ставка отыграна.

Мой вывод прост.
Стимулы ещё есть. Границы всё ещё закрыты.
ВВЕРХ!))

Но, здесь вода по большому счету.

Там один фактор, и его признали уже все.

Деньги застройщику через льготную ипотеку, разогнали рынок.

Аргументы в стиле- у народа полно денег, зарплата уборщиц 90т))) вы же понимаете. Это не уровень

Маркетинг застройщика, сми , своё дело сделали.

задача как минимум все это удержать. Чтоб локомотив ехал) ( вам только это зачем, не пойму)

Понятно, что Москве в этом плане легче, но судя по цифрам, она тоже тормозит.

То, что «все признали» - для меня не аргумент. У меня немного другое мнение.

Вторичное жильё вымели без субсидированной ставки!
А «фьючерсы на бетон», т.е. ипотека на новостройки - это просто фактор ускорения для тех, кто купил вторичку. Чтобы не думали долго.

В Москве максимум 12 млн давали в ипотеку под субсидированную ставку, а продалось ВСЁ!
12 - это однушка вообще то))

Так что «ставка» - это лишь аргумент ЦБ, чтобы прекратить ажиотаж.

Но рынок вторичный то тоже вырос. И квартиры по 20-25 млн расхватали.

Мой ответ - это невывезенные деньги.

ПС
Моя сестра директор по маркетингу в России, одной крупной иностранной компании. Бытовая электротехника.
Свой план на 2020 год, не смотря на локдаун в апреле и мае - они выполнили .... в июне!))
Народ смел всё.
Выгребли все склады.
И никаких субсидирований потребкредитования не было!

[eugen]

Кстати, Некрасовка после НГ пошла в рост. У меня хороший товарищ продает там двушку на Еременко, если в январе за 8500 было мало звонков, то сейчас 3-4 звонка в день на 8800. Да и продает то «условно», реально хочет 9200 и продаст за эти денежки или дороже в мае-июне под конец льготной ипотеки в нынешнем её виде. Уже было два предложения аванса после НГ, но не берет т.к. сейчас некуда заходить в новье и в старьё, просто переписывает ценник, чтобы звонков было поменьше и дожать к маю до своей маржи + 3,5 млн. Квартира на Еременко бралась в июне за ~ 5700 мил.

[Retrest]

Мысль о том, что следующие 30 лет москвичу придётся отдавать 1 среднюю з/п за скромную трёшку в экном-монолите вызывает вполне понятные вопросы.

так это по европейски. У них там есть ипотеке 40-50 лет. И это норма И есть даже "пожизненные". Ипотека станет такой пожизненной арендой с ощущением своего угла.

[Retrest]

Сработали оба фактора - низкая ставка + увеличение срока кредита

Когда я пишу про "увеличение срока кредита" - я имею в виду факт. 20-30 лет были и при ставке 14%. Но тогда это было "пишу 20-30 лет, а в уме 5-7 лет", теперь это "пишу 20-30 лет, а в уме 12-15 лет", а есть еще потенциал "пишу 20-30 лет, а в уме 20-30 лет". То есть по сути открылась возможность занять много и надолго у населения. Это за счет низкой ставки. Срок увеличился, так как если упростить - смысла досрочно погашать стало мало. Тело гасится медленно.

Эти деньги занятые в будущем если все правильно посчитать еще мало отразились на текущей стоимости сегодня недвиги. В этом и фокус, если бы чистая математика и отсутствие инертности - цены бы уже улетели, а так прыгают пока.

[GreetS]

Кстати, Некрасовка после НГ пошла в рост. У меня хороший товарищ продает там двушку на Еременко, если в январе за 8500 было мало звонков, то сейчас 3-4 звонка в день на 8800.

Однушки на М.Еременко сейчас начинаются с цены 6,900 в рекламе. Одна беда, большинство звонков от ипотечников с первоначальным взносом 15%. При том, что практически 100% продавцов хотят показать 4,5 млн в ДКП, или около этой суммы. И им нужны ипотечники с первоначальным взносом минимум 30 или 35%

[eugen]

Кстати, Некрасовка после НГ пошла в рост. У меня хороший товарищ продает там двушку на Еременко, если в январе за 8500 было мало звонков, то сейчас 3-4 звонка в день на 8800.

Однушки на М.Еременко сейчас начинаются с цены 6,900 в рекламе. Одна беда, большинство звонков от ипотечников с первоначальным взносом 15%. При том, что практически 100% продавцов хотят показать 4,5 млн в ДКП, или около этой суммы. И им нужны ипотечники с первоначальным взносом минимум 30 или 35%

Да там осталось то пару штук, одна под обременением, а другую до 7200 дожимают. Все расхватали! Еще по 7,5 там будут эти 31 метр. Народ все забирает.

[GreetS]

Да там осталось то пару штук, одна под обременением, а другую до 7200 дожимают. Все расхватали!

Я слежу за вариантами однушек на Еременко. Их там 9 штук в продаже по моим подсчетам. Половина из них действительно под залогом.

[eugen]

Да там осталось то пару штук, одна под обременением, а другую до 7200 дожимают. Все расхватали!

Я слежу за вариантами однушек на Еременко. Их там 9 штук в продаже по моим подсчетам. Половина из них действительно под залогом.

Держите?